電商的變革似乎從來都沒有停止過，從2016年馬云提出新零售概念一開始，越來越多的生鮮超市、無人便利店、無人超市紛紛落地，除了電商巨頭入股線下零售，也有越來越多電商紛紛設(shè)線下自營店。可見，“新零售”已經(jīng)充分撩動了電商企業(yè)的騷動。

阿里新零售布局

京東新零售布局

關(guān)于線上線下的融合，京東阿里各自布局了一張密不透風(fēng)的網(wǎng)，新零售已經(jīng)成為了所有電商探索發(fā)展前路的最佳選擇。對于幾年前電商和傳統(tǒng)實體店的“線下線上冰火兩重天”，到如今趨于“線上線下比翼齊飛”，電商與傳統(tǒng)實體店正發(fā)生著翻天覆地的變化。

電商品牌紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下背后的原因是什么？

因為線上流量成本越來越高，而線下流量成本已經(jīng)低于線上，且能產(chǎn)生極高的用戶粘性。實體商業(yè)相對來說是擁有部分資產(chǎn)的，比如建筑資產(chǎn)，而資產(chǎn)本身也是在不斷增值的過程當(dāng)中，比如這幾年實體商業(yè)的價值就是挖地，住宅同樣也是，導(dǎo)致土地資源越來越稀缺，所以從資產(chǎn)方面來看，在實體商業(yè)投資的價值就已經(jīng)體現(xiàn)的很明顯。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)電商本身處于一個高估值的水平，它的資金獲取是非常容易的，所以當(dāng)前環(huán)境下電商搶占新零售等于是高溢價、高估值去拿下低估值的資源，這是一個非常好的搶籌的一個機會。傳統(tǒng)的實體商業(yè)被改造的機會確實很高，當(dāng)前情況下傳統(tǒng)商業(yè)的運營效率太低，無論是從數(shù)據(jù)、體系、改造等方面來看，相比于互聯(lián)網(wǎng)的精耕細作以及對人的各種深度體驗都是欠缺很多的，因此巨大的發(fā)展空間吸引著電商紛紛轉(zhuǎn)向線下。

電商開設(shè)線下店本質(zhì)上來說是將線上線下打通，線上做得再好，始終是要把線上流量轉(zhuǎn)變?yōu)榭土鞯模瑐鹘y(tǒng)的線下渠道可以給消費者帶來相對較好的用戶體驗，而傳統(tǒng)的線上電商可以給消費者提供定制化的商品，但如果把其中任何一個單拎出來，似乎都無法契合消費者的最終需求，所以線上線下加速融合才會是真正的趨勢，阿里京東不斷入股線下零售的布局更是讓電商品牌看到了這種趨勢。

電商與傳統(tǒng)實體店的融合過程中需考慮的因素？

對傳統(tǒng)零售業(yè)來說，要讓用戶在線下?lián)碛懈�好的體驗，可以做不同的商品跨界、集中體驗利用好空間、豐富消費場景等，但是線下如果想要提升客戶粘性，就要關(guān)注消費者在場外的消費行為和關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在的很多商場的情況是當(dāng)消費者人離開商場的時候，基本上就和商場沒什么關(guān)系了，而現(xiàn)在如果有了線上，可以做到跟消費者24小時掛鉤，那么線下的商業(yè)就更有機會給消費者做導(dǎo)引，這個是一個很好的方向。

對于電商來說要考慮自身在線下發(fā)展的時候是否有用戶粘性，比如線上店很多人購買，但最終卻有很多人又退貨了，其實可以基于大數(shù)據(jù)進行一個分析，然后把這些線上不太支持的產(chǎn)品轉(zhuǎn)移到線下去直接銷售，就可以擴大產(chǎn)品的銷售額，帶來利潤，其實就是多種渠道的銷售。

互聯(lián)網(wǎng)+的新零售背景下，地產(chǎn)商圈如何入局？

商圈招商要的都是自帶流量的大牌，大牌又都想選擇能自帶流量的商圈入駐。然而目前的地產(chǎn)商圈正面臨的尷尬局面是：地產(chǎn)商仍舊以“租金”的形式招商，不愿意放棄現(xiàn)有的利益“租金”，租金形式的賣場對于商家來說選擇很多萬達這種除外，很多一般的品牌進不去；花錢“租金”入住的商家，就想自己主導(dǎo)運營、地產(chǎn)商失去了話語權(quán)、整合力度大大降低、建了一個平臺，也就當(dāng)網(wǎng)站用，運營不起來！沒辦法真正實現(xiàn)線上線下聯(lián)動，線下做極致體驗、線上做無限豐富的品類來增加經(jīng)營業(yè)績的目的； 更沒法實現(xiàn)各商家的每一筆訂單都能及時配送到客戶手里。品牌商家都有自己的完善體系，收銀、卡券及營銷體系；甚至營銷策略超過了地產(chǎn)商圈的運營團隊，剛?cè)胱【拖虢y(tǒng)一品牌的POS、卡券、營銷方案等基本不可能。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)本身是最需改造的業(yè)態(tài)，重資產(chǎn)投入導(dǎo)致所謂船大難掉頭，互聯(lián)網(wǎng)對實體行業(yè)的沖擊，劍指商業(yè)地產(chǎn)，所以必須改造，要么自己顛覆，要么找人來幫忙顛覆。

當(dāng)然要改造的前提是必須清楚商業(yè)地產(chǎn)的五種類型：第一種，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的，如嶺南海淘。第二種，商貿(mào)城，如原點商貿(mào)城。第三種，百貨類，如巴黎春天，大名城。第四種，購物中心，如萬達、SM購物廣場。第五種，住宅下的商業(yè)街。

其次要清楚這五種類型的商業(yè)地產(chǎn)的不同特點。

第一種， 產(chǎn)業(yè)園。一般綜合配套比較齊全，有辦公、有物流、甚至還有商業(yè)。不足是位置比較偏，商業(yè)相對較薄弱。產(chǎn)業(yè)園可以基于自身的配套向外延伸推廣。

第二種，商貿(mào)城。商業(yè)地產(chǎn)偏于出租和**，直接參與商業(yè)運營的比較少，里面的業(yè)態(tài)大多是批發(fā)貿(mào)易型的企業(yè)， To C的基因比較薄弱，商業(yè)地產(chǎn)運營能力也較弱。所以一般會從渠道多元化和零售的場景化來切入。渠道的多元化，就是除了傳統(tǒng)的批發(fā)之外，可以做網(wǎng)絡(luò)分銷或社區(qū)店代銷，還可以結(jié)合**等等拓展更多元化的這種渠道。零售場景化，就是對原有的業(yè)態(tài)進行一定的改造。多整合一些零售業(yè)態(tài)甚至一些服務(wù)，或者有一些會跟旅游街、民俗街等結(jié)合來吸引普通的客流，從而帶動商貿(mào)城的零售。同時，也可以擴張各種渠道，比如與市區(qū)的其他網(wǎng)點吸引客流，商貿(mào)城也可以為每個家庭做自己的配送。

第三種，百貨類。一般運營的經(jīng)驗相對豐富，至少有線下運營的經(jīng)驗，對電商關(guān)注的比較多，本身有規(guī)范的系統(tǒng)，統(tǒng)一收銀，因此改造起來相對難。其次，百貨的品類偏向于服裝等復(fù)購率相對比較低、庫存比較淺。跟百貨類的客戶談，要談他們比較關(guān)注的像會員營銷、供應(yīng)鏈管理和協(xié)同、推廣方式、零售產(chǎn)品等方面。

第四種，購物中心。一般業(yè)態(tài)比較豐富，**較大，但隨著購物中心數(shù)量越來越多他們也會有危機感。因為業(yè)態(tài)豐富， 所以系統(tǒng)整合起來難度也較大。購物中心里面的業(yè)態(tài)偏服務(wù)業(yè)類如餐飲，主要關(guān)注如何整合餐飲業(yè)、電影院這些引流入口，以及電影院如何與停車場結(jié)合等方面。所以改造前期可以做一些核銷、優(yōu)惠券等與零售業(yè)態(tài)去結(jié)合。

第五種，商業(yè)街。一般在社區(qū)、住宅，已經(jīng)比較接近商圈。店鋪一般比較分散，整合難度比較大，物業(yè)方也不一定有整合的動力。可以通過當(dāng)?shù)氐墓芪瘯�或者一些龍頭的商家去整合其他的商家。

地產(chǎn)新零售的方案模式（圖片來源廈門又一城）

不管哪一種商業(yè)地產(chǎn)，都受到同質(zhì)化競爭的壓力，加上電商的沖擊，以及一些巨頭的介入，目前面臨的的危機感越來越強。商業(yè)的地產(chǎn)改造還是需要從自營開始，然后再建立線上線下的運營能力，下一步再去擴展到其他的商家或者品類。