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撰文/陳玲 

袁嘉驊還是很忙碌。

訪談在他的辦公室進(jìn)行，簡(jiǎn)潔整齊的布置，窗外是秋日的陽(yáng)光、風(fēng)和一覽無(wú)余的海面，與香港隔海相望。

能見(jiàn)到袁嘉驊不容易，招商商管本部總部剛遷至深圳南山太子灣郵輪母港旁的招商積余大廈，他最近一個(gè)月在辦公室時(shí)間也不過(guò)五六天，更多是在各個(gè)商管區(qū)域和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

看得出來(lái)，他不大喜歡待在辦公室，更愿意貼近前線，“因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)營(yíng)就要在前線，回公司主要是開(kāi)會(huì)�！�

履新招商商管一年有余，袁嘉驊已經(jīng)對(duì)工作駕輕就熟、游刃有余。2021年，時(shí)任凱德集團(tuán)（中國(guó)）商用管理董事總經(jīng)理的袁嘉驊選擇迎接新挑戰(zhàn)，加盟招商商管，并擔(dān)任總經(jīng)理一職。

這是袁嘉驊職業(yè)生涯的一大轉(zhuǎn)變。

他曾在凱德20余年，我們問(wèn)，新環(huán)境適應(yīng)起來(lái)如何？

他笑笑，新的環(huán)境他適應(yīng)起來(lái)并不困難，實(shí)際是從一個(gè)“央企”到了另一個(gè)央企：“凱德第一大股東是新加坡淡馬錫集團(tuán)，淡馬錫是屬于國(guó)家的，招商蛇口隸屬于招商局集團(tuán)，招商局集團(tuán)也是歸國(guó)家管理的。”

而招商蛇口的商業(yè)，在袁嘉驊到來(lái)后，有了很多新變化。

未來(lái)難測(cè)

還沒(méi)開(kāi)始提問(wèn)，袁嘉驊就自己說(shuō)了起來(lái)，和我們介紹周邊項(xiàng)目的情況，進(jìn)度如何。這個(gè)新加坡人有著充沛的表達(dá)欲，在華多年，普通話也已講得非常流利。

10月28日，他說(shuō)自己會(huì)到成都，參加今年重磅項(xiàng)目成都招商大魔方的開(kāi)業(yè)。

這座位于交子公園商圈的超級(jí)綜合體總面積約112萬(wàn)平米，包含購(gòu)物中心、超甲寫字樓、公寓、酒店、特色商業(yè)、住宅、演藝中心，僅商業(yè)體量就超過(guò)24萬(wàn)平米。項(xiàng)目定位為“城市潮玩新引力”，呈現(xiàn)五大沉浸式特色空間場(chǎng)景。

按照計(jì)劃，成都招商大魔方早應(yīng)與大家見(jiàn)面，受疫情等影響開(kāi)業(yè)時(shí)間一再延遲。

袁嘉驊笑稱這一項(xiàng)目“歷經(jīng)磨難”：“從去年推到今年，去年的大運(yùn)會(huì)、霧霾原因停工，今年疫情又停工。10月28日一定要開(kāi)業(yè)，動(dòng)態(tài)清零下，我們要找回主動(dòng)權(quán)”

計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化，袁嘉驊和招商商管似乎也開(kāi)始找到與常態(tài)化疫情管控的相處方式。

當(dāng)中透出的是一種真金不怕火煉的自信，袁嘉驊不避諱提及疫情所帶來(lái)的影響，并直言疫情之后，持有物業(yè)的可預(yù)見(jiàn)性比之前少了很多，但其中也有不少潛藏的機(jī)遇。

“我們不知道明年會(huì)怎么樣，不知道明年是跟今年一樣，還是比今年更好，又或是比今年更糟糕�！�

未來(lái)不可知，袁嘉驊更愿意通過(guò)沉淀提升“內(nèi)功”來(lái)應(yīng)對(duì)。他認(rèn)為，做持有物業(yè)必須要看好，即便受到疫情、內(nèi)外經(jīng)濟(jì)等挑戰(zhàn)，都必須要相信有辦法克服，然后做到更好。

“所以，現(xiàn)在我們跟團(tuán)隊(duì)更多在探索怎么能夠做到更好�！痹悟懸苑e極、向上的心態(tài)帶領(lǐng)招商商管，即便在復(fù)雜環(huán)境中仍有成長(zhǎng)。他們更多思考的是，如何迎難而上，如何創(chuàng)造價(jià)值。

“現(xiàn)在我們?cè)谀玫氐臅r(shí)候，看到限制性條件，不會(huì)把它看成是一個(gè)做不到的事情，而看成是一個(gè)機(jī)會(huì)�！�

舉例子來(lái)說(shuō)，有項(xiàng)目在拿地的時(shí)候，要求24小時(shí)開(kāi)放，那么，將購(gòu)物中心做成一個(gè)開(kāi)放空間會(huì)不會(huì)更好？這樣周邊的市民、消費(fèi)者習(xí)慣了，獲得的體驗(yàn)感會(huì)很好，黏性會(huì)更強(qiáng)。

袁嘉驊和團(tuán)隊(duì)時(shí)常想象，招商商管的Mall應(yīng)該是怎么樣的。

另辟蹊徑

市場(chǎng)日益加劇的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，倒逼著招商商管去尋找一條適合自己的路：“我們需要找到適合自己的賽道，做不一樣的商業(yè)。”

注重文旅屬性和體驗(yàn)屬性，是招商商管為商業(yè)找到的突破口。

袁嘉驊透露，招商商管最近拿的一些項(xiàng)目，在考慮是不是向一些文化、體育等體驗(yàn)類發(fā)展，“我們目前更多把這一類看作是未來(lái)的方向，以后的購(gòu)物中心，可能不再是純購(gòu)物中心，零售、餐飲、娛樂(lè)這些業(yè)態(tài)可能會(huì)越來(lái)越少，體驗(yàn)類會(huì)越來(lái)越多�！�

什么才是好的體驗(yàn)？這也是招商團(tuán)隊(duì)正在琢磨的課題，袁嘉驊說(shuō)，體驗(yàn)或許就是在家里做不到的，必須要到現(xiàn)場(chǎng)感受的內(nèi)容。

“我們最近在廈門開(kāi)的海上世界，就非常有體驗(yàn)性�！�

這個(gè)項(xiàng)目，給當(dāng)?shù)厥忻裉峁┝艘环N罕見(jiàn)與歡樂(lè)的體驗(yàn)，于9月30日開(kāi)業(yè)之后，迅速掀起國(guó)慶“海上”打卡風(fēng)潮。

廈門海上世界與鼓浪嶼隔海相望，集商業(yè)、辦公、文旅、五星級(jí)酒店集群以及5.4萬(wàn)平米郵輪母港航站樓等五大業(yè)態(tài)，項(xiàng)目跳脫傳統(tǒng)購(gòu)物中心思維，以“海上潮玩歡樂(lè)場(chǎng)”的全新定位，打造一座城市級(jí)的“超級(jí)目的地”。

當(dāng)中一期定位為時(shí)尚潮玩歡樂(lè)場(chǎng)，規(guī)劃十大現(xiàn)象級(jí)主力業(yè)態(tài)，引入大量年輕人喜愛(ài)的、具有強(qiáng)打卡屬性的文化藝術(shù)和娛樂(lè)體驗(yàn)。其中，有高62米的山海全景摩天輪；國(guó)內(nèi)首個(gè)空中跑跑公園；海西首家超15000平米主題冰雪樂(lè)園；海西首個(gè)超30000平米城市海洋空間；以及高端院線品牌寰映影城。

“海上世界你沒(méi)辦法在家體驗(yàn)，必須到現(xiàn)場(chǎng)待上半天或者幾個(gè)小時(shí)，才能夠體驗(yàn)到�！�

提到這個(gè)項(xiàng)目，袁嘉驊很興奮：“比如說(shuō)我們做了一些臺(tái)階，面對(duì)著海，向西看廈門的日落，旁邊是海滄大橋，正好我們的Mall在飛機(jī)的降落航線上，所以一幅幅摩天輪、海、橋和飛機(jī)降落的畫面充實(shí)著消費(fèi)者體驗(yàn)，而這只有現(xiàn)場(chǎng)能做到�！�

在袁嘉驊眼中，商業(yè)不單是一個(gè)購(gòu)物中心，可以有很多不同的做法。

“郵輪+商業(yè)+濱海就是以后招商商業(yè)的特色，我們這方面走得挺靠前的，所以現(xiàn)在很多機(jī)會(huì)在洽談，尤其是有海的城市。”

目前，招商系以獨(dú)資、參股或聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式在深圳、上海、天津、廈門、湛江、大連、南通等中國(guó)沿海和沿江城市初步完成郵輪母港布局，是中國(guó)最大的郵輪港口運(yùn)營(yíng)商。

招商商管似乎已經(jīng)找到自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，且具備相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展方向。

“我們的郵輪直接停在海上世界旁邊，和商業(yè)結(jié)合做出來(lái)就成為城市的唯一，成功的機(jī)會(huì)就更大�！�

思考前行

采訪所在的招商商管新遷總部，就位于深圳南山太子灣郵輪母港邊上。

采訪當(dāng)天天氣不錯(cuò)，海風(fēng)降低了烈日的灼燒感，陽(yáng)光透過(guò)落地窗灑進(jìn)來(lái)，有種充滿溫度的明媚。

深圳的K11便落地于此。

K11 ECOAST由新世界發(fā)展與招商蛇口合資打造，總建筑面積22.85萬(wàn)平方米，涵蓋K11購(gòu)物藝術(shù)中心、K11 HACC多用途藝術(shù)展覽空間等。

袁嘉驊告訴我們，K11 ECOAST旁邊還有一些矮的獨(dú)棟項(xiàng)目，也是雙方持股，這部分由招商商管操盤，面積加起來(lái)也有接近20萬(wàn)平米。

但就如硬幣的雙面性一樣，分散錯(cuò)落這一特征也不只是缺點(diǎn)，剛好能夠吸引一些不想進(jìn)購(gòu)物中心的租戶和業(yè)態(tài)。

“我們一個(gè)商業(yè)可能就幾千平米，有些商家在K11只能做一個(gè)普通商戶，但在我們這邊可以做一個(gè)旗艦店，所以這也成了我們的優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心通常是分樓層、分業(yè)態(tài)、分區(qū)，而我們更多是按照這些小棟來(lái)分業(yè)態(tài)�！�

雖然履新招商商管不到兩年，但袁嘉驊的工作思路一直很清晰。2021年，“十四五”規(guī)劃首年，招商蛇口正式提出持有物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略：“十四五”規(guī)劃末力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)擁有百個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)百億營(yíng)收。

但同時(shí)他也會(huì)覺(jué)得，從戰(zhàn)略角度，招商商管需要更加聚焦“質(zhì)”的提升，而非“量”的擴(kuò)張�！拔覀儸F(xiàn)在不強(qiáng)調(diào)100個(gè)Mall，更希望每個(gè)Mall帶來(lái)更大收益，100億的持有收入還是我們的目標(biāo)�！�

據(jù)悉，今年招商商管完成了相關(guān)梳理和定位呈現(xiàn)，通過(guò)內(nèi)部共創(chuàng)和深入研究，確立了聚焦發(fā)展“海上世界”、“招商花園城”的產(chǎn)品線策略，并從客群、拓展策略、品牌適配等多維度對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行了定位明晰。

截至目前，招商商管已在深圳、上海、南京、成都、武漢、重慶等32個(gè)城市，管理商業(yè)項(xiàng)目超60個(gè)，商業(yè)總體量超700萬(wàn)平米，其中已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)29個(gè)項(xiàng)目。

袁嘉驊看重團(tuán)隊(duì)能力的打造，他經(jīng)常到各個(gè)城市和團(tuán)隊(duì)開(kāi)會(huì)，希望能夠和他們更多交流，減少彷徨和迷茫，確保大家最終在主賽道上。

因?yàn)檎猩逃凶约旱臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)和大局觀，希望能夠慢慢優(yōu)化，在兩三年內(nèi)生出招商蛇口自己的基因。“這個(gè)基因靠大家來(lái)發(fā)揮，剛開(kāi)始的階段，不要太過(guò)堅(jiān)持自己以前做什么，更多是怎么把事情做好�！�

所以，在商業(yè)項(xiàng)目的拓展方面，他更希望能夠拿一些好的凈地，自己把商業(yè)蓋起來(lái)。這樣的好處是，可以有兩三年的時(shí)間把團(tuán)隊(duì)組建起來(lái)，慢慢把這個(gè)Mall籌開(kāi)。

“我們現(xiàn)在希望團(tuán)隊(duì)能夠經(jīng)歷整個(gè)過(guò)程，提升他們的能力�；I備開(kāi)業(yè)的挑戰(zhàn)是最大的，如果買一個(gè)現(xiàn)成的Mall，就少了這個(gè)階段。只要經(jīng)過(guò)一輪籌開(kāi)以后，團(tuán)隊(duì)就比較有信心，不管是以后的收并購(gòu)還是以后再建下一個(gè)項(xiàng)目，就更有自信。”

“今年是運(yùn)營(yíng)提升年，我們將在運(yùn)營(yíng)提升后把標(biāo)桿做出來(lái)，然后把品牌打響�！彼矆�(jiān)信，在今年幾個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目開(kāi)出后，明年在項(xiàng)目拓展方面會(huì)做得更順更好。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)招商商管總經(jīng)理袁嘉驊先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您如何看明年或者未來(lái)一段時(shí)間的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

袁嘉驊：我們今年要開(kāi)兩個(gè)大型的Mall，一個(gè)是廈門海上世界，另一個(gè)是成都招商大魔方，兩個(gè)Mall一共有500個(gè)租戶，事實(shí)上我們簽的租戶不止500個(gè)，因?yàn)橹虚g存在掉鋪和補(bǔ)招的過(guò)程。

我們問(wèn)租戶離開(kāi)是什么原因，有疫情原因，有銷售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，有因?yàn)榉N種原因造成現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，也有對(duì)未來(lái)的一兩年還是不看好，雖然手頭上可能有錢，但也不想再投了。

成都招商大魔方馬上開(kāi)業(yè)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，租戶是我們的晴雨表，他們很清楚這個(gè)形勢(shì)，可能會(huì)比我們得到的任何市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、問(wèn)卷更清楚，因?yàn)樗麄兪侵苯用鎸?duì)消費(fèi)者，直接面對(duì)市場(chǎng)。

過(guò)去這一年時(shí)間，大體上租戶對(duì)于明年信心還不是很足，但有很多覺(jué)得明年可能會(huì)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我們這兩個(gè)商業(yè)雖然很大，也簽了大概96%、97%的出租率。

大部分租戶還是看好明年，覺(jué)得明年的情況可能會(huì)好一點(diǎn)，只是在談條款方面可能會(huì)苛刻一點(diǎn)。其實(shí)也不應(yīng)該說(shuō)他們壓著我們，我覺(jué)得這個(gè)應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的，不能只是我們賺錢，租戶不賺錢。

租戶不賺錢我們就沒(méi)有租金收入，所以希望大家一起先把它開(kāi)出來(lái)，把場(chǎng)子做好。

我們也希望到明年開(kāi)春之后生意會(huì)起來(lái)。

觀點(diǎn)新媒體：寫字樓方面呢？

袁嘉驊：在中國(guó)，寫字樓短期內(nèi)與商業(yè)相比略顯局限、過(guò)剩。

我們除了深圳之外，其它寫字樓多的城市主要是一些省會(huì)，比如說(shuō)武漢、成都、西安。在北京有一些，上海也有，感覺(jué)需求沒(méi)有以前那么旺。

目前國(guó)內(nèi)的寫字樓我們不會(huì)主動(dòng)持有，如果一塊地有住宅、有商業(yè)，商業(yè)好的話我們會(huì)主動(dòng)持有。如果有寫字樓，通常拿之前要確保已經(jīng)有租戶，或者已經(jīng)有買家，或者是政府回購(gòu)，事先談好條件，這樣至少在投資回報(bào)上比較有保障。

當(dāng)然，我們?cè)趯懽謽欠矫嬉灿幸恍┩黄�，寫字樓難道一定要做辦公，不能做商業(yè)嗎？所以我們現(xiàn)在有的寫字樓，比如一層租給服裝品牌做展示廳，也有一兩層做餐飲，所以寫字樓也能夠與商業(yè)做結(jié)合。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，招商商管是怎么做的？

袁嘉驊：所以我們必須找適合自己的賽道。

現(xiàn)在很多地都帶商業(yè)，要想想怎么才能做好。最近我們?cè)O(shè)計(jì)了很多的Mall，接下來(lái)兩三年陸續(xù)開(kāi)業(yè)，可能會(huì)有更多體驗(yàn)的東西。

有一些因?yàn)橹苓吷鐓^(qū)很成熟，最好的方式就是做一個(gè)零售Mall。因?yàn)橹苓吶丝诿芗�，就缺一個(gè)購(gòu)物中心，只要把餐飲、娛樂(lè)做好肯定就贏了，因?yàn)橹苓厸](méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

周邊有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下怎么做？現(xiàn)在我們?cè)谔接戇@方面，我覺(jué)得以后我們的商業(yè)可能在文旅屬性或者體驗(yàn)屬性這方面會(huì)下更多工夫。

最近我們?cè)诤戏蚀蛟煲粋�(gè)體育中心，有足球場(chǎng)、室內(nèi)體育館、游泳池，旁邊有個(gè)Mall，我們也希望把這個(gè)體育中心變成一個(gè)以文體為中心的商業(yè)。

還有廈門海上世界，我們的郵輪直接停在海上世界旁邊，和商業(yè)結(jié)合。這些項(xiàng)目做出來(lái)以后就變成那個(gè)城市的唯一，這樣成功的機(jī)會(huì)就更大。

所以郵輪+商業(yè)+濱海，這是以后我們的特色。

商業(yè)不單單只是一個(gè)購(gòu)物中心，有很多不同的做法，我們還是走自己的路，而且我們?cè)谶@邊還是走得挺靠前的。

現(xiàn)在很多機(jī)會(huì)都來(lái)找我們談，尤其是有海的城市，看看能不能做郵輪母港。

當(dāng)然很多人說(shuō)，做郵輪母港，做文旅、體育的投資很大，回報(bào)很難算。我們通常拿這些地的時(shí)候都有帶住宅或者帶一些可以銷售的寫字樓，要算大賬。

觀點(diǎn)新媒體：招商商管的收入模式是租金+扣點(diǎn)嗎？

袁嘉驊：對(duì)，也有一些項(xiàng)目會(huì)成立合資公司。

我們相信強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，比如深圳K11就是和香港新世界各占50%的股份合資，由他們來(lái)操盤。旁邊還有一些矮的獨(dú)棟項(xiàng)目也是各占50%的股份合資，那些部分由我們操盤。

他們操盤Mall，我們操盤旁邊的商業(yè)，那些商業(yè)的面積也不少，加起來(lái)有20萬(wàn)平米。Mall也是20萬(wàn)平米，所以總共有40萬(wàn)平方米的商業(yè)。

這樣是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，有的地方我們暫時(shí)沒(méi)有資源優(yōu)勢(shì)，所以也更愿意合作。包括目前在烏魯木齊和新城合作的項(xiàng)目吾悅花園城，吾悅在烏魯木齊已經(jīng)開(kāi)了兩家，有現(xiàn)成的團(tuán)隊(duì)，所以我們從距離和規(guī)模效益上考慮，最后交給他們操盤。

而最近開(kāi)業(yè)的廈門海上世界和成都招商大魔方，這兩個(gè)項(xiàng)目是我們百分百自己做。

我們覺(jué)得成都招商大魔方自己可以做好，它的位置非常好，有4條地鐵線。廈門海上世界項(xiàng)目，因?yàn)樵谥袊?guó)沒(méi)有別人能做好這種有文旅、郵輪、商業(yè)結(jié)合的項(xiàng)目，只有自己做。

觀點(diǎn)新媒體：去年提出的雙百計(jì)劃還是很有挑戰(zhàn)性的。

袁嘉驊：我們的雙百，是100個(gè)Mall和100億的持有收入�，F(xiàn)在已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)調(diào)100個(gè)Mall，更希望每個(gè)Mall能帶給我們更大的收益。100個(gè)億持有收入還是我們著重的目標(biāo)。

觀點(diǎn)新媒體：成都招商大魔方和廈門海上世界接連開(kāi)業(yè)，為什么疫情影響下還堅(jiān)持開(kāi)業(yè)呢？

袁嘉驊：本來(lái)是想不開(kāi)的，但疫情很難講，我們還是得掌握主動(dòng)權(quán)，所以今年就先開(kāi)出來(lái)。

廈門海上世界是一個(gè)地標(biāo)，只要開(kāi)出來(lái)就可以。成都大魔方周邊已經(jīng)住滿人了，是成熟的商圈，只要合適我們就會(huì)開(kāi)出來(lái)。

觀點(diǎn)新媒體：市場(chǎng)低迷，現(xiàn)在有些地比較便宜，有沒(méi)有想過(guò)抄底？

袁嘉驊：我們公司現(xiàn)在大部分的業(yè)務(wù)還是開(kāi)發(fā)、銷售，目前業(yè)內(nèi)開(kāi)發(fā)銷售普遍受到挑戰(zhàn)的情況下，雖然看到有很好的投資機(jī)會(huì)，還是會(huì)比以前更小心、更謹(jǐn)慎，雖然現(xiàn)在成本會(huì)比以前更低。

以前投資有一個(gè)說(shuō)法是只買貴不買便宜，因?yàn)槟苜u得貴肯定是有它的原因，價(jià)值會(huì)一直上漲。比如說(shuō)核心城市一個(gè)項(xiàng)目，非核心城市一個(gè)項(xiàng)目，非核心城市項(xiàng)目只要10個(gè)億，核心城市項(xiàng)目要100億，我們會(huì)投哪個(gè)？對(duì)我們做商業(yè)的來(lái)說(shuō)，都希望能買核心城市的項(xiàng)目，因?yàn)槟軓?00億變成200億、300億，非核心城市那個(gè)10億的，有可能幾年后變成5億，再過(guò)幾年就沒(méi)買家了。

所以，有時(shí)候一些便宜的項(xiàng)目其實(shí)我們也是非常謹(jǐn)慎的。

我們還是很積極地在看項(xiàng)目，去年還在看很多收并購(gòu)。今年希望能夠有一些現(xiàn)金回款，所以我們都希望能夠拿的都是一些凈地，帶住宅，我們自己把商業(yè)蓋起來(lái)。

如果有機(jī)會(huì)，拿的地足夠好、足夠大，地價(jià)也便宜的話，我們還是希望自己設(shè)計(jì)自己建，因?yàn)槭詹①?gòu)過(guò)來(lái)的項(xiàng)目不管怎么樣都會(huì)有些遺憾。

自己建有一個(gè)好處，我們可以有兩三年的時(shí)間把團(tuán)隊(duì)組建起來(lái)，慢慢把這個(gè)Mall籌開(kāi)。我們現(xiàn)在是希望團(tuán)隊(duì)能夠經(jīng)歷整個(gè)過(guò)程，把他們的能力做起來(lái)。

如果買一個(gè)現(xiàn)成的Mall，可能就少了籌開(kāi)的階段，籌備開(kāi)業(yè)是挑戰(zhàn)最大的。我覺(jué)得只要經(jīng)過(guò)一輪籌開(kāi)以后，團(tuán)隊(duì)就會(huì)比較有信心，不管以后是收并購(gòu)還是再建下一個(gè)項(xiàng)目，就會(huì)更有自信。

觀點(diǎn)新媒體：招商蛇口現(xiàn)在參與一些出險(xiǎn)房企的紓困，商業(yè)這一塊會(huì)不會(huì)參與？

袁嘉驊：我們都有看，不過(guò)還是以住宅開(kāi)發(fā)為主。如果是持有物業(yè)的話，營(yíng)收會(huì)有滯后期。而且我們現(xiàn)在合作的這些企業(yè)，手頭上好的項(xiàng)目也主要是住宅項(xiàng)目。

目前為止都在看，相信最近你們也看到一些新聞，我們?cè)诔鞘懈律弦灿谐掷m(xù)發(fā)力。如果那些地或者項(xiàng)目合適，或者是我們覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)可以把控的話，就可以跟對(duì)方談。

觀點(diǎn)新媒體：招商蛇口的商業(yè)有了很大變化。

袁嘉驊：對(duì)，我們現(xiàn)在有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)在鉆研文旅商業(yè)、文體商業(yè)、城市更新商業(yè)和倉(cāng)庫(kù)改造出來(lái)的商業(yè)，也包括寫字樓跟商業(yè)怎么結(jié)合。在研究做不同的嘗試，商業(yè)以后可能會(huì)多元，可能不會(huì)像過(guò)去那么單一、同質(zhì)。

招商蛇口手上有這么多的機(jī)會(huì)，我覺(jué)得是很不錯(cuò)的。我們團(tuán)隊(duì)人才包括不少具有華潤(rùn)、龍湖、凱德、萬(wàn)達(dá)等工作背景的，他們發(fā)現(xiàn)招商蛇口的商業(yè)不容易做，因?yàn)椴皇羌兩虡I(yè)。我們的項(xiàng)目有一些文旅性質(zhì)，還要跟政府兌現(xiàn)一些文化的內(nèi)容，有各種各樣的限制條件。

我就說(shuō)服我們的團(tuán)隊(duì)，這是未來(lái)，我們做慣了標(biāo)準(zhǔn)化的商場(chǎng)之后，現(xiàn)在做一些多元化的商場(chǎng)，這有可能是未來(lái)，有可能你們就是未來(lái)的那群比較有價(jià)值的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，我是以這種方式鼓勵(lì)他們。

你看海上世界，包括太子灣，大片區(qū)開(kāi)發(fā)中的錯(cuò)落商業(yè)，任何一個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)的人都會(huì)說(shuō)做不了。

觀點(diǎn)新媒體：分享一下招商商管最近在資管方面的成績(jī)？

袁嘉驊：不同的企業(yè)有不同基因，招商蛇口以工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)為起點(diǎn)，后來(lái)又有很多住宅開(kāi)發(fā)，同時(shí)業(yè)態(tài)也多元化，還有酒店、郵輪。

這個(gè)情況下，我們的商業(yè)和寫字樓怎么結(jié)合，又跟以前稍微有點(diǎn)不一樣。

其實(shí)在我來(lái)之前已經(jīng)有兩個(gè)REITs上市了，，一個(gè)是在香港的招商房托，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施REITs。REITs本身很多時(shí)候會(huì)倒逼資管方面的能力，在去年尤其是在房托這方面，我們把整個(gè)的管理、分析和匯報(bào)理得更順。

因?yàn)榉客斜旧硎窃谙愀凵鲜�，至少我們把�?bào)告稍微整理一下，讓香港投資者更容易理解。資管只是一個(gè)手段，最終還是要我們自己的管理能力、業(yè)績(jī)的提升。如果自己的運(yùn)營(yíng)能力沒(méi)有提升，再多的資管都只是數(shù)字。

去年是把資管平臺(tái)、資管體系打造好，今年花更多的力度在運(yùn)營(yíng)方面，怎么把籌開(kāi)的項(xiàng)目開(kāi)好，然后打造標(biāo)桿項(xiàng)目，同時(shí)也把手頭不少的經(jīng)營(yíng)比較有困難的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)改。

今年嘗試做了一個(gè)改造，就是深圳蛇口花園城，9月份開(kāi)工，邊經(jīng)營(yíng)邊改造，大概會(huì)花2億多。我們把整個(gè)Mall從頭到尾翻新一遍，這樣做有幾個(gè)好處，改完之后這個(gè)十幾年的Mall跟競(jìng)品的差距可以縮小。我們希望經(jīng)過(guò)改造之后能夠釋放出更多更好用的面積，能夠提高租金收入，也提高體驗(yàn)，讓大家感覺(jué)這個(gè)Mall是不一樣的。

我們是長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間之后還會(huì)繼續(xù)投錢來(lái)提升，這一類開(kāi)發(fā)商在中國(guó)還是少數(shù)。

很喜歡用一個(gè)詞——生命周期，我們會(huì)在生命周期里面不斷地投入，然后我們的生命周期可能不止40年，希望能夠不斷投入。