以下為中海首佳商業(yè)設計公司總經(jīng)理祝平在本次論壇上的演講：

　　祝平：感謝東莞市東城區(qū)區(qū)政府，感謝聯(lián)華國際為我們提供很好的交流機會，今天的選題我認為把握的及時和準確，關于區(qū)域型購物中心在中國連續(xù)幾年購物中心蓬勃的發(fā)展和快速發(fā)展的情況下，實際上出現(xiàn)了很多理不清的問題�？赡軜I(yè)內(nèi)大多數(shù)人，因為是來自地產(chǎn)的，大家對購物中心的理解上認為理性到位了，實際上這些概念在實際運行中出現(xiàn)了很多的問題，有了這樣的機會探討包括今天上午關于項目論證的過程中，也探討了購物中心發(fā)展過程中比較困惑的問題。

　　我認為這些困惑的問題是要在連續(xù)的討論和行業(yè)內(nèi)對此問題深入的認識，將各個業(yè)內(nèi)的觀點充分的在這個平臺上，交流能夠達成初步的共識。中國的購物中心現(xiàn)在的發(fā)展是和經(jīng)濟的發(fā)展水平相關聯(lián)的，很多的問題只是停留在初級的發(fā)展階段，導致了區(qū)域型購物中心在運行上、開發(fā)上出現(xiàn)了認識不統(tǒng)一。

　　首先，從一般的概念來理解，區(qū)域型購物中心到底怎么定義，實際上從歐美購物中心發(fā)展的歷史，目前已經(jīng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入非常成熟的階段，區(qū)域型購物中心主要是輻射周邊的環(huán)境，業(yè)態(tài)的特點也可以用清晰地文字表達的，在中國的區(qū)域購物中心來說，很難用標準化來定義的，從去年開始，商務部提出了希望制定中國購物中心的標準，但實際上在探討制定標準的過程中，我們發(fā)現(xiàn)是很困難的。

　　舉例來說，歐美購物中心的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很成熟，對區(qū)域型購物中心的業(yè)態(tài)組合不會出現(xiàn)大型的生活超市，大型的專營店進入?yún)^(qū)域型購物中心的狀態(tài)。有很多人出國看了國外的購物中心，例如大型的生活超市，不管是是歐洲的家樂福還是美國的沃爾瑪，這些大型超市是獨立于購物中心之外的，選址是單獨的，購物中心的開發(fā)者和經(jīng)營者不會將大型生活超市列為購物中心的主營店招進來，這是因為消費習慣決定的。

　　歐美經(jīng)濟發(fā)展階段和消費者成熟的消費心理和行為，決定了我去超市的話就是快速的購買，目的性是非常強的消費行為。這和購物中心最初的定義是有背的，購物中心是做怎樣的消費場所，更多的是體驗式的，包括精神、娛樂方面的，就是物質消費和精神消費交織的場所，解決的就是這個問題，不是解決快速進去，推車出來，大批量的采購塑料袋，裝得滿滿的，一般的生活超市都是這樣的消費心理，為什么在中國出現(xiàn)這樣的情況。

　　一、我國的零售業(yè)的發(fā)展，遠遠沒有達到歐美零售業(yè)發(fā)展的成熟階段，可選擇面比較大。歐美的購物中心的主流點要體現(xiàn)精神的消費層次，主力就是百貨店，可以有十幾種百貨店，不同的百貨店的定位是不同的，有年輕的也有中年人甚至有性別的定位，也有黑人區(qū)，專門為黑人定位的百貨店，非常的細分，這是市場競爭的結果，消費者的分層也是很明顯的，區(qū)域購物中心的時候，可選擇的主力店，零售商就有物質的基礎，實際上我很贊同郭主任的觀點，區(qū)域還是有不同的特點。盡管區(qū)域型購物中心有常規(guī)和概念上的定義，但是每個區(qū)域都可以做出差異化，一定要符合商圈范圍的消費者特征。包括西方區(qū)域性的差異，就是居住人口的差異，也體現(xiàn)的比較明顯，高檔社區(qū)、黑人區(qū)、有色人種在北美是比較有明顯的劃分的。

　　當大片的居住區(qū)發(fā)生了有色人種和黑人進入的時候，白人就撤離了，房價就掉下來了。盡管沒有明確的種族的政策，但在實際生活上存在差異的，至少有收入的差距。

　　我記得去年的任志強在住宅市場上曾經(jīng)討論過經(jīng)濟適用房和高檔住宅配套的問題，去年談到宏觀調(diào)控的時候，曾經(jīng)有這樣的一個觀點，開發(fā)商建住宅和公寓一定要有一定比例的經(jīng)濟適用房，以任志強為代表的開發(fā)商就反對，例如星河傳說的住宅是高檔次的，如果下面安排了幾個回遷房或者是經(jīng)濟適用房，就是有問題的。放大了和諧的概念來說，不一定是將高和低放在一起，我認為和諧不能如此簡單的理解。

　　回到區(qū)域型購物中心為什么跟歐美出現(xiàn)了商業(yè)組合和定位上的差距，這不是我們要有意識形成這樣的差距，而是中國的國情決定的。尤其是二、三線城市，我們將逛大型超市作為體驗式消費。

　　這在西方是不可能的，西方最起碼是逛商業(yè)街和百貨才是體驗式消費，今天出門去這個場所是沒有目的的，不是一定要購買東西的，我去的是購物中心，里面有百貨店和品牌商業(yè)大街我去無目的的消費，但是會帶來消費。我去超市的話，一定是要購買東西的，一定是為了采購去的。

　　在二、三線城市我們做過一個采樣，對中國人在超市上的消費行為進行調(diào)研，很多人是不一定消費的，而是今天休假了，到超市逛一下，在此過程中隨機購買，跟西方人是完全不同的。中國消費群體的特征上，又發(fā)現(xiàn)高收入群體的目的性很強，來超市，十分鐘就走了。收入越低的，在里面滯留的時間越長，采購量很低，這說明中國的經(jīng)濟發(fā)展和消費的行為跟國外有很大的差距，導致了區(qū)域型購物中心專營店和大型超市也進入其中，這是無奈的選擇，我們必須要這么做，必須要按照這樣的情況，因為這是中國的國情。中國明顯的特點是，帶著明國購物中心、日本和韓國的購物中心的專家來看，他們會驚訝，尤其是二、三線的購物中心的模式，里面出現(xiàn)了市場形態(tài)的出現(xiàn)，包括大型娛樂設施。在中國目前的經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，對區(qū)域型購物中心傳統(tǒng)上的定義會有所區(qū)別，這就是中國的初級發(fā)展階段，可以允許很多不應該進入?yún)^(qū)域型購物中心的業(yè)態(tài)或者是形態(tài)作為組合進入。我們的頭腦要清醒，這是初級階段帶來的問題，并不是成熟的區(qū)域購物中心的業(yè)態(tài)組合和發(fā)展的最終模式。我相信在五年乃至十年還會變化的。很多現(xiàn)在迫于目前消費形態(tài)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展階段的組合在5—10年內(nèi)會調(diào)整的，這種現(xiàn)象在發(fā)達的西方，尤其是美國的購物中心中，大批的百貨店死亡。很多的購物中心主力店是空的，這說明美國的消費形態(tài)也在改變，導致購物中心很合理、成熟的商業(yè)組合仍然出現(xiàn)了問題，因此出現(xiàn)了各種新型時尚的購物中心出現(xiàn)，也是因為消費的行為、群體不斷的發(fā)生變化。

　　在中國目前的情況下，按照傳統(tǒng)的慣例和專業(yè)眼光來看，有一些現(xiàn)象解釋不了，這就是中國的現(xiàn)狀決定的。實際上區(qū)域型的購物中心和超區(qū)域型的購物中心，在中國我認為也是很難借鑒的。在實際操作層面上，理論層面上可以說得清楚。國外購物中心行賄制定的標準來看國內(nèi)的情況，至少有規(guī)模的說法。超過十幾萬或者是二十幾萬的就是超區(qū)域型購物中心，中國有四十多萬平方米的購物中心就一定是超區(qū)域購物中心嗎，不一定的，因為業(yè)態(tài)的購物中心還是區(qū)域性的消費，不能導致我跨區(qū)域消費。不能因為大就叫做超級購物中心，不是因為打造成區(qū)域外的消費流入，實際上購物中心的發(fā)展是伴隨著零售業(yè)的團隊和產(chǎn)業(yè)的成長，他們的成長跟中國總體消費水平的成長是相關的。這種社會、整體整體的成長才可以導致購物中心產(chǎn)業(yè)的提升。現(xiàn)在討論這個問題是非常有前瞻性的。

　　我們要通過現(xiàn)在的討論，清楚中國的購物中心的狀態(tài)是怎樣的，以后要達到怎樣的狀態(tài)，這一點要清楚的，不能說現(xiàn)在是怎樣的狀態(tài)，因為沒有歷史就是合理的，要回到本質上，購物中心起的作用是怎樣的，百貨店和超市、購物中心解決的功能是不同的，我們要對此認識的非常清楚。具體的問題要具體的分析，哪些城市可以進一步的做到，例如北京、上海的購物中心是完全可以按照西方的購物中心的模式去打造的。二、三線的城市也要很清晰的，有的時候不得不讓步，因為破與市場和環(huán)境的壓力而改變。

　　購物中心選址，選址方面購物中心跟國際標準是最接近的，不贊成在市中心就是城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心建區(qū)域型購物中心或者是購物中心，實際上在西方控制的是非常嚴格的，就是要保護城市的商業(yè)生態(tài)文明。我們講一般性的自然生態(tài)文明，商業(yè)生態(tài)環(huán)境是要保護城市商業(yè)中心的小型商業(yè)街和零散的店鋪，這種個性化和人性化的購物模式，盡可能的不要建大型的購物中心，尤其是10萬平方米以上的購物中心，因為對小店鋪的殺傷力是很強的，對城市商業(yè)生態(tài)的平衡是不利的，隨著城市中心的輻射，以怎樣的商業(yè)生態(tài)模式為主，到了城市邊緣又是怎樣的模式，郊區(qū)是怎樣的模式，我認為西方在此方面是很成功的。他們的購物中心不管是超級區(qū)域的還是區(qū)域型購物中心都建設在城市邊緣的新興工業(yè)區(qū)，直接的滿足生活和體驗中的。

　　城市中心要盡可能的保持原生態(tài)的問題，因為原生態(tài)的城市甚至是集市，包括小型商業(yè)街在郊區(qū)或者是城市邊緣的形態(tài)下，都會造成破壞的，包括現(xiàn)在應該檢討的網(wǎng)點規(guī)劃，我們認為在市區(qū)如果還建大型的商業(yè)中心是不可思議的。商業(yè)中心應該由百貨店和商業(yè)街作為主力，從而形成特色的商業(yè)中心，我們知道未來市區(qū)還有大量的購物中心進來，我們因此很擔憂，不應該出現(xiàn)這樣的情況，例如南京的西門口曾經(jīng)想將沃爾瑪引進，紐約這么大的城市，沃爾瑪幾十年的努力都進不去，前兩年沃爾瑪基本上突破了，立法程度過了，允許進，但是市民的聽證會否定了。不應該進入的商業(yè)形態(tài)是不允許進入的，我們的眼光要看得很遠，目前的狀態(tài)下，要做的東西有很多但是眼光一定要很清晰，哪些是該做的，哪些是不該做的，現(xiàn)在做是為了明天打基礎，明天再進行改變。目前購物中心的已經(jīng)影者都是這樣的觀點，實際上做購物中心的時候，最初的招商和經(jīng)營五年后看，原來的商業(yè)形態(tài)要調(diào)整很大的，因此階段性的目標要清晰，因為有了今天的平臺，或者是給了課題，我們就會深入的往里面想，否則我們認為現(xiàn)在的模式就是這樣的，只是做不去想，從長遠來看，對中國的購物產(chǎn)業(yè)是非常大的損害，謝謝大家，我的發(fā)言到此結束。
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