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主題:商業(yè)地產(chǎn)租售模式解析:三大主要類型、八種細(xì)分模式

 
雕塑子

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 發(fā)表于 2013-07-25 21:24 | 只看他
樓主

  無論是從純銷售到租售結(jié)合,再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷,還是逐漸崛起的資本運(yùn)作模式,開發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚,才能在找到適合的投資目標(biāo)時,控制好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因而,辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個問題。

  如何讓自己的投資回報(bào)有所保證,獲得相對穩(wěn)定且可觀的收益呢?開發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚,才能在找到適合的投資目標(biāo)時,控制好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

  投資商業(yè)地產(chǎn),怎樣獲得可觀的回報(bào)無疑是開發(fā)商和投資者雙方都最為關(guān)注的問題。如何讓自己的投資回報(bào)有所保證,獲得相對穩(wěn)定且可觀的收益率呢?無論是從純銷售到租售結(jié)合,再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷,還是逐漸崛起的資本運(yùn)作模式,開發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚,才能在找到適合的投資目標(biāo)時,控制好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因而,辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個問題。

  三大類主要模式

  粗略來看,商業(yè)地產(chǎn)的租售模式可以先簡單劃分成三大類。

  全部銷售:商鋪蓋好了就全部進(jìn)入銷售環(huán)節(jié),全部推向市場進(jìn)行銷售。一些純住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)一般會采取這種做法,由于體量不大,商鋪的銷售壓力也不大。對于投資者來說,各自為戰(zhàn)、各顯神通是這類商業(yè)地產(chǎn)比較常見的情況。

  租售結(jié)合:租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是市場上較多見的模式,這種模式最大的特點(diǎn)就是開發(fā)商持有主體商業(yè),銷售部分商鋪,直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。在這種模式下,開發(fā)商對于整個商圈的定位、規(guī)劃往往有自己的策略,也會有相應(yīng)的主力店入駐,對于其余自主招商的投資者來說,符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。

  只租不售:商業(yè)項(xiàng)目自持比例的高低一般與開放商的資金實(shí)力有關(guān),商業(yè)自持比例達(dá)到100%時,也就是只租不售模式了。這種模式下開發(fā)商對于整個商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展全權(quán)把握,但在運(yùn)營能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰(zhàn)。

  另外,在傳統(tǒng)的租售比模式創(chuàng)造不同的商業(yè)盈利模式的同時,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式也在醞釀全新的升級變化,比如業(yè)內(nèi)比較看好的資本運(yùn)作模式。資本運(yùn)作模式在國內(nèi)剛剛起步,國內(nèi)一線房企正在探索的商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作模式包括分拆上市模式、房地產(chǎn)與證券業(yè)相結(jié)合的REITs模式、銀行貸款證券化模式等。

  對于個人投資者而言,由于商業(yè)地產(chǎn)對規(guī)模要求、經(jīng)營管理要求、商戶經(jīng)營持續(xù)性要求、團(tuán)隊(duì)要求都是比較高,沒有一定的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)條件、沒有一定的成熟穩(wěn)定的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是很難獲得穩(wěn)定租金收益的。因而,在租售模式的選取上,首要的方向就是關(guān)注開發(fā)商對于整體商業(yè)項(xiàng)目的態(tài)度、投入的資本、相應(yīng)模式下的不同特點(diǎn)和優(yōu)劣,區(qū)分清楚在今后收益方面開發(fā)商和投資者個人會起到的影響作用,以便制訂合適的方案。

  八種細(xì)分模式

  進(jìn)一步而言,隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐步普及和越來越多投資者的進(jìn)入,在不同城市、不同區(qū)域和不同時期出現(xiàn)了多種多樣細(xì)分的不同租售模式。面對這些層出不窮的租售模式,投資者一是要詳細(xì)比較相互間的優(yōu)劣和差異,另一個也要注意其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  1.普通租售模式

  按照平常一般的租售模式進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的租賃或銷售,即整個商鋪按每平方米銷售,可按銀行規(guī)定提供貸款按歇,同時一般只提供租賃服務(wù),但不擔(dān)保租賃。

  2.承諾一定年限固定回報(bào)率

  “包租”模式,指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時,約定提前返還若干年的租金,這部分資金從購房款中扣除,但在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)歸商城所有。“包租”概念宣傳重點(diǎn)在租金提前預(yù)支,保證投資回報(bào)得到實(shí)現(xiàn),對于樹立市場信心具有相當(dāng)重要的作用。

  “保租”模式,指在客戶購買商鋪產(chǎn)權(quán)時,商城約定每月一個固定的高租金(一般高于供貸)。在未來若干年內(nèi)經(jīng)營權(quán)由商城所有。“保租”概念宣傳重點(diǎn)在“以租代供”,“讓品牌商家為你打工”,以高回報(bào)率打動消費(fèi)者。

  需要提醒的是,這類模式由于受到政策和風(fēng)險(xiǎn)提示的限制而存在許多換湯不換藥的類似做法,但都有著不小的風(fēng)險(xiǎn),面對這類“打包票”的行為投資者要多加小心。

  3.“以租代售”銷售方式

  主要針對經(jīng)營性商家,存在兩種情況。一是新商場還沒旺場或經(jīng)營性商家對旺場信心不太足,既先把商鋪?zhàn)饨o經(jīng)營性商家若干年后,商家可優(yōu)先認(rèn)購,以前租金可以充當(dāng)購鋪款。目的在于快速促進(jìn)商場旺場,給經(jīng)營商保障。二是老商場(經(jīng)營不太久)打算快速銷售,目前經(jīng)營性商家可以以前租金可以充當(dāng)購鋪款(一般以前租金來計(jì)算進(jìn)售價)。

  4.“銀企聯(lián)貸”銷售模式(非產(chǎn)權(quán))

  一般非產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè),銀行不提供貸款服務(wù)。“銀企聯(lián)貸”銷售模式則是開發(fā)商和銀行,并以開發(fā)商做擔(dān)保人為買家提供貸款,而與銀行協(xié)商通過銀行統(tǒng)一按月收取貸款,目的是快速回籠資金,減輕資金鏈壓力。

  5.“預(yù)購合同”銷售模式

  專門針對目前即將建設(shè)或在建的商場,通過預(yù)購合同約定,由于是期房形式,客戶確定預(yù)購就可以得到10%以上的增值回報(bào)。比如客戶購買10萬元的房產(chǎn),只需要支付9.09萬元,其余作為前期投資回報(bào),同時后期經(jīng)營權(quán)由商城采用“包租”或“保租”方式,而所有商城給予業(yè)主固定年回報(bào)。目的是在前期的銷售過程中,通過預(yù)購優(yōu)惠的實(shí)質(zhì)而開展激勵性銷售。

  6.“產(chǎn)權(quán)式”銷售模式

  針對投資型客戶,根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)水平,以“每1萬元”、“每1平方米”(商鋪或?qū)懽謽?或“每1年”、“每半年”(度假酒店)等為單位進(jìn)行銷售,在辦理產(chǎn)權(quán)證時,通過公證等手段進(jìn)行“組合產(chǎn)權(quán)人”。目的是降低投資門檻。

  7.物業(yè)回購服務(wù)銷售模式

  商業(yè)戶購買了商鋪的投資者假如日后經(jīng)營不好,可以在一定時限后再以原價將商鋪退給開發(fā)商,以保證投資者的利益不受損失;刭彆r限定在8年至10年。

  不過,推出“回購”服務(wù)看上去是給了投資者一個安全出口,把風(fēng)險(xiǎn)留給開發(fā)商自己,但其實(shí)一個商鋪如果能堅(jiān)持經(jīng)營8年至10年,一般來說不會肯定會升值,如果虧損,則往往堅(jiān)持不到可以回購的年限。

  8.“商鋪銀行”概念銷售模式

  本質(zhì)就是虛擬銀行活期存款,存本取息。一般投資客戶交首付,然后辦理銀行按揭,10年貸款的月供由開發(fā)商來供,開發(fā)商則以投資客首付為本返利;10年后,開發(fā)商必須收回商鋪的產(chǎn)權(quán),并返還給投資客戶的首付款。

  這樣,整個銷售過程投資者僅需付首付,原則上不承擔(dān)其他費(fèi)用,類比銀行存款。而開發(fā)商可以迅速回籠資金,并擁有絕對控制權(quán)。但考慮到商鋪經(jīng)營不善等情況,則仍有資金被套牢的危險(xiǎn)。

- 該帖于 2013-7-26 9:11:00 被修改過

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