據(jù)一位行業(yè)知情者透露，在南市區(qū)的某商業(yè)樓盤最近悄然改變了招商方案，原因是當初與這家公司意向簽約的商家，現(xiàn)在已投入其他項目的“懷抱”。另一處位于北市區(qū)的大型樓盤，左邊在售的住宅部分已經(jīng)封頂，而右邊的商業(yè)部分卻還是一個大坑。從去年底開始大興土木，今年上半年還在熱火朝天的招商，為什么卻在8、9月份悄然停工？
商業(yè)資源匱乏 開發(fā)商爭相引進超市、電影院
“昆明現(xiàn)在的商業(yè)地產我只能用兩個字來形容：畸形。商業(yè)多，體量大，一些不會做商業(yè)的開發(fā)商現(xiàn)在也都在開發(fā)商業(yè)地產�！苯瘃R源房地產開發(fā)(集團)有限公司策劃經(jīng)理徐文婷很直接的說道。在她看來，昆明許多商業(yè)地產項目整體上都缺乏一支好的招商運營團隊。“一個做得好的商業(yè)項目，一定具備一些條件。比如擁有一支專業(yè)，極具責任心和創(chuàng)造力的運營團隊，還必須要認真經(jīng)營，需要時間的培養(yǎng)。如果沒有幾年的培養(yǎng)期，那么商業(yè)永遠只會是一個自生自滅的個體�！彼f。
“其實，真正成功的商業(yè)地產，除了擁有一支專業(yè)的招商運營團隊，還需要擁有大量的商業(yè)資源。只有這“兩條腿”同時站在地上，這個項目才能真正地站穩(wěn)�！币晃粯I(yè)內人士表示。但是，現(xiàn)在的開發(fā)商不知道如何來做商業(yè)地產，怎樣運營，再加上商業(yè)資源缺乏，所以只能爭相引進一些超市、電影院，這也就導致了昆明商業(yè)地產的同質化現(xiàn)象十分嚴重。據(jù)記者走訪調查，就拿西市區(qū)板塊來說，大概有將近10個項目引進了大型超市、8個項目引進了電影院，有的電影院之間的距離甚至都不超過3公里。
超市、影院的進駐，并不能完全體現(xiàn)該商業(yè)項目的價值，可是一些開發(fā)商并不了解商業(yè)地產和商業(yè)環(huán)境，這就直接導致了遍地都是“沃爾瑪”，滿地開花“肯德基”，處處可見“電影院”的現(xiàn)象。
一位本土企業(yè)的招商負責人告訴記者：“一個好的商業(yè)地產，需要做出自己的“個性”，也就是做所謂的主題式、體驗式商業(yè)地產。但是昆明現(xiàn)在做得好的主題式商業(yè)并沒有幾家，因為主題式商業(yè)地產要樹立起自己的特點，從設計、招商到運營，都必須時刻保持自己的主題特點。”
體驗式開道 商業(yè)地產有望“化繭成蝶”
近些年來，昆明的商業(yè)地產已經(jīng)從傳統(tǒng)的模式發(fā)展成為了如今的體驗式商業(yè)，而大部分的商鋪，也由以前銷售轉為了現(xiàn)在的開發(fā)商自持。至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷認為，“根據(jù)地區(qū)和板塊的不同，昆明未來商業(yè)模式還是會有一些變化，例如市中心，肯定還是以CBD、集中式商業(yè)的發(fā)展模式，而像一些住宅項目配有的商業(yè)，可能還是會以社區(qū)商業(yè)為主。至于像呈貢新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和空港新區(qū)則會大量出現(xiàn)一些符合項目本身定位的體驗式商業(yè)�！�
如今在昆明做體驗式商業(yè)的開發(fā)商正逐步增加，如安寧世貿廣場、印象富民上河圖、銀�！そ鸢丁Ⅵ味柬嵆�、七彩云南花之城等。銀�！そ鸢兜牟邉澖�(jīng)理萬珊告訴記者：“作為商業(yè)地產的最大價值體現(xiàn)，綜合體中的商業(yè)總是作為吸引眼球的主要武器。投資綜合體商業(yè)不外乎幾個實質性問題：是否有完善的商業(yè)規(guī)劃、是否有適應性和生存能力較強的商家進駐、是否對投資人制定穩(wěn)健的保障體系和退出機制。”
要做好體驗式商業(yè)其實并不容易，需要很深厚的運營功力和強大的資源支撐。因為項目的本身局限性，又會限制很多后期的商業(yè)布局。但是不論怎樣，“體驗”式商業(yè)地產還是未來一個地產商業(yè)的發(fā)展方向。在現(xiàn)在市場陷入困局的情形下，依托自身資源，開辟體驗式商業(yè)也許是一個“破繭成蝶”的出路。
諾仕達集團的負責人告訴記者，“南亞風情第壹城商業(yè)，從論證、設計、招商、開業(yè)計劃等每一個商業(yè)細節(jié)都進行了深入的探討，為了讓每位來南亞風情第壹城購物的消費者都能體驗到來自‘東南亞’的風情。項目在規(guī)劃之初便實施招商先行，主力店全線參與，為昆明商業(yè)地產創(chuàng)造了全新的商業(yè)運行模式�！�
投資商鋪
要看地段、人流及開發(fā)商實力
前些天，一位好朋友打電話來說，他買了譽峰·財富中心的一套25平米的商鋪，不知道是轉手賣了好，還是繼續(xù)留著賺租金，以便以后自己想開店的時候收回來自己做。至于投資商鋪的原因，朋友說是“聽說買商鋪很賺錢，所以也就跟風買了一套�！�
現(xiàn)如今，投資商鋪已經(jīng)成為了繼住宅、公寓后另一大熱門投資領域。越來越多的投資開始關注商鋪投資。一位投資螺螄灣商貿城的史小姐告訴記者：“新螺螄灣的中藥材市場一期鋪面還沒上市，便在內部被搶購一空。很多沒有買到商鋪的購房者，寧愿多花上幾十萬元的轉讓費都要買到鋪面，有的轉讓費甚至都高達上百萬元�！�
但是昆明沒有做起來的商業(yè)項目也不在少數(shù)，雖然昆明現(xiàn)如今的商鋪租金一直呈遞增趨勢，但是面臨的問題也非常多。曾有媒體報道，昆明某項目的商鋪閑置多年無人問津，有業(yè)主拿來養(yǎng)豬。一位專業(yè)進行商業(yè)運營的李先生告訴記者，“昆明近兩年來地價飆漲，開發(fā)商拿地的成本也越來越高。目前昆明二環(huán)內的商鋪賣每平米3萬元，按15年可以收回成本，每個月的租金就要達到165元，但是昆明現(xiàn)在的鋪面租金只在每平米100元左右。這個差價如果由開發(fā)商來負責，那么肯定是要虧本的，所以開發(fā)商就把風險轉嫁給了投資者。由此，商戶們的投資回報周期就會加長，而時間越長，商戶們所面臨的風險則會加大。”
再加上現(xiàn)在電商十分發(fā)達，淘寶商城現(xiàn)在不僅雙11有優(yōu)惠，雙10、雙12都開始加大了優(yōu)惠力度，促使消費者購買商品。一位朋友直言：“有了淘寶，我都可以不用逛街了。選擇的余地既大又方便，何樂而不為�！鄙踔劣械哪行耘笥岩渤蔀榱颂詫毦W(wǎng)的忠實粉絲。
那么，要投資什么樣的商鋪才是正確的選擇？一位多次投資商業(yè)地產的王先生分析：“投資商鋪和投資住宅還是不太一樣，商鋪不僅要看人流量，還要看地段。昆明現(xiàn)在的商鋪，只要是地鐵線路過的地方，商鋪價格都比其他地方的商鋪價格要高；其次就是依賴于學校，只要周邊有學校的商鋪，價格也不會太低；第三，商鋪的售價和租金還依賴于周邊的住宅開發(fā)，只要人氣旺，自然不愁賣和租；第四，商鋪的租金比例還和開發(fā)商的實力有關，一家好的開發(fā)商，具備一定的運營能力，加上定位準確，一般租金也不會低�！�
（來源：云南網(wǎng)）
