繼深圳萬科集團發(fā)展的萬佳百貨大獲成功后，房地產(chǎn)另一個巨頭大連萬達集團也已開始在全國建設(shè)大型購物廣場。

　　萬達已經(jīng)進入了國內(nèi)１２個大中城市，在大連、長春、成都等從事規(guī)模社區(qū)開發(fā)，開發(fā)面積至少百萬平方米。在長春、青島、天津、南昌、大連、南京、沈陽、成都、重慶等１４個城市投資建設(shè)大型購物廣場SHOPPING MALL/PLAZA，美國沃爾瑪將入駐各個萬達國際購物廣場。

　　如在南昌八一廣場北側(cè)投資4億元人民幣建設(shè)萬達國際購物廣場，在長春建設(shè)6.5萬平方米的萬達國際購物廣場。去年美國沃爾瑪公司亞洲區(qū)總裁鐘浩威先生一行同萬達集團總裁王健林等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，共赴長春、沈陽、大連、青島、天津等地考察，就雙方的進一步合作進行了友好交流。去年11月18日萬達集團與吉盛偉邦集團就全國聯(lián)合發(fā)展吉盛偉邦家居購物廣場舉行了簽字儀式，王健林董事長與鄒文龍董事長分別在協(xié)議書上簽字。

　　1億美金春熙商圈建 Mall

　　萬達集團將與成都錦江區(qū)政府合作，在春熙路商圈最繁華的地段修建一座大型購物中心（ShoppingMall），占地20多畝，并將引入世界最著名的某零售超市品牌企業(yè)加盟。

　　大連萬達集團股份有限公司董事長、總裁王健林一行在錦江區(qū)政府官員的陪同下，對該區(qū)的商業(yè)投資環(huán)境進行了詳細的調(diào)查和現(xiàn)場踏勘，并與錦江區(qū)達成框架協(xié)議，在該區(qū)所屬的春熙路商圈內(nèi)修建大型購物廣場。王健林稱，該項目初步預(yù)算投資總額約1億美金，其中萬達集團的投資占九成左右。購物中心建成后，一家世界最著名的零售超市品牌企業(yè)將在此經(jīng)營，萬達集團為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　作為世界零售業(yè)老大的美國沃爾瑪集團，決定在濟南投資四千萬美元興建總建筑面積達五萬多平米的“萬達沃爾瑪購物廣場”。該項目位于濟南市商業(yè)繁華地段，工程于今年開工，計劃明年竣工開業(yè)。屆時，濟南將成為沃爾瑪在山東省的零售商品配送中心，沃爾瑪每年將通過濟南在山東省采購十多億人民幣的日用商品和農(nóng)副產(chǎn)品，配送到全國乃至世界各地。

　　世界第一零售企業(yè)沃爾瑪宣布與萬達聯(lián)手，在長春重慶路黃金地段建立亞洲單體面積最大的沃爾瑪購物中心�！叭f達沃爾瑪”位于長春市重慶路金街龍頭，與卓展、國貿(mào)、長百、恒客隆這些早已深入人心的商場遙相呼應(yīng)，更加大了“金街”重慶路的含金量，與當?shù)爻晒ζ髽I(yè)形成互動，從而拉動市場，將這里發(fā)展成市區(qū)人氣最旺的“金商圈”，這無疑為時尚的購物人群提供了購物的絕佳去處。各大高、中檔商場，各類產(chǎn)品專賣都云集于此，使春城百姓有機會體驗從未有過的輕松購物：在這里您不必擔心有買不到的商品，貨物應(yīng)有盡有，供您挑選；在這里您不必擔心價格、質(zhì)量問題，您大可貨比多家，絕不會讓您忍受“一枝獨秀”之苦，眾商場都會竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以“萬達沃爾瑪”為龍頭的商業(yè)金街讓長春百姓盡享購物的輕松與愉悅。

　　萬達集團股份有限公司已簽約南昌八一廣場北側(cè)建設(shè)萬達國際購物廣場項目，總投資4億元人民幣。

　　萬達集團高瞻遠矚并且以地產(chǎn)領(lǐng)軍的姿態(tài)提出了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的主業(yè)道路。這也給我們提出了新的課題——搞了多年的住宅建設(shè)，正沉于人居住家的空間環(huán)境研究，總結(jié)著技術(shù)和經(jīng)濟的經(jīng)驗，現(xiàn)在轉(zhuǎn)眼于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營思路上，概念和方法有諸多的不同。尤其對于著手全國的購物中心開發(fā)，可不再是簡單地搞點住宅區(qū)底商“公建”來出售，而完全是以一種大型商業(yè)地產(chǎn)模式搞開發(fā)。這和住宅區(qū)開發(fā)的區(qū)別絕對不止在技術(shù)上，我們更要理解其在經(jīng)營思路層面上的不同。

　　第一層理解：配套并帶來機會，是生產(chǎn)力。對集團經(jīng)營思路起初的理解是以具有帶動性商業(yè)經(jīng)營項目造成周邊住宅和商業(yè)物業(yè)的銷售，帶動性商業(yè)經(jīng)營項目作為了主要出售物業(yè)的配套。這就類似于在社區(qū)開發(fā)中，我們可以建起商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，做足社區(qū)配套，使我們開發(fā)的社區(qū)有了更多的生機和吸引力。但是，對這方面的理解我們還應(yīng)該加以深化。開發(fā)商搞開發(fā)，其實是在進行城市區(qū)域建設(shè)。城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動因的。比如城市新區(qū)的形成，必須具備足夠的行政因素、地理因素、交通因素、就業(yè)因素，否則大規(guī)模新區(qū)的形成就是沒有道理的。片面地在一個因素不足的場所搞住宅開發(fā)，是不能讓住宅銷售有足夠理由的。當然，如果是在城市設(shè)施充足的環(huán)境中建設(shè)小規(guī)模的居住區(qū)，盡可以享用已成的綜合因素，不用開發(fā)商親自投資于各因素的補充建設(shè)。在這種理論下，構(gòu)建一處購物中心或者商業(yè)區(qū)，就是構(gòu)建了人們生活、居住和就業(yè)的場所，再建設(shè)其它物業(yè)設(shè)施就有了理由。舉個例子來說，美國沃爾瑪進入深圳時，選中了當時尚不是成熟城區(qū)的香蜜湖——景田地區(qū)（當然，這個選擇也是在與政府的共同商談下做出的），山姆會員店建成后，該地區(qū)很快被帶動發(fā)展成了交通、居住、辦公的成熟城區(qū)。另一個例子是在深圳的一處尚未做成的地區(qū)——前海地區(qū)。該地區(qū)地域較廣，擁有數(shù)平方公里的范圍，市政和城市內(nèi)容一直未能有效地實現(xiàn)，發(fā)展商都不敢冒然問進。管理者和建設(shè)者提出該地區(qū)的發(fā)展應(yīng)首先發(fā)展依托該地區(qū)港口的現(xiàn)代物流、商貿(mào)業(yè)，在人流、物流、信息流促動以后，有了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)基礎(chǔ)，再去發(fā)展綜合的城區(qū)，才能建設(shè)更廣大面積的住宅社區(qū)，畢竟那里是一處數(shù)萬人的城區(qū)。這個概念類似地可運用于我們集團在外地的某些大規(guī)模城區(qū)開發(fā)項目。把這個概念結(jié)合過來，也正說明了我們營建購物中心，正是使之成為一個配套，以造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和贏利。開發(fā)購物中心，正是形成了一種生產(chǎn)力，源源不斷。

　　第二層理解：經(jīng)營，把物業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。絕大多數(shù)國內(nèi)地產(chǎn)商還在言項目必稱住宅的時候，我們已經(jīng)著眼于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)了。也許我們今后還會涉及酒店、會展、體育、道路港口設(shè)施等開發(fā)項目，只要這些項目具有合適的投資回報。而這些項目的開發(fā)則不是每個地產(chǎn)商都能做的了，尤其對那些中、小地產(chǎn)商而言。對立志長期發(fā)展的大公司，選擇商業(yè)地產(chǎn)則代表了一種發(fā)展方向。住宅開發(fā)的方式是賣了房子收錢，品牌難以延續(xù)、資產(chǎn)難以增值。而建設(shè)購物中心這樣的商業(yè)物業(yè)，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報。香港的幾大地產(chǎn)巨頭，無一不是將主要經(jīng)營方向之一用于幾十年來積攢的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此固定資產(chǎn)作為更多商務(wù)機會的依據(jù)。如此高額回報及可作資本運營的項目，是住宅開發(fā)永遠無法達到的。對購物中心這樣的開發(fā)項目來說，投資商需要整合物業(yè)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營、后期管理三項工作，才能將這樣的商業(yè)物業(yè)在市場中有效地進行租售。而開發(fā)商業(yè)物業(yè)，如果僅限于及時賣出，則有失了長遠的積累。

　　搞商業(yè)地產(chǎn)，必須進行很好的前期策劃定位和后期經(jīng)營管理，才能搞好銷售。必須在策劃中營造好商業(yè)氛圍、創(chuàng)造出現(xiàn)代商業(yè)空間，并能夠通過經(jīng)營管理長期引領(lǐng)商家。因為，購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主，往往只是投資者，并不是最終商店的使用收益者，必須通過再次招商、租售商鋪獲利。商業(yè)地產(chǎn)常用的營銷策略中不同于住宅的有這么幾種：統(tǒng)一招租、售后包租、部分經(jīng)營租賃加部分出售。這就要求我們先要創(chuàng)造、經(jīng)營出商業(yè)，然后再實現(xiàn)地產(chǎn)。這里可以舉個案例。深圳南山區(qū)有一處約兩萬平方米的商業(yè)物業(yè)，多年來一直賣不掉，策劃者聯(lián)合當?shù)貐^(qū)政府和深圳市電子商會，利用當?shù)厥袌鲂枨蟮目瞻�，將該處定位為“深圳西部電子城”，并大張旗鼓地進行宣傳。物業(yè)的一至四層被劃分為50—100平方米的商鋪出售，統(tǒng)一按電子商場招租，并留出相當部分面積作為電子商會的辦公室和商鋪經(jīng)營者行業(yè)協(xié)會的辦公空間，電子城的經(jīng)營由商會統(tǒng)一支持和管理。一時間商機大現(xiàn)，投資商鋪者雀躍爭購，兩萬平方米商店數(shù)周內(nèi)就被一搶而空。該電子城現(xiàn)今仍在很好地經(jīng)營著，投資商鋪者紛紛獲利，其他地區(qū)模仿該項目者甚眾。另一個例子也是在有著大量空置商鋪的深南山區(qū)，有一棟商住樓竣工了，一萬多平方米的裙樓物業(yè)無人問津，開發(fā)商打出了“東方巴黎服裝城”的旗號，以類似的手法售、租，結(jié)果也是很快售磬了。這兩個例子，充分顯示了以強化商業(yè)經(jīng)營促動商業(yè)物業(yè)銷售的績效。我們有著多年實踐經(jīng)驗的商業(yè)和地產(chǎn)公司，搞商業(yè)地產(chǎn)就有了得天獨厚的優(yōu)勢。我們還有著響當當品牌的物業(yè)管理公司。這些年來，物業(yè)管理界一直呼吁著企業(yè)自身的“造血機能”，并且向物業(yè)管理行業(yè)較發(fā)達的國家學習資產(chǎn)管理職能。我們要改變一種觀念：不能僅僅局限于給自己的物業(yè)公司留下幾間營業(yè)用房或一些廣告位，讓物業(yè)公司通過這些局部的資源賺點錢來貼補物業(yè)費收入的不足；物業(yè)公司所管理的全部物業(yè)作為資產(chǎn)，可以通過物業(yè)服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營活動，使資產(chǎn)保值和升值。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價值是靠經(jīng)營出來的，例如可以通過促動買賣、租賃來升值硬件資產(chǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)公司一定要變革成資產(chǎn)管理公司。我們搞商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時，物業(yè)管理（資產(chǎn)管理）成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足我們企業(yè)的多方面發(fā)展需求：反復(fù)提升企業(yè)品牌、增強融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。

　　第三層理解：發(fā)展購物中心商機無限、前景廣大。怎么應(yīng)對未來的發(fā)展？是賣還是租？賣多少，租多少？這決不只是先收錢后收錢的問題，而是能否更有效獲益的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)在沒有被結(jié)合地產(chǎn)等行業(yè)整合起來考慮之前，其發(fā)展的軌跡并沒有被放在現(xiàn)在所理解的“商業(yè)地產(chǎn)”概念中。從全國一般城市的商業(yè)網(wǎng)點面積情況來看，都存在巨大的擴容空間。以大連市為例，據(jù)市商業(yè)協(xié)會負責人介紹，按照發(fā)達國家城市商業(yè)網(wǎng)點面積應(yīng)為人均1平方米，現(xiàn)大連市常住人口為160萬，商業(yè)網(wǎng)點面積尚不足80萬平方米，要達到同樣的標準至少還需增加一倍的商業(yè)設(shè)施。中國入世以后，國外零售業(yè)大舉加快入侵的步伐，國內(nèi)商業(yè)亦在競爭中蓬勃發(fā)展。據(jù)說單單沃爾瑪就計劃在大連開至少四個超市和一個會員店。購物中心作為近年來城鎮(zhèn)居民歡迎和選擇的商業(yè)設(shè)施，在全國正值如火如荼之勢�！癝HOPPING MALL” 作為迅猛發(fā)展于美國70年代的商業(yè)業(yè)態(tài)，一開始是起因于市鎮(zhèn)居民汽車購物、集中休閑的假日活動場所，并被政府作為新城鎮(zhèn)更新的方式和促進器。我們國家現(xiàn)在把這個概念和方式拿過來，同時也加入了一些新的內(nèi)容，正好滿足了人們厭惡老式百貨商店，追求一站式規(guī)模消閑的時代特點。那么，這種業(yè)態(tài)能延續(xù)人們多久的行為需求？是否也如百貨業(yè)一樣有落后于需求的一天？在城鎮(zhèn)生活科技和價值觀迅疾發(fā)展變化的當代和未來，它的變化發(fā)展是否會更疾、更快！也許隨著未來電子商務(wù)、物流配送、電子化生活方式的日趨普遍，購物中心業(yè)態(tài)會有老邁的一天。未來的人們將生活在電子購物和漫步情趣街道的方式中，盡享科技和原始人本文明兩個強烈極端的情感需要。那么，我們該怎樣在現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)建設(shè)和管理中，制定有充足發(fā)展、增容潛力的建設(shè)思路？如何才能作好結(jié)合短、近、長期的經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略?!