同樣是沃爾瑪客戶(hù)的深國(guó)投商用置業(yè)，已經(jīng)從“御用訂單式開(kāi)發(fā)”的襁褓中長(zhǎng)大。擁有深國(guó)投得天獨(dú)厚融資平臺(tái)的深國(guó)投商置，正依靠沃爾瑪?shù)奶�，成功與美國(guó)西蒙、摩根士丹利等海外機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，依靠自身積累的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資歷實(shí)現(xiàn)自己的擴(kuò)張。
　　
　　但是，在國(guó)內(nèi)真正意義上的房地產(chǎn)信托基金無(wú)法創(chuàng)立之時(shí)，既不會(huì)開(kāi)發(fā)又不能運(yùn)營(yíng)的深國(guó)投商置，還只能是美國(guó)大亨們?cè)诙�城市的“買(mǎi)辦”。

　　成也蕭何，敗也蕭何，特殊的出身，讓處在十字路口的深國(guó)投商置必須選擇自己的道路。

　　南慕容，北喬峰

　　沃爾瑪在中國(guó)有2個(gè)臂膀。

　　1995年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)不熟悉又急需擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積的沃爾瑪計(jì)劃進(jìn)入中國(guó)。沃爾瑪選中了2個(gè)合作伙伴——南：深國(guó)投商置，北：大連萬(wàn)達(dá)。被選中的合作伙伴負(fù)責(zé)按照沃爾瑪?shù)目谖读可矶ㄖ平ㄔ靤hopping mall，而沃爾瑪則負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、招租等一系列“后期步驟”，但雙方均將這樣的分工稱(chēng)為合作開(kāi)發(fā)。

　　傍住沃爾瑪是令人羨慕的。大連萬(wàn)達(dá)一直引以為豪的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)商”的身份很大程度上正是通過(guò)與沃爾瑪?shù)暮献鞑糯_立的——2003年之前，大連萬(wàn)達(dá)一度曾是沃爾瑪在中國(guó)最大的“房東”，它確實(shí)在“訂單地產(chǎn)”方面走在行業(yè)的最前端。而深國(guó)投商置則不同，它是深國(guó)投為輔助沃爾瑪在南部布店的“助手”。熟悉地方政府操作規(guī)則是其最大的資本。這樣，深國(guó)投商置依照唯一的客戶(hù)——沃爾瑪?shù)囊�，選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，然后成為沃爾瑪在南方當(dāng)仁不讓的獨(dú)家合作伙伴。

　　奇怪的是，世界500強(qiáng)之首的沃爾瑪并沒(méi)有給深國(guó)投帶來(lái)好運(yùn)氣，反倒是深國(guó)投與沃爾瑪?shù)暮腺Y公司長(zhǎng)時(shí)間虧損卻讓合作發(fā)生了變化：1995年8月，深國(guó)投與沃爾瑪合資成立深圳沃爾瑪珠江百貨有限公司，共同經(jīng)營(yíng)商業(yè)零售業(yè)務(wù)，直到2002年，深國(guó)投也并沒(méi)有從與沃爾瑪?shù)暮献髦蝎@益，于是，深國(guó)投商置在雙方的摸索中的誕生，2003年，深國(guó)投與其下屬公司、相關(guān)公司管理人員等自然人共同出資成立了深國(guó)投商用置業(yè)(深國(guó)投商置)。

　　深國(guó)投商置從此成為沃爾瑪?shù)?#8220;訂單式開(kāi)發(fā)商”，依靠“沃爾瑪”的金字招牌，在內(nèi)地二線城市一路拿地，所向披靡。在2004年國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須實(shí)現(xiàn)公開(kāi)招拍掛的背景下，深國(guó)投商置在部分城市拿地依然優(yōu)勢(shì)明顯，甚至有些地方在標(biāo)書(shū)中設(shè)置“世界500強(qiáng)”的門(mén)檻將其他開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外，而讓深國(guó)投商置成為唯一合格的競(jìng)買(mǎi)人。

　　有了沃爾瑪?shù)幕I碼，深國(guó)投商置可謂一帆風(fēng)順，其表現(xiàn)出的驚人盈利增長(zhǎng)和盈利能力，突破了商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)的特性——成立當(dāng)年，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 1211.17萬(wàn)元，第二年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)32418萬(wàn)元，較上年猛增近27倍，凈資產(chǎn)收益率也從2003年的10.81%猛升到2004年的76.05%。

　　在國(guó)內(nèi)同行還不知“訂單式開(kāi)發(fā)商”為何物之時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)和深國(guó)投商置兩個(gè)沃爾瑪?shù)谋郯颍呀?jīng)走在了同行之前。

　　朝左走，向右走

　　躺在功勞簿上就此滿足也未嘗不可，但是，純粹的“訂單式”開(kāi)發(fā)商并不讓深國(guó)投商置滿足。“在國(guó)外，訂單式開(kāi)發(fā)商也可以說(shuō)就是造房子的。”曾經(jīng)有熟悉海外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式的專(zhuān)家開(kāi)過(guò)這樣的玩笑�；蛟S這樣講掩蓋了開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)造性。但是在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作已經(jīng)十分成熟的國(guó)家，實(shí)際的情況可能就是如此。

　　但是，在中國(guó)要拉攏沃爾瑪這樣的大亨，如果沒(méi)有強(qiáng)大的資金實(shí)力以及開(kāi)發(fā)資歷，也就沒(méi)有了吸引巨頭的籌碼，繼而也喪失了在合作中的話語(yǔ)權(quán)，淪為“御用的訂單式開(kāi)發(fā)商”。經(jīng)驗(yàn)和資本，就是人人仰望的房地產(chǎn)基金和“訂單式開(kāi)發(fā)商”之間的區(qū)別。在這些基金巨人面前，訂單式開(kāi)發(fā)商或許真的只是個(gè)建筑商。

　　“海外的房地產(chǎn)基金擁有強(qiáng)大的實(shí)力，但能夠拉攏到固定的商業(yè)合作巨頭，還因?yàn)樵谶x址、開(kāi)發(fā)方面有經(jīng)驗(yàn)，而且正是因?yàn)橛惺中酆竦馁Y金，其對(duì)于具體的項(xiàng)目，很可能只是雇傭某個(gè)開(kāi)發(fā)商。這種情況下，被選中的開(kāi)發(fā)商就是建筑商而已，雖然可以享有某個(gè)項(xiàng)目的一定股權(quán)并且實(shí)現(xiàn)贏利，但并不是這個(gè)模式的核心。”在某次關(guān)于海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的講座上，記者聽(tīng)到這樣的觀點(diǎn)。

　　這并不是危言聳聽(tīng)。如果離開(kāi)了本土，如果沒(méi)有對(duì)中國(guó)二線城市地方政府出讓土地方面的習(xí)慣、潛規(guī)則相對(duì)熟悉，沃爾瑪還會(huì)選中“南慕容，北喬峰”嗎？

　　然而，英雄能夠支撐多久？

　　我們知道，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在零售商業(yè)項(xiàng)目的前期融資或者后期經(jīng)營(yíng)(除了開(kāi)發(fā)建造之外)問(wèn)題上先天不足。最明顯的例子是，因?yàn)槿狈Y金鏈，大連萬(wàn)達(dá)最初建造的商業(yè)項(xiàng)目有很多也不得不采取了“產(chǎn)權(quán)分割出售”的方式收回投資。

　　所以、是繼續(xù)做一個(gè)“御用訂單式開(kāi)發(fā)商”，還是借巨頭之力，在合作中摸索出屬于自己的道路，這是深國(guó)投商置探索的命題。

　　向左走，向右走？深國(guó)投商置選擇了與大連萬(wàn)達(dá)截然不同的道路。

　　低價(jià)建，高價(jià)賣(mài)

　　“給我一個(gè)支點(diǎn)，可以撬動(dòng)地球。”對(duì)于深國(guó)投商置而言，這個(gè)支點(diǎn)就是沃爾瑪。

　　2005年，依靠“沃爾瑪”金字招牌在全國(guó)二線城市拿地并且不斷組建項(xiàng)目公司的深國(guó)投商置，成功實(shí)現(xiàn)了第一步——確立了與眾多國(guó)際知名投資者的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

　　2005年11月，深國(guó)投商用置業(yè)公司與新加坡嘉德置地的全資子公司凱德商用，在新加坡簽訂了合作框架協(xié)議，雙方就深國(guó)投商置在各地的14個(gè)商業(yè)中心項(xiàng)目公司進(jìn)行合作——深國(guó)投商置將其持有的14個(gè)項(xiàng)目中的65%的股份轉(zhuǎn)讓給凱德商用。

　　據(jù)深國(guó)投網(wǎng)站相關(guān)資料，凱德商用的預(yù)計(jì)投資額為33.73億元，但最終實(shí)際涉及金額超過(guò)50億元，轉(zhuǎn)讓完成后，深國(guó)投商置在各個(gè)項(xiàng)目中只持有小比例的股份。這14家以沃爾瑪為主力店的深國(guó)投商業(yè)中心主要分布在廣東、江蘇、山東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，總面積超過(guò)662000平方米。

　　此前，2004年12 月底，凱德商用還與深國(guó)投簽訂投資協(xié)議，以9.8億元收購(gòu)深國(guó)投商置6個(gè)項(xiàng)目51%的股權(quán)(其余49%的股權(quán)由深國(guó)投持有)。

　　兩份協(xié)議，凱德商用在深國(guó)投的項(xiàng)目上投資超過(guò)43億元。“對(duì)方主要看重我們與沃爾瑪成功合作的經(jīng)驗(yàn)”，深國(guó)投商置辦公室的工作人員這樣解釋為什么凱德商用會(huì)這樣的大手筆收購(gòu)深國(guó)投商置的零售商業(yè)項(xiàng)目。

　　其實(shí)，深國(guó)投商置之所以拱手相讓控股權(quán)，真正的原因還是巨大的收益——深國(guó)投商置之前舉著沃爾瑪大旗在各地二線城市圈地成本極低，而且，深國(guó)投商置早期拿地時(shí)，項(xiàng)目占地面積一般在20000平方米左右，項(xiàng)目被規(guī)劃為不超過(guò)5層的單體建筑——每個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積約在4萬(wàn)-6萬(wàn)平方米。深國(guó)投商置相關(guān)人士在各地對(duì)外公布的許多項(xiàng)目的總投資也大多僅在2-3億元間。

　　2004年12 月底第一批6個(gè)被收購(gòu)的商業(yè)項(xiàng)目，凱德商用9.8億元購(gòu)得6個(gè)項(xiàng)目51%的股權(quán)，意味著6個(gè)項(xiàng)目總作價(jià)19.21億元，而比照深國(guó)投商置項(xiàng)目公司最初的投入成本，深國(guó)投商置的溢價(jià)收入極其豐厚。深國(guó)投商置曾在其網(wǎng)站上公布，在與凱德商用第一次合作，使得深國(guó)投商置“成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利32377萬(wàn)元，成為公司2004年一項(xiàng)重要的利潤(rùn)來(lái)源”。

　　深國(guó)投商置成功地以非“訂單式開(kāi)發(fā)商”的方式，卻依然依靠沃爾瑪這個(gè)支點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了高額利潤(rùn)。但是，這還并非深國(guó)投商置錢(qián)途的終點(diǎn)。

　　左大摩，右西蒙

　　就在與凱德簽訂合同的同年，深國(guó)投商置又邁出了第二步。這已經(jīng)不同于簡(jiǎn)單地出售項(xiàng)目獲得溢價(jià)那么簡(jiǎn)單了。

　　事實(shí)上，如果提前出售股權(quán)的機(jī)會(huì)不再，經(jīng)營(yíng)大型的零售商業(yè)項(xiàng)目就是一個(gè)資金密集、行業(yè)密集、技術(shù)密集的行業(yè)，其價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)取決于未來(lái)經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金流，因此項(xiàng)目建成后更重要的任務(wù)是后期經(jīng)營(yíng)管理。可以說(shuō)，后期經(jīng)營(yíng)管理還決定了各投資方能否依賴(lài)租金來(lái)收回投資，這一點(diǎn)，一定不是深國(guó)投這樣的“初級(jí)資本玩家”的長(zhǎng)處，但是，“好彩”的深國(guó)投商置現(xiàn)在有了一個(gè)與沃爾瑪?shù)攘考?jí)的大亨伙伴——西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)——美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司。

　　2005年，深國(guó)投商置與美國(guó)兩家赫赫有名的投資機(jī)構(gòu)——摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)建立合作關(guān)系，共同投資以沃爾瑪、華納影院為主力租戶(hù)的深國(guó)投商業(yè)中心。其中，西蒙與摩根士丹利各持有合資企業(yè)32.5%的所有權(quán)，而深國(guó)投商置持有35%股權(quán)。公開(kāi)資料顯示，這一合資企業(yè)主要投資于深國(guó)投商置在長(zhǎng)三角地區(qū)開(kāi)發(fā)的深國(guó)投商業(yè)中心暨沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)。作為第一家進(jìn)入中國(guó)的美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)擁有北美地區(qū)公開(kāi)發(fā)售的最大的房地產(chǎn)信托基金。

　　比起沃爾瑪，西蒙集團(tuán)的平臺(tái)運(yùn)作更為多樣化：區(qū)域性的購(gòu)物中心，廠家直銷(xiāo)“折扣”中心，社區(qū)生活中心以及國(guó)際購(gòu)物中心——幾乎囊括了所有零售的分銷(xiāo)渠道。在美洲“無(wú)孔不入”的西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)，其全球發(fā)展的“野心”也十分明顯。近年來(lái)，西蒙集團(tuán)繼在日本、墨西哥設(shè)立多家廠家直銷(xiāo)中心，在香港成立了分公司負(fù)責(zé)集團(tuán)在東亞和東南亞的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，在2005年7月與摩根士丹利和深國(guó)投商置的合作可以看作是第一次在中國(guó)的“試水”。

　　深國(guó)投商置這一著“借力打力”，沾了更多的海外機(jī)構(gòu)或者企業(yè)的光，傍上了新的力量繼續(xù)復(fù)制其以往的模式，又可以在強(qiáng)者的戰(zhàn)利品中分得一杯羹。

　　小玩家，大工匠

　　脫胎于國(guó)有深國(guó)投的深國(guó)投商置，天生不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，而從其與凱地商用、西蒙的合作方式上看，比起這些巨頭的后期招商管理能力，深國(guó)投商置不可能在運(yùn)營(yíng)上有所作為；深國(guó)投商置所有的，無(wú)非是其母公司深國(guó)投的國(guó)內(nèi)融資平臺(tái)，以及與內(nèi)地二線城市政府的溝通能力，但是在項(xiàng)目的投入上，深國(guó)投商置即使依靠母公司的平臺(tái)融資，也毫無(wú)“強(qiáng)大”可言。

　　從2005年7月到2005年10月，深國(guó)投在短短3個(gè)月內(nèi)陸續(xù)為深國(guó)投商置在重慶、長(zhǎng)沙、蕪湖、漳州的4個(gè)沃爾瑪項(xiàng)目發(fā)行信托計(jì)劃。這樣的一種融資恰恰說(shuō)明了深國(guó)投商置自身的資金鏈的缺陷，雖然這已經(jīng)大大地領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商同行，但其母公司發(fā)行的“信托計(jì)劃”其實(shí)就是與貸款無(wú)異的“搭橋貸款”。

　　所以，深國(guó)投商置作為國(guó)內(nèi)“資本玩家”角色的級(jí)別不高，但暫時(shí)來(lái)說(shuō)，要做成“地頭蛇”這點(diǎn)“非銀行融資”本事足矣——其前期融資雖不多也不優(yōu)，但至少不是“空麻袋背米”。而在這些大亨眼里(以前是沃爾瑪，現(xiàn)在是西蒙和摩根士丹利)深國(guó)投已經(jīng)足夠優(yōu)秀到可以自力拿到內(nèi)地項(xiàng)目。這一點(diǎn)，比起勤勤懇懇，一心造樓的大連萬(wàn)達(dá)，深國(guó)投商置當(dāng)然活絡(luò)不少。問(wèn)題是，這條路能夠走多久？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)基金法的缺失，中國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)縱然突破了200份合同的限制，但集合資金信托個(gè)人投資者的進(jìn)入門(mén)檻仍舊越來(lái)越高，照這種情況看，無(wú)論政策上還是能力上，深國(guó)投商置也無(wú)法成為一個(gè)真正的REITs。

　　現(xiàn)在，大連萬(wàn)達(dá)已經(jīng)榮獲最大的“訂單式開(kāi)發(fā)商”的名號(hào)，并且打算按照這一條路堅(jiān)定不移地走下去，意在成為“大工匠”，相比之下，深國(guó)投商置的確選擇了與大連萬(wàn)達(dá)不同的道路，搖身成為一個(gè)資本“小玩家”，而且也風(fēng)光一時(shí)。

　　但是，沒(méi)有一技之長(zhǎng)和憂患意識(shí)，面對(duì)漫漫前路，深國(guó)投商置或許會(huì)是曇花一現(xiàn)。
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