縱觀國(guó)內(nèi)各大、中、小城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如汗牛充棟般層出不窮。其中大部分項(xiàng)目都避免不了蟄伏于漫長(zhǎng)的生存期（所謂生存期：是指商業(yè)項(xiàng)目落成初期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有凝聚，市場(chǎng)地位不穩(wěn)定，客流量經(jīng)歷由少至多的原始積累過(guò)程，也叫養(yǎng)生期。時(shí)間通常是3—5年）。更有許多項(xiàng)目經(jīng)由1—2年的慘淡經(jīng)營(yíng)，最后關(guān)門大吉。成功者暫且不論，這些失敗者通常都有以下幾點(diǎn)誤區(qū)。

一、追求短期效益，要么通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售，將資產(chǎn)變現(xiàn)，要么忽略商場(chǎng)整體定位，一味的追求高租金和搞出租率。這樣一來(lái)就喪失了對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的切合度，和對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)及商戶的把控。

二、商業(yè)格局劃分不合理或商業(yè)業(yè)態(tài)定位不準(zhǔn)確，致使商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不強(qiáng)或客流不能共享，或者沒(méi)有體現(xiàn)出商場(chǎng)整體定位優(yōu)勢(shì)。

三、項(xiàng)目啟動(dòng)后，營(yíng)銷預(yù)算超額后不予追加，或在原有預(yù)算中削減營(yíng)銷投入資金。通常老板初期將項(xiàng)目短期炒熱后就認(rèn)為，市場(chǎng)地位已經(jīng)穩(wěn)固�；蛘咭驇状螤I(yíng)銷投入未見(jiàn)成效，就覺(jué)得花冤枉錢，不愿意繼續(xù)投入。其實(shí)成效欠佳往往是因?yàn)樾麄骱蜖I(yíng)銷的點(diǎn)抓的不準(zhǔn)、推廣模式不合理、營(yíng)銷力度不足所造成的。

四、業(yè)態(tài)主次不清，所有的項(xiàng)目都想有所收獲�；蛘呦胍赃M(jìn)駐的商業(yè)體來(lái)養(yǎng)自己的商業(yè)體。這兩種做法無(wú)疑會(huì)拖延商場(chǎng)的生存期。甚至使商場(chǎng)喪失掉最有利發(fā)展的時(shí)間段。

五、順其自然，想通過(guò)“無(wú)為而治”，靠項(xiàng)目自身養(yǎng)生，來(lái)度過(guò)漫長(zhǎng)的生存期。這無(wú)疑是將自己的命運(yùn)交給老天來(lái)決定。不過(guò)采用這種方式的商業(yè)體往往都已經(jīng)占據(jù)的地理上的優(yōu)勢(shì)，有著源源不斷的自然人流量，但是商業(yè)上還有一句俗語(yǔ)“人流不等于客流”。

大多經(jīng)營(yíng)不利的項(xiàng)目或多或少存在以上一個(gè)或多個(gè)經(jīng)營(yíng)誤區(qū)，導(dǎo)致項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)了大好的發(fā)展周期，沒(méi)有凝聚人氣，最后漸漸被市場(chǎng)所淘汰。

而對(duì)于賀尊生活購(gòu)物中心而言，存在以下幾個(gè)不利因素：

其一、地理位置上：身處首山中心商圈以外，以一己之力對(duì)抗整個(gè)相對(duì)成熟和穩(wěn)定的中心商圈。要將首山人的購(gòu)物習(xí)慣轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，需要極大的吸引力。

其二、定位上：作為首山第一家新型購(gòu)物中心，沒(méi)有吸引更多更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌商家進(jìn)駐，使之缺乏與主商圈對(duì)抗的關(guān)鍵性商戶資源，打造首山唯一一座高檔百貨商場(chǎng)的商戶氛圍。

其三、商超部分沒(méi)有發(fā)揮廣泛的聚攏人氣的作用，沒(méi)有體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為首山當(dāng)?shù)刈钗櫩偷娜粘Ｏ钠凡少?gòu)地。個(gè)人認(rèn)為商超的作用不在于本身能夠帶來(lái)多大效益，其作用點(diǎn)應(yīng)該是通過(guò)商超的運(yùn)營(yíng)成為商場(chǎng)最大的磁石點(diǎn)。將客流吸納過(guò)來(lái)，帶動(dòng)其他商業(yè)體貨品有效、良性周轉(zhuǎn)。

其四、營(yíng)銷、宣傳力度不夠；活動(dòng)內(nèi)容和主題沒(méi)有吸引力。沒(méi)有對(duì)顧客產(chǎn)生接連不斷的沖擊力，不斷給顧客以新鮮度。

我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終盈利模式主要有兩點(diǎn)：一、產(chǎn)權(quán)的增值（最大收益點(diǎn)）；二、租金的良性遞增（持續(xù)收益點(diǎn)）。那么，怎樣能保證以上兩個(gè)收益點(diǎn)的水平呢？其實(shí)方法很簡(jiǎn)單，就是運(yùn)用一切手段把項(xiàng)目做起來(lái)，這里所說(shuō)的做起來(lái)可不是開業(yè)了事。要達(dá)到穩(wěn)固上升的客流量和市場(chǎng)地位及市場(chǎng)份額、良好的市場(chǎng)口碑、源源不斷的商戶資源。在此之前要不遺余力的培養(yǎng)商場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，即培養(yǎng)能夠不斷吸引顧客來(lái)的閃光點(diǎn)。這些閃光點(diǎn)包括：一、環(huán)境優(yōu)異；二、業(yè)態(tài)格局合理（客源配給能滿足盈利要求）；三、物美價(jià)廉的商品；四、持續(xù)不斷的新鮮感；五、誠(chéng)信和服務(wù)；六、最低的購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)物保障）。

通過(guò)對(duì)以下方面的改善，可以打造商場(chǎng)的閃光點(diǎn)：

一、對(duì)購(gòu)物環(huán)境的改善：所謂商業(yè)無(wú)小事，要讓顧客對(duì)商場(chǎng)的環(huán)境產(chǎn)生好感，就要從細(xì)節(jié)處著手。衛(wèi)生（棚、地、貨架、商品、衛(wèi)生間等）、空氣（溫度、濕度、清新度等）、殿堂音樂(lè)、裝修風(fēng)格、貨架及商品陳列等等。都要做到首山最好的。

二、業(yè)態(tài)調(diào)整：首先通過(guò)改造將一樓業(yè)態(tài)進(jìn)行重新落位：1、采用開放式柜臺(tái)結(jié)構(gòu)；2、引進(jìn)珠寶、知名化妝品、鐘表、箱包等百貨雜項(xiàng)品類。其次，對(duì)門市招商的方向：知名品牌服裝、高檔服裝優(yōu)先進(jìn)駐，并采用批量招商、批量引進(jìn)，才不會(huì)因?yàn)槠放茢?shù)量少，不能形成購(gòu)物氛圍而使進(jìn)駐的品牌難以生存。再次，招商時(shí)對(duì)于目標(biāo)品牌可采用免租方式引進(jìn)，免租期限可以再2—5年（商圈成熟以后可以很快的將免除的租金賺回來(lái)）。

三、整合現(xiàn)有業(yè)態(tài)，宣傳聯(lián)動(dòng)、促銷聯(lián)動(dòng)。

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越做越大，目的不外乎是通過(guò)規(guī)�；�，整合各業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額。賀尊商場(chǎng)也應(yīng)該充分整合各業(yè)態(tài)，共同營(yíng)銷

1、增加宣傳促銷活動(dòng)的全年投放周期（經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)就像經(jīng)營(yíng)明星，只有越炒越出名的，沒(méi)有越炒越無(wú)名的，炒作的目的是突出自身的亮點(diǎn)，絕不是暴露自身的缺點(diǎn)）。各大節(jié)日都要推出主題活動(dòng)，同時(shí)更要小節(jié)大作，服裝節(jié)、購(gòu)物節(jié)、各季節(jié)展銷會(huì)等等都要宣傳和促銷。要維持在顧客心中的熟悉度。
    2、通過(guò)商超+鞋城+電器+影院+電玩+美食，增大促銷活動(dòng)的吸引力，通過(guò)促銷的聯(lián)動(dòng)可以增加客流的共享度。

3、鼓勵(lì)和支持各業(yè)態(tài)開展的宣傳和促銷活動(dòng)。在整體商場(chǎng)活動(dòng)銜接不上的時(shí)候，各業(yè)態(tài)自己的促銷宣傳活動(dòng)對(duì)于整體活動(dòng)空隙中人氣的拉動(dòng)有重要的作用。并且能夠幫助各業(yè)態(tài)完成各季節(jié)和周期的貨品及現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)，有助于各業(yè)態(tài)的良性發(fā)展。

四、通過(guò)自由產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，推動(dòng)商場(chǎng)發(fā)展步伐，縮短商場(chǎng)養(yǎng)生期。

1、只要讓商戶賺到錢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)份額達(dá)到一定量。就能獲得最大的產(chǎn)權(quán)升值，并且?guī)?lái)租金的增長(zhǎng)，在此之前，為了培養(yǎng)市場(chǎng)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。通過(guò)對(duì)可控產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作打造企業(yè)的誠(chéng)信度、美譽(yù)度、是十分必要的，正所謂“客源=商源=財(cái)源”。

2、商超作為一個(gè)招攬顧客的最佳手段，完全可以通過(guò)割讓敏感商品的利潤(rùn)，對(duì)于培養(yǎng)客源，經(jīng)營(yíng)人氣有著極為明顯的效果。