紅星美凱龍車建新：8年在全國(guó)開(kāi)100個(gè)綜合體 王健林與馬云的對(duì)賭硝煙未散盡，中國(guó)家居業(yè)風(fēng)云人物車建新又加入這一“賭局”。
近日，紅星美凱龍創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)車建新在京宣布：10年后如果單純電商在中高檔零售市場(chǎng)的份額超過(guò)15%，他愿意輸給王健林和馬云各1個(gè)億。
且不論其言行是“叫板”還是“作秀”，車建新這一舉動(dòng)的背后是其為紅星美凱龍描繪的更宏偉的藍(lán)圖——紅星地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖全面擴(kuò)張，未來(lái)8年在全國(guó)60座城市開(kāi)設(shè)100個(gè)城市綜合體，投資額將達(dá)1000億元。
“近幾年住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控直接影響了家居賣場(chǎng)的生存環(huán)境，而家居行業(yè)內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)在攤薄消費(fèi)力的同時(shí)亦壓縮了單個(gè)賣場(chǎng)的生存空間。紅星美凱龍亦急需戰(zhàn)略調(diào)整，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)表示。
在更多的業(yè)界人士看來(lái)，對(duì)于車建新及其紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，100個(gè)城市綜合體的布局更像是一場(chǎng)大的“賭局”。因?yàn)檫M(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，遠(yuǎn)不止喊口號(hào)那么簡(jiǎn)單，紅星美凱龍類似萬(wàn)達(dá)的快速?gòu)?fù)制模式將要面對(duì)的是地從哪里來(lái)、錢從哪里來(lái)以及人從哪里來(lái)等等難題。
紅星野心
在車建新的規(guī)劃中，今后的8年時(shí)間內(nèi)，紅星地產(chǎn)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進(jìn)行愛(ài)琴海購(gòu)物中心的布局，力爭(zhēng)2020年在全國(guó)建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心。
事實(shí)上，紅星美凱龍涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有3年多時(shí)間。車建新介紹，目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個(gè)城市開(kāi)發(fā)了27個(gè)綜合體項(xiàng)目。
紅星國(guó)際廣場(chǎng)、愛(ài)琴海購(gòu)物中心是為紅星地產(chǎn)的兩大品牌商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。其中，愛(ài)琴海購(gòu)物中心定位于中高端產(chǎn)品，該產(chǎn)品線的首個(gè)項(xiàng)目今年將在北京開(kāi)業(yè)。
按照車建新的設(shè)想，8年開(kāi)設(shè)100個(gè)購(gòu)物中心，即使除去目前已經(jīng)公布在建的27座，意味著接下來(lái)每年紅星美凱龍都要興建至少9個(gè)項(xiàng)目。
“這個(gè)速度已經(jīng)相當(dāng)快，這種快速?gòu)?fù)制模式對(duì)企業(yè)的資本尤其是團(tuán)隊(duì)的要求非常高。”一位接近紅星美凱龍的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露，按照紅星地產(chǎn)內(nèi)部人士解釋，這100個(gè)項(xiàng)目并非全為新建，有些是將現(xiàn)有的紅星美凱龍家居廣場(chǎng)改造成商業(yè)綜合體，家居只是作為其中一個(gè)主力店業(yè)態(tài)。
“從這個(gè)角度來(lái)講，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目來(lái)源應(yīng)該不成問(wèn)題。”上述人士表示。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，紅星美凱龍已在全國(guó)開(kāi)設(shè)了110多家大型家居商場(chǎng)，總規(guī)模達(dá)1000多萬(wàn)平方米。
更為重要的是，憑借品牌優(yōu)勢(shì)，紅星的拿地成本也較低。公開(kāi)信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍即以5.12億元拿下福州東部新城一幅近百畝的商業(yè)用地，是該地塊的唯一競(jìng)買人。去年11月，紅星美凱龍又以底價(jià)3.01億元競(jìng)得南京浦口新城一塊商業(yè)用地。
紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司總裁諶俊宇表示，目前紅星的城市綜合體項(xiàng)目在許多一線城市和省會(huì)城市受到當(dāng)?shù)卣臍g迎，紅星在進(jìn)駐一個(gè)城市時(shí)，將一個(gè)原來(lái)并不繁華的區(qū)域，變?yōu)橐粋�(gè)消費(fèi)主力地段。通過(guò)銷售部分的升值利潤(rùn)，加上經(jīng)營(yíng)的正常盈利以及銀行貸款，這三個(gè)部分資金就能夠讓開(kāi)發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。
雖然紅星美凱龍方面強(qiáng)調(diào)，此舉并非公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也不會(huì)因此放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。但全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，紅星美凱龍大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略性選擇。
在他看來(lái)，在過(guò)去的一年多時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交時(shí)而低迷，處于行業(yè)下游的家居建材產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)艿讲恍∮绊�。而受前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)增速過(guò)快影響，家居建材行業(yè)在一圈“跑馬圈地”之后亦迎來(lái)了行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面，以致于很多家居賣場(chǎng)出現(xiàn)出租率下降、招商困難和租金難收等問(wèn)題，關(guān)門閉店的消息屢見(jiàn)報(bào)端。
以北京為例，自2011年8月份以來(lái)，北京各類家居建材賣場(chǎng)已有超過(guò)10家正式關(guān)門。僅今年初，曾經(jīng)是中國(guó)最大的家居建材連鎖公司東方家園就關(guān)閉了其在北京僅有的5家門店。即使是紅星美凱龍也難逃關(guān)店厄運(yùn)，因此轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找新的贏利點(diǎn)亦在意料之中。
復(fù)制萬(wàn)達(dá)？
除了100座綜合體之外，車建新還表示，到2020年整個(gè)紅星美凱龍?bào)w系要進(jìn)入世界500強(qiáng)，打造中華民族的世界商業(yè)品牌，其中家居購(gòu)物中心要達(dá)到200座。
在過(guò)去的幾年中，紅星美凱龍旗下的門店數(shù)量以平均每年約10家的速度增長(zhǎng)。如此快速的擴(kuò)張速度引發(fā)業(yè)界對(duì)其資金鏈的擔(dān)憂，而未來(lái)商業(yè)綜合體的建設(shè)和土地的開(kāi)發(fā)均需要龐大的資金支持。
據(jù)公開(kāi)信息披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負(fù)債中長(zhǎng)期借款占比最高；2012年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率為70.16%。去年，紅星美凱龍?jiān)诙潭?2天內(nèi)連發(fā)兩期中期票據(jù)，合計(jì)融資15億元。
對(duì)于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面解釋稱是用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金或歸還銀行貸款。
“紅星美凱龍面對(duì)的更大的問(wèn)題不是前期投資的問(wèn)題，而是后期的退出問(wèn)題。因?yàn)閮H靠租金回報(bào)將是非常漫長(zhǎng)的，它未來(lái)最大的壓力是退出以及資產(chǎn)變現(xiàn)。”朱凌波說(shuō)。
即便是萬(wàn)達(dá)，租金收益亦不理想。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，萬(wàn)達(dá)累計(jì)持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)1290萬(wàn)平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬(wàn)達(dá)去年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%。另外，早先以散售為主的SOHO中國(guó)，2012年投資物業(yè)的租金收入亦僅為1.48億元，不及全年?duì)I業(yè)額的1%。
據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，高的也才達(dá)到7%；相對(duì)于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)。
車建新似乎對(duì)資金并不擔(dān)心，他表示，未來(lái)紅星地產(chǎn)愛(ài)琴海購(gòu)物中心將采取自持與銷售相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，其中50%~80%的成本由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補(bǔ)貼。由于具有成本優(yōu)勢(shì)和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢(shì)，有充足的資金投入營(yíng)銷，以營(yíng)銷迎戰(zhàn)市場(chǎng)。
同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期有開(kāi)發(fā)貸款，建成之后也有固定資產(chǎn)抵押貸款。車建新認(rèn)為，當(dāng)產(chǎn)品做好了之后，資金不是最重要的問(wèn)題，最需要考慮的是后期經(jīng)營(yíng)的管理團(tuán)隊(duì)。
紅星美凱龍相關(guān)負(fù)責(zé)人還稱，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的資金募集方式不排除票據(jù)等形式，而公司一半左右項(xiàng)目是與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本。以地產(chǎn)銷售收入反哺商業(yè)，這與商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)類似。諶俊宇亦直言：“紅星商業(yè)的模式和萬(wàn)達(dá)模式基本一樣。”據(jù)前述知情人士透露，目前紅星商業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)有相當(dāng)一部分是從萬(wàn)達(dá)挖角而來(lái)，包括紅星商業(yè)副董事長(zhǎng)張華容、總經(jīng)理賈濤在內(nèi)的多位高管此前曾在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部任職。
然而，即使是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫多年的萬(wàn)達(dá)，其快速擴(kuò)張的模式帶來(lái)的資金、人才短板等種種隱患也逐漸浮出水面，以致于近年也一直在探索以文化旅游、電商等項(xiàng)目作為突破口進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在已經(jīng)提出轉(zhuǎn)型，紅星美凱龍此時(shí)還要復(fù)制萬(wàn)達(dá)模式，我想這是值得思考的問(wèn)題。”朱凌波表示，對(duì)于紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，提出100個(gè)綜合體的宏偉目標(biāo)更要考慮是否具備可實(shí)操性的資源配置。“以萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)為例，它們?cè)谶x項(xiàng)目的時(shí)候，理性因素在于，萬(wàn)科在拿一個(gè)新地塊、新項(xiàng)目時(shí)會(huì)先問(wèn)人力資源部，能不能找到操盤手，有沒(méi)有團(tuán)隊(duì)配置；而萬(wàn)達(dá)是拿到地之后逼著人力資源部必須找到人。”北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)亦指出，作為沒(méi)有城市綜合體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的紅星商業(yè)來(lái)說(shuō)，其項(xiàng)目的定位、招商、建筑形態(tài)乃至營(yíng)銷模式都是決定其未來(lái)是否能成功的關(guān)鍵，而現(xiàn)在研判其能否成功還為時(shí)尚早。
�。�來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 作者：劉晨）
