出品/Mall先生

撰文/曉虎

昨晚，華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)布《擬擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告》，稱擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金認(rèn)購中信證券-華潤商業(yè)資產(chǎn)2號資產(chǎn)支持專項計劃的全部份額，并最終投資于蘇州昆山萬象匯項目。

距離2024年3月14日在深交所上市剛滿一年，華夏華潤商業(yè)REIT就成為了首個宣布擴(kuò)募的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，再度引發(fā)資本圈的關(guān)注。

那么，此次被選中作為擴(kuò)募對象的昆山萬象匯，究竟是個什么樣的資產(chǎn)呢？本文將在募集說明書發(fā)布前，對該項目進(jìn)行全網(wǎng)首發(fā)的系統(tǒng)性介紹。

昆山萬象匯

基礎(chǔ)信息

昆山萬象匯位于昆山城西，城市主干道前進(jìn)路和鹿城路交匯處，與軌道交通江浦路站無縫銜接，于2019年11月2日開業(yè)。

它是華潤萬象生活在縣級市打造的首個購物中心，也是昆山的首個TOD項目，與當(dāng)之無愧的旗艦級商場。

值得一提的是，江浦路站所在的11號線，也是全國首條跨省市軌交。從蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭站出發(fā)，一直延伸到昆山花橋站，并在該站與上海地鐵11號線實現(xiàn)換乘后，可直達(dá)迪士尼。

昆山萬象匯是城市綜合體的一部分，同一地塊內(nèi)還有名為萬象中心的商辦樓，但此前已對外進(jìn)行銷售。

昆山萬象匯與地塊內(nèi)的萬象中心寫字樓

根據(jù)華潤置地往期發(fā)布的年報信息，昆山萬象匯總建筑面積為17萬平米，其中商業(yè)建筑面積（GRA）為10,5132平米，停車場面積為66,218平米。

單從商業(yè)建筑面積來看，昆山萬象匯體量僅略略大于長沙金茂覽秀城和上海百聯(lián)又一城，在幾個上市/待上市購物中心中排名靠后。

數(shù)據(jù)來源：華潤置地年報、各基金招募說明書

項目地上共4層、地下2層，其中B2層為停車場。

而比較特別的是，如項目招商手冊所示，昆山萬象匯分為了約8萬平米的室內(nèi)購物中心與2.2萬平米的街區(qū)商業(yè)，從而構(gòu)成了“可漫步街區(qū)+Mall”的組合。

項目首層平面，東側(cè)為室內(nèi)購物中心，西側(cè)為街區(qū)商業(yè)

室外廣場實景圖

這也是目前唯一一個，有大面積室外街區(qū)的擬上市購物中心項目。（成都大悅城雖然也有外部商業(yè)街“悅街”，但為散售型商業(yè)，因此該部分并未入池。）

項目的室外街區(qū)，如今是“漂亮飯”和人氣餐飲的聚集地

而另一個與眾不同之處，是昆山萬象匯在地下車庫之外，還有一棟地上停車樓（類似的項目還有上海K11、深圳萬象城）。全場總計提供停車位1,500余個，通過同層停車設(shè)計讓消費(fèi)者可實現(xiàn)“下車即逛街”。

項目停車樓外觀

品牌級次與重點商戶

根據(jù)華潤萬象生活內(nèi)部規(guī)劃，會將不同項目劃分為“M1-M4”四個級次，數(shù)字越小，級別越高。

M1通常為擁有重奢品牌的萬象城，比如深圳萬象城、重慶萬象城等。而此前首批上市的青島萬象城，則屬于M2中的頭牌項目。

“萬象匯”產(chǎn)品線則處于M3/M4級別。通常或是其所在城市相對低線，或是品牌級次有所遜色，不及萬象城那般高端。

從昆山萬象匯的品牌組合來看，其核心客群為區(qū)域輻射的中產(chǎn)及新中產(chǎn)家庭。主力店是位于B1層，約4,100平米的盒馬鮮生，以及位于3層，擁有8個影廳、1,167個座位的萬象影城和同層的星聚會KTV。

根據(jù)華潤一點萬象APP顯示的品牌信息，昆山萬象匯目前共有品牌約303家。其中零售品牌（包含服飾、個護(hù)、家用、精品禮品、配飾、皮具）約137家，餐飲品牌112家。

項目的親子兒童業(yè)態(tài)為重點特色，除了大型兒童樂園MELAND外，場內(nèi)還引入了包括MLB、NIKE、NEW BALANCE、jnby、安踏、FILA、李寧、Hazzys等十?dāng)?shù)個品牌的兒童線零售門店，并專門打造了一處兒童主題區(qū)——童趣萬象。

項目內(nèi)的MELAND兒童樂園

如果將昆山萬象匯與青島萬象城進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)其品牌差距主要在高化美妝以及以GIADA、Laurel等貴價服飾上。

數(shù)據(jù)來源：一點萬象APP

但是經(jīng)過開業(yè)多年的持續(xù)調(diào)整，以及項目所在長三角片區(qū)的消費(fèi)活力影響，項目首層也具備了相當(dāng)?shù)哪贻p潮流元素，其品牌時尚程度甚至可以說，比其它幾家已經(jīng)上市的購物中心都要來的更新、更潮。

項目首層的潮流飾品品牌BLACKHEAD

源于澳洲的配飾品牌ORANGE CUBE

此前，華潤萬象生活曾在2021年上半年業(yè)績報告中預(yù)測，昆山萬象匯2021年全年銷售額突破15億。而根據(jù)昆山市商務(wù)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年春節(jié)假期，昆山萬象匯客流量達(dá)55萬人次，實現(xiàn)銷售額6,170萬元，同比增長11%。

項目估值與單價

此番華夏華潤商業(yè)REIT的擴(kuò)募，實際上早就有跡可循。

2023年12月4日晚間，華潤置地發(fā)布公告稱，公司的一家間接全資附屬公司華潤商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司和賣方深圳市潤鑫一號投資合伙企業(yè)（有限合伙）還有目標(biāo)公司華潤置地（昆山）發(fā)展有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買方以總代價約10.07億元收購華潤置地（昆山）49%的股權(quán)。

在公告中，華潤置地稱：“華潤置地（昆山）持有的昆山萬象匯項目是位于中國江蘇省昆山市核心區(qū)的TOD物業(yè)，自2019年開業(yè)以來，經(jīng)營狀況持續(xù)向好，已成為輻射昆山全市的城市級購物中心，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)。集團(tuán)擬收購合作方華潤信托間接持有的49%股權(quán)，實現(xiàn)對目標(biāo)公司100%持有，能夠為集團(tuán)帶來持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。”

“同時，昆山萬象匯項目商業(yè)條件優(yōu)越、經(jīng)營情況良好，預(yù)計未來可作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資源儲備，將進(jìn)一步為集團(tuán)貢獻(xiàn)資產(chǎn)退出利潤及現(xiàn)金流�！�

而此次擴(kuò)募擬購入項目的交易對方，也就是昆山萬象匯的持有者，正是上述的華潤商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司。

根據(jù)當(dāng)時的交易對價，折算可知昆山萬象匯的估值約為20.55億元，如果按照商業(yè)建筑面積計算，其單價約為19,546.86元/平米。

數(shù)據(jù)來源：各基金招募說明書，其中濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和目前還未上市

一些猜測與感受

與發(fā)行階段估值已超過80億元的巨無霸青島萬象城相比，昆山萬象匯無論從總價和單價來說，都只能算是個小弟。那么此番華潤為何選中昆山萬象匯作為擴(kuò)募對象呢？

根據(jù)華夏基金在公告中對于擴(kuò)募背景和目的的說明，既是為了“擴(kuò)大基金規(guī)模”，也有著“分散資產(chǎn)組合風(fēng)險，使本基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時兼具成長性”的目標(biāo)。

從兩個底層資產(chǎn)的對比來看，一個在環(huán)渤海，一個在長三角；一個是排名前15的新一線城市，一個是全國百強(qiáng)縣首位的縣級市；一個用超大體量覆蓋輕奢以下的全客層消費(fèi)，一個則聚焦家庭與青年的活力消費(fèi)。確實有非常明顯的差異。

昆山萬象匯

而在我看來，昆山萬象匯如果能夠成功上市，還有一個很重要的意義，就是對于“低線城市”商業(yè)不動產(chǎn)退出渠道的探索和引領(lǐng)。

在大宗交易時代，投資者往往認(rèn)為只有一線或者新一線的商業(yè)不動產(chǎn)有投資價值，因為買完之后還能“賣得掉”。

而昆山，盡管已連續(xù)20年霸占全國百強(qiáng)縣榜首位置，但在城市級次上，仍經(jīng)常被劃入“三線城市”，幾乎不可能進(jìn)入專業(yè)投資者的法眼。

盡管人氣旺盛，但此前很少有機(jī)構(gòu)直接購買一個昆山的商場

隨著公募REITs的發(fā)行，不但通過對商業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，讓“買樓買商場”的準(zhǔn)入門檻大幅降低，甚至個人投資者也可以通過交易所，成為某個商場的“持有者”之一。同時也給了那些業(yè)績優(yōu)異，卻因為城市級次限制而只能被攥在原始權(quán)益人手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，開啟了一條可能的退出通道。

事實上，在不少三線城市，由于市場規(guī)模相對較小，進(jìn)入的競爭者較少，其標(biāo)桿項目的優(yōu)勢地位反而比高線城市來的更加穩(wěn)固，經(jīng)營預(yù)期的穩(wěn)定性也更強(qiáng)。我們過去曾多次探訪過的華地八佰伴，在宜興、蕪湖、鎮(zhèn)江等地能開出卡地亞、積家、雅詩蘭黛等強(qiáng)勢品牌組合，就是個很好的證明。

包括新城和萬達(dá)，對此也很有發(fā)言權(quán)。

盡管從目前來看，發(fā)改委和證監(jiān)會對于發(fā)行主體的標(biāo)準(zhǔn)，仍然抓的很緊。所以這條新路的重任，還是落在了央企的肩上。

但如果這條路真的走通了，并且在市場上得到了投資者的認(rèn)可，那么未來消費(fèi)REITs的規(guī)模前景，毫無疑問將是一個質(zhì)的飛躍！

昆山萬象匯門口的飛飛象，能否帶領(lǐng)低線城市商業(yè)一飛沖天？