| 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的新常態(tài) | ||||||
| 作者：；出處：《店長》2015年1月號 總第34期 | ||||||
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傳統(tǒng)商業(yè)的定義 傳統(tǒng)商業(yè)——沿街底商、百貨、超市、地產(chǎn)商業(yè)，區(qū)別于電商而稱為傳統(tǒng)商業(yè)。傳統(tǒng)商業(yè)在新形勢下面臨諸多問題，同時(shí)也在積極適應(yīng)商業(yè)發(fā)展新常態(tài)，不斷探索轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。 傳統(tǒng)商業(yè)在新形勢下面臨的困局：
1.過度開發(fā)、體量過剩； 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有9個(gè)在中國，全球在建購物中心面積超過一半也來自中國。目前長沙、杭州等19個(gè)城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過剩的狀態(tài)，人均商業(yè)面積超過1.5平方米。 2.同質(zhì)化競爭； 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)過剩，更多的是同質(zhì)化、低水平商業(yè)偏多，缺乏體驗(yàn)性、創(chuàng)新性，且商業(yè)資源有限。盡管電商對實(shí)體店的消費(fèi)有分流作用，但是實(shí)體店之間的惡性競爭是最主要的競爭，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)想要在激烈競爭中脫穎而出，必須走差異化、創(chuàng)新型道路。 3.受到電商的沖擊； 如今，電商對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊早已不是新鮮的話題，尤其是對傳統(tǒng)百貨的沖擊，傳統(tǒng)百貨商業(yè)項(xiàng)目都在探索“轉(zhuǎn)型升級”之路。怎樣才能重拾信心，拉回流失的消費(fèi)者成為今天傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目所探討和面對的問題。 4.成本上漲； 由于大多數(shù)百貨零售企業(yè)均采用租賃模式來拓展門店，隨著房價(jià)帶動(dòng)租金快速上漲，人工費(fèi)和運(yùn)營成本不斷增加，再加上電商低價(jià)沖擊，傳統(tǒng)百貨業(yè)的經(jīng)營與利潤空間受擠壓，已無法滿足企業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新需要。 5.體驗(yàn)性差； 傳統(tǒng)百貨經(jīng)營不景氣，除了和經(jīng)營策略有關(guān)，更是受消費(fèi)環(huán)境影響。目前消費(fèi)者對商場的需求不僅僅局限于購物需求，同時(shí)對體驗(yàn)、社交以及認(rèn)同等都有需求，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)的單一、活動(dòng)空間的缺少以及配套設(shè)施的不完善使消費(fèi)者的這些需求無法獲得滿足。 在面對壓力，傳統(tǒng)商業(yè)在不斷謀求轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，主動(dòng)把握和積極適應(yīng)商業(yè)發(fā)展新常態(tài)，以下為傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的新常態(tài)。 1.百貨購物中心化 百貨購物中心化是傳統(tǒng)百貨適應(yīng)新常態(tài)做的舉措之一。 傳統(tǒng)百貨區(qū)別于購物中心在于：
a.業(yè)態(tài)構(gòu)成不同 購物中心是多業(yè)態(tài)、多業(yè)種復(fù)合，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體，且餐飲、休閑、娛樂比重較大。
購物中心主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。
購物中心運(yùn)營管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。
購物中心是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層、潛在購買需求的顧客。
購物中心多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境。 購物中心顧客體驗(yàn)式項(xiàng)目是不可少的，通常會(huì)有健身、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。 百貨購物中心化主要體現(xiàn)在： a.多業(yè)態(tài)化發(fā)展； b.設(shè)計(jì)較寬的主通道形成購物中心商業(yè)街的概念； c.通過業(yè)態(tài)的區(qū)域化規(guī)劃設(shè)計(jì)形成精品館---次主力店的概念； d.在空間形態(tài)中設(shè)計(jì)更多的情景展示、休閑區(qū)域等公共空間來使商場更加的人性化； f.縮小零售業(yè)態(tài)的比重，增加體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，加大餐飲、娛樂的比重；
設(shè)計(jì)較寬的主通道。
2.主力店精品專業(yè)化 從上半年朝陽大悅城與永旺解約，相繼廣州的中華廣場清退其主力百貨店中華百貨，港匯廣場則清退港匯新翼百貨，還有上海的龍之夢購物中心清退龍之夢百貨。購物中心去百貨化，購物中心的內(nèi)主力店往精品專業(yè)店方向發(fā)展或?qū)⒊蔀槲磥淼陌l(fā)展的趨勢。如主力店加強(qiáng)某一品類占比，把某一品類做精、做大、做強(qiáng)，滿足特定客戶群的多樣性需求。 3.主題化 伴隨購物中心的遍地開花，商場經(jīng)營的同質(zhì)化問題日益突出。品牌資源缺乏、定位不清晰，經(jīng)營者難以挖掘出適合細(xì)分市場的品牌進(jìn)行有機(jī)組合，商場缺乏特色和吸引力等等問題的出現(xiàn)，一直阻礙著行業(yè)的健康發(fā)展，主題化購物中心趨勢逐漸占據(jù)主流，如藝術(shù)化主題的購物中心上海K11、北京僑福芳草地；以流動(dòng)的水為主題的南京水游城；以海洋館為主題的長興海洋城；以星座為主題的長興星座廣場等等。 傳統(tǒng)的購物中心往往會(huì)忽略掉購物中心的主題特色，購物中心主題化是開發(fā)商為提升項(xiàng)目的競爭力，在主題定位的基礎(chǔ)上，通過建筑形式、品牌組合、形象塑造、價(jià)值理念、空間氛圍等創(chuàng)新滿足目標(biāo)客戶的個(gè)性化體驗(yàn)和消費(fèi)需求，對購物中心進(jìn)行的差異化打造。差異化可以體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、氛圍營造、品牌引進(jìn)、商品組合、運(yùn)營理念、顧客服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)及各個(gè)細(xì)節(jié)，但所有的差異化都是圍繞“主題”這個(gè)概念來進(jìn)行的。 實(shí)際上鮮明的主題特色定位不僅能夠塑造購物中心的差異競爭力，滿足了更重要的具有創(chuàng)意與亮點(diǎn)的商業(yè)主題更能夠放大購物中心的輻射半徑，加強(qiáng)其輻射吸納力。 未來購物中心的主題將主要集中在以下八個(gè)方向：
案例：浙江新昌星座廣場 建筑面積：32000㎡ 開業(yè)時(shí)間：2015年
4.兒童業(yè)態(tài)成新標(biāo)配 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在獨(dú)生子女家庭中，用于兒童的直接與間接消費(fèi)已經(jīng)占到了家庭日常消費(fèi)的60%以上。 以家庭消費(fèi)為主打的購物中心逐漸占據(jù)市場主流，兒童業(yè)態(tài)基本成為購物中心的“新標(biāo)配”。目前，兒童業(yè)態(tài)產(chǎn)品分為兒童零售、兒童娛樂、主題公園和兒童服務(wù)四類。通過打家庭消費(fèi)牌，家長可能會(huì)參與到兒童業(yè)態(tài)的消費(fèi)中，商場將通過兒童業(yè)態(tài)的帶動(dòng)，延伸出餐飲、美容美發(fā)、書店、咖啡店等消費(fèi)。目前在一二線城市，最當(dāng)紅的業(yè)態(tài)為兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，新興商場甚至?xí)_辟約15%的營運(yùn)面積專供兒童娛樂。 案例：河南鶴壁“愛之城” 建筑面積：120000㎡ 開業(yè)時(shí)間：2014年 兒童區(qū)域空間設(shè)計(jì)采用情景化的空間設(shè)計(jì)手法，從人性化的角度將餐飲、休閑以及零售結(jié)合兒童娛樂，在孩子游樂的時(shí)候也能滿足使父母購物、休閑及餐飲的需求。
5.O2O化——“線上+線下”融合發(fā)展 目前，越來越多的傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)展電商業(yè)務(wù)，進(jìn)軍電商是一個(gè)重要突破口。除原有的蘇寧、銀泰等已在電商領(lǐng)域展開拳腳的企業(yè)外，大潤發(fā)、步步高等企業(yè)也開始向互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)軍。相對于網(wǎng)購，傳統(tǒng)零售企業(yè)的優(yōu)勢在于與多家品牌供應(yīng)商的多年良好合作關(guān)系、直接接觸消費(fèi)者、提供體驗(yàn)的優(yōu)勢以及中高端門店可為VIP提供服務(wù)的優(yōu)勢。而線上可以做到全品類、跨區(qū)域、不受時(shí)間、地點(diǎn)等方面的限制，也使得線上消費(fèi)成為未來不可或缺的渠道。
6.豐富的主題活動(dòng)及四季變化的美陳 假日經(jīng)濟(jì)：人們利用假日集中購物、旅游等消費(fèi)的行為帶動(dòng)供給增加、市場繁榮、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種綜合性經(jīng)濟(jì)模式。 我國每年的公休假日已達(dá)114天，幾乎占全年總天數(shù)的三分之一，假日經(jīng)濟(jì)的好壞直接影響著一年的經(jīng)濟(jì)。利用這114天的假日創(chuàng)造365天的價(jià)值勢必需要抓住每一假日的機(jī)會(huì)舉辦主題活動(dòng)及商業(yè)美陳。
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