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撰文/劉子棟 

3月28日，星河控股旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)星盛商業(yè)發(fā)布2024財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告。

過去一年，國(guó)內(nèi)線下零售消費(fèi)氛圍不佳，但星盛商業(yè)的表現(xiàn)基本保持了穩(wěn)定。

資料顯示，星盛商業(yè)期內(nèi)錄得收入約為6.45億元，較去年6.35億元增長(zhǎng)約1.5%；毛利2.98億元，毛利率46.2%。年內(nèi)利潤(rùn)1.48億元，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為1.55億元。

與此同時(shí)，星盛商業(yè)宣布將派發(fā)每股普通股末期股息8.3港仙，進(jìn)一步提升全年派息率到80.0%。

利潤(rùn)表現(xiàn)

在去年行業(yè)環(huán)境之下，該公司業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期。

據(jù)參會(huì)投資者分享，管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，毛利率和歸母凈利潤(rùn)的下降，主要原因在于受大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的形勢(shì)影響，以及由于毛利率較高的品牌和管理輸出服務(wù)收入占比減少。

期內(nèi)6.45億元收入中，委托管理服務(wù)收入4.26億元，占比從64%提升至66.2%；品牌及管理輸出服務(wù)收入從去年的1.45億元下滑至9571.3萬(wàn)元，占比從22.8%降至14.8%；整租服務(wù)收入1.22億元，占比從13.2%提升到19%。

而委托管理服務(wù)毛利2.2億元，毛利率在51.6%；品牌及管理輸出服務(wù)毛利6898.4萬(wàn)元，毛利率72.1%；整租服務(wù)毛利877.1萬(wàn)元，毛利率在7.2%。

從年報(bào)中看，星盛商業(yè)去年收入增長(zhǎng)1.5%，服務(wù)成本增長(zhǎng)約15%，可能主要由于2023年開了很多項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都處于培育期，所以前期成本較高。

據(jù)了解，2023年星盛商業(yè)開業(yè)了6個(gè)項(xiàng)目，其中三個(gè)項(xiàng)目是2023年12月開業(yè)的。

不管怎么說(shuō)，星盛商業(yè)毛利率表現(xiàn)還是在行業(yè)上游水平，主要原因在于擁有不少成熟項(xiàng)目作為“托底”。

資料顯示，星盛商業(yè)目前已開業(yè)項(xiàng)目，按開業(yè)年期劃分是呈杠鈴結(jié)構(gòu)。

27個(gè)在營(yíng)業(yè)項(xiàng)目中，11個(gè)項(xiàng)目是3年以內(nèi)開業(yè)的，處于培育期；而3-5年的有5家，處于成長(zhǎng)期；而另有11個(gè)項(xiàng)目是處于開業(yè)5年以上的成熟期。

核心托底

星河控股起步于深圳，星盛商業(yè)成立后，星河控股商業(yè)資產(chǎn)就交由后者運(yùn)營(yíng)，并形成了城市型購(gòu)物中心“COCO Park”、區(qū)域型購(gòu)物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購(gòu)物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購(gòu)物中心“第三空間”4大產(chǎn)品體系。

因此我們能看到，上述11個(gè)成熟項(xiàng)目大多數(shù)位于深圳。包括深圳福田星河COCO Park（北區(qū)）、深圳星河第三空間、深圳龍崗星河COCO Park、深圳龍華星河COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳星河中心、深圳龍華星河iCO等。

另外三個(gè)項(xiàng)目是常州星河國(guó)際三期項(xiàng)目、惠州星河COCO Garden和鄂爾多斯星河COCO City。

深圳以外項(xiàng)目自然無(wú)法與深圳相比，深圳郊區(qū)項(xiàng)目也無(wú)法與深圳核心商區(qū)的項(xiàng)目相比。

不過早年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和零售消費(fèi)市場(chǎng)行情較好，星盛商業(yè)在每年穩(wěn)步拓展之下，并沒對(duì)此太過注意，在管理版圖內(nèi)納入了不少低效項(xiàng)目。

來(lái)自星盛商業(yè)招股書文件，截至2020年9月末，該公司向訂立合約向53個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，總合約面積約328.4萬(wàn)平方米，當(dāng)中61.6%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。

到2021年末，星盛商業(yè)訂立合約向84個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目（含32個(gè)咨詢服務(wù)項(xiàng)目）提供服務(wù)，總合約建筑面積達(dá)到約390萬(wàn)平方米，當(dāng)中62.4%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有。

但也正是自此開始，星盛商業(yè)開始注意到低效項(xiàng)目對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響，也自此開始了結(jié)構(gòu)調(diào)整之路。

2022年，星盛商業(yè)解約了湛江星河COCO City、南昌博能星河iCO、南昌商聯(lián)星河COCO Park、上海博萬(wàn)蘭韻星河COCO City、莆田星河COCO Park、寧鄉(xiāng)星河COCO City等6個(gè)項(xiàng)目。

2023年，星盛商業(yè)再解約了普寧星河COCO City、深圳龍崗星河iCO、汕尾星河COCO City、佛山長(zhǎng)華星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、恩施星河COCO City共6個(gè)第三方項(xiàng)目。

2024年，星盛商業(yè)仍然在保持調(diào)整結(jié)構(gòu)，主動(dòng)與廣州從化海音星河COCO City及濟(jì)寧星河iCO完成解約。合約面積從巔峰時(shí)期的390萬(wàn)平方米減少至去年年末的271萬(wàn)平方米，第三方項(xiàng)目占比也從62.4%壓降至47.1%。

“有收款、有利潤(rùn)的項(xiàng)目我們才做�！毙鞘⑸虡I(yè)管理層在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

近年來(lái)，星盛商業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)基本是圍繞核心項(xiàng)目進(jìn)行，招調(diào)資源也盡量向核心項(xiàng)目?jī)A斜。

據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2024年星盛商業(yè)旗下項(xiàng)目引進(jìn)了各類首店150多家，而福田星河COCO Park一個(gè)項(xiàng)目就引進(jìn)了首店品牌41家，其中全國(guó)首店有5家，華南首店8家，深圳首店也有11-12家。

同時(shí)，為迎合持續(xù)的“港人北上”潮，福田星河COCO Park去年就申請(qǐng)了福田區(qū)首個(gè)即買即退稅點(diǎn)。另外，例如擁有山姆會(huì)員店作為主力店的龍崗星河COCO Park，就開通了港客專列巴士。

因此，就算去年整個(gè)消費(fèi)大環(huán)境不算好，星盛商業(yè)旗下項(xiàng)目平均出租率也維持在90%以上，錄得92.4%；項(xiàng)目同店客流同比增長(zhǎng)8.1%，同店銷售同比增長(zhǎng)8.8%。

經(jīng)營(yíng)上的謹(jǐn)慎還體現(xiàn)在相較于2023年積極布局6個(gè)新項(xiàng)目，星盛商業(yè)2024年除上半年新開業(yè)了廣州健康港星河COCO Park、上海浦東星河COCO Garden兩個(gè)項(xiàng)目，下半年以來(lái)就無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)。

2025年開年以來(lái)，零售消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，在預(yù)期修復(fù)之下，星盛商業(yè)今年計(jì)劃新開業(yè)4個(gè)項(xiàng)目，包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City以及深圳龍華COCO Garden。

2026年-2027年也陸續(xù)會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目推出，據(jù)悉可能是珠海來(lái)來(lái)COCO City項(xiàng)目，以及深圳園山星河COCO City等。