導(dǎo)語：記錄，是為了更好地傾聽；傾聽，是為了更好地發(fā)展。第十屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨第六屆搜鋪網(wǎng)華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)召開之際，搜鋪網(wǎng)特別發(fā)起2015商業(yè)地產(chǎn)“東方論”大型訪談活動(dòng)，集中采訪數(shù)十位名企掌舵者、高管精英、行業(yè)專家，看看在這些“意見領(lǐng)袖”眼里，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)有著怎樣的東方論調(diào)，諸人又能得到哪些啟示。
　　
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)、興一集團(tuán)執(zhí)行總裁賈耀勇

本期采訪嘉賓是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)、興一集團(tuán)執(zhí)行總裁兼興一資本CEO賈耀勇，曾多次受邀參加《上海城市綜合體開發(fā)峰會(huì)》、《上海商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇》、《商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇》等行業(yè)高峰論壇并擔(dān)任主講嘉賓。來聽聽他對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)有何見解。

十年 商業(yè)地產(chǎn)有了質(zhì)的飛躍

從2005年到2015年，快速的演變促使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)從單純的購物中心轉(zhuǎn)向了體驗(yàn)式商業(yè)中心，在廣度、深度和規(guī)模上，都有了巨大的飛躍�！吧虡I(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展速度非常快，給很多企業(yè)創(chuàng)造了很多發(fā)展機(jī)會(huì)。2005年之前，只有萬達(dá)、寶龍、華潤(rùn)等少數(shù)幾家開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。但是十年之后，萬科、保利、龍湖等中國(guó)一線住宅地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛轉(zhuǎn)型從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；而在深度方面，以前只在一線城市才能看到的購物中心，現(xiàn)已經(jīng)面向二、三、四線城市全線鋪開�！�

且全線多向鋪展之后，賈耀勇發(fā)現(xiàn)，“在歐洲、美國(guó)，很多國(guó)家和城市的購物中心還是以商業(yè)街為特點(diǎn)的購物廣場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)現(xiàn)在基本上是多業(yè)態(tài)、大體量的城市綜合體，在這一點(diǎn)上，是我們所具有的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。”

但與此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，不光是招商品牌競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、購物中心開業(yè)，壓力都很大。不過，賈耀勇覺得競(jìng)爭(zhēng)也不是什么壞事，幾個(gè)商家一起去運(yùn)作一個(gè)市場(chǎng)，才會(huì)把這個(gè)市場(chǎng)做得更火更旺。他表示，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都會(huì)更加注重后期的運(yùn)營(yíng)模式的管理，以前開發(fā)商會(huì)找第三方來做，現(xiàn)在那么多的開發(fā)商都在尋求新的思路，并建立自己的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，也跟一些品牌商建立一些全國(guó)連鎖的戰(zhàn)略合作關(guān)系。

目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨著“內(nèi)憂外患”的局面，不僅需要抵御外部電商的沖擊，內(nèi)部更是供應(yīng)量過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重。那又該如何玩轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)，如何獲得可觀的收益呢？賈耀勇認(rèn)為這需要比拼各自的“內(nèi)功”，“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商要有綜合服務(wù)商的概念，為商戶提供各種服務(wù)，包括金融服務(wù)、營(yíng)銷服務(wù)等，具備某種孵化功能等。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐步深入，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的過程，這樣必然促使開發(fā)商要重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這是決定項(xiàng)目是否具有優(yōu)秀的商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素。原來大家一談到商業(yè)地產(chǎn)首先想到超市、百貨、影院、電器、家居等等，現(xiàn)在大家越來越強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式的功能，一站式消費(fèi)的功能。”

創(chuàng)新 購物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)需要亮點(diǎn)

如今購物中心越開越多，品牌重復(fù)性也越來越高，國(guó)內(nèi)商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來越嚴(yán)重，對(duì)于現(xiàn)狀，賈耀勇表示：“我們需要引進(jìn)新的品牌、新的業(yè)態(tài)、新的商業(yè)模式來強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不僅如此，特色的有差異化的購物中心，應(yīng)該把每個(gè)區(qū)域做為一個(gè)整體進(jìn)行特色化主題化包裝，導(dǎo)入特色業(yè)態(tài)，特色設(shè)計(jì)，特色營(yíng)銷等等。面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)者需求的變化，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，購物中心只有順應(yīng)這種變化，并采取適當(dāng)?shù)牟呗院痛胧庞锌赡塬@得持續(xù)的發(fā)展。”

在賈耀勇看來，激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從原來單純的、沒有任何目的、不是科學(xué)業(yè)態(tài)組合的商業(yè)地產(chǎn)，到后來以萬達(dá)為樣板模式，到現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的體驗(yàn)式商業(yè)的模式，未來的購物中心應(yīng)該是一個(gè)生活中心，社交平臺(tái)的發(fā)展模式。

賈耀勇認(rèn)為購物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的創(chuàng)新亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)。第一，定位創(chuàng)新。購物中心將自己的產(chǎn)品明確差異化定位為以兒童零售與學(xué)習(xí)娛樂和大眾美食為主題的家庭型商業(yè)體驗(yàn)中心，兒童零售與學(xué)習(xí)娛樂和大眾美食業(yè)態(tài)的占比近70%，力爭(zhēng)為周邊地區(qū)有孩子的中產(chǎn)家庭創(chuàng)造一個(gè)全新生活新模式。第二，兒童業(yè)態(tài)的極致挖掘與整合。大數(shù)據(jù)時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)思維，隨時(shí)沖擊著我們。對(duì)兒童業(yè)態(tài)的挖掘，也是基于對(duì)市場(chǎng)的研究。第三，運(yùn)營(yíng)管理上的亮點(diǎn)。大家都知道，商業(yè)項(xiàng)目的成功，除去前期的定位和規(guī)劃等等，要長(zhǎng)久的保持活力，必須要強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理支持。

“通過導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，對(duì)購物中心的產(chǎn)品、氛圍、服務(wù)設(shè)施等方面進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和定義，并結(jié)合購物中心管理的客觀規(guī)律，將有助于其提升服務(wù)品質(zhì)，增加客戶價(jià)值，創(chuàng)造出令顧客難忘的購物體驗(yàn)，促進(jìn)該行業(yè)更快地發(fā)展。就購物中心來說，通過做好體驗(yàn)式營(yíng)銷可以在一定程度上做到加強(qiáng)企業(yè)與企業(yè)之間的差異化。”賈耀勇如是說道。

O2O 虛實(shí)結(jié)合協(xié)同運(yùn)作才能相生

凡是實(shí)體店做得到的產(chǎn)品出售，網(wǎng)上都可復(fù)制。賈耀勇認(rèn)為，未來購物中心最大的競(jìng)爭(zhēng)壓力來自于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)上購物，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷沖擊和壓力。現(xiàn)在購物中心都在提倡O2O模式，包括把市場(chǎng)推廣、關(guān)系管理系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)全面和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)從商場(chǎng)到家庭，從線上到線下的完美結(jié)合，導(dǎo)入無線系統(tǒng)，導(dǎo)入手機(jī)終端運(yùn)用軟件。“O2O這種網(wǎng)絡(luò)服務(wù)模式會(huì)衍生出多樣的形式，以滿足購物中心不同的業(yè)態(tài)定位及需求；O2O的精細(xì)化運(yùn)作，不再滿足于流量的導(dǎo)入，而是借由大數(shù)據(jù)分析而帶來的精準(zhǔn)客群需求，不再盲目投入，不計(jì)成本。我認(rèn)為如果購物中心管理者做得好的話，這不是危機(jī)，而是機(jī)遇和動(dòng)力。以O2O為代表的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)已經(jīng)滲透至各行各業(yè)，購物中心尤其重視�！�

在賈耀勇看來，實(shí)體零售店也應(yīng)當(dāng)進(jìn)軍電子商務(wù)，發(fā)揮線上線下協(xié)同作用�！拔幕泴�(shí)力、現(xiàn)場(chǎng)參與、現(xiàn)場(chǎng)直播，舉辦各種活動(dòng)，是拉動(dòng)零售業(yè)的關(guān)鍵，形成實(shí)體的競(jìng)爭(zhēng)力后，實(shí)體店再進(jìn)行網(wǎng)上送貨。純粹的電子商務(wù)已不再具有明顯優(yōu)勢(shì)，O2O才是中國(guó)零售業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，虛實(shí)結(jié)合才能相生。”

隨著微信的火熱，一些購物中心推行“O2O”營(yíng)銷模式，并對(duì)接微信支付。賈耀勇認(rèn)為這將成為未來購物中心運(yùn)營(yíng)主流趨勢(shì)與消費(fèi)趨勢(shì)。“通過電商系統(tǒng)的體驗(yàn)與全面的整合方式，使得購物中心能夠借助電商快速發(fā)展，并且形成更高的消費(fèi)頻次和用戶粘性，這才是O2O電商真正的戰(zhàn)略重點(diǎn)。因此，第四代商業(yè)O2O模式必將成為未來購物中心運(yùn)營(yíng)主流趨勢(shì)與消費(fèi)趨勢(shì)�！�

華東 有競(jìng)爭(zhēng)也有發(fā)展契機(jī)

華東區(qū)是中國(guó)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的區(qū)域，自然，長(zhǎng)三角地區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一個(gè)區(qū)域。從好的一面來講，正是這種激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面，造成了該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的特色化和差異化，同時(shí)品質(zhì)和管理水平也普遍較高，商業(yè)人才也相對(duì)集中，這是有利的一面，賈耀勇如是認(rèn)為，“在上海，競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈的，但是上海還有很多城區(qū)有很大的商業(yè)發(fā)展空間，上海周邊的一些三四線城市還缺乏這種一站式的多功能的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。在這些城市，因?yàn)槿嗣袷杖胨捷^高，消費(fèi)水平也較強(qiáng)，交通也相對(duì)便利，因此這些城市的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還是比較理想的。另外，在不同的開發(fā)商進(jìn)入之后，就會(huì)形成一個(gè)特色化差異化的產(chǎn)品特色。”

賈耀勇分析，華東區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來的發(fā)展趨勢(shì)就是特色化、差異化、主題化，會(huì)形成各個(gè)不同主題的商業(yè)項(xiàng)目。另外，隨著明年上海迪尼斯樂園的正式啟動(dòng)，華東區(qū)對(duì)全國(guó)商業(yè)與旅游和文化結(jié)合的商業(yè)模式也會(huì)有很強(qiáng)大的帶動(dòng)與示范效應(yīng)。同時(shí)，他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將向上海周邊的三四五線城市延伸，來滿足人們快速提升的消費(fèi)需求。

作為興一集團(tuán)的執(zhí)行總裁兼興一資本的CEO，賈耀勇也向記者透露了公司的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，興一集團(tuán)將在珠三角區(qū)域快速拓展的基礎(chǔ)上，以地產(chǎn)投資并購基金和商業(yè)品牌投資基金為兩翼，借助資本的力量，加大對(duì)華東區(qū)域的拓展力度，將收購與自建相結(jié)合，爭(zhēng)取在該區(qū)域的一二三四線城市都能有好的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)加大在創(chuàng)新商業(yè)品牌與創(chuàng)新商業(yè)模式方面的孵化與投資力度。

作為知名商業(yè)地產(chǎn)人，賈耀勇此前也參加了由搜鋪網(wǎng)主辦的第十屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨第六屆搜鋪網(wǎng)華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)，他肯定了此次大會(huì)的成功并對(duì)大會(huì)表示稱贊，“此次大會(huì)給很多商業(yè)地產(chǎn)同行提供了很好的交流平臺(tái)，讓很多優(yōu)質(zhì)的商家和創(chuàng)新商業(yè)品牌，其中不乏一些有特色的商業(yè)項(xiàng)目，得到廣泛的互動(dòng)和交流，希望以后有更多的機(jī)會(huì)參加搜鋪網(wǎng)的活動(dòng)�！�

（搜鋪網(wǎng)）