COCO Park，深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業(yè)代表。于2006年9月30日正式對(duì)外開放�？偨ㄖ娣e85000平方米，共五層，由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰國際會(huì)展中心和正在建設(shè)中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來CBD公交總站。
COCO Park的含義：COCO Park形象標(biāo)識(shí)由設(shè)計(jì)界“教父”之稱的知名華人設(shè)計(jì)大師陳幼堅(jiān)為其設(shè)計(jì)，COCO的C是Creative，創(chuàng)意的意思，而O是代表Original，原創(chuàng)的。COCO Park是一個(gè)既具創(chuàng)意，又是原創(chuàng)的新概念。Park即公園，給人一種悠閑、享受生活的親切感覺。COCO Park將是深圳最具特色和人氣的新生代休閑購物公園，將帶給深圳女性萬千寵愛在一身的消費(fèi)快感。”
COCO Park位于深圳地鐵購物公園站，建筑面積8.5萬平方米，共5層，是國內(nèi)首個(gè)內(nèi)街式購物中心,有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業(yè)內(nèi)街、5大自然光中庭、400多間獨(dú)立店鋪，前期的推廣概念號(hào)稱“深圳唯一公園版情景式購物中心?”。 經(jīng)營涵蓋服飾百貨、餐飲酒吧、電影院、精品生活超市四大業(yè)態(tài)，其中“餐飲業(yè)” 是項(xiàng)目經(jīng)營核心 。
COCO PARK的經(jīng)營結(jié)構(gòu)性規(guī)劃如下：
業(yè)態(tài)比例：餐飲（酒吧） 35% ；電影院（娛樂休閑） 15% ；精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之島超市、百老匯影城、2200多平方米美食廣場；
各層業(yè)態(tài)分布：
負(fù)一樓為吉之島超市、國際連鎖餐飲、珠寶配飾、個(gè)人護(hù)理、家居生活、影音、禮品店。
一樓為國際精品服飾店、珠寶、名表、經(jīng)典配飾名店、COCO露天國際酒吧街。
二樓為商務(wù)休閑服飾、時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城、國際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。
三樓為高檔美食概念餐廳、美容護(hù)理SPA。
目前的經(jīng)營狀況：平均單日客流量超過3萬，物業(yè)出租率：開業(yè)之初超過80%。
成功要素
選址得當(dāng)
COCOPARK位于深圳地鐵購物公園站，無縫銜接地鐵一、四號(hào)線三個(gè)出入口，占據(jù)深圳CBD中央，福華路、民田路、福華三路、中心二路四條主道合圍。周邊有140萬平方米的甲級(jí)寫字樓，占深圳三分之一強(qiáng)；中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟高檔居住區(qū)緊擁在項(xiàng)目西南側(cè)，常住人口約95萬，均由高收入高消費(fèi)人士組成。與深圳國際會(huì)展中心相距僅100米，聯(lián)動(dòng)會(huì)展商圈。
獨(dú)特建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)
COCOPARK卻一改多數(shù)購物中心封閉式的建筑風(fēng)格，為我們呈現(xiàn)了一個(gè)敞開式的購物中心。COCOPARK建筑主體共五層，其獨(dú)特的12條折疊式內(nèi)街、8大自然光中庭、100米空中天橋、配合6000平方米下沉式露天廣場，5大自然光中庭，消費(fèi)者在購物的時(shí)候時(shí)不時(shí)就能感受到外面的陽光與清風(fēng)。COCOPARK這種獨(dú)特的建筑風(fēng)格，為消費(fèi)者打造了一個(gè)公園版、情景式、休閑至上主義的購物中心，帶來更多的消費(fèi)體驗(yàn)。
業(yè)態(tài)布局合理
COCOPARK坐落在深圳的CBD，這里有著160萬平方米的寫字樓，是外企云集的地方。而餐飲早已超出家人朋友聚餐的范疇，它同時(shí)是一個(gè)理想的商務(wù)社交場所，很多商務(wù)談判和公司貿(mào)易都是在餐桌上談成COCOPARK充分考慮中心區(qū)的消費(fèi)需求，引進(jìn)較多餐飲品牌。目前，COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到35％左右。
COCO Park將自己定位于一個(gè)集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、推廣到管理，整個(gè)團(tuán)隊(duì)可謂明星云集，如香港啟勝管理公司、美國爾本建筑師事務(wù)所（URBAN）、貝爾高林（BELTCOLLINS）、伍茲貝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有許多獨(dú)特的地方：這個(gè)建筑面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設(shè)計(jì)為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造，是中國首家“內(nèi)街”式購物中心，有12條折疊式內(nèi)街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目。
運(yùn)營體現(xiàn)價(jià)值
�。ㄒ唬┎粩喔牧技�(xì)節(jié)是運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作
細(xì)微之處顯功夫，從場內(nèi)燈光效果、地面清潔程度、停車場指引、貨品質(zhì)量，甚至細(xì)到場內(nèi)宣傳吊旗的綁縛方法。
�。ǘ┳⒅厣虘絷P(guān)系維護(hù)
令商戶在寬松和諧有序的空間中共贏。消費(fèi)者滿意度調(diào)查中，獲得90%滿意分。場內(nèi)人流量也從最初的每日不足萬人，提升到月人流量60多萬。 有人流是前提，能創(chuàng)造出與人流有復(fù)合才能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)力。
�。ㄈ┬蓍e潮流作主，樹立時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)
通過調(diào)整逐漸豐富優(yōu)化品牌組合，不斷提升市場競爭力。為適應(yīng)消費(fèi)需要，不斷補(bǔ)充休閑時(shí)尚品牌，已引進(jìn)了精品數(shù)碼、韓國進(jìn)口飾品，以及WESTLINK西遇、TOMBOY、TB2、等時(shí)尚品牌。為滿足家庭需求，星河?COCO PARK增開了反斗樂園兒童游樂場等設(shè)施。
通過不斷與商家搞活動(dòng),如百事可樂歌星見面會(huì)，足球明星見面會(huì)，時(shí)裝發(fā)布會(huì)等。將其變成真正的時(shí)尚策原地。這些軟件活動(dòng)的打造看來在經(jīng)營上產(chǎn)生不了直接作用，但是一定讓時(shí)尚記憶到這個(gè)地方代表著時(shí)尚前沿，那么在消費(fèi)者心智中的品牌就會(huì)形成。
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如果對(duì)香港觀觀塘APM商場有所了解的人就會(huì)覺得好象定位趨同，也許是近水樓臺(tái)先得月。它的開發(fā)理念帶有很重的香港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作痕跡，這也難怪，只要項(xiàng)目能通過時(shí)間考驗(yàn)，拿來主義也未嘗不可。在這個(gè)天時(shí)地利人和的時(shí)機(jī)節(jié)點(diǎn)，它圍繞時(shí)尚主題進(jìn)行定位打造戰(zhàn)略是值得學(xué)習(xí)。其規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外形、定位、業(yè)態(tài)組合、商戶選擇、運(yùn)營管理、活動(dòng)推廣無不緊扣主題。特別是其有策略的一系列活動(dòng)推廣更是值得學(xué)習(xí)。
但良好的開端僅僅是成功的前提，見過太多閃亮出場，暗淡收?qǐng)龅捻?xiàng)目，對(duì)于它的未來命運(yùn)如何，也許時(shí)間才能給出答案，有些問題也需要關(guān)注。
一是這個(gè)項(xiàng)目在深圳的知名度很高，從概念上來說檔次定位也算不錯(cuò)，因?yàn)榈乩砦恢蒙吓R近中心區(qū)寫字樓群和它中高檔的定位還是比較的符合的，但是周邊的居民數(shù)量不太多，那它負(fù)一層引進(jìn)的吉之島面積就稍大了，白領(lǐng)們不可能下班買好菜再回家吧，而且深圳中心區(qū)的白領(lǐng)收入其實(shí)并不高，大部分都住的離中心區(qū)比較遠(yuǎn)，310-315線和320線爆擠就是因?yàn)檫@些白領(lǐng)哥哥姐姐們的加入。
二是它的精品百貨其實(shí)和茂業(yè)的品類差距不大，沒有形成差異化，而且關(guān)鍵是它幾乎沒有太大的折扣，周圍又有天虹和購物公園，和吉之島一樣沒有形成效果，所以聚客的效應(yīng)也達(dá)不到，所以整場不旺。
三是：餐飲休閑業(yè)態(tài)作為其主要業(yè)態(tài)之一，但幾乎全是西餐和咖啡，敢問哪來這么多大哥請(qǐng)小姐喝咖啡啊，當(dāng)然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用。
如果單從建筑規(guī)劃上來說，copark的確是相當(dāng)不錯(cuò)的，從建筑風(fēng)格到動(dòng)線規(guī)劃，這個(gè)很值得同級(jí)商業(yè)學(xué)習(xí)。
