房市是個(gè)大講堂，是個(gè)大游戲園，是個(gè)大利益場(chǎng)。利益方為了達(dá)到各種賺錢目的，先發(fā)表各種奇談怪論，忽悠大眾的腦袋，后組織各種游戲，忽悠百姓的口 袋�！板e(cuò)誤言論”使許多人先“把自己賣了”，然后“幫人家數(shù)錢”，再“幫人家去忽悠別人”。為了不摔交，為了少吃虧，我們都有必要“殺一下”自己的“頭腦 病毒”，并加裝一個(gè)“防火墻”。
1.房?jī)r(jià)收入比奇高，泡沫很大，大眾不堪重負(fù)，影響社會(huì)進(jìn)步。駁“通貨膨脹后工資提高，房?jī)r(jià)收入比就不高了�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比是3到6倍，按揭月供不超過家庭月收入的30％。在發(fā)達(dá)國(guó)家，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比超過6就進(jìn)入泡沫區(qū)。1998年國(guó)W院在有關(guān)房改 的文件中提出：房?jī)r(jià)收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼。說明我國(guó)正府對(duì)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)可的。2005年，米國(guó)一顧問公司據(jù)房?jī)r(jià)收入比，就國(guó)際房?jī)r(jià)購(gòu)買力做 了個(gè)調(diào)查，看看哪些城市的房?jī)r(jià)讓居民“最難以承受”。結(jié)果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機(jī)”。
二線的E市，新房平均價(jià)1萬元* 90平米 / 全市平均家庭收入6萬（全市年平均收入公布數(shù)的2.5倍） = 2007年底E市的房?jī)r(jià)收入比為15，含義是全家15年的全部收入可以買到一套住房。不少大城市在15上下。15 / 收入的0.5用于買房 = 一家人干30年只能買到只有使用權(quán)沒有裝修的毛坯房。22歲 + 30年 = 為房子需工作到52歲。而50歲后老板就不肯聘用。這么高的房?jī)r(jià)“可持續(xù)”嗎？再漲50％是22歲 + 45年 = 為房子需工作到67歲！豈不是為了一套房要“小車不倒就要推”？在不健全的社會(huì)保障下，要保證還貸期間不失業(yè)不生病，不然就可能因?yàn)閿喙┒汇y行收走房子。
有人說：“多印鈔票，多加工資，房?jī)r(jià)收入比就顯得不高了�！边@個(gè)說法是錯(cuò)誤的，只看到房?jī)r(jià)收入比變小，沒有進(jìn)一步計(jì)算下去。在通貨膨脹情況下，物價(jià) 漲幅大于工資漲幅，支付能力下降了，本來家庭收入的0.5用于買房，下降為0.4。將上述的公式重新計(jì)算，結(jié)果是，在目前這種通貨膨脹情況下一家人為買房 要干32年，多2年。
2. 高房?jī)r(jià)使人才外流，后患無窮，誤國(guó)不淺。駁“房市繁榮體現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，生活水平高�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
按美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，2008年1月份美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套21.6萬美元。每套21.6萬美元 * 匯率7 = 每套151萬人民幣元 / 每套的建筑面積相當(dāng)于200平米 = 可能每平米在7550人民幣元左右，而且他們的房子是有土地所有權(quán)和裝修過和帶家具家電的。2007年秋，在二線城市E市，用7550只能買到三等地段的 只有70年土地使用權(quán)且沒有裝修的毛坯房。2007年，美國(guó)的GDP是我國(guó)的20.3倍。美國(guó)的人均收入是中國(guó)的一二十倍，美國(guó)的醫(yī)療教育養(yǎng)老體系比我們 好多了。就這么低的房?jī)r(jià)，人家都次貸危機(jī)了，房?jī)r(jià)都下跌了! 我們是第三世界國(guó)家的收入，房子卻是發(fā)達(dá)國(guó)家的價(jià)格。我們已經(jīng)透支了幾年的漲價(jià)空間，靠幾十個(gè)錯(cuò)誤言論還能硬撐多久呢？房?jī)r(jià)與國(guó)際接軌是大勢(shì)所趨，歷史必 然。
大城市里各行各業(yè)的精英的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)大多被廢在了房子上。2008年3月5日，全國(guó)正協(xié)委員、清華大學(xué)校長(zhǎng)、中科院院士顧秉林表示很擔(dān)憂青年教師的住房 問題：“現(xiàn)在買不起房的不僅僅是低收入家庭，現(xiàn)在高校青年教師的收入與房?jī)r(jià)差距太大，根本買不起房�！薄拔椰F(xiàn)在很擔(dān)憂這個(gè)，這樣下去會(huì)導(dǎo)致青年人才流 失。”
從住房、教育、醫(yī)療三座大山綜合地看痛苦指數(shù)，留學(xué)生回國(guó)后干30年只能買到只有70年土地使用權(quán)且沒有裝修的大套的毛坯房。在房?jī)r(jià)收入比為6的某發(fā)達(dá)國(guó)家 / 收入的0.5用于買房 = 一家人干12年就可買到有土地權(quán)并已裝修的大套的新房。這有利于吸引留學(xué)生回國(guó)效力嗎？難道大家都不懂房?jī)r(jià)持續(xù)不斷上漲的后果：農(nóng)村綜合痛苦指數(shù)比城里高，有點(diǎn)本事的，有點(diǎn)文憑的，有點(diǎn)錢的都要進(jìn)城，結(jié)果到處是“老幼村”、“窮人村”。
炒高房?jī)r(jià)不符合衡量改革正確與否的“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”，不利于發(fā)展社會(huì)主義社會(huì)的生產(chǎn)力，不利于增強(qiáng)社會(huì)主義國(guó)家的綜合國(guó)力，不利于提高人民的生活水平。房?jī)r(jià)再上漲對(duì)國(guó)家來說，得不償失，后患無窮，誤國(guó)不淺。為了救國(guó)，房?jī)r(jià)必降。
3. 高價(jià)房奴把“致富”的種子全吃掉了，到六十幾歲將租房居住。駁“通膨不斷，按揭才買得起住房，有錢再買就永遠(yuǎn)買不起。”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
為了國(guó)家未來和個(gè)人發(fā)展，我們應(yīng)該提倡“先創(chuàng)業(yè)先投資再買房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能讓你有尊嚴(yán)而幸福地生活。反正沒有“土 地所有權(quán)”，迷戀“土地使用權(quán)”還不如追求“資金收益權(quán)”來得實(shí)際。二代“工作骨干”被美國(guó)老太太按揭買房的故事害慘了。失去了學(xué)生年代的理想和夢(mèng)想,把 買房當(dāng)作人生的第一理想，生活的第一追求，奮斗的第一目標(biāo)，成功的第一標(biāo)志。把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，作為“經(jīng)濟(jì)脊梁”的中產(chǎn)整天為還貸 而賴活著，中國(guó)人就只有這一點(diǎn)出息嗎？永遠(yuǎn)為人打工，對(duì)事業(yè)開創(chuàng)沒有興趣，缺乏資金,中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有多少活力和后勁呢？外國(guó)人喜歡“當(dāng)老板”，中國(guó)人喜歡 “當(dāng)房奴”，落后面貌怎么改變呢？炒房的最大惡果是把成千上萬的“老板苗子”扼殺在搖籃里。這是一個(gè)民族的悲哀。
企業(yè)產(chǎn)品銷售困難的主要原因在于內(nèi)需不振。內(nèi)需不振的主要原因在于高房?jī)r(jià)。許多人把買房當(dāng)作消費(fèi)的第一需求，這是畸形的，排他的。一套房就吃掉一個(gè) 家庭二代人的節(jié)余。每月都是月光族，哪有能力去消費(fèi)呢？為了還債，不得不節(jié)衣縮食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新電器，不敢買好衣服，不敢買好化妝 品，不敢會(huì)友“喝一下”，長(zhǎng)途電話不敢多說話，不敢跳槽，害怕失業(yè)，害怕收入減少，害怕生病。
在錯(cuò)誤觀點(diǎn)的引導(dǎo)下，許多人把買房當(dāng)作壓倒一切的需求。沒有買房，可以租房。如果買房搞得沒錢吃飯了，搞壞身體就得不償失。如果買房虧損搞得夫妻反 目，談何幸福。如果買房搞得小孩沒錢深造，就因小失大。如果買房在大跌時(shí)變成負(fù)翁，就要流落街頭。如果買房搞得家人生大病沒錢治，就要流落地獄。
“高價(jià)房奴”睜開眼先想到月供。每天先為銀行打工半天。有的“高價(jià)房奴”為了買房啃四老40萬元，但那是應(yīng)付看病和養(yǎng)老的錢，最終要拿錢到醫(yī)院去 還。還完按揭，接著還“啃老錢”。在高房?jī)r(jià)、高負(fù)債、高腦壓下，住房成了一輩子的牽掛，辛勞忙碌，憂心忡忡，終其一生，幸福感和成就感在哪里？
35年后，住房過剩，“要求我拆遷”可能變?yōu)椤拔乙蟛疬w”。高樓房每戶只占有不到10平米的土地，補(bǔ)償使用權(quán)的拆遷費(fèi)很少。30歲 + 35年 = 65歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢不夠，借貸也還不起，只好用拆遷費(fèi)去租房。雖然使用權(quán)有70年，35年后可能已是“無房戶”了。高價(jià)房奴主動(dòng)伸長(zhǎng)脖子讓人宰真窩囊，活得太累，繁忙一生，兩手空空。
“天生吾材當(dāng)大用，豈肯離校就江郎�！睂�(duì)于這么簡(jiǎn)單的道理，人總會(huì)醒悟的�？梢栽诘蛢r(jià)位騙人去當(dāng)房奴，但在高價(jià)位就難以騙人去當(dāng)房奴�？梢则_自住性 有效剛需去當(dāng)房奴，但無法騙還不起高月供的人去當(dāng)房奴�？梢远唐隍_人去當(dāng)房奴，但難以長(zhǎng)期騙人去當(dāng)房奴。所以，剛需是不斷在減少的，住房終將嚴(yán)重過剩。
4. 白領(lǐng)在高價(jià)時(shí)買房是笨人理財(cái)，15年后還是白領(lǐng)的水準(zhǔn)。即使“當(dāng)租奴”也強(qiáng)于“當(dāng)房奴”。駁“在通膨中房產(chǎn)增值快，投資買房可以致富”的錯(cuò)誤言論。
30年前，95％的人錢袋里的現(xiàn)金在999元以下。25年前，有一二萬元的資產(chǎn)資金的就是富人，稱為“萬元戶”。目前有二三百萬元的 資產(chǎn)資金才與富人沾邊。富人的數(shù)量增多10倍以上。他們的初始自有資金幾乎都在1萬元以下，他們的平均年投資收益率許多在30％以上。如果目前社會(huì)上連 10％的年投資收益率的機(jī)會(huì)都不存在，經(jīng)濟(jì)就無法發(fā)展了。所以，沒有找到10％機(jī)會(huì)的人是笨人，而不是沒有。2008年初買新房90平米時(shí)，首付、稅費(fèi)、 裝修和家具家電合計(jì)支出現(xiàn)金50萬 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50萬 * 4.18 = 15年里付出現(xiàn)金成本為209萬。另外在銀行按揭50萬 + 50萬 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年里付出按揭成本為97萬。209 + 97 = 這套住房15年里總成本為306萬元。如果15年里租房，3萬 * 15年 * 漲價(jià)系數(shù)1.5 = 合計(jì)租金68萬。306萬 – 68萬 = 15年里為了一句“我有房”三個(gè)字，就破費(fèi)了238萬元的“面子錢”。15年里總成本306萬元 / 100平米 = 到最后每平米實(shí)際花了3.06萬元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后該地段新房?jī)r(jià)格要漲到每平米4.37萬，才保本。從黃金20年只漲1倍看，15年的通貨膨脹難以超過4.37倍。說明：買入已高估的房子保值不 了，增值不了。說明：如果白領(lǐng)買房投資，15年后還是白領(lǐng)的水準(zhǔn)。
不想當(dāng)富人的人才會(huì)把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發(fā)大財(cái)再也無緣分�！按蚬せ实邸碧乞E10年來一直租房。他 這樣算賬：買這套房要花2500萬元，2500萬元的年投資回報(bào)是500萬元，年租金只要144萬元，租房住相當(dāng)于每年多賺了356萬元。在房?jī)r(jià)低位，當(dāng) 個(gè)房主是個(gè)好選擇。目前，“當(dāng)?shù)蛢r(jià)租奴”強(qiáng)于“當(dāng)高價(jià)房奴”。房奴里難以出現(xiàn)老板，而租奴里卻較容易出現(xiàn)老板。
5. 今后20年，我國(guó)通貨膨脹率可能低增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)創(chuàng)不出新高的可能性是存在的。駁“30年來地價(jià)房?jī)r(jià)漲幅驚人，說明今后通貨膨脹率和房?jī)r(jià)也會(huì)高增長(zhǎng)�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
為何有許多人買房產(chǎn)做長(zhǎng)期投資呢？因?yàn)樗麄冇惺謴?qiáng)烈的感性認(rèn)識(shí)：改革開放（1978年12月）以來的30年里，以沿海二線城市E市為例，大約地 說：豬肉由0.8元漲到14元，18倍。大米由0.14元漲到2.3元，16倍。全市年平均工資由400元漲到22000元，55倍。房租漲200倍以 上，房?jī)r(jià)有的由不到100元漲到1萬元，折合成同材質(zhì)，漲了50倍以上，土地一畝由幾千元漲到幾百萬，漲了500倍以上。許多人沒有看到30年的漲價(jià)全 景，只看到一二十年或近幾年來的漲價(jià)片段。因?yàn)闆]有認(rèn)真調(diào)查分析，不少人因此產(chǎn)生了“眼看著房?jī)r(jià)漲了許多倍，說明鈔票貶值太多了，說明投資房產(chǎn)永遠(yuǎn)能跑贏 通貨膨脹�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
就象19年來股市從100點(diǎn)漲到6124點(diǎn)，至少幾年內(nèi)不可能再創(chuàng)新高了，但是，人們大多對(duì)房?jī)r(jià)只有感性認(rèn)識(shí)，沒有理性思考，一時(shí)還很難從一種思維 慣性中解脫出來。他們只看到表面的現(xiàn)象，沒有考慮到當(dāng)時(shí)土地、房屋等資源處于“無市場(chǎng)，不許交易，極其低價(jià)”的不正常狀態(tài)，沒有考慮到舊中國(guó)的底子一窮二 白，建國(guó)后實(shí)行半供給性半福利性分配的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和搞階級(jí)斗爭(zhēng)耽誤經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)，生活水平很低。30年前，獎(jiǎng)金取消，縣長(zhǎng)的月工資只有幾十元，國(guó)家主席的工資只 有300多元，很明顯，改革開放前后正治經(jīng)濟(jì)環(huán)境天差地別。以很特殊的“非商品化的革命年代的價(jià)格”為基數(shù)統(tǒng)計(jì)出來的增長(zhǎng)率是很怪異的，很離奇的。就象大 學(xué)畢業(yè)前張三的年勞動(dòng)收入為500元，畢業(yè)2年后5萬元，怎么能以此100倍來預(yù)測(cè)未來2年后至少增長(zhǎng)5倍呢？如果以30年來的地價(jià)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率作為參照物 和依據(jù)來預(yù)測(cè)今后的通貨膨脹率和房?jī)r(jià)，必然在深重的通貨膨脹恐懼感之下得出錯(cuò)誤的荒謬的結(jié)論。然后用來指導(dǎo)房產(chǎn)投資，必然走入歧途，導(dǎo)致失敗。
大多數(shù)人沒有注意到，20年來，國(guó)際通貨膨脹率很低。紙貨幣和老貨幣黃金是個(gè)連通管。如果20年來國(guó)際通貨膨脹率很高，即紙貨幣大貶值，那么老貨幣 黃金就會(huì)大漲價(jià)。實(shí)際呢，1988年黃金平均價(jià)436.77美元/盎司，2008年8月10日收盤價(jià)是800多美元/盎司，20年才漲1倍。美元對(duì)人民幣 曾有十幾年在8.2一帶徘徊，也說明國(guó)際通貨膨脹率不高。
我國(guó)原來的地價(jià)房?jī)r(jià)等資源和工資被低估得離奇，必須逐步與國(guó)際接軌，才導(dǎo)致各種價(jià)格都一漲再漲。30年來，有的土地漲價(jià)500倍以 上，已經(jīng)超漲了；有的房?jī)r(jià)已漲價(jià)50倍以上，不但與國(guó)際接軌了，按房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)是美國(guó)的4倍了；通貨膨脹10倍以上，該漲已經(jīng)漲了，欠的債該還的已經(jīng)還 了，以后當(dāng)然就相對(duì)穩(wěn)定了。今后20年，我國(guó)通貨膨脹率可能低增長(zhǎng)，可能開征物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅，土地價(jià)可能下跌，房?jī)r(jià)創(chuàng)不出新高的可能性是存在的，而不是有 人依據(jù) 30年來的飛漲而預(yù)測(cè)今后20年通貨膨脹率和房?jī)r(jià)可能增長(zhǎng)幾倍那樣。當(dāng)君子蘭炒高100倍時(shí)，就不是跌不跌的問題，而是跌多少的問題了。就象股市6124 點(diǎn)，傻瓜買了，理由是“股票是能漲幾十倍的好東東”；智者賣了，理由是“已經(jīng)漲幾十倍了，回落風(fēng)險(xiǎn)很大”。你25歲之前個(gè)頭長(zhǎng)高1.4米，如果以此來預(yù)測(cè) 26歲以后至少再長(zhǎng)高0.4米，多么可笑啊。確實(shí)有兔子曾經(jīng)撞到這棵樹，但今后就不一定了。房市成熟了，土地價(jià)成熟了，稅收制度成熟了，而你的頭腦還不成 熟，還在守株待兔，那就等著吃虧吧。
6. 通膨初中期，房?jī)r(jià)股價(jià)大漲過頭，導(dǎo)致中后期大跌過頭。駁“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是保值增值，抗通膨的最佳投資品”和“通貨膨脹之下，拿現(xiàn)金不如持有房產(chǎn)�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
“介入點(diǎn)位”的高低決定投資的成敗。前幾年房?jī)r(jià)在每平米3000元的低位時(shí)，拿現(xiàn)金不如持有房子，因?yàn)榉孔涌赡艽鬂q上去。當(dāng)2007年秋房?jī)r(jià)在每平 米12000元的高位時(shí)，持有房子不如拿現(xiàn)金，因?yàn)榉孔涌赡艽蟮聛�。價(jià)值低估的投資品才能保值增值。當(dāng)普耳茶炒高10倍時(shí)，一定會(huì)隨著豬肉由10 元上漲到14元而再次上漲嗎？在6000點(diǎn)還買股票當(dāng)然是要吃虧的。
“介入時(shí)機(jī)”的早晚決定投資的成敗。保值增值功能具有階段性的特點(diǎn)。到了通膨中后期，由于房?jī)r(jià)股價(jià)已被炒高，買力不濟(jì)，利率也調(diào)高 了，熊市就會(huì)不期而至。熊市里房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)股是“燙手的山芋”。一位香港人，1996年買樓54平米 * 每平米8.333萬 = 450萬港幣。當(dāng)時(shí)所有香港人都認(rèn)為香港人多地少，又是國(guó)際金融中心之一，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)降。1997年金融危機(jī)爆發(fā)，房?jī)r(jià)一路下滑，在2003年非典時(shí)， 這套房跌至150萬。2008年2月漲到300萬了。12年里不包括利息，凈虧損150萬。日本炒房者被“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是保值增值，抗通膨的最佳投資品”的理 論害慘了，已經(jīng)套牢17年還沒有解套呢。越南的炒房說明：“嚴(yán)重的通膨的初中期，房?jī)r(jià)股價(jià)大漲過頭，嚴(yán)重透支未來，導(dǎo)致中后期大跌過頭�！�
7. 不是通膨引起房漲，而是房漲引起通膨�？刂仆ㄅ虮仨毾冉捣�?jī)r(jià)。駁豬八戒倒打一把的“通膨引起房漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
通貨膨脹嚴(yán)重。2008年前7個(gè)月，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲都超過6%。通貨膨脹就是“錢水泛濫”，“錢狗滿街”，就是實(shí)物增加不多而錢增加很多。
任玉嶺任北海市副市.長(zhǎng)時(shí)親歷泡沫破裂。他說：通貨膨脹有熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價(jià)等外因，但主要原因還是在國(guó)內(nèi)，主要矛盾在房地產(chǎn)。房地產(chǎn) 的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，是這次通貨膨脹的‘牽引機(jī)’和“助推器’。1994年，北海市的物價(jià)上漲高達(dá)43%，就是由房?jī)r(jià)大漲引起的。
熱錢，升值、次貸、石油糧食漲價(jià)等外因即使是第一重要的因素，房?jī)r(jià)大漲也是第二重要的因素。強(qiáng)調(diào)別人的錯(cuò)誤更大，就能減輕自己的責(zé)任嗎？
很明顯，不是通貨膨脹促使房?jī)r(jià)上漲，而是房?jī)r(jià)大漲帶動(dòng)物價(jià)上漲，加劇通貨膨脹。理由是：從漲幅上看，房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離通貨 膨脹促使房?jī)r(jià)上漲的軌道。本來30萬的房子，6年里被炒高到120萬。6年里人民幣不可能擴(kuò)張4倍。從時(shí)間上看，房漲早于肉漲糧漲。從資金總量上看，某市 2年成交房子10萬套 * 平均每套漲價(jià)40萬 = 資金多出400億。物價(jià)怎會(huì)不漲！在變態(tài)的房?jī)r(jià)下，民眾不得不提前透支今后幾十年的收入買房，今后幾十年才印的鈔票也印出來了,貨幣就膨脹了。從外在表現(xiàn) 上看，地價(jià)房?jī)r(jià)大漲后，企業(yè)的用地用房和人工成本大增，出廠價(jià)就提高了。失地農(nóng)民以前供糧供菜, 現(xiàn)在反而要向社會(huì)購(gòu)買，農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)就漲價(jià)了。
牽牛要牽牛鼻子，打蛇要打七寸。通貨膨脹和物價(jià)上漲會(huì)破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，不得不治理。管不住房?jī)r(jià)這個(gè)“帶頭大哥”，就別想管住大家，大家就漲價(jià)不斷。最終，大倌為了江山，中小倌為了交椅，不得不調(diào)控，不得不強(qiáng)迫“帶頭大哥”（房?jī)r(jià)）帶頭降價(jià)。
8. 通貨膨脹可能嚴(yán)重但不會(huì)極其嚴(yán)重。駁“通膨不斷，有錢后再買就永遠(yuǎn)買不起�！焙汀耙坏┯袗盒酝ㄅ�，就永遠(yuǎn)買不起。”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
正府有很強(qiáng)控制力，面對(duì)嚴(yán)重的后果，會(huì)采取措施控制通貨膨脹，所以不會(huì)出現(xiàn)極其嚴(yán)重的情況。2008年6月，廣義貨幣M2雖然突破了18.04%，但存款準(zhǔn)備金率提到17.5%，說明貨幣發(fā)行沒有失控。
沒有必要恐懼于通膨。目前，中等收入以上而且按揭15年才買得起房，如果他們將資金用于創(chuàng)業(yè)用于投資15年，在一般情況下收益會(huì)跑贏 通貨膨脹，你最終可能成為富人。如果你反駁說：“創(chuàng)業(yè)和投資已經(jīng)難以跑贏通貨膨脹了�！蔽也幌嘈派鐣�(huì)已經(jīng)這樣，更不可能總是這樣。假如社會(huì)真的這樣，高房 價(jià)就是建立在沙灘上的搖搖欲墜的高樓，恐懼的不應(yīng)該是旁觀的人，而是套在里面的炒房者。
如果通膨極其嚴(yán)重，如果房?jī)r(jià)再上漲，房?jī)r(jià)漲帶動(dòng)物價(jià)漲，物價(jià)漲導(dǎo)致加工資，加工資導(dǎo)致出廠價(jià)上漲，惡性循環(huán)就破壞了經(jīng)濟(jì)整體，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就垮了，社會(huì) 就難以穩(wěn)定了。如果通膨極其嚴(yán)重，房?jī)r(jià)再上漲，科技人員的收入不如炒房的老太，哪有心思干事業(yè)？假如真的象炒房者說的那樣出現(xiàn)了極其嚴(yán)重的通膨，就有許多 企業(yè)倒閉或半倒閉，許多老板會(huì)賣房去救急，許多中產(chǎn)無錢供房而賣房，許多人失業(yè)或收入大減，吃飯堪憂，怎能顧得上買房，賣者很多而買者很少，房?jī)r(jià)必大跌！
9. 通膨帶來的漲價(jià)占總漲價(jià)的比重很小，“炒民生”不會(huì)長(zhǎng)久，所以想在通貨膨脹中長(zhǎng)期獲利難以實(shí)現(xiàn)。駁“通貨膨脹是永遠(yuǎn)的，所以房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
6年前，E市每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營(yíng)銷、利息等成本和各方的合理收益�，F(xiàn)在賣12000元。總漲價(jià) 9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超過700元 / 總漲價(jià)9000元 = 通膨帶來的漲價(jià)只占總漲價(jià)的8％。即使今后幾年里通貨膨脹率達(dá)到不可想象的1倍，通膨帶來的漲價(jià)也只占總漲價(jià)的16％，影響很小。股票2007年11月上 到6124點(diǎn)，2008年8月19日低見2284點(diǎn)，跌幅達(dá)62.7％。說明通貨膨脹雖然會(huì)一時(shí)促漲，卻不能保證“投機(jī)價(jià)”長(zhǎng)期高高在上不下跌。
投機(jī)炒作才是房?jī)r(jià)大漲的主要原因：第一成本的土地是在炒作和競(jìng)拍中飛漲的，房?jī)r(jià)是在捂盤加炒作中哄抬上去的，“紅包”的膨脹是在投機(jī)炒作中水漲船高的，連稅收也是姑息養(yǎng)奸后借口打擊投機(jī)炒作而增加上去的。
炒房者想在通貨膨脹中獲利難以實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浿皇欠績(jī)r(jià)大漲的次要原因，而引起房?jī)r(jià)大漲的投機(jī)炒作這一主要原因?qū)儆凇俺疵裆薄Ｒ?guī)律強(qiáng)于人，民意 高如山，社會(huì)必進(jìn)步。正府的最大職責(zé)是“為百姓說話，為百姓做事”，它可能做得不夠卻不會(huì)“一點(diǎn)”也不做。泡沫被吹大到皮很薄很薄了，房?jī)r(jià)大漲帶動(dòng)通膨， 所以ZF不得不調(diào)控。僅是積“一點(diǎn)”成多，就碰破它了。各國(guó)歷史都表明，以人為本才是正道，“炒民生”不可持續(xù)。
10. “炒民生”象吃“白粉”，一時(shí)痛快，危害深遠(yuǎn)，不可能長(zhǎng)久。開發(fā)商是韓信，成也蕭何，敗也蕭何。駁 “正府永遠(yuǎn)會(huì)支持房市炒作”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
在中國(guó)人中，胡潤(rùn)百富榜上的十大富豪，有8個(gè)來自房地產(chǎn)業(yè)。在美國(guó)人中，歷年的世界首富有做軟件的比爾蓋茨和炒股票的巴菲特；目前，沒有蓋房炒房的 進(jìn)入十大富豪。說明在我國(guó)，“房老大”已經(jīng)越權(quán)篡位了，說明“炒民生”已經(jīng)把“科技是第一生產(chǎn)力”炒成“老二”了。長(zhǎng)久了就會(huì)科技落后，落后就要挨打。所 以，各國(guó)都嚴(yán)禁“炒民生”。
如果其他民生資料象住房一樣也可以睜一眼閉一眼地任其壟斷、拍賣、囤積、炒作和哄抬價(jià)格，炒家也可以將大米、蔬菜、飲用水、公交票、火車票炒高5倍，因?yàn)樗鼈儗?duì)于人類更加剛需！所以，各國(guó)都嚴(yán)禁“炒民生”。
有人說：“不要多說房?jī)r(jià)，多流汗多賺錢才是硬道理�！� 可是，房?jī)r(jià)6年上漲90萬。有幾家通過多流汗能增加收入90萬？多印鈔票的話，大家就能分到90萬？民眾經(jīng)濟(jì)承受力就象一根扁擔(dān)，500斤壓上去一定會(huì)壓 斷的。安居才能樂業(yè)。如果全家終勞一生還不能得一屋，惡勞者、投機(jī)者必日增，社會(huì)如何和諧、發(fā)展和穩(wěn)定？炒民生危害社會(huì)，所以，各國(guó)都嚴(yán)禁“炒民生”。
“炒民生”名不正言不順，正治課老師難當(dāng)；“炒民生”占小便宜吃大虧，危害深遠(yuǎn)；“炒民生”象吃“白粉”，一時(shí)痛快，誰吃誰短命；炒民生不得民心，危及正權(quán)，所以各國(guó)正府都不得不把炒民生當(dāng)作惡瘤切除了。如果米國(guó)人還在炒房，房?jī)r(jià)收入比就不會(huì)“安居”在6以下了。
買彩電曾經(jīng)要開后門，經(jīng)常漲價(jià)。家電業(yè)走下坡路已經(jīng)10年了，可能再10年，家電業(yè)也牛不起來了。不怕象股票那樣大起之后大落，大落之后再大起。最 可怕的是房地產(chǎn)在惡炒后不得民心，被歸入“炒民生”（與“炒糧食”同類）后將從此一蹶不振。比如日本已17年沒有惡炒房子了。日本炒房者17年還不能解 套，所以炒房被套應(yīng)該拋！
11. 資金流向投資“洼地”導(dǎo)致房地產(chǎn)利潤(rùn)逐步接近社會(huì)平均利潤(rùn)，買便宜貨的機(jī)會(huì)終將到來。駁“蓋房應(yīng)該暴利”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
在“世界工廠”千辛萬苦做出口，為就業(yè)做貢獻(xiàn)，年利潤(rùn)率只有2％，甚至虧損的情況下，開發(fā)商和炒房者獲得了數(shù)以十倍的年利潤(rùn)率。連通管“一邊水高一 邊水低”的短期狀況出現(xiàn)了�！帮L(fēng)景這邊獨(dú)好”對(duì)千行萬業(yè)產(chǎn)生了非常嚴(yán)重的“吸血效應(yīng)”。有的人辭退工人，賣廠買房。千商萬賈聚集房市，千錢萬幣蜂擁而入。 于是，一家歡樂百家愁，一湖水災(zāi)百湖旱，一家壟斷百家爭(zhēng)，一碗美味百人搶；于是，“倒廠風(fēng)波”來勢(shì)兇猛，成千上萬的中小制造企業(yè)和外貿(mào)公司倒閉或?yàn)l臨倒 閉。銀行（樹干）和房地產(chǎn)公司（樹枝）都不會(huì)先死，要當(dāng)心的是制造業(yè)（樹頭）會(huì)先死。各行各業(yè)是一個(gè)食物鏈，正府在行業(yè)上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水 端平”，最終就會(huì)得了一稅丟百稅，如果第一產(chǎn)業(yè)垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最終就會(huì)一損百損，一了百了，最終就會(huì)成千上萬的人失業(yè)，社會(huì)難以穩(wěn)定，最 終就會(huì)搬起石頭砸自己的官位，所以，即使要救，不得不先救樹頭（制造業(yè)）和樹干（銀行）。最近發(fā)文對(duì)中小企業(yè)增加貸款和不許為土地貸款，明顯就是在丟卒 （樹枝）保車，所以，連通管“一邊水高一邊水低”的狀況是“兔子的尾巴長(zhǎng)不了”。
連通管的水終將流平�！叭送咛幾�，水往低處流。”資本具有追逐高利潤(rùn)的本性，暴利就象千香萬艷的“花粉”，必然引來千蜂萬蝶。大家 都目睹過“暴利洼地”被“移山填海”的“張藝謀式”壯觀景象：從千軍萬馬制造家電到降價(jià)比賽；從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹；從千家萬戶買股票賺大錢到八 成人虧錢。大家都去追逐暴利，都去填充投資“洼地”，就象連通管的水終將流平，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)逐步接近社會(huì)平均利潤(rùn)。栽果樹比種稻子好賺，大家都去 種，不久，千車萬擔(dān)的“柑橘”就爛在樹上了，價(jià)格就降下來了。大家都去蓋房炒房，就象大家都去種果樹，必然導(dǎo)致住房過剩。結(jié)果是盛極而衰，房?jī)r(jià)成千上萬元 地往下掉，結(jié)果是大眾買便宜貨的機(jī)會(huì)終將到來。
12. 住房的相對(duì)過剩是“生產(chǎn)無計(jì)劃性”和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物。駁“蓋房量跟不上需求量”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
“生產(chǎn)無計(jì)劃性”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所固有的。20多年前，中學(xué)老師說：“西方國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，具有無計(jì)劃性，存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然造成生產(chǎn)相對(duì)過剩。 產(chǎn)品堆滿倉(cāng)庫(kù)，窮人卻買不起，資本家寧可將牛奶倒進(jìn)大海里，也不低價(jià)賣給窮人�！蔽覀兊姆渴�，將要展現(xiàn)的基本上就是這樣的景象。
從整體上看，社會(huì)生產(chǎn)是無計(jì)劃的，無序的。管理部門在其中有利益牽連，不但未能給以及時(shí)有效的計(jì)劃性引導(dǎo)，反而以過度的放貸、火熱的土地競(jìng)拍和大肆 的輿論煽風(fēng)加劇了“生產(chǎn)無計(jì)劃性”和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。于是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所固有的“生產(chǎn)無計(jì)劃性”和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)終于導(dǎo)致了生產(chǎn)相對(duì)過剩。
上帝欲其亡,令其先瘋狂。大陸人具有“制造過剩產(chǎn)品”的超強(qiáng)本領(lǐng)。開發(fā)商認(rèn)為住房在許多年里是稀缺品，所以，在賺得缽滿盆滿之后，不計(jì)高負(fù)債率的后 果，四處借貸，不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)。由于金錢具有逐利性，各路資金不斷流向超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)，黑錢來了，灰錢來了，紅錢（紅包）來了，白錢（干凈錢為白，存銀 行是白白讓別人用）來了，許多公司和企業(yè)的“生命錢”來了，甚至社�！熬让X”也敢來。由于不是高科技，有地就是“草頭王”，可以“空手套白狼”，于是 “18路軍”（包括海爾）都來蓋房，工地遍地開花，商品住房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、單位自建房、小產(chǎn)權(quán)房象雨后春筍到處冒出來，供給以每年2 萬、3萬、5萬套的加速度在增加。
因?yàn)椴粷q就沒人追買，開發(fā)商每批都提價(jià)，近幾年總房?jī)r(jià)每年以10萬、20萬、40萬元的加速度上漲，需求者以每年10萬、20萬、 40萬人的加速度被趕出市場(chǎng)�！阿厔�(shì)”形成了，供給量不斷趨大（/），有效需求（＼）不斷趨小。左側(cè)“＞狀態(tài)”時(shí)供小于求，發(fā)展到右側(cè)“＜狀態(tài)”時(shí)，就 變?yōu)楣┐笥谇蟆?
已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。市場(chǎng)的獲利回吐和買力重新積蓄，需要幾年的痛苦煎熬。由于建設(shè)周期長(zhǎng)和土地不開發(fā)2年后會(huì)被無償收回，過剩了還在不斷推出新盤。 于是，生產(chǎn)相對(duì)過剩呈現(xiàn)不斷惡化的趨勢(shì)。開發(fā)商把購(gòu)房者逼到了無路可退的墻角，心有余而錢不夠。開發(fā)商是有路可退的，如果不肯退讓（大降價(jià)），結(jié)果是：去 年牛市高價(jià)，今年有價(jià)無市，明年熊市低價(jià)。
13. 蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，必然是：炒房囤積量X ＞ 自住性有效剛需y。駁“剛需很大，供不應(yīng)求”和“富人錢很多，再多也被買走”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
炒房者為何一邊以價(jià)格來“低頭承認(rèn)”可出租房過剩，一邊“大言不慚”地說房子供不應(yīng)求？因?yàn)樗麄兏吖懒巳说闹饔^能動(dòng)性，只見開發(fā)商及其支持者的力量大，不見客觀規(guī)律力量更大。高估了剛需的購(gòu)買力，只見剛需人多，不知?jiǎng)傂桢X少。
“剛需很大，再多的房子也供不應(yīng)求�！笔亲云燮廴说寞傇�。蓋房炒房者錢太多、心太貪、太驕傲和太盲目，而非富人錢太少、太膽小、太謹(jǐn)慎和太理智，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。“30％的人卻擁有70％的錢”，“70％的人只擁有30％的錢”，這是鐵的事實(shí)，所以必然是：炒房囤積量X ＞自住性有效剛需y。自住性有效剛需y 取值5萬套，得“X ＞ 5萬套”。自住性有效剛需y 取值500萬套，得“X ＞ 500萬套”。所表示的意思都是“供大于求”。
“富人錢很多，再多的房子也被買走了”是炒家必?cái)〉摹白C言”。如果自住性有效剛需量小，炒房者就會(huì)因?yàn)闊o人接手而被套牢，所以99％ 的炒房者在買人時(shí)都堅(jiān)信自住性有效剛需y很大�？纯淳W(wǎng)上的討論就知道這種想法的蓋房炒房者很多，富人的錢象山一樣的多，所以，炒房囤積量X要大于自住性有 效剛需 y（比如每年5萬套）很容易。炒房囤積量X已經(jīng)大大超過今后的自住性有效剛需y了，富人卻還在高估自住性有效剛需y，還在買入，買入，再買入。就象制造手 機(jī)，物以稀為貴，一部幾千元，特好賺錢，大家頭腦就發(fā)燒，就大造特造。市場(chǎng)需求10汽車，大家就會(huì)沖動(dòng)地盲目地制造出13車。市場(chǎng)需求增大到100車，就 會(huì)制造出130車。結(jié)果，先是普及，普及，再普及；再到過剩，過剩，再過剩。大量的過剩必然導(dǎo)致（象砍果樹那樣的）熊市來臨，競(jìng)相殺價(jià)，跌聲一片。
14. 認(rèn)清“投資投機(jī)房屬于供給”的本質(zhì)，房市供大于求的真面目就暴露了。駁“自住性買量大，投資投機(jī)性買量小�！焙汀肮┙o多少，就被需求吃掉多少�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
住房供給有5塊：“開發(fā)商的供給”，“正府的供給”，“投資投機(jī)需求所轉(zhuǎn)化的二手房供給”（富人買房是間接的供給，潛在的供給，未來的供給），“單位自建房供給”，“小產(chǎn)權(quán)房供給”。
自住性有效剛需是指近幾年需要購(gòu)買自用房而且有支付能力的購(gòu)房需求。不是自住的不應(yīng)該統(tǒng)計(jì)進(jìn)來。當(dāng)一個(gè)人“月供還不起”時(shí)就是突破購(gòu)買力的極限了， 就不是有效剛需了。以下幾種不是自住性有效剛需：“更新改善性需求”是一套換一套，住房總量不增不減，不能算需求增加�！安疬w需求增加”對(duì)“雞蛋市場(chǎng)”是 “母雞增加”，是供給增加的表現(xiàn)，不能算需求增加。低收入者不是有效剛需。春節(jié)一過，火車站和汽車站人山人海，里面有幾個(gè)買得起百萬的房子呢？老居民沒有 私房的基本上是低收入者，在等正策房。王石在中央二套說過，一般的中產(chǎn)也買不起了。未來的新移民也基本上是低收入者和一般的中產(chǎn)。投資投機(jī)者在房市扮演主 角是不爭(zhēng)的事實(shí)。其買入不是自住，是為了高賣而獲利，所以買入后就轉(zhuǎn)化為供給了。大家都錯(cuò)誤地把“投資投機(jī)者買入量很大”理解為“需求很大”。比 如，2006年開盤10萬套，自住購(gòu)房者買走4萬套，投資投機(jī)者買走6萬套，大家都說“供給10萬套，被10萬個(gè)需求都吃掉了”。揭開投資投機(jī)房的“供給 本質(zhì)”，將其歸類于供給后，房市供大于求就清楚了。
自住性有效剛需只剩一種了。新房總價(jià)120萬，因?yàn)榘唇乙咽站o，需要首付50萬，需要按揭70萬。加上貸款利息，需要還貸130萬 / 20年 = 每年需要還貸6.5萬 / 還貸占收入0.5 = 家庭年收入13萬的才買得起。很明顯，剛需只剩“準(zhǔn)富人自住性有效剛需”了�！皽�(zhǔn)富人區(qū)”（接近富人的中產(chǎn)）里大多有房。6年前只需首付10萬，不得不買 的中產(chǎn)和家長(zhǎng)為畢業(yè)生買結(jié)婚房的大多在一路追漲中買了，沒有買的準(zhǔn)富人是少數(shù)。由于近2年銀行負(fù)利息，聰明人一般不會(huì)將大錢放在銀行里，大致有3種情況： 第一種是將錢用于實(shí)業(yè)，“忙錢”在房?jī)r(jià)高時(shí)不會(huì)撤資買房。第二種是投資于股票、期貨和外匯的成功者，是投資投機(jī)高手當(dāng)然看得出房市還在頂部，不會(huì)去買房。 第三種是投資于股票、期貨和外匯的失敗者。期貨和外匯是杠桿交易，難度大，介入的人少，當(dāng)股民的最多。近一年來，股市大跌六成，股民被套得動(dòng)彈不了。自住 性有效剛需啊，你到底在哪里？滿世界去找，以刀相逼也出不來足夠多的自住性有效剛需！
自住性有效剛需是真正的需求，基本的需求。房?jī)r(jià)最終由其決定。更準(zhǔn)確地說，自住性有效剛需的錢袋決定房?jī)r(jià)，決定蓋房炒房者的最終命運(yùn)。開發(fā)商推高房?jī)r(jià), 自住性有效剛需日益減少,最終作繭自縛。如果房?jī)r(jià)上漲到“準(zhǔn)富人家庭月供還不起”，最后一種剛需就被徹底消滅了。竭澤而漁，魚兒沒有了，漁夫也完蛋了。
15.駁“我國(guó)人口特多，土地奇缺，不斷增值�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。日本的人均土地更少，地價(jià)房?jī)r(jià)照樣連跌17年。
房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其實(shí)是在炒土地。問題在于：土地少是真話，土地奇缺是假話，奇缺使土地不斷增值更是假話了。
土地供給短缺的謊話很容易識(shí)破。論剛需性，論稀缺性，論不可再生性，土地都比不上石油，而石油價(jià)不也歷經(jīng)了多次大跌。土地不但是可再 生的，蓋了拆，拆了再蓋；而且可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。舊城舊村里大多是矮房子，拆遷改造后建高樓，總體上還可以放大1.5倍。 1500 萬人的大城市是由1000萬人的大城市發(fā)展而來的。1000萬人的城市再來500萬人，放大1.5倍，土地不外擴(kuò)也不缺。
30年來，有的地價(jià)漲了500倍以上，已經(jīng)漲過頭了，已經(jīng)要回調(diào)了。許多人還認(rèn)為奇貨可居，所以到處在曬地皮。2007年底，開發(fā)商囤地約10億平方米，足夠開發(fā)4年。
土地稀缺，房?jī)r(jià)就大炒有理嗎？難道米價(jià)因?yàn)橥恋叵∪币泊蟪从欣砹耍看汗?jié)前后的火車票是不是也因?yàn)橄∪本痛蟪从欣砹�？土地真的能不斷上漲嗎？上帝讓不 聽話的人瘋狂地快速地跑，跑得越快死得越快。日本人口密度是每平方公里339人，我國(guó)是130人，東今更有發(fā)展?jié)摿Γ貎r(jià)照樣連跌17年，跌幅 60％。
16. 計(jì)生導(dǎo)致許多“80后”的子輩最終會(huì)擁有五七套房。駁“人多房缺”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
社會(huì)發(fā)達(dá)后，晚婚和獨(dú)生蔚然成風(fēng)。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些結(jié)婚需求已基本釋放完畢，剛需大降。 你我接到的結(jié)婚請(qǐng)貼上的主人大多是獨(dú)生孩。1988年全國(guó)出生人口2457萬人，2000年下降到1379萬人。12年下降了43.9％。根據(jù)《全國(guó)教育 事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2007年與1996年相比，全國(guó)小學(xué)招生人數(shù)，從2524.66萬人下降到1736.07萬人，減少31.2％。目前，去世的主要 人群是戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期出生的。再過20年，去世的主要人群是建國(guó)后和平時(shí)期出生的（80后的父輩等），數(shù)量大增。這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的“住房由一般過剩發(fā)展到嚴(yán)重 過�！钡倪^程,表現(xiàn)為“Ⅹ趨勢(shì)”�！袄先松砗篁v出住房數(shù)”越來越多（/），“結(jié)婚購(gòu)房數(shù)”（＼）越來越少。發(fā)展到右側(cè)“＜狀態(tài)”時(shí)，“老人身后騰出住房 數(shù)”大于“結(jié)婚購(gòu)房數(shù)”,占到自住性有效剛需一大半的“結(jié)婚剛需”就被抵消掉了。
在老居民里，2008年2歲的張小強(qiáng)和李小花，在25年后買1新房后結(jié)婚，各自最終繼承了父母、爺爺奶奶、外公外婆的3套房。說明計(jì) 生導(dǎo)致許多“80后”的子輩最終會(huì)擁有七套房。這是單套房的情況。二套以上的家庭很多。25年后，父母還在世但55歲上下了。爺爺奶奶和外公外婆的房子先 后要拆遷了。有二種可能：一是被看空者說對(duì)了，那時(shí)房?jī)r(jià)低，但出于“祖產(chǎn)不可減少”的傳統(tǒng)觀念，留5套是可能的。二是被看多者說對(duì)了，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)不低，由于 80后的子輩正是中青年，有幾份房租，還有拆遷費(fèi)，就會(huì)七套還是七套，少則5套。二種可能的最終結(jié)果都是嚴(yán)重過剩。
從人口結(jié)構(gòu)來看，房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)將是長(zhǎng)期的，不可逆轉(zhuǎn)的。人口減少導(dǎo)致房子越來越過剩。大城市閑置房將隨處可見。那時(shí)，住房因?yàn)殚e置和過時(shí)而喪失了使用價(jià)值；因?yàn)闊o人接手而喪失了投資價(jià)值和投機(jī)價(jià)值；因?yàn)檫^剩而喪失了炒地價(jià)值和拆遷價(jià)值。只是一堆鋼筋水泥，能值幾個(gè)錢？
17. 大城市的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是大量過剩。 駁“大城市缺住房，房?jī)r(jià)還要上漲十幾年”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
把水杯里的石塊（已有人入住的房子）拿出來，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了�？挫o態(tài)，我可以大聲地說：“今天，總?cè)丝?1000萬以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，說明99.99％的人住在房子里；尚未住人的掛牌待售房、閑置房和在建房總數(shù)大于10萬套�！� （例如深圳，閑置房數(shù)以萬套，2008年8月掛牌待售房5萬套，三年計(jì)劃新建9.71萬套社會(huì)保障性房，商品房在建和計(jì)劃建的大于9.71萬套）。今后 50年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話。由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩， 永遠(yuǎn)的過剩！不然，請(qǐng)你告訴我，哪個(gè)大城市，在今后哪一天，不應(yīng)該說出這一句話？在今后哪一天，掛牌待售房、閑置房和在建房總數(shù)不是大于10萬套？如果真 的出現(xiàn)我不能再說這句話的那一天，一定是遇到大熊市使房?jī)r(jià)低得開發(fā)商只賣不想蓋了。
在二線的E市，總?cè)丝?000萬。300萬人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50萬套 + 閑置房、掛牌待售房、在建房等12萬套 +“六年里新增閑置房”6萬套 = “六年后可售將可售房總數(shù)”68萬套。
為何“六年后可售將可售房”沒有減少反而增加了？供給日益增多。因?yàn)殄X好賺，大家都在八仙過海，各顯神通，大干快上，快馬加鞭。因?yàn)榧夹g(shù)含量低，房 子是比汽車更容易大量制造的商品。容易制造就容易過剩。過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致城市的人才外流，自住性有效剛需就減少了。過高的房?jī)r(jià)會(huì)降低城市化的速度，導(dǎo)致出租 房過剩。
做長(zhǎng)期投資，在20年里，要?dú)v經(jīng)許多正策風(fēng)險(xiǎn)，例如物業(yè)稅、房屋空置稅、遺產(chǎn)稅。在20年里，誰敢保證不發(fā)生金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退或房 熊市？在20年里，面臨環(huán)境污染和地震、洪水、火災(zāi)等天災(zāi)的威脅。10種風(fēng)險(xiǎn)讓遇到一種，就虧大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇貨可居，先出租，待高 價(jià)而沽”的錯(cuò)誤理念指導(dǎo)下大量囤積住房的。每一種被炒作過的產(chǎn)品都逃脫不了從“短缺炒高”走向“過剩價(jià)落”的宿命。平日里，風(fēng)平浪靜，大家都不急于賣出。 但是，高處不勝寒，一旦大風(fēng)險(xiǎn)到來，買者因?yàn)槎謶�，“每年自住性有效剛需�?gòu)買”5萬套就減為1萬套。持有人發(fā)生信心危機(jī)，68萬套潛在的供給就象“籠中 虎”上街，就象堤壩崩潰而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，賣盤洶涌，競(jìng)相殺價(jià)，奪路而逃。68條狼搶吃1塊肉。就要看誰跑得早，看誰跑得快，看誰殺 價(jià)殺得狠了。
18. 目前超低的房租投資回報(bào)，是“可出租房”已經(jīng)嚴(yán)重過剩的鐵證。 駁“房租會(huì)不斷上漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
買房投資是“先賺房租后賺漲價(jià)”。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲了，收益只有租金了。目前，房租漲不動(dòng)是明擺著的事實(shí)。在二線的H市買房花120萬/ 70年 = 每年折舊1.7萬。5萬元的裝修、家具、家電 / 10年 = 每年折舊0.5萬。中介費(fèi)和其他費(fèi)用平均每年0.3萬。租金3萬 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金實(shí)際收益”0.5萬元。125萬房資 × 銀行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6萬。0.5 / 7.6 = 15分之1。說明投資回報(bào)低得“別人我不告訴他。”
總房?jī)r(jià)125萬元 / 每年租金3萬元 = 房?jī)r(jià)租金比為42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，滬深股市不少績(jī)優(yōu)股的市盈率在15倍以下，足見房市風(fēng)險(xiǎn)之大。房?jī)r(jià)再漲一倍就是84年回本。怎么可能！
投資回報(bào)為何會(huì)超低？當(dāng)然是可出租房嚴(yán)重過剩造成的。誰不知閑置房很多？超低的房租投資回報(bào)，是可出租房已經(jīng)嚴(yán)重過剩的鐵證。拒不承認(rèn)，只能證明：你的貪心已經(jīng)使你失去了理智和判斷力。
19. 六年后大城市將有幾十萬套“可出租房”閑置,租價(jià)成了房市長(zhǎng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機(jī)。駁“閑置房不多，最終會(huì)被消化掉”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
對(duì)E市的預(yù)測(cè),“六年后可出租房總數(shù)”= “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “目前尚未住人的可出租房”5萬套 + “六年里新增閑置房”6萬套= 61萬套。
“六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50萬套 + “六年里新移民增加租房”6萬套（三十六萬人） + “六年里租房結(jié)婚等原因凈增租房”2萬套 –“六年里現(xiàn)租民由租轉(zhuǎn)買搬出而凈減租房”10萬套 - “六年里現(xiàn)租民由租轉(zhuǎn)住廉租房搬出而凈減租房”6萬套 = 42萬套。
“六年后可出租房總數(shù)”61萬套 –“六年后有人居住的可出租房”42萬套 = “六年后尚未住人的可出租房”19萬套 / “六年后可出租房總數(shù)”61萬套 = “六年后可出租房總體過剩率”為31％。這是講原理，講趨勢(shì)，是大概的數(shù)字。從中發(fā)現(xiàn)的問題有：
“租民搬出人數(shù)”較多�！皳碛兴椒柯省焙汀白×夥勘壤敝鹉晏岣呤且粋�(gè)必然的趨勢(shì)，所以“租民搬出人數(shù)”較多。近幾年建造了大量的新房，開發(fā)商不 可能倒到海里去，不可能留著自己住，只有賣不出的價(jià)，沒有賣不出的房，所以“由租轉(zhuǎn)買搬出租房”的很多，有10萬套。正策房欠帳十幾年，“大補(bǔ)欠”。“由 租轉(zhuǎn)住廉租房搬出租房”的很多，有6萬套。合計(jì)16萬套。
“租民接班人”相對(duì)較少。經(jīng)濟(jì)大勢(shì)困難，倒閉和內(nèi)遷的企業(yè)不少，鬧民工荒，城市化放緩，“新移民增加租房”較少，只有6萬套。租房結(jié)婚只有2萬套。
“租民搬出人數(shù)”大于“租民接班人數(shù)”，于是“可出租房過剩率”逐年增高。從總量上說，現(xiàn)住民99.99％的人住在房子里，“尚未有人入住的房子” （包括閑置的和新建的）就是為新移民準(zhǔn)備的。新移民絕大多數(shù)是租民，所以基本上是為“新增租房人口”準(zhǔn)備的。“六年后尚未住人的可出租房”19萬套 * 6人 = 閑置出租房夠114萬人租用。買方市場(chǎng)越來越明顯，租價(jià)不得不降價(jià)并形成趨勢(shì)。買房投資投機(jī)既賺不到漲價(jià)回報(bào)，也賺不到租金回報(bào)，就會(huì)紛紛賣出，房?jī)r(jià)就走 低了，所以說，租價(jià)成了房市長(zhǎng)期降價(jià)的發(fā)動(dòng)機(jī)。
20. 幾年后，只有較新的住房才租得出去，目前的大多數(shù)“可出租房”因?yàn)殚e置將喪失價(jià)值。駁“房子不怕閑置，放得越久越值錢”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工藝、新外形，新格局，新裝修。六年以后，最近幾年建的房子與當(dāng)時(shí)的新房相形見絀，越住越?jīng)]面子；房子設(shè)施破舊，越住越不方便，就象5年前買的電腦一樣已經(jīng)過時(shí)了。
現(xiàn)在房子緊俏，是寶貝，老房子也能租出去。對(duì)E市預(yù)測(cè), “六年后可出租房總體過剩率”為31％，只有較新的住房才租得出去。沒有誰喜歡舊東西。一代人比一代人更會(huì)享受和更愛面子。到那時(shí)，因?yàn)椤澳昙o(jì)較大”和“色衰”，“近幾年建造的可出租房過剩率”可能接近40％。
“可出租房”過剩不可怕，可怕的是未來不斷升高的趨勢(shì)。E市, “六年后可出租房總體過剩率”31％，“十年后可出租房總體過剩率”35％。然后，“近幾年建造的可出租房過剩率”可能55％，大量閑置，無人問津。大多 數(shù)被迫退出租房市場(chǎng)，要賣出價(jià)太低，等拆遷還要一二十年，成了“棄之不舍，食之無味”的雞肋。于是，租價(jià)將在“競(jìng)嫁”中一路走低，房?jī)r(jià)被租價(jià)“牽著鼻子往 泥塘里走”。
21. 價(jià)值規(guī)律比人強(qiáng)。只要有信心，有耐心，就能夠在價(jià)值軸心附近買到價(jià)格較合理的住房。駁“房子價(jià)高有理，不可能便宜”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期是一個(gè)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，投資市場(chǎng)每幾年就有一次從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)是商品，它就一定會(huì)符合商品的運(yùn)行規(guī)律。從 歷史來看，盛極而衰，物極必反，過度上漲的后果是過度下跌。價(jià)值規(guī)律具有自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。當(dāng)白菜供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格升高到4元。大家少買了，正府調(diào)控了，獲利 多使得種植量增多了，然后價(jià)格就自然下降到2元了。
價(jià)值規(guī)律威力無比。開發(fā)商殘酷無情，炒房者興風(fēng)作浪,擾亂了房市的正常秩序，使價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值軸心。不要強(qiáng)調(diào)我國(guó)“有特色”，只要是人，貪心和恐 懼都是一樣的，一樣是“孫猴子逃不出如來佛的手心”。在牛市里，高估時(shí)車水馬龍，人們神差般地貪心地追高再追高；在熊市里，低估時(shí)門可羅雀，人們鬼使般地 恐懼地拋售再拋售。于是，價(jià)值規(guī)律比人強(qiáng)，房?jī)r(jià)里的大部分水分就被擠掉了，價(jià)格就接近價(jià)值軸心了。
價(jià)格以價(jià)值為軸心，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。嚴(yán)重違背價(jià)值規(guī)律是不可能長(zhǎng)久的，只要有信心，有耐心，就能夠在價(jià)值軸心附近買到價(jià)格較合理的 住房。那么，價(jià)值軸心在哪里呢？6年前，二線的H市房?jī)r(jià)在價(jià)值軸心下邊，每平米只賣3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、營(yíng)銷、利息等成本和 各方的合理收益�，F(xiàn)在竟然賣到1.2萬元。“價(jià)值軸心可能是7000元”（漲4000）。通膨所增加的土地外成本不超過700元。土地是全民所有，許多行 業(yè)的利潤(rùn)小于5%，美國(guó)開發(fā)商只有5%的利潤(rùn)，所以土地、稅費(fèi)、開發(fā)商收益和紅包成本共增加3300元，市場(chǎng)就給足面子了。
價(jià)值軸心7000元是可能見到的，這是各方都能接受的較合理的買點(diǎn)。因?yàn)閷?duì)價(jià)值規(guī)律的神意各有領(lǐng)會(huì)，市場(chǎng)是不斷波動(dòng)的，價(jià)格取舍因人因時(shí)因地各異， 買點(diǎn)的計(jì)算還有多種（房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、波浪理論。市盈率、對(duì)比收益率等），買點(diǎn)有多個(gè)，所以你可以綜合分析，糾偏修正后做出自己的價(jià)格判斷和買賣 決策。
22. 兒童玩游戲需要常換常新。駁“炒房永遠(yuǎn)存在”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
中國(guó)人愛“趕集”，愛“湊熱鬧”，遇到大便宜，總是瘋狂地爭(zhēng)先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧 和沖動(dòng)。30年來，玩過無數(shù)的“家家”。炒賣過計(jì)劃物資，炒賣過走私貨，炒賣過國(guó)庫(kù)券，炒賣過君子蘭，炒賣過手機(jī)，炒賣過進(jìn)口汽車，炒賣過城市戶口，炒賣 過原始股憑證，炒股，炒外匯，炒期貨，炒黃金。哄買過的確良布，哄買過火柴鹽巴，哄買過家電，哄買過摩托車，哄裝過電話，剛哄買過房子，正在哄買黃金。N 年之后呢？
三十年河?xùn)|，三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃膩的時(shí)候。再好的產(chǎn)品也有大家不再大把燒錢的時(shí)候。一種生意特別賺錢，大家都來做， 不久就洗牌。百分之幾百的利潤(rùn)降到保本，降到虧本。社會(huì)是不斷發(fā)展的，不斷創(chuàng)新，常炒常新，有了熱門花樣來炒，老花樣和冷門花樣的價(jià)格就回落了。按同檔次 和按全市月平均收入來說：1988年買一臺(tái)18英寸彩電，需要10個(gè)月的工資，現(xiàn)在1個(gè)月買2臺(tái)。1992年前后買一部手機(jī)，需要40個(gè)月的工資，現(xiàn)在1 個(gè)月買 2部。那錢花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房已是昨日黃花，炒房危及民生，不會(huì)長(zhǎng)久。永遠(yuǎn)的熱門的是股市。不信就看西方國(guó)家！
23.“住房擴(kuò)銷普及”很象高考招生，分批錄取，價(jià)格越來越低。駁“房子象老酒，放得越久越值錢”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
社會(huì)生產(chǎn)力在不斷發(fā)展，任何國(guó)家任何高端產(chǎn)品都要走不斷降價(jià)以增大“準(zhǔn)客戶圈”的“產(chǎn)品擴(kuò)銷普及”之路。開發(fā)商也將要走“住房擴(kuò)銷普及”之路。不 信？你看“手機(jī)擴(kuò)銷普及”：20年前只有1％的人用得起手機(jī)，現(xiàn)在60％以上的人在使用，從廳長(zhǎng)到處長(zhǎng)、科長(zhǎng)、股長(zhǎng)、工程師、干事、班長(zhǎng)、技術(shù)工、普工， 已經(jīng)普及到清潔工，一萬多元降到幾百元。你再看“汽車擴(kuò)銷普及”，1976年連中央大首長(zhǎng)的兒女家里也沒有私家汽車，現(xiàn)在普及得到處在堵車。
從原理上說：某市每年蓋5萬套商品房。2007年，處于“準(zhǔn)客戶圈”頂層的有6萬人買得起120萬，開發(fā)商就一套賣120萬。第2 年，處于 “準(zhǔn)客戶圈”頂層的有6萬人買得起100萬，就賣100萬。第3年，處于“準(zhǔn)客戶圈”頂層的有6萬人買得起80萬，就賣80萬�！白》繑U(kuò)銷普及”象高考招 生，從高分往低分，分批錄取，不斷往低層次普及。較有錢的先買先走了，留下來的“準(zhǔn)客戶”消費(fèi)層次越來越低，價(jià)格就不得不每年降低。30年前高考錄取率在 10％以下，現(xiàn)在60％以上。所以“班長(zhǎng)”可能有熬到買得起的那一天。但是，投資房（就象汽車一樣）存放的時(shí)間越長(zhǎng)越不值錢，就象清華北大來招不走，本二 也不走，“過了這個(gè)村就沒有這個(gè)店”，等到的將是本三。投資投機(jī)者堅(jiān)持就是失敗。
“住房擴(kuò)銷普及”過程中囤積嚴(yán)重。表面上目前“處長(zhǎng)”才買得起，實(shí)際上連“班長(zhǎng)”的住房也建好存放在炒家手里了。炒家不知道“產(chǎn)品普及”是 “放之四海而皆準(zhǔn)”的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，想賺“高額保管費(fèi)”，在做“老酒放得越久，價(jià)值越高”的黃粱美夢(mèng)呢。我很弱小，很無奈，很著急，但是給我撐腰的是比大官更大的老天爺（經(jīng)濟(jì)規(guī)律）。為何要急呢？等待普及吧，堅(jiān)持就是勝利。
24.張三們拿的已經(jīng)是最后一棒，傻瓜才會(huì)去替死。駁“有房在手不愁賣”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
“炒房搏傻游戲”玩不下去了，大多數(shù)人拿著最后一棒。炒房者張三在2007年花130萬買房× 1.35 = 2009年擬以176萬賣給李四�？鄢愘M(fèi)利息消耗后，2年才實(shí)賺到20％。炒房者李四以176萬買房 * 1.35 = 在2011年擬以238萬賣給趙五。趙五以238萬買房 * 1.3 = 2013年擬以309萬將已蓋6年的舊房賣出去。李四“用屁股想”就知道，以前309萬可買10套，趙五憑感性就不可能接手。李四們說：“張三們拿的已經(jīng)是最后一棒，傻瓜才會(huì)去替死”。
炒房者自己怎么死的愣是不知道，只因不懂“下棋要看后三步”。有個(gè)幼兒園的題目：樹上10只鳥，打下來1只，還剩幾只？都嚇破膽了，都逃命了。
25. 匯率可能先升后貶，房?jī)r(jià)奇高，熱錢只出不進(jìn)。駁“人民幣對(duì)美升值，對(duì)內(nèi)貶值，熱錢大量流入，房?jī)r(jià)必漲。”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表象與日本“失去的10年”之前狀況有許多相似：米元弱勢(shì)是一種“多印錢以吃錢”的剝削手段。米國(guó)大幅減息，大印米元，逼人民幣對(duì)米 元升值，從而將更多的米元趕進(jìn)我國(guó)。米元必需兌換成人民幣才能流通，于是我國(guó)不得不對(duì)應(yīng)地加印人民幣，所以熱錢泛濫。人家減息而我國(guó)加息的話，會(huì)導(dǎo)致更多 的米元流入。無法加息，于是通脹難控，經(jīng)濟(jì)惡化，進(jìn)退兩難、苦無良方, 如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，就會(huì)引狼入室、火上澆油。
金融大鱷索羅斯說：“凡事總有盛極而衰的時(shí)候，大好之后便是大壞。重要的是認(rèn)清趨勢(shì)轉(zhuǎn)變不可避免。要點(diǎn)在于找出轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。說的是要把這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成果吃掉。
賭人民幣升值的熱錢不可能只進(jìn)不出，撤退是遲早的事，大進(jìn)之后是大出。人民幣不可能一直升值，升值之后是貶值。炒高股價(jià)房?jī)r(jià)是為了高拋賺差價(jià)，大漲之后是大跌。十幾年前熱錢就是這樣玩日本的。
熱錢是玩過日本、泰國(guó)和越南的老手。一線城市的房?jī)r(jià)收入比是美國(guó)的4倍以上，難道熱錢不懂高位應(yīng)該逃頂，是高唱《死了也不賣》的呆頭鵝？房市可能幾個(gè)月也變現(xiàn)不了，難道新熱錢是傻瓜，不知套牢萬般苦，還要往里沖？新熱錢不肯買，老熱錢要賣，所以房?jī)r(jià)必跌。
26. 正府不能隨心所欲�！罢叨嘧儭北厝粚�(dǎo)致房?jī)r(jià)上下大波動(dòng)。駁“正府說了算，要漲就漲�！焙汀罢@利多，對(duì)房?jī)r(jià)下跌不會(huì)不管�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
客觀規(guī)律不以人的意志為轉(zhuǎn)移。珠峰再高也有頭。樹再大也有頂。房?jī)r(jià)股價(jià)象海水，有潮起必有潮落。房?jī)r(jià)股價(jià)象蕩秋千，有時(shí)高有時(shí)低，蕩得越高，回落的 慣性就越大。正府是上帝，也創(chuàng)造不出只有上坡而沒有頂部和下坡的通天路。面對(duì)客觀規(guī)律的懲罰，正府所能做的只是盡可能地降低對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害。正府能隨心所欲 的話，地震為何不能預(yù)報(bào)？正府無所不能的話，腐敗、污染就不見了。
在管理經(jīng)濟(jì)中，正府管理有個(gè)老毛病叫“正策多變”，病癥是“打擺子”。運(yùn)用市場(chǎng)手段來管理時(shí)，“一放就亂”。比如股市由998點(diǎn)大漲到 6124點(diǎn)，股票雞犬升天。房市也一樣，熱氣騰騰，牛氣沖天！“一亂就管”，運(yùn)用管理手段來調(diào)控，收緊銀根，不斷加稅�！耙还芫退馈�，比如股市見大頂 6124點(diǎn)后最低跌到2284，跌去62.7％。同一個(gè)屋檐下，房市豈能獨(dú)善其身，上下大波動(dòng)是必然的。房市離“一死就放”還早呢。
房?jī)r(jià)已漲4倍，正府趁早碰破它只是中跌，任其大漲會(huì)大跌。不軟著陸，就會(huì)硬著陸。正府不會(huì)坐以待斃，炒高房?jī)r(jià)就是搞地上懸河，不主動(dòng) 把小卒（房市）收拾了，別人（外資或天老爺）會(huì)來收拾你的大車（經(jīng)濟(jì)和金融）。丟卒保車是人在江湖，身不由己啊。任其大漲就是用大紅包歡送短線熱錢高位逃 頂。日本和東南亞前車有鑒，后患無窮。如果熱錢大撤退，釜底抽薪后房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，發(fā)展成果將被洗劫一空。如果股價(jià)房?jī)r(jià)在熱錢撤退之前大跌三五成，就形成關(guān)門 打狗，為我所用。股價(jià)房?jī)r(jià)需要獻(xiàn)身。舍不得孩子套不到狼（熱錢）。要么大跌套住熱錢，要么熱錢逃走房?jī)r(jià)大跌，遲早都要大跌一回。
27.放任唐家山堰塞湖不斷上漲，只堵不疏，后果不堪設(shè)想。駁“正府應(yīng)該救市”和“經(jīng)濟(jì)會(huì)大損失，所以什么價(jià)格都可以降，只有房?jī)r(jià)降不得�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
可能成為“億元負(fù)翁”是開發(fā)商一直喊“救命”的根本原因。按一套住房來說。總價(jià)100萬，開發(fā)商有40％即40萬的利潤(rùn)。熊市一來，跌 40％，利潤(rùn)就全部沒有了。自有資金和股金投入20萬，貸款和借款40萬元。貸款和借款按平均年利率10％來計(jì)算，一年需要付出4萬元的利息，其他費(fèi)用2 萬元，共6萬元。熊市一來，中跌后陰跌再陰跌，成交量稀少。按國(guó)外的情況，熊市大多在5年以上 * 6萬元 = 每套虧掉30萬 * 500套 = 虧損1.5億元。為了“救心”壯膽，最近，在心虛恐慌的“豬圈”里深入開展了學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”的活動(dòng)，但收效甚微。救市之聲不絕與耳，就象救護(hù)車?guó)Q叫聲一陣一陣不斷傳來，明明是生病住院了，你還在說“他明天要去跳高奪冠”，不是無知，就是在忽悠人。
一切處于高位的東西都具有可怕的力量，這在物理上稱為勢(shì)能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一條。正府不愿看到“漲得越高，危害越大”的后果，不得不 提前疏導(dǎo)。要么主動(dòng)泄洪（不死人），要么被動(dòng)等著崩堤（死人）。四川省長(zhǎng)要選哪一項(xiàng)才能保住官帽子？如果再次上漲，那也是回光返照，拉高出貨，那只是筑一 個(gè)更有回落勢(shì)能和更大下跌空間的大頂而已。放任水位繼續(xù)升高，勢(shì)能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，損失就大了。房?jī)r(jià)上漲20萬元，那么下落的勢(shì)能小，不 會(huì)跌。上漲100萬元，那么下落的勢(shì)能大，會(huì)大跌。一旦大跌，就象一塊被推到高坡上的大石頭，勢(shì)能太大了，慣性太大了，誰也阻擋不了�？垂墒邪�，大跌再 “救市”就不靈了，只是增加價(jià)格運(yùn)動(dòng)的摩擦系數(shù)而已。
磚家說：為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融安全，房?jī)r(jià)不能跌。那就聽你的，讓房?jī)r(jià)不斷上漲吧，結(jié)果呢？今后再跌對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融所造成的損失更慘 重，更不可收拾。小孩高燒到39度，剛降到38度，磚家就大叫：“醫(yī)生，不能再降了�！贬t(yī)生回答說:不降就會(huì)再高燒到40度去,那要死人的。”磚家的小孩在樹上越爬越高時(shí)，他難道會(huì)大叫：“往下爬會(huì)摔斷腿，你繼續(xù)往上爬吧，爬得越高越安全。”怎么懲治磚家？讓他騎自行車，8小時(shí)不歇息地上坡，累死他。磚家需要胃開刀，不開刀會(huì)有生命危險(xiǎn)，開刀會(huì)暫時(shí)影響身體，過后更健康，他怕痛怕花錢而拒絕治療，對(duì)嗎？
28. 銀行按揭是杠桿毒藥�！鞍唇覔艄膫骰ā北唤型：髲埲齻兡弥詈笠欢浠āｑg“銀行永遠(yuǎn)會(huì)支持房市炒作”和“銀行按揭是對(duì)房市的最大支持�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
銀行按揭是房?jī)r(jià)大漲的最主要因素之一。假設(shè)有100套房要賣，有150個(gè)人要買。其中100個(gè)人能承受30萬的價(jià)位，50個(gè)人買不起。賣價(jià)定在30萬，房子就供求平衡。這時(shí)，“半路殺出一個(gè)程咬金”，銀行說：我可以貸款7成給大家。于是，賣房者和炒家乘機(jī)一步一步地將房?jī)r(jià)漲到100萬了，30 萬房?jī)r(jià)就成了30萬首付。
“按揭擊鼓傳花”是這樣進(jìn)行的：銀行按假收入證明放房貸。陳大用剛買進(jìn)的301號(hào)房抵押按揭30萬，漲價(jià)后賣出。接手的王二用此房按揭50 萬，漲價(jià)后賣出。接手的張三用此房按揭70萬，首付30萬，總買價(jià)100萬。結(jié)果：一是搞出通貨膨脹，二是房?jī)r(jià)大跌時(shí)，按揭者可以把房子推給銀行，銀行就成為大輸家，所以這場(chǎng)“游戲”的“出資人”不得不最早逃跑�，F(xiàn)在，按收入把關(guān)，李四們只能貸到40萬，加上自己的30萬，總支付能力才70萬。于是，張三們100萬買入的房子就成了最后一朵花。
按揭的桿杠放大作用的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在低位；房貸到高位會(huì)放大虧損，是“杠桿毒藥” ，藥性一發(fā)作就會(huì)躺倒一大片。炒家購(gòu)買1000萬的房子，自己只有300萬，按揭700萬。房?jī)r(jià)跌了40％,房子的市價(jià)降為600萬，那就死定了。3個(gè)月未交按揭款，銀行就來收房。熊市拍賣必然低于市面價(jià)，拍得550萬，自己的300萬不見了，還欠銀行150萬，成為“百萬負(fù)翁”，被銀行列入“黑名單”，沒有東山再起的機(jī)會(huì)，永世不得翻身。房?jī)r(jià)漲時(shí)，放大盈利而笑不攏嘴。房?jī)r(jià)跌時(shí)，放大虧損而哭干眼淚。因?yàn)楹蠊麌?yán)重，到時(shí)會(huì)爭(zhēng)先恐后地賣，“房牛市”的大堤就這樣潰于蟻穴。
29. 物業(yè)稅將逼出房市“大小非”，是壓垮房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”。駁“物業(yè)稅不會(huì)出臺(tái)，出臺(tái)后房市也沒事�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
只有交稅的怕稅多，沒見過收稅的嫌稅多。在稅收方面與國(guó)際接軌步伐從未歇息。在房地產(chǎn)方面，已有的稅費(fèi)不少了，未來的有物業(yè)稅、房屋空置稅, 房屋利潤(rùn)轉(zhuǎn)讓所得稅,遺產(chǎn)稅,贈(zèng)與稅、出租稅在那里候選呢。在牛市里，賣家許多稅可以轉(zhuǎn)嫁給“孫子”，在熊市里，賣家是“孫子”。
房?jī)r(jià)下跌，用天價(jià)地蓋房就虧本了，土地就流拍了，“賣地財(cái)正”就走不通了�！耙缘厣�(cái)”變?yōu)椤耙苑可?cái)”的物業(yè)稅就不得不出臺(tái)了�！俺酝恋亍钡膶�(duì)象少，吃不飽，弊端多，背罵名，不可持續(xù)�！俺晕飿I(yè)稅”的對(duì)象是人海。這是國(guó)際通行，名正言順。已經(jīng)空轉(zhuǎn)多年，象自己去銀行交水電費(fèi)或交個(gè)稅那樣簡(jiǎn)易可行。但這是壓垮房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”。房子多了養(yǎng)不起，炒不起，不合算，將象股市“大小非”一樣賣盤洶涌，10萬套投資投機(jī)房搶過獨(dú)木橋要賣出，就象城市大堵車一樣,房?jī)r(jià)不跌才怪呢。
30. 房市無法逃脫四季輪回的宿命。不進(jìn)則退，盤久必跌。駁 “我們有中國(guó)特色，泡沫不會(huì)破�！焙汀氨P整小跌后還要上漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
炒房者說：“我們有中國(guó)特色。”好啊，上天管不了你？不遵循規(guī)律的事，中國(guó)人以前沒少干，最后上天（規(guī)律）都使我們付出了慘重代價(jià)。2008 年3月，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣正策委員會(huì)委員樊綱說：“按照現(xiàn)在的收入，房?jī)r(jià)漲得過高過快，就會(huì)出現(xiàn)泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。連米國(guó)這樣發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家有了泡沫都早晚會(huì)破，我們一定不要相信那些叫囂中國(guó)的泡沫永遠(yuǎn)不會(huì)破的胡話。”
大自然春夏秋冬，四季輪回，萬物鬧騰，生生死死，符合規(guī)律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落葉的秋天，明年是寒冷的冬天。炒房者，去年猛如虎，今年騎老虎，明年逃如鼠。開發(fā)商，去年神氣象老爺，今年憋氣當(dāng)孝子，明年嘆氣如乖孫。即使是創(chuàng)造了天地萬物，安排了四季輪回的上帝，也無法改變客觀大勢(shì)，何況只能順勢(shì)者生，逆勢(shì)者亡的凡胎肉身之人。于是說：目前的房市難救，無法走回烤人的夏天。轉(zhuǎn)跌為升只是大戶要撤退的煙幕彈，只是小炒家的單相思。
自行車上坡必然是：逆水行舟，不進(jìn)則退。每分鐘只踩5下，即小于所需要的最小速度時(shí)，一定會(huì)倒退。房?jī)r(jià)上漲速度小于每年5％時(shí)，錢就會(huì)流到投資洼地去，一段時(shí)間后就會(huì)下跌。所以，有價(jià)無市時(shí)，高位久盤必跌。自行車上坡一定要“把吃奶的力氣也使上去”。下坡不需要用力，靠慣性就會(huì)越來越快。房?jī)r(jià)上漲時(shí)是大量的錢推動(dòng)的。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，不要相信“大家都在做長(zhǎng)期投資”，小量就會(huì)大跌。
有的人看到房?jī)r(jià)上漲，甚至預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，心里就很慌張。我相信價(jià)值規(guī)律，心靜如水。萬有引力，漲得越高，回落的勢(shì)能越大。彈簧拉得越高，回縮力越大，回落的位置越低。
31.房市“已是懸崖百丈冰。”“雄關(guān)漫道真如鐵。”“山重水復(fù)疑無路。” “路漫漫其修遠(yuǎn)兮�！� 駁“房市不會(huì)有熊市，小跌后還要再漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
漲價(jià)漲得通貨膨脹，漲得怨聲載道，漲得調(diào)控不得不真抓實(shí)干，冬天的害蟲不被凍死，來年的收成怎么能好? 利空滿天飛，恐慌氣氛彌漫。廣深跌勢(shì)嚇人。圍城外的人不想進(jìn)去，大家聽說過“新手死于大頂，老手死于熊市搶反彈”的股言，都在袖手旁觀。圍城里的人想出來，叫賣聲一個(gè)比一個(gè)高。“冬天”里，房子可能變成任人殺跌的“負(fù)資產(chǎn)”。漲時(shí)超漲，跌時(shí)就會(huì)超跌�！皹涞光┆s散,墻倒眾人推”。下跌的第一年，跌去15 萬，外加資金成本損失5萬，共損失20萬。下跌的第二年，共損失30萬。下跌的第三年……買漲不買跌，陰跌再陰跌，不反彈。熊市不言底，“敢問路在何方”？“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”，“好漢不吃眼前虧”，面對(duì)銀行要收房，幾人能頂?shù)米。?
順勢(shì)者昌，逆勢(shì)者亡。不要逞能地“猶有花枝俏”�！拔釋⑸舷露笏鳌本蜁�(huì)被套住。小李抄底抄在了地板上，卻沒想到還有地下室；小王抄在了地下室，沒想到下面還有地窯；小張抄到了地窯，沒想到下面還有地獄；地獄又分18層�！吧街厮畯�(fù)疑無路”，不到大底不放量。早買一個(gè)月就多虧1萬，越跌越?jīng)]人買。晚賣一個(gè)月就少賺1萬，越跌越有人要賣。兵敗如山倒，直至物極必反、否極泰來，才會(huì)“而今邁步從頭越”。
不信的人先看過2008年股市走勢(shì)圖再來反駁。股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。2007年10月股指6124點(diǎn)，之后血流成河，2008年8月19日 2284點(diǎn)，跌去62.7％。不少績(jī)優(yōu)股和許多房地產(chǎn)股跌剩20％，皮不包骨，慘不忍睹。同一個(gè)屋檐下，同一個(gè)經(jīng)濟(jì)大背景，“防人之心不可無”啊。
32.炒房者正在重復(fù)許多股民的錯(cuò)誤：在投機(jī)市里做長(zhǎng)線投資。駁“房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)是上漲”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
深圳2006年買房者中有30%在辦產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，投機(jī)之嚴(yán)重可見一斑。許多樓盤炒房占六成。投機(jī)市的基本特征是漲時(shí)超漲，跌時(shí)超跌。開弓沒有回頭箭,漲時(shí)會(huì)漲得很高。落箭不會(huì)半空停, 跌時(shí)會(huì)跌到地板。搞投機(jī)就要低買高賣，不貪不戀，打得贏就打，打不贏就跑。房子如果被當(dāng)作股票來炒，就不再是長(zhǎng)期投資的佳品了！我國(guó)炒房是第一回，炒房者正在重復(fù)許多股民的錯(cuò)誤：在投機(jī)市里做長(zhǎng)線投資。建立在投機(jī)基礎(chǔ)上的市場(chǎng)低買高賣，如潮洶涌，加上按揭是杠桿毒藥，很容易掉入深淵。例如，深圳房?jī)r(jià)下跌 30%后，李金東無力承受69套房每月30萬的還貸壓力而淪為民工。
要看到，香港1997年房?jī)r(jià)泡沫破滅11年了，還沒有見到當(dāng)年的最高價(jià)。日本房?jī)r(jià)泡沫破滅17年了，離當(dāng)年最高價(jià)遠(yuǎn)得很。假如經(jīng)過20年日本創(chuàng)下新高，炒房者得到只是資金坐牢20年，倒虧了20年的利息，我們從這種長(zhǎng)期趨勢(shì)中能得到什么好處？
石油比房子重要得多，稀缺得多，剛需性更強(qiáng)。2007年11月，擁有大量油田的中國(guó)石油(601857,股吧)上市首日最高價(jià)48.62元，2008年8月中國(guó)石油(601857,股吧)大跌見到13.18元。你在48.62元時(shí)買了，然后對(duì)大家說中國(guó)石油具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，那只是自欺欺人，只是笑話。房市大牛市里每平米1.2萬元感覺還要漲，一窩蜂跟風(fēng)買進(jìn)。大熊市里每平米0.7萬元咋看咋心虛，許多人跟風(fēng)殺跌。可見炒房者的各種理由在冷酷的市場(chǎng)面前顯得多么的蒼白無力。在牛市里價(jià)值分析很有用，比的是看誰握得住。熊市里比的是看誰跑得快，講價(jià)值講巴菲特式的長(zhǎng)期投資就舍不得賣，許多老股民就是這樣被套死的。
33. 只要有5％的動(dòng)搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房?jī)r(jià)殺低40％。駁“中國(guó)人最愛買房，大家都在長(zhǎng)期投資，大拋盤不會(huì)出現(xiàn)�！钡腻e(cuò)誤認(rèn)識(shí)。
中國(guó)人最愛買房沒有說錯(cuò)，最有“賭心”誰敢否認(rèn)？是人，就都有“貪心”和“恐懼心”，在投機(jī)市里一樣會(huì)買漲不買跌。世間萬物都有循環(huán)，都有周期。下跌時(shí)還有幾個(gè)會(huì)相信“永漲不跌”的神話呢？哄抬價(jià)格和忽悠所導(dǎo)致的恐慌性購(gòu)買需求因?yàn)轵_局不攻自破，至少5年內(nèi)不會(huì)恐慌了。眾人看跌的心理預(yù)期形成后，熊市就來臨了。人言的殺傷力極強(qiáng)，80％的人看跌，看空理由有101條，虧錢的事例滿街傳揚(yáng)，三人成虎，眾口爍金。大量需求突然不見了，各種“范跑跑”（供給）就不約而同地冒出來了，“勝利大逃亡”就開始了。賣出的借口數(shù)不勝數(shù)：打贏了要“止盈”賣出，打輸了要“止損”走人，套牢的割肉，保本的要吐雞肋，獲利要落袋為安，見橫盤小跌要提早殺出。辦廠的老板資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)瀕臨倒閉，只好從房市撤資去救急。要實(shí)行“財(cái)產(chǎn)公開”，倌人來買的比過去少了。將要收取“物業(yè)稅”，炒房者難以做“長(zhǎng)期投資”要賣出了。有的失業(yè)或收入大減要賣出。有的沒有留起足夠的錢來還貸，面臨斷供要賣出。
“錦上添花追漲，落井下石殺跌”永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的本性。KFS和炒家由幾千萬人組成，不可能“鐵板一塊”。即使有95％的人信念堅(jiān)定，100年也不賣，但房市的定價(jià)權(quán)總是掌握在少數(shù)人手里。上漲時(shí)多數(shù)人坐轎子被抬高。下跌時(shí)，只要有5％ * 100萬套各類住房 = 5萬個(gè)的動(dòng)搖分子要“落袋為安”或割肉，就足以把房?jī)r(jià)殺低40％。樓市盤子太大了，參與的人太多了，沒有真正說了算的大莊家，一旦下跌，就象大堤決口，賣盤兇猛涌出，誰來組織眾人去堵住決堤大口？潘多拉的盒子一旦打開，誰也擋不住。象賣彩電一樣的價(jià)格戰(zhàn)就開始了。
熊市來臨，先走為王，后走為寇。誰相信“都在做長(zhǎng)期投資，都不會(huì)賣出”誰完蛋，因?yàn)樾〉粩喽紕?dòng)搖，先知要過獨(dú)木橋，發(fā)揚(yáng)風(fēng)格禮讓路，大跌開始賣不出。跑得快的是自由狗。跑得慢的是套牢犬。西瓜熟了不賣掉放在地里，就會(huì)瓜變爛瓜，人變傻瓜！
34. 熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。駁“買房比其他投資安全，房?jī)r(jià)只會(huì)小跌不可能出現(xiàn)大跌�！钡腻e(cuò)誤認(rèn)識(shí)。
一個(gè)人的壽命的長(zhǎng)短是由最差的那個(gè)器倌決定的，有一個(gè)器倌完蛋，人就完蛋了。所以房?jī)r(jià)要跌，主要的理由中有一種成立就足夠了。這就是風(fēng)險(xiǎn)。
瘋狂是要付出代價(jià)的，大漲了就有風(fēng)險(xiǎn)，就要大跌。這是投機(jī)市場(chǎng)的鐵律。曾經(jīng)經(jīng)歷過海南房地產(chǎn)泡沫的潘石屹描述當(dāng)時(shí)的瘋狂：“從1樓簽了房產(chǎn)賣買合同，到6樓加價(jià)就賣了�！闭{(diào)控后，海南房市崩盤，經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)增加，金融損失，財(cái)富流失,經(jīng)濟(jì)一蹶不振。幾年后房?jī)r(jià)跌至每平米幾百元還無人問津。
如果誰在２００７年10月股市６124點(diǎn)時(shí)，說股市會(huì)跌到２０００多點(diǎn)，誰會(huì)相信呢？然而，人們認(rèn)為不可能發(fā)生的事情卻發(fā)生了。這就是市場(chǎng)，這就是市場(chǎng)的無情，沒有什么不可能。2008年8月8日，68.59元的招商地產(chǎn)(000024,股吧)跌到12.6元（跌81.6％，即100萬剩18.4萬）也沒幾人敢買。最初讓快速套牢40%,反彈總是夭折，之后就是漫漫陰跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是以消費(fèi)為主導(dǎo)，以投資為輔的市場(chǎng)，不應(yīng)該蛻變?yōu)橥稒C(jī)炒作的市場(chǎng)。住房必然回歸民生屬性，必然回歸消費(fèi)品定位，必然回歸合理價(jià)位。大漲時(shí)無人不賺。熊市里股民7虧1盈2保本。不跑白忙一場(chǎng)。炒房要注意掌握分寸, 適可而止, 見好就收，要知足常樂，留點(diǎn)利潤(rùn)給自己吧！
房市投資投機(jī)者的買是為了賣，在高位會(huì)露出“游擊隊(duì)”的本來面目。熊市里堅(jiān)持就是失敗。保本是炒房者的第一要?jiǎng)?wù)。不會(huì)割肉的人就是不會(huì)保本的人，在投機(jī)市里就是短命的人。熊市沒有最低，只有更低。沒有壯士斷腕的魄力，給自己許多持有理由的人，最后連褲頭都會(huì)輸?shù)簟?
35. 房市和股市的漲跌周期一般是8個(gè)階段，有漲有跌，買漲不買跌。駁“有錢人不在乎房?jī)r(jià)高低，想買就買�！焙汀白宰≌呷魏螘r(shí)候買房都是對(duì)的�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
第1階段是初露鋒芒，慢步緩漲，先知在買，跟者不多。
第2階段是開始上漲，信心大增，買者日多，到處蓋樓。
第3階段是如日中天，利好頻傳，買者踴躍，迭創(chuàng)新高。
第4階段是高位盤整，眾人觀望，有價(jià)無市，地價(jià)下跌。
第5階段是拐點(diǎn)到來，利空連連，救市無望，降價(jià)不斷。
第6階段是房?jī)r(jià)中跌，后覺跟賣，恐慌加劇，跌幅已深。
第7階段是陰跌不斷，鈍刀割肉，深不見底，套牢難眠。
第8階段是橫盤筑底，黎明之暗，上漲前夜，先知再現(xiàn)。
低位買入才叫先知先覺。目前各地的房市，許多地方處于拐點(diǎn)到來的第5階段，廣深處于房?jī)r(jià)中跌的第6階段。買漲不買跌。高位還在買的會(huì)深度套牢。大勢(shì)已去，不識(shí)時(shí)務(wù)者還能撐多久呢？
俗話說：“越有錢越小氣”。越有錢就算帳算得越精，越重視資金的投資收益率，越在乎房子的價(jià)格高低。大手大腳的人，不會(huì)算計(jì)的人成不了富人。自住者明知房?jī)r(jià)要下跌了，可能買貴了40萬，為何不等二年呢？又不是住在街上等。40萬夠買4部車，不是小數(shù)目。用40萬來投資不好嗎？用來買好的家具、家電不好嗎？出去旅游不好嗎？讓孩子讀好些的學(xué)校不好嗎？為了2年的面子讓自己多吃了8年的苦。我用40萬去買面子。人家在背后笑話我，我有何面子？其實(shí)，真的下跌40萬，買家就會(huì)拉起大橫幅鬧退房和要求補(bǔ)差價(jià)，大家見的還少嗎？
36. 買賣來回需要幾個(gè)月，流動(dòng)性差致房市于死地。駁“等待跌勢(shì)明朗再賣不遲�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
在股市，今下午買明上午可賣，隨時(shí)都有短炒者接手，100萬元的股票要賣出時(shí)，一按賣出鍵幾秒鐘后款就到帳了。一套房可能1年還賣不出去，一買一賣的交易期需要幾個(gè)月，買者給2萬元定金，第29天他發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已下跌了3萬，因?yàn)樗?萬已跌沒了，大跌后還要陰跌三五年，就不會(huì)接下還要跌幾十萬元的“高位掉下來的飛刀”。房市沒有快速的出局機(jī)會(huì)，一旦關(guān)門打狗，就象“下行的電梯”的鐵門，“喀嚓”一聲關(guān)上后誰也無法出逃。面對(duì)這一結(jié)局，許多人在高位就會(huì)恐慌，就會(huì)爭(zhēng)先恐后地殺低搶跑道賣出，從而引發(fā)大跌，推動(dòng)大跌。
37. 債臺(tái)高筑，資金鏈將繃斷，開發(fā)商的唯一的活路是大降房?jī)r(jià)。駁“我國(guó)蓋房永遠(yuǎn)好賺，開發(fā)商不急著賣�！钡腻e(cuò)誤觀點(diǎn)。
地球不會(huì)永遠(yuǎn)存在，世事沒有永遠(yuǎn)順利，開發(fā)商也不會(huì)永遠(yuǎn)牛氣，看各國(guó)的房?jī)r(jià)就知道了。現(xiàn)在是全球化時(shí)代，一葉知秋。歐米房市一路下跌，我國(guó)不可能獨(dú)善其身。
房地產(chǎn)是資金密集性產(chǎn)業(yè)。許多地產(chǎn)公司的負(fù)債率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易產(chǎn)生資金鏈斷裂的危機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企的2007年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)366億元。高負(fù)債率、低現(xiàn)金流使開發(fā)商急得象熱鍋烤螞蟻。問君能有幾多愁？恰似一江錢水向東流。前些年，不少開發(fā)商自有資金不多，靠“紅包”獲得土地，通過抵押土地獲得銀行貸款去繳交土地款，開工初期就預(yù)售取得賣房款，拖欠建筑公司和鋼材、水泥等原材料企業(yè)的資金。如今一看勢(shì)頭不好，大家都翻臉不認(rèn)人了，麻煩就一個(gè)接一個(gè)來了：土地實(shí)行拍賣，有的成本大增。有的囤積的土地5年也開發(fā)不完，開發(fā)資金的缺口很大，超過2年不開發(fā)就會(huì)被無償收回。重征土地閑置稅，土地養(yǎng)不起。買者已經(jīng)不肯買期房，有價(jià)無市拖得越久，資金壓力也就越大。建筑公司要求開發(fā)商按進(jìn)度支付工程款。鋼材、水泥等原材料企業(yè)要求帶現(xiàn)金提貨。最頭痛的是大力壓縮銀行對(duì)房企的新貸和銀行來討舊債。
房地產(chǎn)泡泡主要是由銀行資金吹起來的。在次貸風(fēng)波和越南危機(jī)的提醒下，中央實(shí)行緊縮正策，第16次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行不得不對(duì)房地產(chǎn)減少了資金供給。賣不出房子就會(huì)導(dǎo)致銀行貸款超期，銀行不良貸款超標(biāo)就會(huì)導(dǎo)致分行長(zhǎng)下臺(tái)，所以分行長(zhǎng)就急死了！不降價(jià)就按照抵押收房去拍賣，那樣損失更大。開發(fā)商不敢得罪“錢老爺”，所以不得不降價(jià)。
正常的融資渠道被封閉后，有的開發(fā)商無奈之下只能選擇民間借貸，民間借貸的資金成本非常之高，年利率可達(dá)30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降價(jià)為強(qiáng)，后降價(jià)遭殃。不賣跳樓價(jià)，就要人跳樓。樓蓋好了不趕快賣掉，樓變爛尾樓，人變豬玀！幾經(jīng)劫后余生的萬科最精靈，表現(xiàn)得最為急切。就象農(nóng)民在臺(tái)風(fēng)到來前要將地里成熟的水稻搶收回家一樣，不想死的開發(fā)商會(huì)爭(zhēng)先恐后地降價(jià)賣房，拿到現(xiàn)金，以解燃眉之急。
38. 開發(fā)商在吃大虧后，就會(huì)知道“拳頭收回才能再打出去”和“誰才是真正的上帝”的道理。駁“勢(shì)單力薄的消費(fèi)者耗不過財(cái)大氣粗的開發(fā)商”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
開發(fā)商的“慢性病”為何很致命？開發(fā)商象笨豬。把房市搞得象飛船，總在天上飛著。見頂不跑，在高位死撐著，只上不下，無底可抄，有價(jià)無市，下跌緩慢。這對(duì)資金密集型行業(yè)是很致命的。拖久了，光是利息就虧掉不少，會(huì)被各方催債搞得寢食難安。拖久了，變成“慢性病”，熊途漫漫，誰也不知要蘑菇到哪一年。股市莊家就很聰明，把股票搞得象飛機(jī)場(chǎng)，飛機(jī)有上有下，旅客源源不斷地來買票。莊家見頂就逃，往下敢于殺出空間，高賣低買，有底可抄，上上下下，交易旺盛，財(cái)源滾滾。
苛利爛庫(kù)是開發(fā)商太貪的結(jié)果。在房?jī)r(jià)的拔河中只有二種結(jié)果：或大家把房?jī)r(jià)拉下來了，或大家拉輸了都走了，沒有剝削對(duì)象了。房?jī)r(jià)上漲需要“可愛的剛需”去沖鋒，開發(fā)商卻只顧自己多賺，天天在大量地消滅“可憐的上帝”。其實(shí)，房市里沒有真正的剛需，買不起時(shí)可以先租房，不用睡在街上啊。消費(fèi)者是 “衣食父母”，開發(fā)商卻毫無孝心，明目張膽地大掏錢包。被忽悠后。大眾終于明白了：王婆賣瓜永遠(yuǎn)會(huì)自賣自夸，理發(fā)師永遠(yuǎn)會(huì)說“你現(xiàn)在需要理發(fā)”，蓋房炒房者永遠(yuǎn)會(huì)說“現(xiàn)在買房的時(shí)機(jī)最好�！辈徽f房?jī)r(jià)還能上漲的話，他能賣出去嗎？不說房?jī)r(jià)還能上漲10年的話，你跑在他前面，不就套住他了嗎？
開發(fā)商的軟肋在哪里？在股市，溜得最早的跑得最快的是大莊家，因?yàn)橛卸坛吹臋C(jī)會(huì)，來來回回地?fù)v漿糊，可以跑得無影無蹤。在房市，因?yàn)榻ㄔO(shè)和交易周期長(zhǎng)，沒有短炒的機(jī)會(huì)，遇到熊市，開發(fā)商跑不了和尚也跑不了廟。這時(shí)，需要有人來“救命”，消費(fèi)者就成了“上帝”。各行各業(yè)送給“上帝”的禮物都是“薄利多銷”，概莫能外。
39.行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，壟斷必然被競(jìng)爭(zhēng)打破。駁“開發(fā)權(quán)是壟斷的，開發(fā)商有價(jià)格同盟，不會(huì)降價(jià)”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
碉堡最容易被內(nèi)部的人打破。一場(chǎng)開發(fā)商互相恐嚇、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、互相吞并、大魚吃小魚的大戲已經(jīng)拉開大幕了。開發(fā)商的名嘴王石2007年底發(fā)出了拐點(diǎn)論，說連中產(chǎn)階層都買不起，不調(diào)整會(huì)受懲罰。開發(fā)商的名嘴馮侖2008年2月拋出了賣兒賣女論，說得比斷供的炒房者和房奴更可憐。開發(fā)商的名嘴潘石屹2008年3月放出了百日危機(jī)論，就象說房地產(chǎn)業(yè)地震來臨了。因?yàn)殚_發(fā)商多如牛毛，個(gè)個(gè)奸商，人人貪心，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)冷酷無情，所以松散的局部的價(jià)格聯(lián)盟只能在短期內(nèi)起作用。囚徒定律必然導(dǎo)致“互咬”�！胺蚱薇臼峭著B，大難臨頭各自飛�！狈直离x析是必然的。蓋房不是高科技，壟斷必然被競(jìng)爭(zhēng)打破。各大城市正策性住宅的供應(yīng)量正在加大，有的達(dá)到了總供量的40%，商品房的市場(chǎng)的壟斷正在被打破。房地產(chǎn)暴利時(shí)代，遲早要結(jié)束。大勢(shì)“無可奈何花落去�！�
40.看日本和香港的房跌情況，知大漲之后必大跌。駁“房?jī)r(jià)下跌幅度不大”的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。
1989年，泡沫經(jīng)濟(jì)的最高峰，東京帝國(guó)廣場(chǎng)下面一平方英里土地的價(jià)格，居然比整個(gè)加利福尼亞的土地價(jià)值還高。把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國(guó)。1991年，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房?jī)r(jià)狂跌 60%左右，到現(xiàn)在都爬不起來。有人在泡沫經(jīng)濟(jì)前夕，用5億日元買了一套房子，結(jié)果到1990年中期，只值1億日元。
1997年，香港房?jī)r(jià)炒到了10萬一平米。1998年開始連續(xù)下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均價(jià)33000。當(dāng)時(shí)，人們的常用詞是“一夜赤貧”、“一貧如洗” 和“百萬負(fù)翁”。以前，香港人也是認(rèn)為人多地少，房子不可能下跌�，F(xiàn)在，他們經(jīng)歷過了1998年的房地產(chǎn)崩潰，親眼看到身邊的人因?yàn)槌捶孔佣鴥A家蕩產(chǎn)，所以不愿意再冒險(xiǎn)去炒房。（鳳凰房產(chǎn)）
- 該帖于 2014-9-22 9:09:00 被修改過