主持人：下面請的嘉賓是：家樂福資深合作伙伴 張科先生。大家掌聲歡迎！

　　張科：首先感謝《新地產(chǎn)》提供這個(gè)機(jī)會(huì)，我非常有壓力，因?yàn)檫@個(gè)，關(guān)于像沃爾瑪在中國水土不服的問題，這個(gè)問題交給我呢，我壓力很大，因?yàn)楫吘刮覀兪羌覙犯：献骰锇�。所以今天我想討論一下國際品牌機(jī)構(gòu)在中國發(fā)展的誤區(qū)和我們在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題。

　　從我個(gè)人自己的情況來說呢，我是93年開始接觸商業(yè)地產(chǎn)的，當(dāng)時(shí)在一個(gè)實(shí)施企業(yè)，到2000年以后開始全面涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括建造，包括招商，包括最后資金方面的轉(zhuǎn)讓等等。參與過的項(xiàng)目很多，北京的有雙井家樂福，雙井家樂福百安居等等，以及現(xiàn)在正在做的華普商業(yè)中心，這些大多都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。非常有幸的是我接觸了從土地獲得，到建造，到招商，銷售，到運(yùn)營的過程。

　　今天我介紹的情況呢，首先是我對商業(yè)地產(chǎn)的一些初步的認(rèn)識(shí)，第二個(gè)是商業(yè)機(jī)構(gòu)的合作伙伴，我們的一些合作伙伴，他們都是非常優(yōu)秀的國際企業(yè)，第三個(gè)是國際品牌機(jī)構(gòu)在中國城市發(fā)展過程中存在的一些誤區(qū)，以及我們本身存在的問題。最后簡單總結(jié)一下。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)的初步認(rèn)識(shí)呢，我想主要包括以下幾個(gè)方面，首先呢，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)相對其他的地產(chǎn)投資項(xiàng)目呢，更具挑戰(zhàn)性，更具難度。主要體現(xiàn)在包括以下幾個(gè)層面。

　　首先是在什么地區(qū)做什么項(xiàng)目，我所做的一些商業(yè)呢，大多數(shù)都不是在城市繁華地區(qū)的中心地帶。第二個(gè)就是在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方面，支撐和運(yùn)行的有很多內(nèi)容，從建筑管理層面來說和其他的類型相比，他既要包括從平面角度研究人流，還要包括縱向研究，包括人類，貨運(yùn)通道。我做的幾個(gè)綜合體的項(xiàng)目呢，我覺得相對街區(qū)啊挑戰(zhàn)更大。商業(yè)地產(chǎn)呢，他對區(qū)域有更大的影響，我做的幾個(gè)項(xiàng)目中我也深刻體驗(yàn)到，我們做的商業(yè)項(xiàng)目中，我們在做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，更多地要有責(zé)任心。我們認(rèn)為優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是對周邊人群，對區(qū)域的發(fā)展，要明顯表現(xiàn)出來資源的優(yōu)化，一個(gè)好的商業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)能夠很好地把周邊區(qū)域的人群，對周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有一個(gè)推動(dòng)。

　　因此，我覺得商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超越了簡單的拿地，蓋樓，銷售的模式，已經(jīng)涵蓋了商業(yè)物業(yè)的綜合分析，人流分析，招商，及運(yùn)營管理等等。

　　在我們工作經(jīng)歷過程中結(jié)交了很多很好的合作伙伴，因?yàn)榻裉熘鬓k方給我一個(gè)論題，我拆開了，變成了國際品牌機(jī)構(gòu)在中國城市發(fā)展的誤區(qū)。在和我們得很好的合作伙伴過程當(dāng)中，包括家樂福，樂購，進(jìn)行了很多的接觸，當(dāng)然我們也進(jìn)行了針鋒相對的談判，但是合作過程中我們是非常成功的。

　　下面跟大家探討一個(gè)話題，就是我所理解的國際品牌機(jī)構(gòu)在中國城市發(fā)展的誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)做完成以后，交給誰來運(yùn)營。首先呢，我認(rèn)為許多國際品牌機(jī)構(gòu)在中國城市發(fā)展過程中有一些誤區(qū)，這個(gè)誤區(qū)核心體現(xiàn)在，包括有些機(jī)構(gòu)提出來的年度指標(biāo)，一年要開幾百家店啊，等等。包括我們曾經(jīng)有的合作伙伴，為了達(dá)到當(dāng)年年度的發(fā)展計(jì)劃，給我們施加了很大的壓力。我覺得他們在制定發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候，他們往往有過高的追求，或者過低的追求。再有就是我們中外經(jīng)濟(jì)文化的差異，導(dǎo)致在選址啊，定位方面不適合�？傮w來看，有些項(xiàng)目的選址是存在一些問題的。第四個(gè)對中國區(qū)級城市發(fā)展速度的誤區(qū)，北京的城區(qū)發(fā)展速度都是兩位數(shù)的，他們采用歐美國家的穩(wěn)定的速度，但是實(shí)際上中國的城市化進(jìn)程，尤其是一線和二線城市的城市化進(jìn)程，差別是非常大的。第五個(gè)就是推廣渠道，我們很多的國際品牌合作伙伴呢，他在中國制定一個(gè)好的發(fā)展規(guī)劃同時(shí)通過一個(gè)渠道推廣出去，但是他們對能不能夠有足夠的渠道去推廣，這個(gè)和國外是有差距的，導(dǎo)致他們不斷地更換推廣渠道，就有點(diǎn)像中國足球不斷更換主教練一樣。第六個(gè)就是，我們知識(shí)文化的差距，尤其是思維模式的差距，所以本土化文化上還是缺一些。很多國際品牌，非常高端的國際品牌，我們認(rèn)為在推廣過程中或多或少地可能是因?yàn)樾湃螁栴}，還是文化的差異，導(dǎo)致推廣過程中有一些問題。

　　說完國際品牌機(jī)構(gòu)，再說說我們自己。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于我們商業(yè)的定位，迫使我們必須拿出來超低的成本解決談的一些問題。第二過度重視招商銷售，很多項(xiàng)目都是這樣的，招商一片紅，銷售非常好，但是實(shí)際商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營是要看起碼五年和十年，我們跟一個(gè)良好的餐飲業(yè)簽合同要簽十年。我們跟沃爾瑪簽合同基本要簽二十到二十五年，如果你跟他簽一個(gè)十年的協(xié)議，他就死了，他能夠拿一個(gè)長遠(yuǎn)的協(xié)議和前期的投入和損失來獲得后期巨大的收益。第三個(gè)是對商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃和策劃忽視市場調(diào)研，這個(gè)剛才有非常專業(yè)的顧問公司，以及其他的優(yōu)秀的商家都提到了，不再說了。

　　總體來看，也可以說是建議，也可以是忠告，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行的時(shí)候，一定要在真正實(shí)施它之前，真正蓋這個(gè)樓之前完成主要的建筑指標(biāo)，參數(shù)和商業(yè)需求的調(diào)查，否則的話后面面臨巨大的困難。我們曾經(jīng)把一個(gè)綜合樓項(xiàng)目改成酒店，改成酒店以后，又希望從原來的快捷模式改成四五星級，我們面臨的改造費(fèi)一平米幾乎達(dá)到五塊錢，從一個(gè)酒店運(yùn)營來說，回報(bào)能不能做到呢。所以我們寧可在這方面多投入一些錢去分析，去研究，也比去改造好。第四個(gè)和第三個(gè)是匹配的。有一個(gè)項(xiàng)目，本來他具備非常好的條件，包括空調(diào)的制冷方式，和能源方式，包括地下水等等，他的外保溫可以獲得很大的節(jié)約，但是當(dāng)時(shí)是很簡單地做了一個(gè)計(jì)量，到現(xiàn)在為止，我們的管線尺寸等等，有有巨大的失誤。現(xiàn)在在國外高節(jié)能化的方式是，把外墻的制冷的通道送到室內(nèi)去，他是在樓體內(nèi)完成交換的。

　　最后，一個(gè)好的商業(yè)在一個(gè)地區(qū)建立起來以后，對周邊的物業(yè)是有增值的效果。像我們的雙井項(xiàng)目，因?yàn)槲覀円M(jìn)家樂福，周邊的房子的價(jià)格都會(huì)提升。商業(yè)的增值性不完全在項(xiàng)目本身，而在周邊。這個(gè)我們需要在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中需要分析研究的。

　　我們現(xiàn)在做的這個(gè)項(xiàng)目呢，在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中，我們整個(gè)商業(yè)部分整體是11萬平米，到現(xiàn)在為止，今年四月份，我們做了一個(gè)很大的簽約儀式，我們和我們的合作伙伴，家樂福做了一個(gè)簽約，使得我們一個(gè)商業(yè)綜合體的性能得到真正的體現(xiàn)。在渠道上我們也做了很多的工作，我覺得一個(gè)好的商業(yè)，一個(gè)國際品牌想在中國發(fā)展，或者一個(gè)國內(nèi)好的品牌，好的地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展，必須有非常優(yōu)秀的渠道商的支持。此外我們在整個(gè)項(xiàng)目中還安排了全面規(guī)劃部門，包括對人流研究分析等。在銷售和租賃問題上的一些看法呢，我不想多說了，最后呢，希望大家能夠?qū)ξ覀円呀?jīng)做的和正在做的一些項(xiàng)目多給一些意見建議！謝謝！
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