一、區(qū)位和地點(diǎn)

每一塊基地的 location ，幾乎決定了大半個(gè)命運(yùn)，從區(qū)位上來(lái)看，約可概分為「市中心區(qū)」、「市中心邊緣」、「城鄉(xiāng)接合部」、「郊區(qū)」等，請(qǐng)思考一下上�；春Ｂ贰⒛暇┪髀�，長(zhǎng)壽路，新莊的南方商城，浦東金橋的家樂(lè)福和 OBI 。

二、要有商圈的概念

商業(yè)是靠消費(fèi)者來(lái)消費(fèi)而營(yíng)運(yùn)下去的，主要消費(fèi)者從哪里來(lái)?用什么方式到達(dá)?由足夠的消費(fèi)者所構(gòu)成一定的地理范圍，可稱(chēng)作「商圈」;商圈的分析包括人口數(shù)量和類(lèi)型、消費(fèi)能力、交通等，請(qǐng)見(jiàn)圓形商圈、商圈障礙、不規(guī)則商圈。

三、什么叫業(yè)種業(yè)態(tài)?

人的商業(yè)活動(dòng)脫不離「食衣住行育樂(lè)」，業(yè)種基本上是以上述六種衍生出來(lái)的主要種類(lèi)，業(yè)態(tài)則是經(jīng)營(yíng)型態(tài)的不同，例如你想買(mǎi)一件衣服，你有不同的方式可以購(gòu)買(mǎi)，去百貨公司、去專(zhuān)賣(mài)店、大超市也賣(mài)衣服、甚至郵購(gòu)等，這就是不同的業(yè)態(tài);業(yè)態(tài)經(jīng)常會(huì)推陳出新，仔細(xì)看看屈臣氏，賣(mài)藥、小零食和個(gè)人清潔護(hù)理用品等，有人將它歸于「藥妝店」的業(yè)態(tài);比較一下家樂(lè)福和麥德隆的不同之處。

四、定位要反復(fù)思考

定位是最難的，要講得很簡(jiǎn)單又很準(zhǔn)確，一切的一切都往這個(gè)靶心靠攏;什么是「 定位」?有一本書(shū)上是如此地說(shuō)：定位不是你對(duì)產(chǎn)品要做的事 , 定位是你對(duì)「預(yù)期客戶(hù)」要做的事 , 換句話(huà)說(shuō) , 你要在「預(yù)期客戶(hù)的頭腦里」給產(chǎn)品定位;所以多想想商圈、預(yù)期的消費(fèi)者。

五、主力店、租戶(hù)組合和招商

Anchor store 是大型商業(yè)設(shè)施成功與否的重要關(guān)鍵因素，主力店基本上是有品牌和做連鎖經(jīng)營(yíng)的大店，購(gòu)物中心的主力店通常是百貨公司或大型超市，次主力店可能是電影院、美食街或是好品牌的專(zhuān)賣(mài)店，大家也常常談麥當(dāng)勞和肯德基;不同的業(yè)種業(yè)態(tài)如何組合?才是好的搭配與組合，想想百貨公司不同樓層的不同商品組合，為什么化妝品老是擺在一樓?男裝會(huì)放在哪個(gè)樓層?比較一下港匯廣場(chǎng)和正大廣場(chǎng)的租戶(hù)組合、平面和樓層關(guān)系。

六、什么是好的流線(xiàn)，無(wú)死角

動(dòng)線(xiàn)是商業(yè)設(shè)計(jì)的命脈，動(dòng)線(xiàn)約可區(qū)分為消費(fèi)者動(dòng)線(xiàn)、商場(chǎng)工作人員動(dòng)線(xiàn)、進(jìn)出貨動(dòng)線(xiàn)、停車(chē)動(dòng)線(xiàn)等。其中消費(fèi)者動(dòng)線(xiàn)必須與周邊環(huán)境、人流相結(jié)合，主動(dòng)線(xiàn)必須清晰但不單調(diào)，必須形成人流循環(huán)，次動(dòng)線(xiàn)最好不超過(guò)二條，動(dòng)線(xiàn)必須考慮主力店和業(yè)種業(yè)態(tài)的配置，來(lái)避免死角的問(wèn)題。請(qǐng)參考購(gòu)物中心啞鈴形動(dòng)線(xiàn)的演變。垂直向動(dòng)線(xiàn)的配置，必須容易識(shí)別、到達(dá)，與主要人流方向作緊密結(jié)合;通常每上一層樓，人流流失 10-20% ，這是垂直性商場(chǎng)的難題。

七、商業(yè)建筑與城市和環(huán)境的關(guān)系

尤其是市中心區(qū)的商業(yè)設(shè)施，與既有城市紋理息息相關(guān)，商業(yè)所帶來(lái)的人潮、車(chē)流，必須巧妙地融入，或者善用既有環(huán)境的資源，形成新的特點(diǎn)，上海新天地是個(gè)成功的例子;圣地亞哥琥珀廣場(chǎng)值得參考。

八、設(shè)計(jì)主題、場(chǎng)所、印象

吸引人潮，創(chuàng)造一個(gè)消費(fèi)者印象深刻而流連忘返的場(chǎng)所，這是商業(yè)設(shè)計(jì)最有趣也最有挑戰(zhàn)性的地方，這當(dāng)然包括風(fēng)格、主題、景觀、行為的設(shè)計(jì)、街道家具等，每一個(gè)商業(yè)設(shè)施必須至少有一個(gè)有特色的場(chǎng)所，最好結(jié)合一些動(dòng)態(tài)性、可變性的設(shè)施，例如大屏幕、噴水池、旱噴、表演舞臺(tái)…等。你能列出五個(gè)令你印象深刻的商業(yè)場(chǎng)景嗎?試著去分析為何令你印象深刻?

九、開(kāi)發(fā)流程與經(jīng)營(yíng)管理模式

商業(yè)開(kāi)發(fā)流程必須同時(shí)眼觀四路，包括決策流程、策劃流程、招商流程、設(shè)計(jì)流程、工程流程、法令流程等，什么時(shí)候我們?cè)撟鍪裁措A段的事情?其反復(fù)性、階段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐漸定性顯影的過(guò)程(好像在沖洗相片)請(qǐng)參考公司的作業(yè)流程;以站在甲方立場(chǎng)來(lái)看經(jīng)營(yíng)管理模式，若以難易程度來(lái)看，百貨公司的模式(包辦服務(wù)人員、招商、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、水電清潔等，以扣點(diǎn)抽成的方式)是比較難的;購(gòu)物中心的模式(主要以收固定租金為主，營(yíng)銷(xiāo)廣告的要求較輕)是中等的;像專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商店街相對(duì)就容易多了，以收租金、簡(jiǎn)單物業(yè)管理做做就可以了，對(duì)專(zhuān)業(yè)性和專(zhuān)業(yè)人才的需求也相對(duì)地輕。經(jīng)營(yíng)管理模式的難易牽涉到甲方的決心和其公司人才的儲(chǔ)備，管理是點(diǎn)點(diǎn)滴滴、日積月累的，不是口頭吹吹就可以的。

十、開(kāi)發(fā)商用什么方式來(lái)收回投資?

簡(jiǎn)單地說(shuō)，良好的商業(yè)設(shè)施，最好是統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這樣在做經(jīng)營(yíng)調(diào)整時(shí)，最能立竿見(jiàn)影;但是目前國(guó)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象是，若統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，勢(shì)必開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期持有，也就是主要靠租金收入的長(zhǎng)期回收，回收期可能長(zhǎng)達(dá) 6-10 年，甚至更久，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都不愿意這么作，所以必須面臨短期「出售」的問(wèn)題，但是出售給許多業(yè)主，不是就無(wú)法「統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)」了，這就在商業(yè)運(yùn)作上產(chǎn)生極大的矛盾，接著就是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的困難度加大，「人多口雜」事情就難辦了!有人用「回租」的方式來(lái)處理，所謂「產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)」三權(quán)分立的方式來(lái)處理，開(kāi)發(fā)商能以短期的方式來(lái)回籠資金，但責(zé)任仍然背在身上，可不是銀貨兩契，回租期間，若賠錢(qián)，開(kāi)發(fā)商可要貼錢(qián);回租期結(jié)束時(shí)，若商業(yè)還運(yùn)作不起來(lái)，那可就糟糕了!