編者按：協(xié)信集團(tuán)10月18日在上海舉辦名為“星光璀璨，協(xié)信之約”的商業(yè)發(fā)布會，對企業(yè)經(jīng)營核心思想、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)及未來規(guī)劃予以發(fā)布。

　　期間協(xié)信董事長吳旭、CEO劉愛明、高級副總裁兼協(xié)信購物中心董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)等一眾高管接受了媒體采訪，討論涉及企業(yè)發(fā)展方方面面，主要圍繞商業(yè)地產(chǎn)話題。

　　窺一斑而知全豹，在商業(yè)地產(chǎn)大浪潮來臨之際，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體推出協(xié)信高管訪談實(shí)錄，近距離展示商業(yè)地產(chǎn)第一線的智慧火花。

　　本次采訪共分三輯放出，本期為協(xié)信高級副總裁兼協(xié)信購物中心董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)現(xiàn)場采訪。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 據(jù)協(xié)信高級副總裁兼協(xié)信購物中心董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)透露，能幫助協(xié)信成為中國做購物中心最成功的企業(yè)之一，是其接受該工作的理念。

　　王裕強(qiáng)也表示，商業(yè)地產(chǎn)沒有那么簡單，需要人才也需要理念。“目前全中國真正能夠做得大的，非常出色的，設(shè)計理念非常國際化的商場還真的沒有幾個，這不是有錢就可以解決的問題，這是理念問題。”

　　談及做商業(yè)地產(chǎn)的理念，王裕強(qiáng)認(rèn)為，購物中心一定要根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂�、環(huán)境、人們的愛好來考慮。

　　“購物中心跟百貨公司最大的不同就是，它是沒有定律的，每個地方開的購物中心，它的理念、想法、設(shè)計是完全不一樣的。”他總結(jié)稱，這就是購物中心的魅力所在。

　　談及協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)的未來，王裕強(qiáng)透露，下一步目標(biāo)是50個購物中心或是400萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積。

　　據(jù)了解，目前協(xié)信在建的購物中心有10個，包括重慶5個，上海2個，鎮(zhèn)江1個，無錫2個。

　　以下是協(xié)信高級副總裁兼協(xié)信購物中心董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)、協(xié)信董事長助理兼協(xié)信購物中心常務(wù)副總經(jīng)理鄒淑媛等在協(xié)信商業(yè)發(fā)布會的現(xiàn)場采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多開發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，作為協(xié)信來說，商業(yè)的整體布局是怎么考慮的？

　　鄒淑媛：協(xié)信做商業(yè)地產(chǎn)不是大家都在做我們才做。我們其實(shí)很早就有商業(yè)項(xiàng)目，包括多類項(xiàng)目，只是在近幾年進(jìn)一步清晰了發(fā)展戰(zhàn)略--就是商、住、產(chǎn)的集成發(fā)展。

　　這是我們自身的戰(zhàn)略選擇，也是我們對商業(yè)地產(chǎn)的自身認(rèn)知，會比較堅(jiān)定地以商業(yè)本身作為商業(yè)地產(chǎn)的核心推動力來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。換句話說，協(xié)信會以購物中心這種形態(tài)為核心推動力來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對我們來講，做好商業(yè)是一種本能的選擇，也是首要的選擇。

　　現(xiàn)場提問：在未來，協(xié)信的商業(yè)會占多大的比例?未來的發(fā)展是怎樣的？每個城市都會進(jìn)嗎？

　　鄒淑媛：我們的發(fā)展模型是集成模式，在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目里面可能有商業(yè)、有住宅;在以住宅為主的項(xiàng)目里面可能也會有商業(yè)，這種集成的發(fā)展模式才是我們的戰(zhàn)略選擇。

　　相應(yīng)比例要根據(jù)全國發(fā)展過程中，包括土地屬性、當(dāng)?shù)厥袌龅囊恍┫M(fèi)情況來確定，所以沒有一個非常明確的比例說明商業(yè)占多大比重、產(chǎn)業(yè)占多大比重。

　　至于未來發(fā)展，到上海來肯定就是想全國發(fā)展，上海是商業(yè)最繁華的地方，品牌集中度最高的地方，是經(jīng)濟(jì)的高地�，F(xiàn)在我們的商業(yè)公司是兩地辦公，其中有一塊非常核心的業(yè)務(wù)--和商業(yè)資源打交道的部門一直就在上海，所以我們商業(yè)公司在上海有自己的寫字樓。

　　對進(jìn)入城市，我們可能在數(shù)量、質(zhì)量上做一些平衡選擇。還有就是現(xiàn)在是集成模式，不會單純做一個購物中心，一般來說會考慮整個項(xiàng)目的安排，包括它的現(xiàn)金流、持有、利潤等。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到集成模式的發(fā)展，能不能詳細(xì)介紹一下?這種集成模式跟萬達(dá)的綜合體有什么區(qū)別?

　　鄒淑媛：我只能說我們的特點(diǎn)，是希望商業(yè)作為核心撬動力，就是希望我們的商業(yè)做得很有品位、很有特質(zhì)，做得很優(yōu)秀。

　　現(xiàn)場提問：請問你們怎么在協(xié)信的系列產(chǎn)品中結(jié)合到文化地產(chǎn)方面，在文化層面上有哪些體現(xiàn)?

　　王裕強(qiáng)：購物中心在中國，人均的商業(yè)面積會越來越多。很多的地產(chǎn)商現(xiàn)在感覺，做住宅從競爭、房價、市場等長遠(yuǎn)來考慮，可能這個壓力比較大，相對這個市場競爭比較大，有一部分企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)，這樣的話就會把商業(yè)的量擴(kuò)大。

　　但是做商業(yè)沒有那么簡單，商業(yè)地產(chǎn)需要人才，還需要理念。目前全中國真正能夠做得大的，非常出色的，設(shè)計理念非常國際化的大商場還真的沒有幾個，這不是有錢就可以解決的問題，這是理念問題。

　　我認(rèn)為跟文化的結(jié)合是這樣，商場要看地域區(qū)分，如果說在昆明有機(jī)會做購物中心的話，跟在上海會是不同的做法。上海這個城市四季分明，必須有一個大環(huán)境，讓人們的生活，包括出行、文化、社交在一個比較舒適的環(huán)境下完成。而昆明這個城市如果要做購物中心的話，我認(rèn)為就是應(yīng)該做美國南加州那種戶外的，有一點(diǎn)像上海奧特萊斯這種，因?yàn)椴恍枰僮鍪覂?nèi)的，把購物中心框在里面。

　　美國很多購物中心都是在室外，可以享受到空氣、陽光，又能購物，這是購物中心不同的理念。購物中心一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂颉h(huán)境、人們的愛好恰當(dāng)考慮，才能制造出好的產(chǎn)品，讓社會大眾享用這個購物中心。購物中心跟百貨公司最大的不同就是，它是沒有定律的，每個地方開的購物中心，它的理念、想法、設(shè)計是完全不一樣的，這也是購物中心的魅力所在。

　　現(xiàn)場提問：您是如何看電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊?

　　王裕強(qiáng)：說到電子商務(wù)，我認(rèn)為實(shí)體店是不會改變的。為什么這樣說呢?大家知道，網(wǎng)上銷售的方式也是來自美國，但是大家看到，美國現(xiàn)在的電子商務(wù)的發(fā)展不是很快，年輕人主要的購買并不是通過網(wǎng)上銷售。

　　而我們的阿里巴巴、淘寶網(wǎng)、天貓發(fā)展得很快，什么原因呢?就是因?yàn)槎�城市的實(shí)體店、購物中心的設(shè)施沒有達(dá)到消費(fèi)者的需求，所以消費(fèi)者才會從網(wǎng)上購買。我想在上海這個大城市，如果住在一個便于采購的地方，我相信很少有人會從網(wǎng)上去買。但是也有一些基本的東西，比如說米、油，不要去超市就從網(wǎng)上購買，這個也有可能。

　　但是整體的購物樂趣，我想這幾十年當(dāng)中是不會有大的改變。我認(rèn)為購物中心跟網(wǎng)上的發(fā)展是并駕齊驅(qū)的，絕不會因?yàn)榫W(wǎng)上銷售而影響到消費(fèi)。對比美國，我們的消費(fèi)差距這么大，我認(rèn)為接下來零售業(yè)、消費(fèi)業(yè)、購物中心這個行業(yè)還是有未來，還是我們30到50年主要發(fā)展的方向，我認(rèn)為選擇這個行業(yè)是選擇對了。

　　此外購物中心本身就是對社會文化的進(jìn)步提供了一個好的場所，也是一個文化的亮點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：您認(rèn)為協(xié)信的核心價值點(diǎn)在什么地方?

　　王裕強(qiáng)：我們在重慶有三個系列，一個叫星光68，是比較高級一點(diǎn)的，類似于奢侈品的購物中心;第二個是星光時代廣場，屬于中上檔次的;還有一個是星光天地，類似于上海大寧國際、浦東的嘉里中心這種比較社區(qū)型的商業(yè)，是區(qū)域型的購物中心。協(xié)信雖然是一個民營的房地產(chǎn)公司，但是協(xié)信是從商業(yè)起家，最早就蓋了一個批發(fā)市場，后來也做了一個Shopping mall，再往后就做了這三個產(chǎn)品。

　　協(xié)信的董事長吳旭對商業(yè)地產(chǎn)有比較執(zhí)著的理念，他認(rèn)定商業(yè)地產(chǎn)是能長遠(yuǎn)發(fā)展的。有些企業(yè)又想做住宅，又想做商業(yè)，完全把商業(yè)做成配套，這樣不是做不好，但是很難做好。必須要把理念弄清楚，協(xié)信對這方面是比較堅(jiān)定的，做商業(yè)就是做商業(yè)，是把商業(yè)作為一個主要的方向來做。

　　大家看我們的團(tuán)隊(duì)，雖然是協(xié)信購物中心的管理公司，但是在協(xié)信集團(tuán)里面是比較獨(dú)立的，有獨(dú)立的財務(wù)部、人事部，也是一個獨(dú)立的法人公司。

　　現(xiàn)場提問：為什么選擇協(xié)信并發(fā)展其商業(yè)呢?

　　王裕強(qiáng)：吳旭董事長找到我，我認(rèn)為他的很多理念很好。我在恒隆20年，去恒隆的時候，恒隆還是一個很小的公司，兩三百億港元的市值，到去年已經(jīng)達(dá)到2000億港元左右。但我也在想，能不能做一個事業(yè)，能幫助一個本地企業(yè)再通過10年、20年，培育成一個非常出名的中國商業(yè)地產(chǎn)公司，不能說跟恒隆去競爭，但能達(dá)到一樣的水平。

　　我在外資企業(yè)工作了20年，現(xiàn)在去一個民營企業(yè)，我以前也在國營企業(yè)工作過，再完成這個工作，覺得我對自己是一個交代，感覺能把有限的能力回報給社會，這是最開心的事。所以我能幫助協(xié)信，把協(xié)信在中國的購物中心行業(yè)做到最成功的企業(yè)之一，這是我的一個理念，所以我愿意做這個工作。

　　現(xiàn)場提問：吳總以前說過，在未來5年內(nèi)，協(xié)信系列的商業(yè)產(chǎn)品要在全國布局，時隔一年半后，當(dāng)初吳總提出的目標(biāo)，在這個時間點(diǎn)上進(jìn)行得怎么樣了?在未來4年時間內(nèi)，其余的星光系列的商業(yè)產(chǎn)品如何在全國落地?

　　王裕強(qiáng)：我們現(xiàn)在已經(jīng)開了三個購物中心，現(xiàn)在手上在建的有10個購物中心，重慶有5個，上海有2個，鎮(zhèn)江1個，無錫2個，正好10個。

　　明年年底之前我們要在重慶解放碑開一個購物中心，2015、2016年我們剩下的9個全部都會開業(yè)。另外我們現(xiàn)在也繼續(xù)在發(fā)展，在重慶、北京、深圳等地，包括上海的周邊地區(qū)都在選擇。50個是我們的目標(biāo)，我們最近也是修改了一個方向。50個是一個方面，另外也規(guī)劃出一個可以考核的量，定出了大概400萬平方米的數(shù)字。50個項(xiàng)目或者400萬平方米，這是我們的一個方向。

　　現(xiàn)場提問：協(xié)信在上海已有兩個項(xiàng)目，現(xiàn)在上海市政府對虹橋的規(guī)劃是商務(wù)區(qū)，未來會有很多的商業(yè)地產(chǎn)，協(xié)信這個項(xiàng)目有什么方法可以脫穎而出，吸引到更多的消費(fèi)者?

　　王裕強(qiáng)：這個問題比較難，商業(yè)是需要?dú)v練的，我不能在這里說能脫穎而出，也不敢這樣說。有一點(diǎn)我可以說的是，我們對市場是非常了解，對品牌也非常了解和熟悉，這方面協(xié)信有足夠的資源。

　　我們擁有這兩個優(yōu)先條件，一定會把虹橋項(xiàng)目做得比其他人好。但是這也要根據(jù)時間、地塊的成熟程度，以及周邊的配套優(yōu)劣來決定。尤其是國家展覽中心就在旁邊，它的進(jìn)展跟我們的方向能夠匹配的話，那么這個項(xiàng)目還是有很好的遠(yuǎn)景。

　　舉個例子，在2000年上海港匯廣場剛開的時候，很多人不看好，但是10多年以后，這個購物中心的收益大概是全中國第一的，沒人可以超越它。所以說商業(yè)的發(fā)展需要時間，做商業(yè)地產(chǎn)就是要有一個理念。

　　脫穎而出的東西我講不出，但是理念正確，管理得當(dāng)，一定會帶來好的回報，市民能夠享受到這個購物中心的樂趣。

　　現(xiàn)場提問：協(xié)信在商業(yè)這一塊，整個投入比例是多大?此外協(xié)信的商業(yè)基本上是自持的，那么自持在財務(wù)上怎么控制風(fēng)險?

　　王裕強(qiáng)：就像我剛才說的，太貴的地不拿，因?yàn)樘F的地沒辦法自持的。

　　昨天我在上海參加市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會的工作會議，就講到上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國現(xiàn)在一個很不好的情況就是金融市場有很多的影子銀行來控制，利率沒有做到市場化�，F(xiàn)在李克強(qiáng)總理的一個方案就是要向利益集團(tuán)開刀，這個利益集團(tuán)不是指某一個人，包括很多國營企業(yè)都已經(jīng)成為利益集團(tuán)，對我們做商業(yè)地產(chǎn)是很大的挑戰(zhàn)。

　　當(dāng)然我們現(xiàn)在也堅(jiān)定信心，商業(yè)地產(chǎn)還是要做，另外也希望通過各媒體進(jìn)行呼吁，把資本市場的成本降下來。大家知道，在國外3%、4%、5%的融資成本就可以借到錢，但在國內(nèi)13%、14%、15%都借不到錢，這樣下去各行業(yè)都不要做了，大家都去放高利貸算了。這樣社會就會很可怕，沒有人去做實(shí)業(yè)，也沒有人做真正的服務(wù)業(yè)，而是去做這種銀行，通過影子銀行，通過證券化，或者通過信托、基金的方式，把整個資本市場的利率搞得非常高，這是非常不利于我們的產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的。

　　這件事我希望大家一定要去呼吁，使利率回歸到正常的市場的水平，這樣才能使我們整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠健康成長。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬）