談深圳“萬(wàn)象城”的“短板”

                                                                                    作者為資深/學(xué)者型商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人

前言：

筆者基于自身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的積累、沉淀，曾對(duì)深圳萬(wàn)象城的成功進(jìn)行過(guò)分析、總結(jié)，甚至贊譽(yù)，“深圳萬(wàn)象城”定位為國(guó)際一線奢侈品的高端購(gòu)物中心，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了高檔次與高人流量，對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可謂異常稀缺的“雙高”。其2012年銷售額或已接近60億，年客流量3000萬(wàn)人次，日車流量5000輛。然而，在商業(yè)領(lǐng)域商業(yè)檔次往往與光顧的客流量成反比，即項(xiàng)目定位高端意味著客流量會(huì)比較低，中端客流量會(huì)高于高端客流量！廣州的太古匯、上海的恒隆廣場(chǎng)……莫不如此！俗語(yǔ)云：曲高必然和寡，萬(wàn)象城卻“曲高和者眾”； 2012年坊間又傳聞萬(wàn)象城首層商鋪每平米租金高達(dá)4000元，同樣又引來(lái)業(yè)內(nèi)一片咋舌稱奇、甚至五體投地，可謂前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者，著實(shí)為國(guó)內(nèi)一朵商業(yè)地產(chǎn)的奇葩。放眼如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎一邊倒地充斥著贊美、羨慕、甚至恭維之詞，不知道華潤(rùn)集團(tuán)的決策者們聽了作何感想？是否可喜可賀？筆者竊以為，引用美國(guó)IBM總裁比爾·蓋茨的一句經(jīng)典名言：“微軟離倒閉永遠(yuǎn)只有18個(gè)月”。如此“居安思�！钡睦砟睿旁谌缃駠�(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)是非常合適的，筆者認(rèn)為，我們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)如今非常缺乏的不是資金、優(yōu)質(zhì)的地塊、甚至人才，而是理性地靜下心來(lái)認(rèn)真思考…， 或許現(xiàn)在是時(shí)候給國(guó)內(nèi)浮燥、發(fā)熱的商業(yè)地產(chǎn)澆澆涼水、降降溫了，基于此，特拋磚引玉希望籍此引起業(yè)內(nèi)的重視與關(guān)注。

深圳華潤(rùn)中心（萬(wàn)象城）簡(jiǎn)介

開業(yè)時(shí)間

2004年12月

位置

深圳羅湖區(qū)寶安南路1881號(hào)

建筑面積

總建筑面積550,000平方米

投資

40億港幣

建筑用途

商業(yè)、酒店式公寓、酒店、寫字樓

商業(yè)面積

188，000平方米，6層商用

停車位

4,000個(gè)

市場(chǎng)定位

集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群

業(yè)態(tài)組合

主力店：RéeL時(shí)尚生活百貨、嘉禾電影城、O‘lé超級(jí)市場(chǎng)、“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)

次主力店：ESPRIT、NOVO、王子飯店

國(guó)際一線品牌：GUCCI、 Alfred Dunhill、 HUGOBOSS、 VALENTINO、 ESCADA

深圳萬(wàn)象城為何能運(yùn)營(yíng)如此成功？！

“深圳萬(wàn)象城” 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)的人士來(lái)說(shuō)，是一個(gè)津津樂(lè)道的話題，一個(gè)從事商業(yè)地產(chǎn)中、高層逾三年以上的同行或許均能道出其某些成功之處。比如華潤(rùn)重金聘請(qǐng)綜合實(shí)力國(guó)際排名第三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)國(guó)際排名第一的RTKL設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)；華潤(rùn)此舉付出的專業(yè)顧問(wèn)費(fèi)要比國(guó)內(nèi)一些購(gòu)物中心設(shè)計(jì)費(fèi)用高出很多，但避免了購(gòu)物中心今后使用、出租時(shí)的不便，實(shí)際上是為項(xiàng)目增值了；萬(wàn)象城零售設(shè)計(jì)顧問(wèn)在建筑設(shè)計(jì)一開始就已經(jīng)介入，這是目前國(guó)內(nèi)許多購(gòu)物中心所沒(méi)有的；在建筑功能上，萬(wàn)象城是單獨(dú)建筑，購(gòu)物中心上方無(wú)常見的住宅塔樓或?qū)懽謽�，這就最大限度的保證了購(gòu)物空間的靈活性和舒適性；在建筑特色上，萬(wàn)象城除了擁有如米蘭大道、陽(yáng)光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構(gòu)成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。。。凡此種種，還有比如：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；在出租空間上，呈現(xiàn)“兩高”的特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實(shí)用率高（達(dá)60%），方正實(shí)用；88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；體現(xiàn)自然化、人性化，無(wú)障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購(gòu)物提供了方便。對(duì)女性消費(fèi)者更是關(guān)懷備至，女性洗手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍；如此津津道來(lái)，林林總總，深圳萬(wàn)象城可謂集“萬(wàn)千寵愛”于一身，然而，是否國(guó)內(nèi)其它購(gòu)物中心就無(wú)“寵愛”了呢？答案當(dāng)然是否定的，只是大家的目光的都聚焦在“深圳萬(wàn)象城”而已，如今國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至以抄襲“深圳萬(wàn)象城”某些前沿的規(guī)劃或設(shè)計(jì)為榮，如此生搬硬套“深圳萬(wàn)象城”經(jīng)典規(guī)劃與設(shè)計(jì)，長(zhǎng)此下去，未來(lái)必然加速國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，離“千店一面”不遠(yuǎn)矣。

         誠(chéng)然，深圳萬(wàn)象城當(dāng)初定位為華南地區(qū)最好、且最具示范效應(yīng)的都市型購(gòu)物中心，固然有其獨(dú)特與成功之處，深圳萬(wàn)象城在項(xiàng)目拿地后的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，花數(shù)億巨資外聘國(guó)際頂級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位如建筑、景觀、機(jī)電、節(jié)能、商業(yè)立體交通動(dòng)線等、近十家國(guó)內(nèi)外的專業(yè)策劃、招商代理公司。據(jù)筆者了解，深圳華潤(rùn)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)從2001年拿地到2004年建成開業(yè)，其前期投入之巨，實(shí)非一般國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可承擔(dān)，可謂有舍有得，用在深圳萬(wàn)象城的開發(fā)商深圳華潤(rùn)公司的前期決策者們身上是實(shí)至名歸的。然而，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，近年來(lái)，基于住宅地產(chǎn)受政府宏觀政策影響，大量的房企一齊涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，大家也開始在學(xué)習(xí)“萬(wàn)達(dá)的速度”，嚴(yán)格的說(shuō)沒(méi)有去學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)處。據(jù)筆者本人對(duì)萬(wàn)達(dá)的研究，萬(wàn)達(dá)的確許多長(zhǎng)處或先天優(yōu)勢(shì)，借用王健林的話說(shuō)一般企業(yè)均難以復(fù)制。大家能學(xué)習(xí)、可復(fù)制過(guò)來(lái)的不過(guò)是淺顯的“表面功夫”實(shí)則為萬(wàn)達(dá)的“短板”，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為快速開業(yè)、快速回籠資金，從拿地到開業(yè)短短18個(gè)月嚴(yán)苛工期的標(biāo)準(zhǔn)等，是一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)，其核心優(yōu)勢(shì)任何企業(yè)均難以復(fù)制。正是許多企業(yè)開始生搬硬套“萬(wàn)達(dá)的速度”、甚至盲目抄襲“萬(wàn)象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)”也導(dǎo)致我國(guó)960萬(wàn)平方公里的泱泱大國(guó)，尚不如彈丸之國(guó)的日本，鮮有世界級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)“精品”作品。

正是基于在這樣的背景下，極度缺乏“偶象”的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)現(xiàn)了“深圳萬(wàn)象城“，深圳萬(wàn)象城猶如國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“太陽(yáng)”，光芒萬(wàn)丈，絢爛無(wú)比！放眼國(guó)內(nèi)各類型的商業(yè)地產(chǎn)類媒體、網(wǎng)絡(luò)等，無(wú)不是一邊倒的贊譽(yù)之詞，筆者有時(shí)禁不住猜測(cè)，如果深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者、決策者們聽到后是否還能保持適度的理性與謙卑。放眼現(xiàn)如今浮夸的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，好象不知道“深圳萬(wàn)象城”，又或者若不能說(shuō)出萬(wàn)象城某幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)，便不配從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。誠(chéng)然，金無(wú)足赤，人無(wú)完人，就連宇宙中滋潤(rùn)萬(wàn)物的太陽(yáng)之神也有“黑子”，那么，深圳萬(wàn)象城是否真的完美無(wú)缺沒(méi)有“短板”了呢？        

“神壇上”的深圳萬(wàn)象城

一個(gè)成功的世界級(jí)城市綜合體“精品”項(xiàng)目，從前期規(guī)劃論證、可行性分析、與地方政府溝通城市交通體系規(guī)劃、對(duì)接、項(xiàng)目資金預(yù)算與投入、融資策略、分期開發(fā)策略、產(chǎn)品盈利模式研究、內(nèi)部立體垂直動(dòng)線與外交通體系接駁、商鋪分割策略、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣研究等紛繁復(fù)雜。作為商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體并非一般傳統(tǒng)的普通商業(yè)項(xiàng)目，大型商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體往往承載與豐富一個(gè)城市的功能建設(shè)包括交通、文化、娛樂(lè)、休憩、居住、商務(wù)、辦公等，一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目，還得認(rèn)真研究項(xiàng)目所在城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系等。因此，成功的大型商業(yè)地產(chǎn)綜合體的開發(fā)建設(shè)涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、金融三大領(lǐng)域，大的方面到項(xiàng)目定位、產(chǎn)品研究，小的方面到局部的景觀建筑小品、品牌落位均需仔細(xì)推敲、優(yōu)化，到最終落地，如果在很短時(shí)期18個(gè)月或2-3年完成，絕非一個(gè)真正意義上精雕細(xì)琢的“精品”。 開發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體“精品”項(xiàng)目，沒(méi)有長(zhǎng)時(shí)間的沉淀、累積，沒(méi)有5-10年或以上時(shí)間日積月累與嘔心瀝血地投入，除非能象金庸小說(shuō)中的主人公的奇遇或奇跡，在短時(shí)間內(nèi)學(xué)成絕世武功。否則，是如何都無(wú)法打造一個(gè)有代表這個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)，更遑論代表一個(gè)區(qū)域人文與國(guó)家的世界級(jí)精品!商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體可謂名副其實(shí)的“三高”行業(yè)，稍有不慎打造的不是“作品”、產(chǎn)品，更不會(huì)是精品，而是一堆鋼筋水泥堆砌而成的“廢品”……

      無(wú)疑，深圳萬(wàn)象城是中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)產(chǎn)行業(yè)一個(gè)成功的案例，亦可謂是一個(gè)比較好的“作品”，主要是從其目前經(jīng)營(yíng)坪效、客流量、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及服務(wù)配套設(shè)施方面綜合評(píng)價(jià)，但筆者卻認(rèn)為“深圳萬(wàn)象城”絕非一個(gè)“精品”項(xiàng)目，之所以說(shuō)其非精品，深圳萬(wàn)象城當(dāng)初定位為“華南地區(qū)最具示范效應(yīng)的都市綜合體”，筆者從期規(guī)劃理念、內(nèi)部空間、布局規(guī)劃、內(nèi)裝、景觀小品等，筆者仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象城的空間、商業(yè)規(guī)劃、動(dòng)線從純商業(yè)角度來(lái)看可圈可點(diǎn)，但深圳萬(wàn)象城標(biāo)榜為 “華南地區(qū)最具效應(yīng)”，但中華文化、乃至到華南的嶺南文化卻是西方建筑設(shè)計(jì)專業(yè)機(jī)構(gòu)無(wú)法領(lǐng)悟與融合的短板，因此，由華潤(rùn)花巨資聘請(qǐng)的世界頂級(jí)的建筑設(shè)計(jì)公司---美國(guó)RTKL建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，卻沒(méi)有體現(xiàn)華南地區(qū)人文特點(diǎn)的“嶺南文化”主題，反觀萬(wàn)象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與實(shí)體空間布局，更多的則是借鑒了香港或西方購(gòu)物中心的先進(jìn)規(guī)劃理念與設(shè)計(jì)風(fēng)格，但缺少與本土或項(xiàng)目地所在城市人文、深圳特區(qū)特有地理、民俗、社會(huì)等多元文化有機(jī)的融合，缺乏與城市、本土文化融合缺乏有效的“粘合劑”。以“上海新天地”為例，開發(fā)商瑞安集團(tuán)成功地將上海石庫(kù)門的本土歷史文化融入到商業(yè)建筑中，如今已成為上海的地標(biāo)，成為外來(lái)觀光游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所；還有成都“來(lái)福士廣場(chǎng)”，將巴山蜀水的悠久歷史與深厚文化融入現(xiàn)代建筑中；還有如中國(guó)西安“大唐西市國(guó)際購(gòu)物中心”，將商業(yè)和歷史文化進(jìn)行濃縮，讓商業(yè)功能與歷史文化有機(jī)交融，古代與現(xiàn)代交相輝映，東方與西方進(jìn)行碰撞，形成了大唐西市獨(dú)有的多元化、多層次的文化和商業(yè)特質(zhì)。成功地將本土城市文化---“盛唐文化”融入建筑、景觀內(nèi)，其建筑外立面（如上圖）恰到好處地融入了傳統(tǒng)的中國(guó)古代城墻——西安古城的縮影，成為西安獨(dú)特的景觀，其主題鮮明，每個(gè)館都有唐朝文物作為景觀，每個(gè)文物都有故事 。這些購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)方面，處處體現(xiàn)著對(duì)本土文化的尊重！將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化完美的融合。

     因此，深圳萬(wàn)象城的客戶群定位除輻射深圳全市的中高端消費(fèi)群體，同時(shí)也輻射內(nèi)地來(lái)深的旅游觀光客，因此，深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者還必需學(xué)會(huì)用逆向思維來(lái)思考，除了應(yīng)融入本土嶺南文化吸引外地游客，或許，也可逆向思維來(lái)思考如本地消費(fèi)者或已熟知嶺南文化，也可思考嫁接深圳少見的移民文化或景觀來(lái)吸引本地消費(fèi)群體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)例如少見北方雪景、沙漠等元素，這類當(dāng)?shù)貨](méi)有的主題來(lái)吸引本土消費(fèi)群體，同樣，如果在北方主的購(gòu)物中心可設(shè)計(jì)熱帶雨林餐廳或熱帶的室內(nèi)水上樂(lè)園等，而常規(guī)的真冰溜冰場(chǎng)則對(duì)北方顧客司空見慣，因?yàn)�，距離產(chǎn)生美！期盼和夢(mèng)想催生吸引力，因此，要吸引本地消費(fèi)群體還得認(rèn)真研究文化差異化特點(diǎn)。假如深圳萬(wàn)象城脫下這件商業(yè)化后的“外衣”還剩下什么？是否賦予建筑物“靈魂”？與其它用水泥、鋼筋堆砌的建筑物有何不同……

走下“神壇”的深圳萬(wàn)象城

筆者習(xí)慣理性地去思考問(wèn)題，如果深圳萬(wàn)象城如非身處深圳獨(dú)一無(wú)二的羅湖區(qū)金融中心的核心地段，置換成其它城市，是否能取得如此成功？深圳萬(wàn)象城自公元2004年12月開業(yè)以后，其在杭州、沈陽(yáng)、南寧等相繼開店，是否又曾再造深圳萬(wàn)象城的輝煌？也正是因?yàn)槠涑晒卟豢蓮?fù)制性，所以大家仔細(xì)觀察一下各地的萬(wàn)象城開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)狀況，華潤(rùn)是否能再造“深圳萬(wàn)象城”的神話。即便曾成功打造國(guó)內(nèi)著名“上海新天地“的瑞安集團(tuán)，多年后的今天仍未再?gòu)?fù)制出另一個(gè)“新天地”的神話！深圳萬(wàn)象城的成功無(wú)疑取決于“天時(shí)、地利、人和”，更準(zhǔn)確地說(shuō)取決獨(dú)特的時(shí)間、空間環(huán)境下的天時(shí)、地利、人和。如果深圳萬(wàn)象城放在10年、20年前的時(shí)間、空間又如何？或許深圳萬(wàn)象城得“英年早逝”抱憾終身了。因此，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人士簡(jiǎn)單地將萬(wàn)象城過(guò)度解讀為中國(guó)的 “神話”，總是用仰視的眼光、用無(wú)限虔誠(chéng)的眼光與頂禮膜拜的態(tài)度將“深圳萬(wàn)象城”的任何一點(diǎn)點(diǎn)小小的優(yōu)勢(shì)無(wú)限地放大、追隨、稱頌，更有甚者視為中國(guó)的“神”城，實(shí)非業(yè)內(nèi)之福！更非萬(wàn)象城經(jīng)營(yíng)決策團(tuán)隊(duì)之福��！深圳萬(wàn)象城在特定的時(shí)間、地點(diǎn)、空間與資源的整合與優(yōu)化，具有不可替代性與無(wú)法復(fù)制性，業(yè)界無(wú)需對(duì)期頂禮膜拜，借鑒參考固然可以，但如真將萬(wàn)象城在放大鏡下認(rèn)真審視！其內(nèi)部、業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)并非完美無(wú)缺！

筆者也常常光顧深圳萬(wàn)象城，很多時(shí)候萬(wàn)象城的客流并非業(yè)或外地同仁傳聞的那樣神乎其神，很多時(shí)候或許是以訛傳訛，現(xiàn)如今“深圳萬(wàn)象城”已經(jīng)被國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)商俯首“朝拜”了，筆者憂心的是，真實(shí)的“深圳萬(wàn)象城”并非如業(yè)界傳聞的那般完美無(wú)缺�！吧钲谌f(wàn)象城” 并非“天人”、“神器”，作為蕓蕓眾生中的萬(wàn)事萬(wàn)物，均有所長(zhǎng)亦有所短，“深圳萬(wàn)象城”也概莫能外。深圳萬(wàn)象城集國(guó)內(nèi)外眾多專業(yè)人士的智慧與精華，其成功絕非輕而易舉，在一定程度上也是付出了巨大的人力、物業(yè)、財(cái)力與汗水，筆者也認(rèn)為，理所當(dāng)然應(yīng)該贏得國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或業(yè)內(nèi)人士的尊重，這本無(wú)可非議。但我們切忌將“深圳萬(wàn)象城”無(wú)限“神化”！猶如七十年代“大躍進(jìn)”時(shí)期的個(gè)人盲目祟拜，如果，我們不能理性地、冷靜地思考深圳萬(wàn)象城的真正長(zhǎng)板與短板，哪些可參考、借鑒或吸收消化，而只是一昧地盲目稱頌，“深圳萬(wàn)象城”未來(lái)發(fā)展堪憂，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展堪憂。

深圳萬(wàn)象城的“短板”

     筆者認(rèn)為，萬(wàn)象城定位為深圳最頂級(jí)、奢華的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃與后期的運(yùn)營(yíng)并非完美無(wú)缺，其外部交通規(guī)劃、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃等并非科學(xué)、完美、合理，萬(wàn)象城在后期運(yùn)營(yíng)與業(yè)態(tài)調(diào)整中甚至存在滯后等諸多問(wèn)題。萬(wàn)象城作為定位深圳的頂級(jí)購(gòu)物中心，倡導(dǎo)一種高端的品質(zhì)奢華生活方式，其客戶群體有別于其它一般購(gòu)物中心定位，其核心客群是位于“金字塔尖”城市精英群體，比如擁有全球眾多鉆石級(jí)高端客源如瑞銀等40多家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)高管資源的華潤(rùn)大廈，然而，萬(wàn)象城卻缺乏與之相匹配的高端服務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種，比如頂級(jí)會(huì)所業(yè)態(tài)，可滿足金字塔尖的高端客戶的獨(dú)特品位與奢華生活享受與社交生活需要，比如頂尖商務(wù)雪茄會(huì)所、高爾夫私人酒店或高端俱樂(lè)部；筆者需特別指出的是，目前國(guó)內(nèi)頂級(jí)私人會(huì)發(fā)展迅速，業(yè)已成為國(guó)內(nèi)高級(jí)社交中心，作為高端購(gòu)物中心如深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者們應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真思考并科學(xué)合理規(guī)劃�，F(xiàn)高端會(huì)所如今市場(chǎng)細(xì)分有的偏政治金融、有的針對(duì)明星藝術(shù)家、有的則以休閑娛樂(lè)見長(zhǎng)的銀行家俱樂(lè)部、有的以餐飲休閑為主，但都無(wú)一例外地都是吸引社會(huì)商界精英、外國(guó)政要、社會(huì)名流等珍貴的高端客戶群體，其定位“精準(zhǔn)、專屬、服務(wù)、小眾”，并與奢侈品牌聯(lián)手，借高端俱樂(lè)部的影響力與號(hào)召力充分挖掘，從而有效開辟商為地產(chǎn)高端營(yíng)銷的全新模式。例如上海“鴻藝會(huì)”經(jīng)常成為高端地產(chǎn)客戶活動(dòng)舉辦地，可謂高朋滿座，衣香鬢影，業(yè)已成為國(guó)內(nèi)一流高端商業(yè)場(chǎng)所。

      其次，缺乏與高端奢侈品業(yè)態(tài)互動(dòng)的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，深圳萬(wàn)象城亦無(wú)法與二期的奢侈品品牌旗艦店進(jìn)行資源、渠道整合，深圳萬(wàn)象城開業(yè)迄今為止逾八年，以筆者觀察，尚未見到深圳萬(wàn)象城摸索出一條成熟的高端物業(yè)推廣新模式。

        其三，深圳萬(wàn)象城缺乏運(yùn)用現(xiàn)代科技手段如光影技術(shù)等營(yíng)造獨(dú)特的消費(fèi)愉悅體驗(yàn)，作為一家代表深圳城市商業(yè)的名片，深圳的現(xiàn)代科技技術(shù)與專利在國(guó)內(nèi)乃至世界均有不俗的表現(xiàn)，而深圳萬(wàn)象城在此方面的投入與思考無(wú)疑還顯得微不足道，甚至為一片空白。同樣以“名不見經(jīng)傳”的西安大唐西市國(guó)際購(gòu)物中心為例，其建筑外立面遠(yuǎn)處看似——西安古城的縮影，走到近處看則是運(yùn)用最新科技——超薄材料的LE屏，夢(mèng)幻水晶屏，晚上一點(diǎn)亮就金光閃閃，星空閃爍，給消費(fèi)者營(yíng)造獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)。

      其四，據(jù)筆者觀察，深圳萬(wàn)象在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，由于缺乏前瞻性的規(guī)劃，深圳萬(wàn)象城作為深圳的名片，必然將會(huì)吸引眾內(nèi)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者及旅游團(tuán)的光顧，以及萬(wàn)象城在高端消費(fèi)領(lǐng)域，由于，深圳毗鄰香港，深圳高端消費(fèi)品，相當(dāng)大一部分主要依靠旅游消費(fèi)人群拉動(dòng)�；诖朔矫娴娜笔�，深圳萬(wàn)象城未充分系統(tǒng)地思考其旅游觀光的定位功能，未重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)供觀光旅游團(tuán)�？柯糜未蟀偷母蹫呈秸军c(diǎn)，從而使得許多旅游團(tuán)大巴無(wú)法�？浚瑢�(dǎo)致深圳萬(wàn)象城觀光消費(fèi)的高端群體流失。

      其五，深圳萬(wàn)象城的主力店芮歐百貨，總經(jīng)營(yíng)面積約30000平米，其定位為中高端的女性專屬百貨，在筆者看來(lái)其建筑結(jié)構(gòu)不太理想屬先天硬傷外，從其開業(yè)后至今其作為主力店客聚客能力表現(xiàn)平平，其三樓、四樓同一樓層的品牌檔次不一、部分品牌并非中高端，雖采用營(yíng)采合一的營(yíng)銷模式，其國(guó)際一線化妝品、少女裝品類，萬(wàn)象城放棄未經(jīng)營(yíng)外，其少淑女裝的品牌檔次卻參差，除缺乏專業(yè)的中高端品牌招商隊(duì)伍，由于在深圳萬(wàn)象城的尷尬地位，高檔品牌一般則積極進(jìn)入萬(wàn)象城開店，而對(duì)芮歐百貨持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致其后期品牌更新乏力，開業(yè)逾八年后未見其新增一店，追根到底仍未完全適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。從其開業(yè)后至今表現(xiàn)平平，無(wú)疑是深圳萬(wàn)象城前期招商團(tuán)隊(duì)及后期運(yùn)營(yíng)管理中的一個(gè)“問(wèn)題店”，從其現(xiàn)內(nèi)部的品牌結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修、櫥窗設(shè)計(jì)、美陳等似與深圳萬(wàn)象城的定位、品質(zhì)等無(wú)法有效融合，其主力店功能已喪失。

    。。。。。。。。如果深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者、決策者們習(xí)慣被這些“糖衣炮彈”所包圍，深圳萬(wàn)象城未來(lái)堪虞，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景堪憂......    

                                                 未完，待續(xù)。。。。。。

 作者簡(jiǎn)介

熊杰，籍貫：湖北荊州，主修《工商企業(yè)管理》，資深學(xué)者型商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，現(xiàn)為亞太商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟高級(jí)研究員、《中國(guó)商報(bào).商業(yè)地產(chǎn)》專欄特約研究員、師承中國(guó)著名商業(yè)地產(chǎn)專家聯(lián)盟委員、清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民先生。擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)，從前期選址\定位\規(guī)劃\招商等全盤運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為華南地區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)高管，專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體或大型購(gòu)物中心操盤與綜合運(yùn)營(yíng)。郵箱：xiongjie26@163.com  聯(lián)商網(wǎng)博客專欄：http://blog.linkshop.com.cn/u/xiongjie25