傳統(tǒng)的 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，通過(guò)單純地炒房賣(mài)樓如今已經(jīng)很難從政府那里拿到優(yōu)惠地皮，而且單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅等稅費(fèi)的繳納比例極高。但是如果加以文化產(chǎn)業(yè)的包裝，情況就完全不同了。 一些地區(qū)為了促進(jìn)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在對(duì)文化旅游產(chǎn)業(yè)的招商引資方面提供很多的優(yōu)惠。這讓地產(chǎn)商們很是眼饞，紛紛想要搶這個(gè)先機(jī)，涉足這個(gè)領(lǐng)域。 不可否認(rèn)，我國(guó)主題公園建設(shè)的飛速發(fā)展一定程度上拉動(dòng)了地方旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也給本沒(méi)有太多旅游資源的城市，建設(shè)自身旅游資源的機(jī)會(huì)。因此大型主題公園成為了政府增加稅源，投資民生，增加財(cái)政收入的妙招。這層包裝讓商人和政府都十分買(mǎi)賬。 如今城市內(nèi)部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)達(dá)到極致，而旅游區(qū)的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成為了地產(chǎn)界的藍(lán)海。建設(shè)一個(gè)主題公園便于盤(pán)活存量資產(chǎn)，還能成為地產(chǎn)銷(xiāo)售的巨大招牌，很多地產(chǎn)大亨樂(lè)于為之。這就讓位于郊區(qū)的主題公園和商業(yè)地產(chǎn)在不知不覺(jué)中已經(jīng)成為了不可分離的“連體嬰”。 在國(guó)內(nèi)，將主題公園開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)結(jié)合而成了 “主題公園+地產(chǎn)”的獨(dú)特盈利模式，以擁有歡樂(lè)谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團(tuán)最具代表性。在其示范效應(yīng)下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始運(yùn)作集主題公園、別墅、酒店、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，“小公園大地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)向二三線城市甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經(jīng)顯露無(wú)遺。 每年一度的中國(guó)主題樂(lè)園發(fā)展論壇，不僅吸引了主題樂(lè)園運(yùn)營(yíng)商、酒店運(yùn)營(yíng)商、游樂(lè)設(shè)施供應(yīng)商，還吸引了保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)等眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前來(lái)參加。 通過(guò)主題公園、高爾夫公園、馬場(chǎng)、射箭場(chǎng)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園區(qū)等文化、旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，享受優(yōu)惠政策大面積“圈地賣(mài)樓”的行為，目前并不罕見(jiàn)。原本為了扶持高新產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國(guó)家優(yōu)惠政策卻讓一些開(kāi)發(fā)商鉆了空子。唯有進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定，才能堵死這些漏洞中的“圈地運(yùn)動(dòng)”。 近年來(lái)，政府已經(jīng)覺(jué)察到大規(guī)模主題公園建設(shè)存在的問(wèn)題。2011年由國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設(shè)主題公元項(xiàng)目的通知》�！锻ㄖ芬笞�2011年8月5日起至國(guó)家規(guī)范發(fā)展主題公園的具體措施出臺(tái)前，各地一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的主題公園項(xiàng)目。同時(shí)，已經(jīng)辦理審批手續(xù)但尚未開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，也不得開(kāi)工建設(shè)。 當(dāng)然主題公園也并不都是房地產(chǎn)建設(shè)的陪襯，主題公園的問(wèn)題不僅僅是多與少的問(wèn)題。隨著人們休閑與旅游需求的增長(zhǎng)，主題公園將成為滿(mǎn)足人民生活需要的業(yè)態(tài)。整治只是為了促進(jìn)其發(fā)展，使主題公園步入規(guī)范、有序、理性發(fā)展的軌道。 我國(guó)的主題公園目前已經(jīng)超過(guò)了2500個(gè)，其總數(shù)將在2020年超過(guò)美國(guó)。之前的主題公園中有七成處于虧損狀態(tài)，有兩成可以運(yùn)營(yíng)持平，僅有一成盈利。那么為何還有眾多企業(yè)動(dòng)輒斥資上億元投向主題公園呢?調(diào)查顯示，中國(guó)主題公園大多數(shù)的盈利來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地增值。主題公園其實(shí)是“主題地產(chǎn)”。 有分析指出，目前，文化產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家大力扶植，但凡和文化產(chǎn)業(yè)搭邊，政府是給地又給錢(qián)，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都想和文化產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系。 不僅地產(chǎn)需要主題公園，主題公園也一樣需要地產(chǎn)支持。主題公園之所以嚴(yán)重依賴(lài)于地產(chǎn)，主要原因在于主題公園是一種一次性投入大、市場(chǎng)培育期長(zhǎng)、營(yíng)運(yùn)成本高且投資回收慢、需要持續(xù)性投入的產(chǎn)業(yè)。國(guó)外主題公園是電影等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，其涉及地產(chǎn)的內(nèi)容，則主要是酒店、商業(yè)街等。因?yàn)閲?guó)外居民大多不愿居住、工作在主題公園周邊，因此商品房和寫(xiě)字間的建設(shè)少之又少。但是在中國(guó)則不同，主題公園周邊人流量大、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō)，在一個(gè)夢(mèng)幻般的主題公園邊上居住，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 人們都希望主題公園能夠獨(dú)立生存做好自己，但是一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題短期依然很難解決。主題公園投資巨大，后期的維護(hù)、運(yùn)營(yíng)、推廣費(fèi)用又高，這么巨大的資金如果不能回籠，那么這筆錢(qián)從何而來(lái)，單純的門(mén)票收益恐難維持。房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能為了主題公園的生存，在前期適當(dāng)打些擦邊球?qū)崿F(xiàn)雙贏呢? 有專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商以“游樂(lè)項(xiàng)目”吸引地方政府立項(xiàng)“主題公園批地”的這種趨勢(shì)是從2000年開(kāi)始顯現(xiàn)的。一些主題樂(lè)園也確實(shí)在這樣的情況下建設(shè)起來(lái)，并將這種先進(jìn)的城市娛樂(lè)模式引入了二三線城市。只要施以監(jiān)督，就能使開(kāi)發(fā)商持續(xù)開(kāi)發(fā)主題樂(lè)園項(xiàng)目，防止將樂(lè)園項(xiàng)目“縮水”。再加以合理的指導(dǎo)，突出主題公園的個(gè)性，吸引消費(fèi)者，最終走上良性發(fā)展的道路。 或許讓主題公園成為旅游、文化產(chǎn)業(yè)鏈條上的一部分，在鏈條本身多找增長(zhǎng)點(diǎn)，突出文化創(chuàng)意內(nèi)涵層次，讓主題公園真正實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，才能讓主題公園和商業(yè)地產(chǎn)徹底脫鉤，回歸本真。 | 
