“做綜合體是否成功，是考驗(yàn)一個(gè)房企在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能否站穩(wěn)腳跟的標(biāo)準(zhǔn)之一。”這話不無(wú)道理。戴德梁行香港董事總經(jīng)理北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管周汝鴻先生說(shuō)：“綜合體的體量大多要在10萬(wàn)平米以上，辦公樓是城市綜合體的核心功能，是綜合體的地標(biāo)�！彼硎�，從國(guó)內(nèi)的一些成功案例看，一個(gè)成功的城市綜合體內(nèi)辦公樓體量應(yīng)超過(guò)20萬(wàn)平米，商業(yè)體量在6萬(wàn)平米以上，這也就意味著，開(kāi)發(fā)商不僅要從定位、建造、規(guī)劃設(shè)計(jì)上下工夫，更要在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與寫(xiě)字樓的招商上花費(fèi)更多的心思。
兩種模式運(yùn)營(yíng)城市綜合體
西城時(shí)代營(yíng)銷副總許志奇說(shuō)：“目前的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)，綜合體不勝枚舉，比如說(shuō)現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)比較成功的南亞風(fēng)情第壹城和順城；未正式運(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目更遍地開(kāi)花�！�
許志奇認(rèn)為，目前昆明綜合體項(xiàng)目的主流開(kāi)發(fā)模式主要有兩類，一類是分期開(kāi)發(fā)商業(yè)先行模式，例如南亞風(fēng)情第壹城走的就是這種模式，通過(guò)昆明樓市大家可以看到綜合體體量非常巨大，一般昆明的綜合體項(xiàng)目都在50萬(wàn)平米以上，這么大的體量不可能一下子完成，因此綜合體都是走分期開(kāi)發(fā)途徑，商業(yè)先行的好處是通過(guò)商業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可以提升周圍房地產(chǎn)的價(jià)格，為后期配套住宅開(kāi)發(fā)做好鋪墊，還能從后期的住宅開(kāi)發(fā)中獲取更多利潤(rùn)。
第二類是分期開(kāi)發(fā)住宅先行，這個(gè)模式在昆明比較常見(jiàn)，因?yàn)槔ッ鞯木C合體項(xiàng)目大多源于城中村改造，例如海倫國(guó)際、西城時(shí)代項(xiàng)目和聯(lián)想科技城等等，這種模式就是項(xiàng)目的啟動(dòng)物業(yè)為住宅，通過(guò)住宅做低價(jià)入市可以回籠以資金為后期的商業(yè)開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備，但是這要損失一部分利潤(rùn)。
說(shuō)白了，在這兩種模式之間，開(kāi)發(fā)商要么選擇現(xiàn)金流，要么抓住利潤(rùn)率，總得有所取舍。選擇利潤(rùn)，還得看資金鏈?zhǔn)欠裰С帧?
體驗(yàn)式商業(yè)席卷昆明
另外，綜合體項(xiàng)目的成功與否很大程度上取決于商業(yè)、商務(wù)部分的招商和后期的運(yùn)營(yíng)，目前昆明綜合體項(xiàng)目較多，商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)不爭(zhēng)的事實(shí)，這都是源于這幾年對(duì)綜合體大量投資。
周汝鴻先生認(rèn)為：“解決這個(gè)難題很難，因?yàn)樯虡I(yè)是處于整個(gè)綜合體的核心，而商業(yè)的支撐需要大量的人群，因此從前期選址就應(yīng)選擇中心或者是未來(lái)的片區(qū)發(fā)展核心，如昆明兩個(gè)比較典型的項(xiàng)目北辰財(cái)富中心和南亞風(fēng)情第壹城，都處于片區(qū)中心，目前運(yùn)營(yíng)比較成功也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)�；此外商業(yè)部分規(guī)劃必須超前，目前商業(yè)模式已經(jīng)發(fā)展到第六代體驗(yàn)式商業(yè)模式了，如現(xiàn)在規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目還停留在老式商業(yè)模式那么必然會(huì)對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)致命的影響�！�
從昆明的發(fā)展上來(lái)看，北市區(qū)、南市區(qū)已經(jīng)有了中心，而東市區(qū)和西市區(qū)都沒(méi)有形成一個(gè)真正的中心，未來(lái)西市區(qū)和東市區(qū)將是昆明發(fā)展的重點(diǎn)片區(qū)。
西城時(shí)代營(yíng)銷副總許志奇說(shuō)：“以西城時(shí)代為例，占據(jù)了未來(lái)西市區(qū)的核心位置，除此之外我們還規(guī)劃了一個(gè)體驗(yàn)式的商業(yè)中心，這個(gè)商業(yè)中心將是西南首個(gè)體驗(yàn)式的商業(yè)中心，未來(lái)片區(qū)內(nèi)的客戶都將通過(guò)便利的交通到項(xiàng)目進(jìn)行體驗(yàn)式消費(fèi)帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展。”
從10萬(wàn)平米到1000萬(wàn)平米，城市綜合體不斷擴(kuò)容
開(kāi)發(fā)商“包辦”片區(qū)配套
從原來(lái)10萬(wàn)平米到幾十萬(wàn)平米，在到現(xiàn)在的平均100萬(wàn)平米，有的甚至達(dá)到1000萬(wàn)平米，昆明的綜合體體量不斷擴(kuò)容。面對(duì)如此巨大的體量，開(kāi)發(fā)商也在積極引入諸如醫(yī)院、學(xué)校、大型購(gòu)物中心、酒店等片區(qū)配套，不惜在配套上花費(fèi)血本，打這不僅是在秀自己的“肌肉”，也為在整個(gè)市場(chǎng)中占得先機(jī)。
開(kāi)發(fā)商“包辦”片區(qū)配套，不僅是為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中加重價(jià)值的砝碼，也是為了在銷售中獲得優(yōu)勢(shì)�？“l(fā)集團(tuán)一公司總經(jīng)理彭后熊表示：“項(xiàng)目的配套一定要結(jié)合項(xiàng)目本身的特質(zhì)去量身打造，以俊發(fā)城為例，作為龍頭村的改造項(xiàng)目，這里曾經(jīng)是“35位院士的第二故鄉(xiāng)”、“中國(guó)精神故里”，片區(qū)內(nèi)擁有26處歷史建筑，建筑大師梁思成、林徽因夫婦故居，聞一多、朱自清故居，哲學(xué)家馮友蘭故居等眾多珍貴的名人遺跡猶存。為了完成這一千萬(wàn)平米的大盤，除了商業(yè)街、酒店商務(wù)集群、醫(yī)院、全年齡段的學(xué)校外，結(jié)合項(xiàng)目特色，將打造歷史文化街區(qū)、龍泉古鎮(zhèn)六大互動(dòng)體驗(yàn)館等，包括中國(guó)建筑兒童互動(dòng)體驗(yàn)館、朱自清兒童文學(xué)館、馮友蘭思潮體驗(yàn)館、昆明在地工藝體驗(yàn)館、彌陀文化體驗(yàn)館、昆明百花體驗(yàn)館�！�
除了像俊發(fā)城這樣的大型綜合在開(kāi)發(fā)中注重齊全的配套外，不少體量適中的綜合體在配套的打造上也很有考究，尤其是近年來(lái)，不少項(xiàng)目都打出了公園配套的概念，像公園1903、西南海等，抓住了城市生活中缺失綠色空間特質(zhì)，自建風(fēng)情公園；像文化空間、大觀文化廣場(chǎng)這樣帶有“文藝范”的綜合體，則以文化為主打，如文化空間將老昆明的篆塘廟會(huì)呈現(xiàn)到項(xiàng)目中；另外，像人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、潤(rùn)城這樣的主打商業(yè)的綜合體，在配套的選擇上也各有千秋，前者著力打造昆明24小時(shí)不夜城，以餐飲、娛樂(lè)為主，而后者以購(gòu)物中心、商務(wù)消費(fèi)為主；在并不多見(jiàn)產(chǎn)業(yè)綜合體方面，斗南花卉產(chǎn)業(yè)園將在千畝園區(qū)上建設(shè)成國(guó)際花卉交易、國(guó)際花卉總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、科技研發(fā)、人才培訓(xùn)和國(guó)際花卉會(huì)展及花卉旅游功能區(qū)，打造成為亞洲花都。
記者調(diào)查
價(jià)格和租金比周邊同等物業(yè)價(jià)格高出20%以上
綜合體物業(yè)價(jià)值高于周邊區(qū)域
開(kāi)發(fā)城市綜合體相比其他單一形態(tài)的住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓，在收益上是否更高？成功的綜合體項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值相比同區(qū)域物業(yè)是否更高？針對(duì)這些問(wèn)題記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
西城時(shí)代營(yíng)銷副總許志奇告訴記者：“綜合體的開(kāi)發(fā)可以通過(guò)分期開(kāi)發(fā)模式來(lái)進(jìn)行，如可通過(guò)前期商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)帶動(dòng)后期的住宅開(kāi)發(fā)，當(dāng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功之后片區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之水漲船高，相應(yīng)的收益也會(huì)更高，從另一方面說(shuō)不管是商業(yè)客戶還是住宅客戶都能從后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中獲得更大的回報(bào)�！�
另一方面，成功的綜合體物業(yè)價(jià)值相比相同片區(qū)的物業(yè)價(jià)值是更高的，以南亞風(fēng)情第壹城為例，剛?cè)胧袝r(shí)住宅價(jià)格在7500左右均價(jià)，目前住宅均價(jià)在11000左右，而記者從周邊的中介處了解到，其周邊像和清巷小區(qū)這樣的住宅均價(jià)在8500元左右，比南亞風(fēng)情第壹城低20%。同樣來(lái)看，在北辰財(cái)富中心附近的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s在4800元/月，而僅一街之隔位于北辰財(cái)富中心的商鋪?zhàn)饨鹪?3000元/月。不難看出，成功的綜合體中，其物業(yè)價(jià)值往往高于周邊區(qū)域。
（來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)）
