2008年末至2009年初，恰逢全球經(jīng)濟危機，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷深度調(diào)整期。在一片關(guān)注聲中，購房退稅、七折房貸、千億保障房建設(shè)資金投入以及地方托市都利好政策紛紛出臺。然而與住宅市場不同，惠及商業(yè)地產(chǎn)的政策卻未見絲毫動作。

　　救市政策緣何冷遇商業(yè)地產(chǎn)？

　　商業(yè)地產(chǎn)不需要救市？

　　“坦白的講，目前在整個行業(yè)中，商業(yè)地產(chǎn)受到的影響是最小的”，戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬在接受焦點商鋪網(wǎng)采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)在此番救市政策中的確充當(dāng)了非重點關(guān)注對象的角色。

　　反觀2008年甚至以前中國房地產(chǎn)市場，國家的宏觀調(diào)控政策開展了一輪有一輪，但是無論是從土地審批還是放貸支持，涉及商業(yè)地產(chǎn)市場的政策可謂少之又少。行業(yè)人士戲言，商業(yè)地產(chǎn)就像是領(lǐng)養(yǎng)的一樣不受重視，在已往的調(diào)控政策中僅見“限外令”、“住宅禁商”、“售后包租”等一系列“禁”字當(dāng)頭的限制性政策。

　　如今突遇經(jīng)濟危機，外企縮減辦公面積，零售品牌遲緩開店，寫字樓和商業(yè)物業(yè)都面臨著艱難的招商和經(jīng)營難題。尤其是商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了幾年初級發(fā)展階段之后，已然步入“穩(wěn)定期”，整個行業(yè)對于資金以及政策環(huán)境支持的呼聲日益高漲。這一點，在2009年1月6日由焦點房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“新視角商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上可見一斑。參會主要開發(fā)商一致表達了目前商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)貸款和融資支持面臨的難題。

　　“商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上為金融產(chǎn)品，需要金融行業(yè)的強有力支撐，而今一場不期而遇的金融危機，正讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷成長過程中陣痛”，中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰直言，來自金融和稅收雙方面的威脅，令商業(yè)地產(chǎn)苦不堪言，呼吁全行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)市場給予更多“人文關(guān)懷”。

　　“現(xiàn)在一方面要商業(yè)零售業(yè)拉動經(jīng)濟，但又給承載商業(yè)零售業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)上套，看不明白政策制訂者要做什么？”萬達商業(yè)地產(chǎn)股份公司商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒表示，在政策層面一直存在將商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場混為一談的現(xiàn)象。

　　“住宅方面一有政策出臺，立刻會在市場上形成較大反響；這一點與商業(yè)地產(chǎn)截然不同，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)均呈現(xiàn)中長期操作特點，所以受政策影響層面的直接反應(yīng)不大”，張家鵬表示這一點不能成為商業(yè)地產(chǎn)受冷遇的根本原因，如今商業(yè)地產(chǎn)多元融資渠道再不打通，得不到國內(nèi)資金支持，商業(yè)地產(chǎn)市場很有可能淪為外資持有一統(tǒng)天下的局面。

　　身為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長的朱凌波則表示，商業(yè)地產(chǎn)不是不需要救市，而是需要站在整個行業(yè)的角度給予更多的關(guān)注和支持。

　　短期開發(fā)貸難解“長期渴”

　　采訪中了解到，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠享受到的開發(fā)貸款僅有2～3為主的短期開發(fā)貸，以長期運作和經(jīng)營為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈難以得到滿足。針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點設(shè)計的信貸產(chǎn)品，可謂鳳毛麟角。

　　“困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，就是融資問題” 朱凌波用“總量缺少”、“結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品缺失”以及“缺乏多元化通道”來形容目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的融資難題。他指出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅在資金壓力巨大的項目開發(fā)前期找不到相應(yīng)的資金貸款支持，即便是在項目的經(jīng)營階段也沒有合適的金融產(chǎn)品提供給商業(yè)地產(chǎn)。

　　“尚不能做到對長線運作的商業(yè)地產(chǎn)項目進行有效監(jiān)管和風(fēng)險控制，是致使銀行鮮為涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因”朱凌波這樣表示。

　　銀行大門緊閉，內(nèi)資無錢可用，在面臨融資困境的難題上，外資似乎給了心急的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們一線機遇。2008年的房地產(chǎn)市場，外資瘋狂進入的消息不絕于耳。高盛、摩根士丹利、黑石等外資身影頻頻閃現(xiàn)于重點一線城市，他們的首要投資目標便指向商業(yè)地產(chǎn)。一份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年進入總量已達400余億。

　　“如果再沒有融資渠道打通，商業(yè)物業(yè)變成全是外資持有的傾向?qū)⒅鸩郊又?#8221;，張家鵬坦言，盡管目前市場中出現(xiàn)了一些外資拋售的聲音，國家也在外資購買商業(yè)物業(yè)方面出臺了相關(guān)限制政策，但是不容忽視的是，外資持有商業(yè)物業(yè)的總量還是在不斷增加的。

　　“從表面來看，外資的進入似乎緩解了商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，但是這些都是暫時的”，朱凌波表示外資進入普遍為短線操作，與商業(yè)地產(chǎn)長線經(jīng)營的特點不符，多數(shù)進入的熱錢都是炒一把就走人了，不利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

　　此外與住宅市場形成對比的是，目前購買商業(yè)物業(yè)執(zhí)行的為首付五成，期限十年的按揭政策，這一比例無疑抬高了購買商業(yè)地產(chǎn)門檻。

　　稅收潑冷水 REITs難現(xiàn)身

　　一方面，銀行短期開發(fā)貸款難解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金之急，另一方面被寄予厚望的RETIs終難現(xiàn)身。商業(yè)地產(chǎn)市場平靜的市場表面下，掩蓋的是不容忽視行業(yè)發(fā)展瓶頸。

　　正當(dāng)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)和轉(zhuǎn)型之即，2009年新年伊始來自北京地稅總局的一條消息引爆關(guān)注點。北京地稅宣布：從2008年12月1日起，商業(yè)用房出租稅率從5%提至26%-30%左右。消息一出，立刻在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生激烈反響。多數(shù)行業(yè)人士認為，出租稅率的提高無疑將給艱難的商業(yè)地產(chǎn)以嚴重打擊。

　　明天地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)賈玉鵬坦言，此舉實施將對社區(qū)商業(yè)開發(fā)和投資產(chǎn)生重要影響，原本冷清的社區(qū)商業(yè)將面臨無人租、無人買的境地。

　　2009年全球金融危機肆虐，飽受牽連的房地產(chǎn)行業(yè)正值特殊時期，國家啟動拉動內(nèi)需政策并對房地產(chǎn)予以扶持政策。但是與住宅領(lǐng)域的降息減稅不同，商鋪卻面臨著租金稅率翻番的命運。業(yè)內(nèi)有觀點猜想，此舉難免有些保“宅”棄“商”的嫌疑，并由此引發(fā)了救市緣何不救商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)疑。

　　悲觀中也不全是壞消息。朱凌波近日向焦點商鋪網(wǎng)透露，商務(wù)部已于2008年底向有關(guān)部門呼吁：第一，加強城市商業(yè)網(wǎng)點的管理和規(guī)劃；第二，推出針對商業(yè)地產(chǎn)特點的中長期貸款；第三：鼓勵銀行推出并購型貸款產(chǎn)品；第四：盡快出臺REITs。

　　“這些方面一旦落實，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將是重大利好”，朱凌波透露除了商務(wù)部等部門的積極動作，目前部分地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的救市方面也表示出極大積極性。

　　就在近日，北京朝陽區(qū)政府出臺《關(guān)于促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法（試行）》，凡是在朝陽區(qū)工商登記注冊納稅、使用面積在5萬平方米以上的5A級或甲級商務(wù)樓宇，今后在吸引金融、商務(wù)服務(wù)、文化創(chuàng)意、跨國企業(yè)地區(qū)總部以及擁有關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)資源等5類企業(yè)后，均可獲得朝陽區(qū)政府提供的為期三年的財政補貼。

　　按照入駐企業(yè)在朝陽區(qū)登記注冊并納稅的比例不同，朝陽區(qū)政府對商務(wù)樓宇的補貼標準也不同，最高可獲得新入駐企業(yè)每年繳納區(qū)級財政的20%作為補貼，補貼金額較可觀。據(jù)透露，制定這一措施的目的在于減輕企業(yè)壓力、發(fā)展樓宇經(jīng)濟。

　　至于久受關(guān)注REITs出臺一事，行業(yè)多位專家表示，目前障礙因素主要存在于法規(guī)條例完善方面，一旦時機成熟將馬上出臺。但是對于其對商業(yè)地產(chǎn)資金壓力問題的環(huán)節(jié)，還要持辨證分析態(tài)度。

　　“REITs的出臺，不可能完全解決商業(yè)地產(chǎn)的所為資金問題”，朱凌波認為其于持有型商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)、于大型連鎖擴張企業(yè)立竿見影；于中小企業(yè)、于開發(fā)類產(chǎn)品可能收效甚微。
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