出品/獨(dú)角mall

作者/大江

于港資九龍倉而言，香港的海港城和時(shí)代廣場是其絕對的“頂梁柱”，而成都、長沙的兩座IFS則撐起了集團(tuán)在內(nèi)地商業(yè)的“一片天”。

不同于成都IFS還要與太古里、SKP同臺(tái)打擂，同樣居于核心商圈五一商圈的長沙IFS牢牢占據(jù)著湖南商業(yè)的絕對C位。

去年，據(jù)悉長沙IFS年銷售額達(dá)到了120億，客流量3600萬人次（僅供參考），在華中省會(huì)城市里僅次于武漢武商Mall，是長沙商業(yè)當(dāng)之無愧的門面擔(dān)當(dāng)。

自2018年開業(yè)以來，長沙IFS的年銷售額實(shí)現(xiàn)“爆炸式”增長，短短幾年就突破了百億大關(guān)。

2018年年銷售額超24億（開業(yè)8個(gè)月）、2019年近50億、2020年71億、2021年近90億、2022年94億、2023年就突破了100億大關(guān)。（根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息整理，或有誤差，僅供參考） 

開業(yè)7年，長沙IFS憑什么這么牛？

01

總投資超200億

開業(yè)首年月均零售銷售額超3億

“在香港花100塊零售，7塊錢是在海港城花的，然后有2塊是在我們時(shí)代廣場花的，加起來就是9%�！�

自2000年起，九龍倉就開始將引以為傲的商業(yè)“海港城”和“時(shí)代廣場”復(fù)制到內(nèi)地，對標(biāo)海港城的就是IFS系列；

IFS系列開山之作成都IFS的成功，也給予了九龍倉在全國“復(fù)制海港城”信心。

但能成功對標(biāo)香港海港城選址條件的城市寥寥無幾，其中最為關(guān)鍵的就是地塊：既要是城市最核心、最黃金的地段，同時(shí)也要是成熟商圈。

是以，2011年九龍倉得知長沙五一商圈的全商業(yè)用地東牌樓地塊（長沙2011年網(wǎng)掛001號地塊）掛牌出讓，拿出了勢在必得的架勢，力壓同樣盯上這塊稀缺地塊的恒隆地產(chǎn)、綠地集團(tuán)及蘇寧置業(yè)等企業(yè)，不惜以56億元的地王價(jià)格重金拍下。

九龍倉也對長沙IFS寄予了厚望，在后來的年報(bào)里曾這樣形容長沙IFS的選址——此有利位置集香港中環(huán)、銅鑼灣和尖沙咀的優(yōu)點(diǎn)于一身。

值得關(guān)注的是，香港海港城是做游客生意的，長沙恰好也是華中地區(qū)重要的文旅城市。

2011年9月23日，長沙國際金融中心項(xiàng)目奠基開工，總投資超200億元；該項(xiàng)目也是九龍倉集團(tuán)的投資物業(yè)項(xiàng)目中投資金額最大、樓高最高、商業(yè)面積最大的項(xiàng)目。

項(xiàng)目是集大型購物娛樂中心、高端寫字樓、酒店式公寓及國際白金五星級酒店于一體的超高層大型城市綜合體，其中主樓高452米，副樓高315米，是湖南省第一高樓。

而體量最大的長沙IFS商場，在經(jīng)歷了7年的打磨之后，于2018年5月終于正式開業(yè)了。

項(xiàng)目引入了近400家品牌中，就包括巴黎世家、古馳、麥絲瑪拉、普拉達(dá)等181家國際知名品牌，其中，蒂芙尼、圣羅蘭、特斯拉等69家高端品牌商戶是首次進(jìn)駐長沙。

開業(yè)首年，九龍倉就在財(cái)報(bào)里對長沙IFS“大夸特夸”，長沙IFS還出現(xiàn)在了18年的中期報(bào)告和年報(bào)的封面；開業(yè)8個(gè)月，項(xiàng)目每月平均零售銷售額超3億元。

值得關(guān)注的是，進(jìn)軍內(nèi)地市場二十多年，九龍倉在內(nèi)地布局了5座IFS項(xiàng)目，分別在成都、無錫、重慶、蘇州和長沙這些城市，而只有成都、重慶和長沙是有商場的大型綜合體。

自2019年之后九龍倉就沒有在內(nèi)地拿過地，長沙IFS也是九龍倉在內(nèi)地開業(yè)的最后一座IFS商業(yè)項(xiàng)目。

02

奢侈品牌6大件只缺Chanel

項(xiàng)目“本土化”落地成功

正如前文提到，為了成功在長沙“復(fù)制海港城”，九龍倉已經(jīng)在前期的選址條件上做了比較嚴(yán)苛的篩選；

成熟商圈的黃金地段，長沙唯一一座重奢商業(yè)的稀缺性，港資九龍倉豐富的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)以及成熟的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，都為IFS在長沙站穩(wěn)腳跟設(shè)置好了前提條件。

從現(xiàn)場實(shí)探來看，則更能體驗(yàn)到項(xiàng)目在品牌差異化、本土化以及細(xì)節(jié)塑造上的成功。

長沙IFS商業(yè)體量約25萬㎡，分為地下2層和地上7層。

項(xiàng)目不僅以湖南第一高樓聞名，同時(shí)還擁有長沙尼依格羅酒店、長沙瑪珂酒店、長沙柏悅酒店三座高端酒店，形成了甲級寫字樓+五星級酒店+重奢商業(yè)的高端消費(fèi)閉環(huán)。

1、十多家大牌雙層店+大量首店品牌。

從現(xiàn)場來看，長沙IFS帶來的奢侈品牌和首店品牌體驗(yàn)，在長沙“只此一家”。

項(xiàng)目L1層奢侈品牌6大件已經(jīng)集齊了5個(gè)，包括LV、DIOR、HERMES、GUCCI、PRADA，只缺Chanel。

此外，MONCLER、PRADA、BURBERRY、D&G、EMPORIO ARMANI、Zegna、GUCCI、 HUGO BOSS、LOEWE、SAINT LAURENT、VALENTINO、VERSACE、BV、HERMES、LV、McQueen、COS、JORDAN 188 JIEFA NGXI、星巴克等品牌全是橫跨L1、L2層的雙層大店。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，去年長沙IFS引入了33家首店，包括MM⑥MaisonMargiela、CONVERSE匡威L1級別店等華中首店，Miu Miu、KOLON SPORT湖南首店等高能級首店品牌。

今年以來，項(xiàng)目又引入了KEEN、Atelier J.FB等華中首店，始祖鳥、RedLine、HaglOfs、Shokz韶音等湖南首店，惠人芳、黑茉莉·無國界料理、Christian Louboutin Beauty等長沙首店品牌。

2、本土化的成功。

盡管有成都IFS的成功之鑒，但從現(xiàn)場能明顯的感受到，九龍倉并未在長沙復(fù)制另外一座“成都IFS”。

考慮到長沙的消費(fèi)需求，長沙IFS并沒有一味的強(qiáng)調(diào)高奢氣質(zhì)，項(xiàng)目的中端品牌比例其實(shí)并不少；

L1層的沿街外立面也沒有全部給到奢侈品牌。

在蔡鍔中路和解放西路這兩側(cè)的沿街外立面布局了奢侈品牌，Hermes雙層大店還在圍擋裝修中；

但在人流量更為集中且熱鬧的黃興中路和東牌樓坊這一側(cè)的沿街外立面給到了耐克、Apple、MK、星巴克、I.T等輕奢、時(shí)尚品牌吸引客流量。

下午時(shí)間，Apple店里已經(jīng)擠滿了人。

項(xiàng)目每層都設(shè)置了餐飲品牌；LG2層加強(qiáng)了親子業(yè)態(tài)，引入了不少中端兒童品牌，包括The North Face KIDS、NIKE KIDS、MLB KIDS、ANTA KIDS等。

在長沙IFS里，既能看到背著LV包手提LV購物袋的消費(fèi)者，也能看到捧著星巴克、茶顏悅色的年輕人，還能看到帶小孩子的家庭客群；現(xiàn)場的提袋率并不低。

此外，項(xiàng)目延續(xù)了五一廣場的旅游文化氛圍，在商場多處設(shè)置了打卡點(diǎn)，大中庭設(shè)置了觀光電梯，雕塑花園的KAWS巨型雕塑還有不少人在排隊(duì)拍照。

為了方便游客打卡，還在室外兩側(cè)設(shè)置了直達(dá)雕塑花園的觀光電梯，觀光電梯旁是COS雙層大店。

3、細(xì)節(jié)比較考究。

長沙IFS的雙層大店比較多，為了更好的展示品牌，還特地在商場里保留了能展示雙層店面的鏤空設(shè)計(jì)，很有巧思。

比如PRADA、LOEWE，從L1層看上去，能完整地看到品牌門店的雙層外展面，不會(huì)被天花板擋住視野。

項(xiàng)目的公共座椅很多，并且都坐了不少人；小中庭很多，扶梯錯(cuò)落有致，內(nèi)外部導(dǎo)流細(xì)節(jié)都很好；高樓層的重餐區(qū)也并不逼仄。

從L3層開始有通往室外的空間；在游客比較多的L7層雕塑花園的M stand既適合拍照又適合休息。

不過從現(xiàn)場的感受來看，“橢圓形+Y字形”動(dòng)線難免會(huì)有些死角區(qū)域；

洗手間并沒有像長沙萬象城一樣提供細(xì)致貼心的女士服務(wù)；可能因?yàn)槿肆髁枯^大，在休息區(qū)的座椅上還能看到被丟棄的垃圾，地面還有點(diǎn)臟。

03

長沙IFS“一家獨(dú)大”

未來還能等到九龍倉IFS新作嗎？

逛完長沙IFS，能明顯的感受到，項(xiàng)目并沒有什么高端商業(yè)的“高冷”氣質(zhì)。

當(dāng)然，長沙IFS作為九龍倉在內(nèi)地打造的優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿商業(yè)，開業(yè)7年，常看常新，能談的點(diǎn)也還有很多，比如項(xiàng)目的藝術(shù)裝置、豐富的藝文活動(dòng)等；作為商業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”的長沙IFS，越來越“接地氣”，其實(shí)也是當(dāng)下商業(yè)趨勢的縮影。

于長沙而言，盡管去年年底長沙萬象城已開業(yè)，但長沙IFS“一家獨(dú)大”的局面大約還會(huì)持續(xù)很長時(shí)間；

就看長沙IFS何時(shí)引入Chanel，集齊奢侈品六大件更上一層樓了。

于九龍倉而言，自長沙IFS開業(yè)之后，在內(nèi)地再無IFS商場新作亮相，“復(fù)制海港城”計(jì)劃早已擱置，在香港倒是頻頻有新商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

從最新的財(cái)報(bào)來看，今年上半年，九龍倉集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收56.69億港元，同比下降19%；營業(yè)盈利26.57億港元，同比下降14%。

由于九龍倉內(nèi)地市場的萎縮，導(dǎo)致了集團(tuán)營收大幅下滑；上半年九龍倉在中國香港收入增加3.73億港元，其他地區(qū)收入增加0.73億港元，但內(nèi)地市場收入減少18.09億港元，同比降低35.99%。

自2019年之后九龍倉就沒有在內(nèi)地拿過地，一直處于消耗庫存狀態(tài)�；蛟S對于九龍倉而言，在消極的大環(huán)境下能平穩(wěn)度過更為重要。

我們也只有期待和靜待，下一座IFS商場的出現(xiàn)。