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撰文/劉子棟

近年來(lái)，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的華潤(rùn)，正推動(dòng)處理一些低效商業(yè)項(xiàng)目。而這批低效商業(yè)項(xiàng)目中有一個(gè)特別的項(xiàng)目——沈陽(yáng)樂(lè)都匯。

5月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（沈陽(yáng)）有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)約1.78億元。

據(jù)悉，這已是該公司今年第四次掛牌，前三次掛牌時(shí)間分別為1月13日、2月18日和3月14日。轉(zhuǎn)讓底價(jià)也一降再降，從首次掛牌的3.57億元逐步由2.85億元、2.5億元，降至如今1.78億元。

掛牌價(jià)已近折半，但其未來(lái)的命運(yùn)仍具挑戰(zhàn)。

沈陽(yáng)樂(lè)都匯的漂流

資料顯示，潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（沈陽(yáng)）持有沈陽(yáng)樂(lè)都匯購(gòu)物中心，建筑面積8.28萬(wàn)平方米，分為地下三層和地上五層。項(xiàng)目位于沈陽(yáng)大東區(qū)核心位置，沈陽(yáng)地鐵10號(hào)線東北大馬路站C出口旁，地理位置較為優(yōu)越。

項(xiàng)目周邊圍繞著萬(wàn)科時(shí)代之光、萬(wàn)恒·東方儷城、久業(yè)佳園、眾邦東海明珠、文華園等新老小區(qū)，以及沈陽(yáng)市骨科醫(yī)院、安聯(lián)婦嬰醫(yī)院等民生設(shè)施，周邊消費(fèi)客群并不少。

但沈陽(yáng)樂(lè)都匯的經(jīng)營(yíng)卻歷經(jīng)起伏，而這該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之初便遇坎坷。

樂(lè)都匯購(gòu)物中心（Lifespace）最初是英國(guó)零售巨頭TESCO（樂(lè)購(gòu)）在中國(guó)推出的購(gòu)物中心品牌。

2007年，TESCO集團(tuán)嘗試在主業(yè)超市板塊之外開(kāi)辟多元化業(yè)務(wù)，創(chuàng)立特易購(gòu)地產(chǎn)集團(tuán)，并以此為平臺(tái)購(gòu)地自建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，希望與超市業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)和聯(lián)動(dòng)效果。

樂(lè)都匯首先在北京、青島、廈門(mén)等一二線城市落地，取得不錯(cuò)效果后在三四線城市鋪開(kāi)。

在遼寧省內(nèi)，樂(lè)都匯則反其道而行之，首先進(jìn)入了撫順、鞍山、營(yíng)口和葫蘆島等低線城市，最后才進(jìn)軍大連和沈陽(yáng)。

較晚的布局決定和稍有拖延的施工進(jìn)度，令沈陽(yáng)樂(lè)都匯直到2013年8月才開(kāi)業(yè)。此時(shí)距離華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)TESCO中國(guó)業(yè)務(wù)主要股權(quán)，已不足數(shù)月時(shí)間。

2014年中旬，這筆涉及220億港元的巨額交易宣告達(dá)成，華潤(rùn)萬(wàn)家開(kāi)始接管TESCO中國(guó)業(yè)務(wù)，2020年再度交易后完成全盤(pán)接管。

這6年時(shí)間內(nèi)，華潤(rùn)對(duì)樂(lè)都匯存量項(xiàng)目處理不一。一部分樂(lè)都匯項(xiàng)目得到華潤(rùn)集團(tuán)的重視得以改造升級(jí)，另一部分則似乎沒(méi)有獲得華潤(rùn)體系太多加持。

沈陽(yáng)樂(lè)都匯無(wú)奈屬于后者。

據(jù)了解，開(kāi)業(yè)之初沈陽(yáng)樂(lè)都匯的招商進(jìn)度就不佳，在2013年開(kāi)業(yè)時(shí)除屬于集團(tuán)資源的樂(lè)購(gòu)天地賣(mài)場(chǎng)（后改為華潤(rùn)萬(wàn)家超市）外，僅進(jìn)駐了少量連鎖品牌，如拉夏貝爾、肯德基、必勝客、必勝宅急送、屈臣氏、吉野家，以及一間占據(jù)了頂樓的KTV，其余則為一些夫妻店小商鋪。

2014年易主后，沈陽(yáng)樂(lè)都匯遭遇拉夏貝爾、吉野家和必勝宅急等品牌選擇離開(kāi)，加深了運(yùn)營(yíng)難度。

自此之后，沈陽(yáng)樂(lè)都匯磕磕絆絆地維持著運(yùn)轉(zhuǎn)。雖然在超市主力店的加持下人流尚算不錯(cuò)，但項(xiàng)目整體并沒(méi)有太多起色。

2019年疫情爆發(fā)前，據(jù)報(bào)道該項(xiàng)目?jī)H剩下人流最有保障的一層有肯德基、必勝客、屈臣氏等連鎖品牌，一些臨街小商鋪和頂樓KTV保持營(yíng)業(yè)，其余空間接近丟空。

低效資產(chǎn)處置挑戰(zhàn)

事實(shí)上，最早于2023年7月，沈陽(yáng)樂(lè)都匯就傳出要進(jìn)行整體出讓的消息。到2024年末，主力店華潤(rùn)萬(wàn)家超市宣布撤場(chǎng)，沈陽(yáng)樂(lè)都匯正式成為待處理的低效資產(chǎn)。

來(lái)自掛牌公告披露的審計(jì)報(bào)告，項(xiàng)目公司潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（沈陽(yáng)）2024年度營(yíng)業(yè)收入386.55萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-958.38萬(wàn)元。同時(shí)資產(chǎn)總計(jì)1.16億元，負(fù)債總計(jì)1.21億元。

因此，這也不難解釋為何半年內(nèi)接連4次掛牌及3次降價(jià)后，沈陽(yáng)樂(lè)都匯仍未能成功找到接盤(pán)方。

除此之外，沈陽(yáng)樂(lè)都匯雖說(shuō)地理位置不錯(cuò)，但往南與區(qū)域內(nèi)兩個(gè)大型綜合性商圈相距不遠(yuǎn)。包括由沈陽(yáng)中街大悅城、大商新瑪特、中街吾悅廣場(chǎng)組成的東中街商圈；沈陽(yáng)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、京東MALL、小商品大世界組成的龍之夢(mèng)商圈。

往西北，沈陽(yáng)樂(lè)都匯距離皇姑萬(wàn)象匯不到3公里。加上項(xiàng)目本身長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)困難，客流已被引往上述那些成熟項(xiàng)目?jī)?nèi)。

沈陽(yáng)樂(lè)都匯出售的背景，是華潤(rùn)在接手樂(lè)都匯購(gòu)物中心（Lifespace）后，長(zhǎng)期處理部分低效存量資產(chǎn)計(jì)劃的一部分。而華潤(rùn)集團(tuán)近年來(lái)，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，這類低效商業(yè)項(xiàng)目被要求加快處置。

其中，一部分有潛力的項(xiàng)目得以升級(jí)，如福州浦上樂(lè)都匯升級(jí)為倉(cāng)山歡樂(lè)頌、廣州樂(lè)都匯升級(jí)為天河歡樂(lè)頌。另一部分潛力低的項(xiàng)目則選擇全盤(pán)退出。

2022年以來(lái)，潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（葫蘆島）有限公司（涉葫蘆島樂(lè)都匯）、潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（淄博）有限公司（涉淄博樂(lè)都匯）、潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（營(yíng)口）有限公司（涉營(yíng)口樂(lè)都匯）、潤(rùn)欣商業(yè)發(fā)展（鞍山）有限公司（涉鞍山樂(lè)都匯，項(xiàng)目一度升級(jí)為萬(wàn)象匯產(chǎn)品線，后來(lái)也被出售），廈門(mén)唐潤(rùn)商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)（涉廈門(mén)五緣灣樂(lè)都匯）等項(xiàng)目公司陸續(xù)掛網(wǎng)出讓。

不過(guò)，其中不少項(xiàng)目公司股權(quán)出讓頗具挑戰(zhàn)。

例如葫蘆島樂(lè)都匯截至2024年7月已先后7次掛牌，底價(jià)降至1.79億元，至今仍在出售中；廈門(mén)五緣灣樂(lè)都匯截至2024年11月已5次掛牌，底價(jià)降至1.56億元，也同樣出售。

也有成功的案例，例如在2022年，淄博樂(lè)都匯就被山東唐莊酒店管理有限公司以1.6億價(jià)格收入囊中，隨后被改造為城市溫泉綜合文旅項(xiàng)目。

2024年12月，遼寧中天企業(yè)集團(tuán)完成對(duì)鞍山萬(wàn)象匯、營(yíng)口原樂(lè)都匯的收購(gòu)，并同時(shí)與萬(wàn)象生活簽訂委托管理協(xié)議，成功將兩個(gè)資產(chǎn)由“重”變“輕”。

在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，樂(lè)都匯購(gòu)物中心（Lifespace）相關(guān)資產(chǎn)的處置，對(duì)華潤(rùn)來(lái)說(shuō)仍是頗具挑戰(zhàn)的任務(wù)。