聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國(guó)北方購(gòu)物中心國(guó)際論壇今天在沈陽(yáng)召開。會(huì)上，遼寧省服務(wù)業(yè)委員會(huì)副主任喬軍、沈陽(yáng)市服務(wù)業(yè)委員會(huì)副主任石寶曄、遼寧興隆大家庭商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)李維龍、沈陽(yáng)龍之夢(mèng)商業(yè)中心總經(jīng)理耿乃興和中糧沈陽(yáng)大悅城總經(jīng)理吳谷風(fēng)，以“同城區(qū)域間經(jīng)濟(jì)均質(zhì)化現(xiàn)狀與差異化競(jìng)爭(zhēng)”為主題，展開了對(duì)話。具體輯錄如下：：
　　
　　主持人：這個(gè)對(duì)話的主題是同城區(qū)域間經(jīng)濟(jì)均質(zhì)化現(xiàn)狀與差異化競(jìng)爭(zhēng)，這里面有兩個(gè)議題。我們先探討一下第一個(gè)議題：城市商業(yè)用地合理規(guī)劃與開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。我們也都知道城市開發(fā)商業(yè)用地開發(fā)得比較多，不管是開發(fā)住宅也好，不管是開發(fā)商業(yè)用地也好，都多少帶有商業(yè)開發(fā)的性質(zhì)。商業(yè)開發(fā)這一塊對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么作用，我們想請(qǐng)各位嘉賓在這個(gè)方面探討一下。
  
　　石寶曄：各位嘉賓大家上午好，這次是我們這次在沈陽(yáng)舉辦的這個(gè)論壇很重要的話題。這個(gè)話題是回答一個(gè)問(wèn)題，我不是企業(yè)家，但是我在企業(yè)工作過(guò)，但是我這樣一個(gè)角色，省里面一個(gè)行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，我在這里說(shuō)辦好一個(gè)角色，同城區(qū)商業(yè)發(fā)展同質(zhì)化作為商業(yè)主管部門應(yīng)該扮演什么角色，應(yīng)該去做哪些工作。我剛才聽到各位老板的發(fā)言我很受啟發(fā)。我在商業(yè)工作了30年，作為一個(gè)商業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，在商業(yè)企業(yè)開發(fā)中，我們做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃一方面對(duì)于城市的發(fā)展起到不可低估的作用，避免造成同質(zhì)化，也給我們大大的商家，無(wú)論是綜合體還是百貨店，連鎖店我作用政府是一個(gè)好的規(guī)劃。第二個(gè)我們作為政府部門創(chuàng)造一個(gè)良好的外部條件，一個(gè)大型的城市綜合體，還有一個(gè)大型的城市購(gòu)物中心，如果配套的交通設(shè)施，環(huán)評(píng)程序，沒有必要的合適的甚至優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)和人才，這個(gè)企業(yè)的發(fā)展肯定要受到制約，這個(gè)企業(yè)在資金、人才等要素要扮演好自己的角色。
   
　　商業(yè)規(guī)劃在商業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)我們的社會(huì)有哪些好處。這些年遼寧服務(wù)業(yè)的發(fā)展，遼寧的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該說(shuō)給全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了強(qiáng)大的動(dòng)力。昨天我們聽到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里面講的重要的一條，通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)，搞活靈通，商業(yè)發(fā)展可以吸納就業(yè)可以創(chuàng)造城市的繁榮繁華，也可以提高城市化水平的提升。特別是一些大型的商業(yè)設(shè)施，我們今天這個(gè)開會(huì)的地方是大東區(qū)，09年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到了300多個(gè)億絕大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)投資。剛才我在開會(huì)的時(shí)候和大家講過(guò)，遼寧省今年整個(gè)投資13000億，商業(yè)地產(chǎn)投資，服務(wù)業(yè)地產(chǎn)投資占到了47%、48%，明年我們要達(dá)到8400億。個(gè)比重也是很高的，這個(gè)固定資產(chǎn)投資可以增加社會(huì)就業(yè)，可以增加商業(yè)增加值，也可以增加社會(huì)的繁榮和諧。所以我希望我們?cè)谧�的商業(yè)企業(yè)家里，商業(yè)地產(chǎn)商們能夠關(guān)注遼寧，我們作為遼寧省行政主管部門，我們也愿意扮演好自己的角色，把我們的職責(zé)旅行好更好的使我們的商業(yè)企業(yè)，大型的城市綜合體，能夠在城市里面有一個(gè)亮麗的名片，一個(gè)音符。同時(shí)我們的中小商業(yè)企業(yè)，更加關(guān)注他們的生存和成長(zhǎng)。
   
　　主持人：大家都知道土地資源是稀缺資源，是我們政府也好，房產(chǎn)商也好，是非常重要的一點(diǎn)。作用我們來(lái)講土地資源這一塊，一個(gè)是土地這種稀缺資源，都希望資源利用最大化，作為開發(fā)商來(lái)講，作為一個(gè)商業(yè)規(guī)劃，根據(jù)他周邊的環(huán)境和所在商圈，來(lái)進(jìn)行他的定位和規(guī)劃，怎么樣讓土地價(jià)值最大化，也很想把這個(gè)問(wèn)題搞明白。他這個(gè)贏利模式找到了以后，才能發(fā)揮他的土地最大價(jià)值。我想請(qǐng)耿總來(lái)講講我們對(duì)今天議題的感受。

　　耿乃興：我們作為一個(gè)開發(fā)商，我們?cè)谧鲞@件事情來(lái)沈陽(yáng)之前，我曾經(jīng)有一年在全國(guó)各地在幫我們公司選項(xiàng)目。我們作為一個(gè)開發(fā)商，作為我本人對(duì)于城市商業(yè)用地的規(guī)劃，我們想和他們分享一下�，F(xiàn)在各個(gè)城市我們規(guī)劃人員在考慮的可能有欠缺的。第一個(gè)我們認(rèn)為城市商業(yè)用地最核心關(guān)鍵的一點(diǎn)是交通。我們發(fā)現(xiàn)在很多城市商業(yè)規(guī)劃里面他忽視了這一點(diǎn)。公交的配置，地鐵的配置，停車的配置，政府沒有一個(gè)非常明確，非常清晰的想法。這一點(diǎn)是我們呼吁的。我們?cè)谧雒恳粋�(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，用我們的積累，用我們的方便去影響。沈陽(yáng)我們?yōu)槭裁催x擇這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)橛新罚�光有路不夠，還要有地鐵，還要有交通樞紐，地上交通，地鐵地下的交通，還有出租車，交通我們認(rèn)為對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目是核心價(jià)值，對(duì)這個(gè)區(qū)域的規(guī)劃也是一個(gè)核心價(jià)值。
   
　　第二點(diǎn)政府在做這個(gè)規(guī)劃的時(shí)候，往往追求的是形象，是美觀漂亮。對(duì)于我們經(jīng)營(yíng)者及所有者持有者我們希望是低成本的。怎么樣降低成本，容積率要提高，商業(yè)開發(fā)要高投入，一定要高的容積率。李總提到要建100米的購(gòu)物中心。商業(yè)的層數(shù)越高，他的成本越低。垂直的交通比橫向交通容易。點(diǎn)裝一定會(huì)取代條裝。我認(rèn)為政府還要做步行街，這種趨勢(shì)還是延續(xù)以前的趨勢(shì)。從上海、日本其它購(gòu)物中心來(lái)看，這個(gè)購(gòu)物中心應(yīng)該是塊狀，如果購(gòu)物中心取代百貨公司，必然取代原來(lái)的中街。這兩個(gè)是我們?cè)谀壳耙?guī)劃過(guò)程中我們認(rèn)為是應(yīng)該有提高的。只有這樣才能真正的節(jié)約土地，才能發(fā)揮商業(yè)城市的核心地帶的土地價(jià)值，也才能帶來(lái)最大的收益。
   
　　主持人：下面我們想請(qǐng)興隆的李董事長(zhǎng)發(fā)言，他對(duì)這個(gè)現(xiàn)象也是比較多，因?yàn)榕d隆現(xiàn)在在遼寧省發(fā)展也比較多，這個(gè)商圈當(dāng)中，肯定有類似的商業(yè)，作為興隆是如何區(qū)分自己的定位？

　　李維龍：剛才說(shuō)了不少了。我只用這樣一個(gè)例子，我們現(xiàn)在在沈陽(yáng)這個(gè)興隆大家庭。因?yàn)槲蚁胛覀冊(cè)诮�，自身剛才講在進(jìn)一步在擴(kuò)大用，比如說(shuō)我們有一個(gè)廣場(chǎng)地下，我們也根據(jù)中街這個(gè)特點(diǎn)，根據(jù)故宮這個(gè)特點(diǎn)，故宮最早旅游這樣一個(gè)中心，真正中街這一塊，中街購(gòu)物中心我們?nèi)マD(zhuǎn)變，以中街沈陽(yáng)旅游去故宮，然后看興隆大家庭購(gòu)物，我們往地下，和政府把故宮這些廣場(chǎng)的地下合作開發(fā)，還有我們自身的地下來(lái)用。那么旁邊的我們也會(huì)隨著我們的發(fā)展商業(yè)，我們商場(chǎng)今天有開的，明天有關(guān)的，或者有廢舊的物業(yè)我們用，這也是圍繞一個(gè)地方做透�，F(xiàn)在比如說(shuō)到一個(gè)新的城市開發(fā)。明天我去阜新一個(gè)商場(chǎng)開業(yè)，目前開業(yè)是一期買回來(lái)的物業(yè)，是30萬(wàn)平方米，旁邊我們規(guī)劃是40萬(wàn)平方米，他們之間怎么聯(lián)動(dòng)，如果龍之夢(mèng)這個(gè)夢(mèng)想，我沒有這個(gè)實(shí)力，我要有這個(gè)實(shí)力我也這么想。這個(gè)名字取得非常好，我說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)人的夢(mèng)想，中國(guó)人對(duì)房子的期待，商業(yè)地產(chǎn)我發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，做得最狠的就是溫州人。因?yàn)槲覀?0、90年代都用開始用在制造業(yè)了。中國(guó)人現(xiàn)在只要有點(diǎn)金錢的，都想在商業(yè)地產(chǎn)商，還有中國(guó)人的情節(jié)，就是留房子，留地，留名。所以在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃里頭，肯定是政府極大的關(guān)注的。中國(guó)的城市將來(lái)是百花齊放的。購(gòu)物商店一樣，香港是全部連上的，龍之夢(mèng)也都是全部連上的，只要存在只要政府允許，就我們商業(yè)商場(chǎng)中的最大化。
   
　　主持人：大家都知道現(xiàn)在的城市商業(yè)用地，規(guī)劃基本都是政府先去規(guī)劃的商業(yè)用地性質(zhì)，然后開發(fā)商和零售商自己來(lái)進(jìn)行定位。那么來(lái)講先期規(guī)劃是不是合理。你這種規(guī)劃是否符合周邊區(qū)域的投資�？赡苡械牡胤讲贿m合用于商業(yè)用地。在未來(lái)的若干年以后才可以。對(duì)于商業(yè)規(guī)劃是否合理，我想從政府的角度講多做一些工作，下面我想請(qǐng)石主任談一下感想。
    
　　 石寶曄：大家好，我能和大家參加這次會(huì)議感覺非常好。特別聽了幾位老總的發(fā)言我感覺到非常受啟發(fā)。可能在座的我不知道我們沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐幕蛘呶覀兪��?nèi)的朋友有多少。但是我想大家都知道一提出歷史上的大東就是一個(gè)工業(yè)的區(qū)域，生產(chǎn)的區(qū)域，并且工業(yè)和生產(chǎn)的區(qū)域不如我們鐵西名氣大。因?yàn)榇髺|區(qū)集聚著我們的軍工和國(guó)防生產(chǎn)企業(yè)，大家不了解，只知道是生產(chǎn)基地，不知道到底是生產(chǎn)什么的。近5、6年來(lái)，大家對(duì)大東區(qū)就不是一個(gè)生產(chǎn)的基地了。不僅是生產(chǎn)型的企業(yè)，也有一些商業(yè)物流這樣一些企業(yè)。大東區(qū)的變化得益于大東區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃中的概念非常清晰，而且規(guī)劃的也很到位，并且規(guī)劃一級(jí)建立以后，就持續(xù)不斷的努力進(jìn)行推進(jìn)�；剡^(guò)頭來(lái)看，從2009年看到2002年我們體會(huì)大東區(qū)的變化，除了一些生產(chǎn)企業(yè)一些大的團(tuán)組，更多的變化，我們沈陽(yáng)市民對(duì)大東區(qū)變化的感覺，是來(lái)源于大東區(qū)的商貿(mào)感覺的。這里面政府的推動(dòng)加上我們一大批入住的企業(yè)，以自己獨(dú)具慧眼的判斷，談到如何避免商業(yè)的浪費(fèi)，象龍之夢(mèng)，象興隆我們都比較了解，4000多萬(wàn)平方米，我們說(shuō)這個(gè)確實(shí)是很震撼的。這種規(guī)劃，作為我們國(guó)家來(lái)講是鼓勵(lì)和支持企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展，這里面有一個(gè)很重要的規(guī)劃，就是我們城市的規(guī)劃和我們商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商品市場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃，怎么有效銜接的問(wèn)題。目前來(lái)看，我們國(guó)家銜接的還很不到位。我們的城市規(guī)劃只是宏觀規(guī)劃了是工業(yè)用地還是商業(yè)用地，但是商業(yè)用地里面建設(shè)一個(gè)什么樣的體量，什么樣的功能沒有一個(gè)明確的說(shuō)法。而事實(shí)上城市的規(guī)劃，往往強(qiáng)于我們的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃。所以近年來(lái)就出現(xiàn)了業(yè)態(tài)雷同，模式單一的局面。同時(shí)也出現(xiàn)了一些重復(fù)建設(shè)，地產(chǎn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。也出現(xiàn)了我們一些地產(chǎn)在投資運(yùn)營(yíng)以后，大概由于各種各樣的因素影響致使經(jīng)營(yíng)不能很迅速的取得預(yù)想的成功。
   
　　那么從國(guó)家來(lái)講，從商務(wù)部，從內(nèi)貿(mào)部到商務(wù)部，應(yīng)該上升為國(guó)家的法律和法規(guī)的層面。在這個(gè)方面的推進(jìn)速度是步履維艱。不能說(shuō)我們?cè)诤暧^調(diào)控和宏觀管理方面的確實(shí)，我們出過(guò)國(guó)的人都知道，國(guó)外對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)對(duì)住宅小區(qū)的建設(shè)管理的是非常微觀的。這不是政府要行使行政權(quán)力，而是怎么樣統(tǒng)籌發(fā)展，共同使我們這個(gè)社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)必需。所以在這個(gè)方面來(lái)講，我們的步子實(shí)在是太慢了。所以為了避免這些問(wèn)題，我們說(shuō)國(guó)家的法律法規(guī)還沒有完善之前，在我們地方商業(yè)服務(wù)業(yè)的管理部門有這種義務(wù)和大家共同探討，和大家攜手共進(jìn)，怎么樣讓你投資獲得最大的效益，怎么樣讓你的運(yùn)營(yíng)獲得最大的收益。怎么樣讓我們的區(qū)域的商業(yè)發(fā)展環(huán)境有大的影響。這可能需要大家一起商量、協(xié)調(diào)，包括發(fā)布會(huì)的方式，包括白皮書的方式，包括大家就某一個(gè)觀點(diǎn)象今天這樣來(lái)共同探討的這種方式，需要大家的配合和共同努力把這項(xiàng)工作做好。為共同發(fā)展?fàn)I造一個(gè)好的空間。
   
　　最后還需要思考一個(gè)問(wèn)題，我們做了這些，我們?cè)O(shè)計(jì)這些規(guī)劃這些的過(guò)程中間，除了實(shí)現(xiàn)我們的利潤(rùn)，追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，還要考慮一個(gè)重要的問(wèn)題，就是給人帶來(lái)了什么，給我們的服務(wù)對(duì)象帶來(lái)了什么，當(dāng)我們的樓宇越來(lái)越大，當(dāng)我們的馬路越來(lái)越寬的時(shí)候，人們的需求是需要更大還是更舒服，是更貼近自然還是內(nèi)外的統(tǒng)一，無(wú)論是在管理還是設(shè)計(jì)規(guī)劃方面，我們的商業(yè)地產(chǎn)，我們的運(yùn)營(yíng)，我們給人帶來(lái)感受是什么。謝謝！
    
　　主持人：過(guò)去我們想商業(yè)規(guī)劃的不合理，才有九幾年的商業(yè)倒閉年，還有房地產(chǎn)的爛尾樓，政府在這個(gè)方面的服務(wù)意識(shí)已經(jīng)非常強(qiáng)的，請(qǐng)我們的規(guī)劃專家，包括規(guī)劃策劃管理等等，在前期的認(rèn)證方面已經(jīng)做了很成熟的工作，避免了商業(yè)開發(fā)的重復(fù)性，定位的同質(zhì)性。第二個(gè)議題就是區(qū)域商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)于商業(yè)后期的招商。商業(yè)想開發(fā)和后期的商業(yè)想開發(fā)矛盾是怎么解決的，猶豫不知道我們所有各業(yè)態(tài)的他的物業(yè)功能和結(jié)構(gòu)要求是什么。就是按照建筑設(shè)計(jì)院的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，最后再和我們的零售商合作的過(guò)程當(dāng)中，或者在招商的過(guò)程當(dāng)中，出現(xiàn)了物業(yè)的不匹配性，為后期零售商業(yè)的進(jìn)駐成本增加了很大，下面我想請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)的人講一下，大家都知道中糧沈陽(yáng)大悅城是中糧公司的，我們想請(qǐng)吳古風(fēng)介紹一下他的定位招商物業(yè)等等一些情況。
   
　　吳谷風(fēng)：各位領(lǐng)導(dǎo)大家好，我今天很榮幸和各位領(lǐng)導(dǎo)探討這個(gè)問(wèn)題。我們是一個(gè)世界500強(qiáng)的企業(yè)。在92年的時(shí)候我們就把這塊地給收購(gòu)了。這幾年我們也有了一種經(jīng)營(yíng)百貨的模式，但是經(jīng)營(yíng)得不是很成功。那我們來(lái)到這個(gè)集團(tuán)之后，我們就打造了一個(gè)，應(yīng)該是大悅城綜合體這種模式之來(lái)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。大家都知道商業(yè)地產(chǎn)這幾年在沈陽(yáng)發(fā)展得非�？�，在中街我們有將近10家商業(yè)地產(chǎn)接入。包括渾南和金廊工程也有10幾家，20幾家，可以講沈陽(yáng)的競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的。為什么外資企業(yè)還有很多實(shí)力的開發(fā)商為什么能進(jìn)入地產(chǎn)了。首先是我們政府的一個(gè)大力支持，再有就是沈陽(yáng)市場(chǎng)的商業(yè)空間是非常大的，比如說(shuō)象大家都去過(guò)上海北京，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的模式基本上是屬于飽和的狀態(tài)。沈陽(yáng)的空間是比較大的，所以說(shuō)現(xiàn)在沈陽(yáng)的市場(chǎng)有很多的商家進(jìn)入。我們也考慮到我們鄙吝中街，潤(rùn)含了很多的巨大商計(jì)。我們?cè)?6年的時(shí)候，我們集團(tuán)就明確的了一個(gè)大悅城城市綜合體這樣一個(gè)戰(zhàn)略。07年我們?cè)诒本╅_了西單大悅城，在北京也是一個(gè)比較成功的項(xiàng)目，最具有人氣的把時(shí)尚潮流的年輕人都聚在了大悅城。沈陽(yáng)是我們第二個(gè)打造的大悅城，當(dāng)時(shí)也考慮了政府的對(duì)我們的支持，再考慮了一個(gè)商機(jī)，我在開的時(shí)候也有很大的一個(gè)壓力和困難。象各位領(lǐng)導(dǎo)也說(shuō)過(guò)，沈陽(yáng)是一個(gè)二線城市，有很多品牌先進(jìn)入一線城市，二線可能也是做代理商，所以我們也有很大的困難，但是我們通過(guò)政府的支持，我們項(xiàng)目的實(shí)力，包括我們的優(yōu)勢(shì)引進(jìn)了很多現(xiàn)在沈陽(yáng)沒有的品牌。同時(shí)我們也區(qū)別沈陽(yáng)市場(chǎng)的一個(gè)品牌經(jīng)營(yíng)模式，我們請(qǐng)了能有將近30%首次進(jìn)入東北市場(chǎng)的獨(dú)家品牌。還有80%是屬于由公司來(lái)直營(yíng)的旗艦店的品牌。我們就避免了同質(zhì)化的經(jīng)營(yíng)，引進(jìn)了一些新鮮的血液。我們?cè)谝院蟮慕?jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，我們致力于中糧品牌和服務(wù)這樣一個(gè)宗旨，來(lái)為我們沈陽(yáng)市大東區(qū)的居民來(lái)打造一個(gè)購(gòu)物中心，我們有這樣的實(shí)力也有這樣的能力來(lái)把我們這個(gè)工作做好，成為我們大東區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)，謝謝！
   
　　主持人：由于時(shí)間關(guān)系，我們?cè)儆幸粋�(gè)名額，請(qǐng)一位嘉賓發(fā)言。 
    
　　耿乃興：我們公司我們自己的做法，我們對(duì)招商和開發(fā)組織過(guò)程的安排，我們土語(yǔ)幾點(diǎn)考慮，可能在座的不一定同意我的意見，首先第一個(gè)我們要找到商家對(duì)于鋪位對(duì)于面積的共性的要求。在你沒有找到共性之前你不敢造房子，我們的做法是找到他的共性。所以我們沈陽(yáng)的項(xiàng)目是從3月15號(hào)正式開工，到目前位置是80幾萬(wàn)平方米，因?yàn)槟悴辉旆孔�，招商很難推進(jìn)。
   
　　第二步是慎重選擇商家。因?yàn)樵诘谝慌�的商家是和你同生死共患難的。如果你能做得到的話，如果品牌和他的商業(yè)模式，或者他給你承受租金，承受市場(chǎng)的能力準(zhǔn)備不足的話，開業(yè)率可能有問(wèn)題。我們不追求商業(yè)率，我們是實(shí)實(shí)在在的，踏踏實(shí)實(shí)的，找到一些志同道合的商家。如果不行的話，我們自己做。
   
　　第三點(diǎn)重視經(jīng)營(yíng)，讓商家賺錢。這樣的話，后續(xù)的商家會(huì)來(lái)找你，所以我們做這個(gè)招商和開發(fā)的理解上我們是把握這三點(diǎn)，和大家分享一下。謝謝！
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