北京賽特商圈案例分析
十幾年前看《北京新聞》，第一個(gè)鏡頭就是建國(guó)門橋。那時(shí)，只要是表現(xiàn)首都現(xiàn)代化的宣傳片就會(huì)有建國(guó)門外的巧克力大廈（國(guó)際大廈的別名）、賽特大廈、華僑村、友誼商店等等。這塊彈丸之地，因?yàn)橛辛吮本┑谝粋�(gè)涉外寫字樓、第一幢外銷公寓和北京最早的高檔購(gòu)物中心而成為北京第一個(gè)中產(chǎn)階層的樂(lè)園。
　　商圈年齡
　　■ ５個(gè)第一
　　● １９８５年建成的國(guó)際大廈是北京第一座寫字樓
　　● １９９０年建成的華僑村是北京第一幢高檔外銷公寓
　　● １９８７年９月建成的賽特大廈原名盧堡大廈是北京第一家涉外高檔寫字樓
　　● １９９２年１２月２０日建成的賽特購(gòu)物中心是北京第一家請(qǐng)外國(guó)的商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作管理的高檔商場(chǎng)
　　■ 每天每平方米２３美元
　　一家知名服裝品牌為賽特購(gòu)物中心創(chuàng)造的收入。
　　人
　　賽特周邊一公里地區(qū)常住人口約１萬(wàn)，非常住人口１．４萬(wàn)，在此工作人口１萬(wàn)多。
　�。�、學(xué)歷：大學(xué)占５５％，大專占３０％，高中占１２％，碩、博占３％
　�。病⒙殬I(yè)：公司白領(lǐng)占４０％，商務(wù)人士占２０％，商場(chǎng)酒店管理人員占１５％，服務(wù)業(yè)人員占１０％，其他１５％
　　３、國(guó)籍：中國(guó)（內(nèi)地）６３％，歐美１５％，日本、東南亞１０％，中國(guó)港澳臺(tái)５％，其他７％。資料來(lái)源《新地產(chǎn)》
　　車
　　在早上９點(diǎn)上班高峰期，賽特購(gòu)物中心西側(cè)路口每分鐘的汽車通過(guò)量是１５輛，其中品牌以夏利、富康、桑塔納居多，占到７０％以上，間或有本田、奧迪、紅旗種幽謨辛攪頸β磽ü�。赛特购捂y行暮腿卮笙彌芪Ч?fàn)N型３滴唬保埃埃案鱟笥搖?　　路
　　賽特商圈目前有地下鐵道、地上建外大街、空中建國(guó)門橋三層交通網(wǎng)，但在交通高峰期間，國(guó)際大廈與賽特之間的建國(guó)門外大街經(jīng)常發(fā)生嚴(yán)重的擁堵現(xiàn)象。
　　賽特商圈目前最主要的交通問(wèn)題將在一批規(guī)劃路完工后得到極大的改善，其中沿通惠河的狹小的土路將建成一條寬敞的快速路。這條平行于長(zhǎng)安街的大道和穿梭于各高檔物業(yè)之間的街道將極大緩解賽特商圈的交通壓力。
　　話
　　■“賽特的建筑風(fēng)格現(xiàn)在感覺(jué)舊了，可是誰(shuí)也不能趴在墻面上逛商場(chǎng)是不是？關(guān)鍵還在內(nèi)涵�！薄顿Y賽特商圈房地產(chǎn)的一位老總說(shuō)。
　　■“在賽特我有家的感覺(jué)，出去辦事中午都要趕回來(lái)吃飯。”——賽特大廈一位１５年的租戶說(shuō)。
　　■“剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候我們都不敢吱聲，哪敢打高檔牌呀，以前大家認(rèn)為商場(chǎng)應(yīng)該為普通大眾服務(wù)才對(duì)�！薄愄刭�(gòu)物中心公關(guān)部經(jīng)理說(shuō)。
　　■“來(lái)這兒上班三個(gè)月了，我沒(méi)跟人搭過(guò)茬，他們看上去全都各忙各的�！薄愄卮髲B門口打掃衛(wèi)生的女工說(shuō)。
　　■“這個(gè)商圈為什么不能叫友誼商圈呢？”——友誼商場(chǎng)一位員工認(rèn)為友誼商店的開(kāi)業(yè)較之賽特購(gòu)物中心要早。
　　地標(biāo)
　　“華僑村建起來(lái)以后，長(zhǎng)富宮和賽特緊跟著就起來(lái)了。華僑村是１９８０年前建起來(lái)的，中國(guó)的私人房買賣就是從那兒開(kāi)始的。長(zhǎng)富宮再一建，這塊地兒就正好跟香港似的，高樓林立。”一位在賽特商圈生活工作了３０多年的老大媽這樣形容這塊土地的崛起。
　　賽特大廈、賽特飯店、賽特購(gòu)物中心是賽特集團(tuán)的三個(gè)實(shí)體，兄弟三個(gè)中，老大賽特大廈誕生于１９８７年，是北京最早的中外合資的寫字樓。賽特大廈的前身叫盧堡大廈，盧堡是一個(gè)加拿大人的名字，他姓張，是加拿大籍華裔，也是這座大廈的合資方。賽特大廈歸屬于國(guó)家科技部以后就改了名字，“賽特”就是科學(xué)和技術(shù)的英文縮寫。
　　到了兄弟三個(gè)中的老幺——賽特購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后，跑建外大街的小公共報(bào)站名時(shí)就把“日壇路到了”改為“賽特到了”；而初到北京的外地人要是打聽(tīng)“國(guó)際大廈”或“華僑村”在哪兒，十之八九得到的答案是“在賽特邊兒上”。
　　不知不覺(jué)間，賽特成了建外大街的一個(gè)重要地標(biāo)，賽特這片地兒也被自然而然地劃分出來(lái)成了一個(gè)圈。因?yàn)橛猩虅?wù)樓、酒店、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展，東起建國(guó)門橋，西至秀水街，南起通惠河，北至使館區(qū)的這塊地方形成了一個(gè)互補(bǔ)共生的商業(yè)圈。
　　筆戰(zhàn)
　　今天，提起賽特，多數(shù)北京人的第一反應(yīng)是“經(jīng)營(yíng)高檔商品的高檔商場(chǎng)”。然而，這個(gè)被人們習(xí)以為常的事實(shí)在１０年前賽特購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)卻引起了一場(chǎng)空前的大討論，包括《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《北京晚報(bào)》等３０余家國(guó)內(nèi)權(quán)威報(bào)紙及其大腕記者在內(nèi)的媒體為“賽特的離不離譜”展開(kāi)了長(zhǎng)達(dá)半年的爭(zhēng)論。
　�。保梗梗衬辏苍拢玻橙�，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者姜波從日本回國(guó)，發(fā)現(xiàn)賽特商場(chǎng)從日本進(jìn)口的商品價(jià)格賣得比日本的商場(chǎng)還要貴，于是他以《賽特：你太離譜了》一文質(zhì)疑賽特購(gòu)物中心的高價(jià)，拉開(kāi)了這場(chǎng)筆戰(zhàn)的序幕。隨之，《北京晚報(bào)》、《中國(guó)資產(chǎn)新聞》、《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》等多家媒體針對(duì)賽特購(gòu)物中心的高物價(jià)展開(kāi)大討論——《離譜的豈止是價(jià)格》、《賽特也許不太離譜》、《賽特：大膽地往前走》、《賽特：不準(zhǔn)失敗》、《雞年開(kāi)門，京城過(guò)個(gè)“貴族年”》、《“愿打愿挨”就是定價(jià)原則？》、《終結(jié)和開(kāi)始：屬于這個(gè)時(shí)代的賽特》、《記者和記者為賽特較起勁來(lái)》。賽特２８９２元的法國(guó)香水、８０００元的意大利皮鞋、２０００元錢的鍋等等也上了《北京青年報(bào)》的圖片新聞“京城消費(fèi)之最”。
　　討論的話題也從單純的商品定價(jià)問(wèn)題擴(kuò)大為中國(guó)出現(xiàn)高消費(fèi)人群的現(xiàn)象，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一定價(jià)時(shí)代的終結(jié)、現(xiàn)代消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等等。真是兵分幾派各不相讓，如此場(chǎng)面讓賽特購(gòu)物中心自己也不知所措了。在這之后的好幾年，北京仍有順口溜說(shuō)購(gòu)物有“四大傻”，其中到賽特、燕莎購(gòu)物就是一大傻。畢竟，在當(dāng)時(shí)大多數(shù)消費(fèi)者還靠比現(xiàn)在低得多的工資生活，面對(duì)中國(guó)人的高檔商場(chǎng)幾乎沒(méi)有，而像賽特這樣檔次的商場(chǎng)的出現(xiàn)正呼應(yīng)了中國(guó)第一批中產(chǎn)階層的誕生。
　　此外，由于孕育了第一批具有現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)的經(jīng)營(yíng)人才，至今，業(yè)內(nèi)人士仍然把賽特稱做京城商界的“黃埔軍�！薄�
　　樂(lè)園
　　偉達(dá)公關(guān)公司的張心宏在賽特商圈里呆了１５年了，他的公司在賽特大廈辦公。門童叫得出他公司的房間號(hào)；報(bào)攤的主人知道他必買什么報(bào)，每天會(huì)提前幫他留出來(lái)。他買東西總是去賽特購(gòu)物中心，甚至是買幾面小國(guó)旗。他說(shuō)：“我覺(jué)得這里哪兒都親、方便，在別的地方買東西心里不踏實(shí)。”
　　現(xiàn)在已經(jīng)搬離賽特商圈的小王府餐廳至今仍被這個(gè)商圈的人念叨著。王勇說(shuō)：“是這個(gè)商圈造就了我，１９９６年開(kāi)業(yè)時(shí)我的飯館只能擺６張桌，后來(lái)整個(gè)建外二道街都是小王府�！蓖跤略瓉�(lái)是賽特大廈里的一名外企職員，因慧眼識(shí)得賽特商圈的餐飲商機(jī)而辭職經(jīng)商，開(kāi)餐館開(kāi)大了，自己成為這個(gè)商圈餐飲業(yè)的一個(gè)榜樣。從賽特搬遷走的時(shí)候王勇還戀戀不舍地扛走了一扇餐廳的中式紅漆大門。到現(xiàn)在他還是總想著再把他的小王府搬回到賽特商圈里。　　華僑村是這個(gè)商圈里的老大哥，建成于１９８０年前，是北京第一個(gè)外銷公寓。最初，這里的住戶多是在國(guó)外奮斗多年，故土難離、葉落歸根的老華僑。似乎華僑村為賽特商圈的房地產(chǎn)定了一個(gè)基調(diào)，現(xiàn)在再看這個(gè)地區(qū)的樓盤依然以外銷為主，而且都不約而同地打出一個(gè)王牌：位于賽特商圈！在精明的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼里，賽特商圈不僅意味著一個(gè)不同業(yè)態(tài)的凝聚體，還是住戶身份的標(biāo)志牌。這張王牌在召喚后起的中產(chǎn)階層在這里安家落戶。
　　困惑
　　去年賽特購(gòu)物中心店慶搞促銷，僅僅是打七五折，來(lái)購(gòu)物的小汽車就已經(jīng)排到了天安門，結(jié)果驚動(dòng)了交管部門。“賽特的交通需要做一個(gè)大手術(shù)�！辟愄丶瘓F(tuán)有限公司總裁王辛民說(shuō)，“將來(lái)隨著賽特周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，交通和停車將是一個(gè)大問(wèn)題�！睋�(jù)初步統(tǒng)計(jì)，賽特商圈南側(cè)的長(zhǎng)富宮、華僑村和賽特集團(tuán)共有１０００個(gè)左右的停車位，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際的需求。
　　今天，就連賽特購(gòu)物中心與賽特飯店之間的狹小空地也被世界頂級(jí)轎車賓利見(jiàn)縫插針了。由于歷史條件的限制，賽特商圈這個(gè)彈丸之地愈發(fā)顯得局促了，休閑、娛樂(lè)、餐飲、商住、酒店等業(yè)態(tài)的發(fā)展都需要空間。但是，賽特未來(lái)還有多大的拓展余地？
　�。保澳昵芭嘤鰜�(lái)的新潮消費(fèi)群體和中產(chǎn)階層現(xiàn)在的年齡已經(jīng)不能代表時(shí)尚的主體，面對(duì)主要客戶年齡的老化，賽特商圈內(nèi)的老總們，你們?cè)撛趺崔k？
　　未來(lái)規(guī)劃
　　由于賽特商圈形成較早，目前的可開(kāi)發(fā)用地很少，項(xiàng)目的供應(yīng)量也很少。近兩年來(lái)，平均每年的市場(chǎng)供應(yīng)量在２萬(wàn)平方米左右。從遠(yuǎn)景發(fā)展看，賽特商圈已被納入北京ＣＢＤ區(qū)域規(guī)劃。另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，在賽特南側(cè)的通惠河邊要修一條路，打通二環(huán)三環(huán)，將來(lái)從凱萊到大北窯這樣一個(gè)長(zhǎng)方形的地帶上，孕育著極大的商機(jī)。
　　房
　　長(zhǎng)期以來(lái)，賽特商圈的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多，只有華僑村、麗晶苑、麗舍等少數(shù)項(xiàng)目。今年以來(lái)賽特商圈開(kāi)始了新一輪建設(shè)高潮，從建國(guó)門向東，建國(guó)公寓、燕華苑二期、嘉華世紀(jì)、東方瑞景、世紀(jì)財(cái)星、萬(wàn)豪國(guó)際公寓與新開(kāi)盤的通用時(shí)代等高檔公寓紛紛入市。
　
項(xiàng)目 東方瑞景 通用時(shí)代 嘉華世紀(jì)
位置 建國(guó)門外大街南側(cè) 永安東里 永安東里
價(jià)格 錯(cuò)１２０００元／平方米 １３０００元／平方米 １５０００元／平方米
規(guī)格 １３萬(wàn)平方米 占地６．７萬(wàn)平方米 ４．３萬(wàn)平方米
特色 戶型適合投資，價(jià)位在賽特商圈適中 戶型較大 距賽特最近，入住時(shí)間最早
　　北京賽特商圈案例分析（中）
一、商店：賽特商場(chǎng)、友誼商場(chǎng)、貴友大廈、藍(lán)島、國(guó)貿(mào)、中糧廣場(chǎng)、恒基中心
　　二、銀行：南洋商業(yè)銀行（貴友對(duì)面）、北京商業(yè)銀行（建內(nèi)大街１８號(hào)）、中國(guó)銀行（華僑村下）、匯豐銀行（中糧廣場(chǎng)一層）、交通銀行（賽特大廈一層）
　　三、 健身：
名稱 費(fèi)用 內(nèi)容
長(zhǎng)富宮 １２０００元／年 游泳、桑拿等
凱萊大酒店 ５０００元／年 游泳、桑拿等
賽特飯店俱樂(lè)部 ８０００元／年 ５００元／１０次 游泳、桑拿等
國(guó)際俱樂(lè)部 ２０７００元／年 游泳、桑拿等
時(shí)尚空間健身中心 入會(huì)費(fèi)８００元 游泳、桑拿等
　　四、公園：日壇公園、東單公園
　　五、酒吧：國(guó)貿(mào)亨利酒吧、三里屯酒吧一條街、四季廳酒吧（國(guó)際飯店二層）、酷堡西餐４廳酒吧（華僑村內(nèi)）、查理酒吧（建國(guó)飯店內(nèi)）、凱萊大酒店酒吧（運(yùn)動(dòng)城）、長(zhǎng)富宮大堂吧、歐典酒吧（秀水南街１１號(hào)）、幸運(yùn)閣咖啡廳（賽特飯店一層）、古鋼琴音樂(lè)會(huì)咖啡廳（中糧一層）
　　六、學(xué)校：北京１１９中、北京２中、陳經(jīng)綸中學(xué)（雙語(yǔ)）、北京８０中、光華路中學(xué)、芳草地小學(xué)
　　七、醫(yī)院：朝陽(yáng)醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、北京醫(yī)院、東四醫(yī)院、團(tuán)結(jié)湖醫(yī)院
　　八、其他設(shè)施：星巴克、哈根達(dá)斯、山姆叔叔、燕翅皇
　　樓
物業(yè)名稱 月租金（美元／平方米含管理費(fèi)） 出租率
國(guó)際大廈 ３２ １００％
國(guó)際俱樂(lè)部大廈 ３６ １００％
賽特大廈 ３８
東海中心 ２３ ９０％
凱威大廈 ３２
京泰大廈 ２２ ９３％
米陽(yáng)大廈 １４ ８０％
物業(yè)名稱 單日租金(美元) 長(zhǎng)包房(美元) 出租率
賽特飯店 標(biāo)間７７ 標(biāo)間６０ ８０％
長(zhǎng)富宮 標(biāo)間２０５ 標(biāo)間１２８ ８９％
建國(guó)飯店 標(biāo)間１６０ 標(biāo)間７５ ８０％
凱萊酒店 標(biāo)間９０ 標(biāo)間６２ ７５％
國(guó)際俱樂(lè)部 標(biāo)間１９５ ８５％
　　數(shù)字來(lái)源：《嘉華世紀(jì)宣傳材料》，以上均為報(bào)價(jià)，根據(jù)樓層和租用面積的不同還有浮動(dòng)北京賽特商圈案例分析（下）專家談賽特商圈
　　中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄
　　商圈是商業(yè)企業(yè)為形成群體效應(yīng)而采取的集聚形式。商圈的原始形態(tài)是集市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，后來(lái)的發(fā)展形態(tài)是商業(yè)環(huán)島、廣場(chǎng)、商業(yè)一條街等。商圈的高級(jí)形態(tài)是多種功能的組合，集辦公、商住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體，從這個(gè)意義上來(lái)講，賽特商圈是目前業(yè)態(tài)相對(duì)完整的一個(gè)較為成熟的商圈。
　　具體到賽特購(gòu)物中心，十年間，它可以說(shuō)是改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)商業(yè)的一個(gè)縮影。賽特的經(jīng)營(yíng)有自己的特點(diǎn)，它把消費(fèi)群定位在外國(guó)人、外企的員工和外地人，針對(duì)這個(gè)消費(fèi)層在經(jīng)營(yíng)理念、商品選擇、購(gòu)物環(huán)境等方面形成了自己的特色，特色就是優(yōu)勢(shì)，特色就是個(gè)性，特色就是成功。在我國(guó)目前商品種類還不足以支撐錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，顧客定位、經(jīng)營(yíng)理念的不同可以造就商場(chǎng)的個(gè)性和特點(diǎn)。
　　賽特走了一條現(xiàn)代百貨業(yè)應(yīng)該走的路。百貨業(yè)是城市的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，是城市的窗口，能夠反映一個(gè)城市的生活狀態(tài)。中國(guó)百貨業(yè)已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)巨大的變化，這個(gè)巨大變化就是：小型百貨個(gè)體化，中型百貨超市化，大型百貨功能化。作為一個(gè)大型百貨商場(chǎng)，賽特經(jīng)過(guò)這些年的摸索，形成了自己的經(jīng)營(yíng)功能。賽特反映出了現(xiàn)代百貨的經(jīng)營(yíng)理念，即賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣環(huán)境、賣功能。
　　我認(rèn)為大型百貨仍是城市的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，是“與城俱在”的一種業(yè)態(tài)。在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)零售業(yè)仍將是以大型百貨為主導(dǎo)、以連鎖商業(yè)為基礎(chǔ)、各業(yè)態(tài)共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)。我們對(duì)大型百貨業(yè)的發(fā)展應(yīng)該抱有信心。
　　在未來(lái)，賽特還應(yīng)該堅(jiān)持它從開(kāi)業(yè)以來(lái)就一直堅(jiān)持的高檔百貨業(yè)的路線，因?yàn)檫@是它業(yè)已形成的特色，賽特已經(jīng)聚攏了一個(gè)高中檔的消費(fèi)層，形成了自己的經(jīng)營(yíng)理念。燕莎和賽特開(kāi)業(yè)相差不到半年，這兩個(gè)商場(chǎng)是目前北京最高檔的兩家百貨商場(chǎng)，這十年來(lái)他們走過(guò)的道路說(shuō)明，在北京已經(jīng)存在著一個(gè)高收入、高消費(fèi)的群體，他們的購(gòu)物場(chǎng)所、消費(fèi)層次、消費(fèi)理念是不同的，是超前的，應(yīng)該有相應(yīng)的高檔百貨業(yè)態(tài)來(lái)滿足這部分消費(fèi)。
　　其次，賽特必須擴(kuò)大多功能經(jīng)營(yíng)。賽特比較孤立，周圍的消費(fèi)者需要的一些服務(wù)項(xiàng)目，賽特以及整個(gè)商圈目前還提供不了，消費(fèi)者要跑到很遠(yuǎn)的地方去。賽特可以考慮縮小一部分大眾化的、一般化的商品區(qū)域，來(lái)擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目。原來(lái)賽特購(gòu)物中心六層有一個(gè)茶道館，現(xiàn)在沒(méi)有了，一些東西消失后會(huì)整體降低商場(chǎng)的檔次。賽特不要做什么特賣區(qū)，再特賣也比別人貴，“價(jià)”特不下來(lái)，反倒會(huì)把“檔次”降下來(lái)。為體現(xiàn)賽特的整體群聚效應(yīng)，賽特及其周邊應(yīng)該建成商業(yè)一條街，不僅有大型高檔百貨，還要有專賣店以及各種休閑、娛樂(lè)設(shè)施。
　　北京商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)高以道
　　賽特購(gòu)物中心——這個(gè)目前代表著北京百貨業(yè)最高檔次的零售集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了年銷售額６％的平均增長(zhǎng)率，每天的銷售額穩(wěn)定在２６０萬(wàn)元，這是北京商業(yè)的一個(gè)奇跡。
　　一個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)史能夠反映整個(gè)中國(guó)零售業(yè)的改革開(kāi)放的歷史，這是賽特獨(dú)有的、非常有意思的事情。賽特從開(kāi)業(yè)到今天的十年，是很不容易的十年，它并不是一帆風(fēng)順地走過(guò)來(lái)的，有過(guò)大的坎坷，但這些年賽特一直非常敏銳地捕捉外部信息，提升自己的經(jīng)營(yíng)管理水平。賽特在給顧客帶來(lái)了新的高檔商品、新的服務(wù)、新的購(gòu)物環(huán)境的同時(shí)，也給整個(gè)業(yè)界帶來(lái)了最新的經(jīng)營(yíng)理念，這些理念日后被很多大型百貨商店?duì)幭嘈Х隆?br>　　賽特實(shí)施了服務(wù)精細(xì)化戰(zhàn)略，比如廁所的衛(wèi)生和味道。賽特的廁所不是很高檔，跟后起的商場(chǎng)相比檔次上有差距，但它要求一定要衛(wèi)生，不能有異味，實(shí)施賓館化的專人管理。這是精細(xì)化管理的一個(gè)例子。再比如賽特的滾梯要比其他商場(chǎng)的干凈，滾梯的衛(wèi)生很多人不會(huì)注意，也覺(jué)得不好解決，但賽特要求必須解決，雖然在實(shí)際操作中要克服很多困難。最近的例子是賽特首家推出服裝合體修改。
　　賽特首家推出的還有無(wú)障礙退貨、免費(fèi)代客泊車、免費(fèi)送貨等等，都是在京城零售業(yè)中率先實(shí)行的。這些代表了賽特作為一種百貨業(yè)態(tài)的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，惟有這樣才能有穩(wěn)定的顧客群。賽特一直瞄準(zhǔn)著和國(guó)際接軌，用國(guó)際流行的最新標(biāo)準(zhǔn)武裝自己。
　　此外，賽特在經(jīng)營(yíng)管理上有自己的創(chuàng)新性，不隨潮流，它總能找到跟別人不同的銷售亮點(diǎn)。比如“五一夜場(chǎng)”，各家商場(chǎng)都沒(méi)有做促銷營(yíng)業(yè)的打算，賽特克服一系列困難自己推出了這種形式的促銷手段，結(jié)果形成了特別火爆的場(chǎng)面。永不停止的創(chuàng)新是賽特保持良好效益的原因。從１９９６年開(kāi)始，賽特又開(kāi)始探索新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施輸出商業(yè)管理。它的第一個(gè)輸出管理是西單賽特，如今西單賽特已經(jīng)成功地在這條街上重新聚攏了一批偏高檔的消費(fèi)群，而且一直在贏利，獨(dú)撐西單西半條街的半壁江山，可以說(shuō)是北京商業(yè)的又一個(gè)奇跡。
　　賽特購(gòu)物中心還不斷誕生出高檔百貨店的高層經(jīng)理，耳熟能詳?shù)挠泻?zhèn)江、尹鐵錚、劉壽先等等。賽特也因此被稱為北京商業(yè)的“黃埔軍�！�。
　　面臨威脅
　　制約商圈發(fā)展的因素是商家自身的經(jīng)營(yíng)特色和商圈的整體結(jié)構(gòu)共同形成的制約力。商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)力，各商圈的制約、抗衡和周圍商圈的影響也很重要。賽特面臨的威脅目前更多是來(lái)自外部環(huán)境的制約。
　　交通擁堵
　　賽特購(gòu)物中心總經(jīng)理池洋認(rèn)為，交通是阻礙賽特商圈發(fā)展的主要因素。目前交通擁堵現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，造成的結(jié)果是顧客還沒(méi)經(jīng)過(guò)賽特就提前繞道了，或者本來(lái)想進(jìn)來(lái)看看，因?yàn)闆](méi)辦法停車，就不來(lái)了�，F(xiàn)在賽特正在努力解決停車位的問(wèn)題，目前賽特周圍有停車位１０００多個(gè)，工程落實(shí)后將再增加１０００個(gè)。賽特商圈如果在交通和停車問(wèn)題上能得到解決，這個(gè)商圈將有更大發(fā)展。
　　空間不足
　　賽特未來(lái)發(fā)展最大的困難是改造的區(qū)域不夠。賽特與國(guó)貿(mào)最大的不同就是國(guó)貿(mào)的寫字樓更輝煌一些，賽特區(qū)域小，地域限制著開(kāi)發(fā)。因?yàn)闅v史條件的限制，賽特沒(méi)有更多可再擴(kuò)大的空間了，這使賽特商圈的發(fā)展存在很多局限，休閑、娛樂(lè)、餐飲等設(shè)施太少，甚至包括賽特購(gòu)物中心本身面積都不夠大。池洋認(rèn)為，商業(yè)面積如果能再擴(kuò)大一倍，效益應(yīng)該更好。顧客老化
　　賽特還存在顧客群老化的問(wèn)題，這也是大城市百貨店共同碰到的問(wèn)題，新的消費(fèi)層是從年輕人開(kāi)始的，但目前賽特的顧客還是十年前就開(kāi)始跟隨賽特一直到今天的一批人，如何培養(yǎng)更年輕的一批消費(fèi)者、避免青黃不接的局面出現(xiàn)是賽特急需解決的。
　　群體效應(yīng)不明顯
　　賽特與貴友相隔太遠(yuǎn)，與友誼商場(chǎng)也隔了一條大街，到賽特的人是不會(huì)跨了一條建外大街再到友誼的，更不會(huì)去秀水了。盡管賽特商圈有很多有知名度的商業(yè)設(shè)施，但點(diǎn)與點(diǎn)之間距離過(guò)大，無(wú)法形成呼應(yīng)。而阜成門華聯(lián)和萬(wàn)通就是一個(gè)很好的互相呼應(yīng)、互為補(bǔ)充、互相帶動(dòng)的例子。賽特商圈目前最大的問(wèn)題之一在于這條街上很難有其他相配套的各種業(yè)態(tài)的商業(yè)設(shè)施，很難形成一個(gè)繁榮、繁華的商業(yè)區(qū)或商業(yè)街，賽特對(duì)面的友誼商場(chǎng)和東面的貴友商場(chǎng)都是一個(gè)一個(gè)的點(diǎn)，還沒(méi)有形成顧客逛完大的百貨店、逛品牌店、再逛專賣店的區(qū)域概念。
　　比鄰商圈虎視眈眈
　　也有一些專家認(rèn)為，賽特未來(lái)發(fā)展中將會(huì)面臨的威脅還有來(lái)自與其經(jīng)營(yíng)檔次類似的其他商圈，比如：燕莎商圈、國(guó)貿(mào)商圈、東方廣場(chǎng)商圈等等，這些商圈在地理位置上與賽特相距不遠(yuǎn)，以最近的鄰居國(guó)貿(mào)為例，因其地處ＣＢＤ的核心區(qū)，加之原來(lái)落戶于國(guó)際大廈、賽特大廈的很多實(shí)力派公司幾年間都紛紛移居國(guó)貿(mào)、嘉里中心等新建寫字樓，很有可能會(huì)截留一部分賽特的目標(biāo)顧客。
　　偉達(dá)公關(guān)公司總監(jiān)、賽特大廈客戶張心宏
　　賽特商圈是北京目前業(yè)態(tài)最完備的一個(gè)商圈，地理位置也比較特殊。賽特這些年來(lái)帶動(dòng)了周圍很多品牌和建筑。北京的商圈容易做一半就擱淺了，有的剛開(kāi)業(yè)是十分火爆，沒(méi)火兩天，一下就沒(méi)底氣了。賽特商圈正好相反，作為賽特大廈最老的租戶之一，我最早來(lái)的時(shí)候，賽特大廈還叫盧堡大廈，孤零零的一個(gè)矗立在那里，后來(lái)陸續(xù)建起很多建筑，商氣越來(lái)越濃。我們公司在這里已經(jīng)１５年了，一個(gè)地區(qū)商業(yè)氛圍好，老顧客就不會(huì)走，回頭客也特別多。
　　我在賽特購(gòu)物中心也有過(guò)不舒服的經(jīng)歷，但更多是舒服的經(jīng)歷，有很多細(xì)節(jié)使我對(duì)賽特這個(gè)品牌產(chǎn)生了認(rèn)同。賽特大廈也是一樣，業(yè)主平時(shí)有了什么意見(jiàn)或建議，很快就能被采納。現(xiàn)在很多保安對(duì)客人態(tài)度惡劣，但賽特的保安沒(méi)發(fā)生過(guò)這樣的事情。賽特最大的特點(diǎn)是會(huì)養(yǎng)它自己的商氣。
　　作為具體的用戶和消費(fèi)者，可能有許多具體的需求，我特別贊同把賽特商圈變成一個(gè)完整的購(gòu)物區(qū)域，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的一些實(shí)際需求就經(jīng)常得不到滿足。像我在附近找不到一家很好的花店，賽特下面有一家“花鄉(xiāng)”，特別小，經(jīng)營(yíng)的花也不很理想，比較土。而且我有時(shí)想買雜志也不是很方便，以前在賽特一樓就可以買到，現(xiàn)在要跑到四樓才有。再有吃飯的問(wèn)題，原來(lái)的“小王府”還不錯(cuò)，自從搬走以后，賽特周圍就沒(méi)有什么太好的館子。
　　北京峻成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理李學(xué)武
　　從房地產(chǎn)的角度講，賽特商圈極佳的地理位置和濃厚的商業(yè)氛圍已經(jīng)吸引了一大批房地產(chǎn)商的目光。除了我們開(kāi)發(fā)的東方瑞景外，現(xiàn)在賽特周圍還有燕華苑二期等數(shù)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在醞釀、開(kāi)發(fā)和建設(shè)中，而且這些項(xiàng)目全部打的是“賽特商圈”的金字招牌，廣告中幾乎全有“距賽特購(gòu)物中心××米”的字樣。
　　從品牌角度講，我們峻成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一直想加入賽特這一戰(zhàn)團(tuán)，與賽特聯(lián)手。戰(zhàn)團(tuán)的力量，比單打獨(dú)斗要強(qiáng)，現(xiàn)在都是連鎖性、集團(tuán)性，賽特也一樣。賽特集團(tuán)如果能吸收我們這些小股東進(jìn)來(lái)，我們可以為這個(gè)商圈帶來(lái)多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，帶來(lái)龐大的物業(yè)，提高賽特集團(tuán)的整體力量。賽特這個(gè)地區(qū)要抓住賽特這個(gè)品牌，走整體化的路線。
　　賽特商圈目前需要的是增加凝聚力，實(shí)行松散型的合作，要既有賽特購(gòu)物中心這樣的大百貨商場(chǎng)，又有精品店，形成區(qū)域優(yōu)勢(shì)。另外商圈要越來(lái)越豐富、越來(lái)越活，不能越來(lái)越死。賽特目前的商業(yè)只有購(gòu)物中心和友誼商場(chǎng)，局限太大，應(yīng)該擴(kuò)大一些，建精品廊，把賽特建成小銅鑼灣。這些任務(wù)我們房地產(chǎn)商愿意去完成。賽特商圈缺少的業(yè)態(tài)我們可以補(bǔ)齊。我們已經(jīng)計(jì)劃在賽特附近建一個(gè)檔次、菜系跟“小王府”基本接近的餐館，在我們即將建成的１號(hào)樓和２號(hào)樓之間、環(huán)境最好的位置我們要開(kāi)辟出一塊專門設(shè)計(jì)的６００平方米高級(jí)談判區(qū)。我們要把賽特的弱點(diǎn)全給抓住。據(jù)悉目前其他房產(chǎn)商建設(shè)的項(xiàng)目中有一項(xiàng)文化大廈，占地７萬(wàn)平方米，建成后歌華總部將全部搬過(guò)來(lái)，彌補(bǔ)了賽特娛樂(lè)方面的不足。在友誼商店的后面近期還將有大的動(dòng)作，將會(huì)有一個(gè)大型的商業(yè)設(shè)施同賽特形成錯(cuò)位互補(bǔ)。
　　賽特集團(tuán)有限公司總裁王辛民
　　現(xiàn)在賽特周邊有幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)建設(shè)，它們大都在用“賽特”兩個(gè)字做宣傳，這是可以理解的。這從另一個(gè)側(cè)面也證明了，如果一個(gè)企業(yè)或一個(gè)品牌做成功后，不但會(huì)帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的活躍和發(fā)展，甚至可以拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，從而做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
　　具體來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)公寓我都勸他們不要再做會(huì)所了，會(huì)所在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中屬于功能性、配套性項(xiàng)目。賽特商圈恰恰有這個(gè)優(yōu)勢(shì)，我們有５０００平方米的俱樂(lè)部，并且還未飽合，如果和他們結(jié)合起來(lái)，可以形成資源共享和節(jié)約。賽特有１３萬(wàn)平方米建筑群，有十多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，也是北京最早寫字樓的創(chuàng)始人，這些都是他們可以借助賽特的優(yōu)勢(shì)。
　　成熟商圈未來(lái)的發(fā)展受到很多限制，賽特周邊都是拆遷量很大的項(xiàng)目，規(guī)劃上也不會(huì)再有大型的商場(chǎng)或是酒店。對(duì)于一個(gè)商圈來(lái)說(shuō)，里面的業(yè)態(tài)越豐富它就越成熟，但是要結(jié)合商圈的特點(diǎn)。賽特商圈商業(yè)已經(jīng)很重了，因此，新投入進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目不適合再去發(fā)展大商業(yè)，而應(yīng)該做小商業(yè)，填補(bǔ)商圈的不足，功能上做一些小餐飲、茶吧、咖啡吧等等。賽特商圈已有的各業(yè)態(tài)中，比較缺乏的是餐飲業(yè)，尤其是中低檔餐飲不足。盡管酒店內(nèi)有一些餐飲，但是不成規(guī)模，這周邊寫字樓林立，白領(lǐng)眾多，應(yīng)該能夠帶動(dòng)周邊餐飲。如果發(fā)展小商業(yè)、小店鋪，發(fā)展香港銅鑼灣那樣的步行街，應(yīng)該是很好的選擇。
　　北京賽特購(gòu)物中心總經(jīng)理池洋
　　賽特商圈是在偶然中演變成現(xiàn)在這個(gè)格局的，從一個(gè)區(qū)域發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，賽特商圈自發(fā)形成的過(guò)程確實(shí)有很多規(guī)律值得探索。北京很多新興的商業(yè)區(qū)，如平安大道、兩廣大街，都是人為的東西太多，忽略了一個(gè)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。當(dāng)年我們?cè)诮①愄氐臅r(shí)候，并沒(méi)有想到賽特今天會(huì)成為一個(gè)商圈。十年的變化，自然而然形成了一個(gè)賽特商圈，而沒(méi)有形成一個(gè)國(guó)際大廈商圈，道理很簡(jiǎn)單，賽特是一個(gè)綜合性的業(yè)態(tài)，它不但有酒店、商場(chǎng)、寫字樓、俱樂(lè)部，而且占據(jù)了一個(gè)很有利的位置。天時(shí)、地利、人和造就了賽特商圈。
　　賽特商圈現(xiàn)在的發(fā)展還是應(yīng)該按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦，太人為地追求一些東西可能適得其反。此外，商圈的發(fā)展也要適合本地區(qū)的情況。比如說(shuō)西單商圈這兩年有下滑趨勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為主要原因是一些開(kāi)發(fā)商套用了一些經(jīng)驗(yàn)、思路。他們的創(chuàng)意很好，設(shè)想在二層做一個(gè)步行街，這個(gè)概念是學(xué)香港，但是他們忽略了一個(gè)問(wèn)題：西單的樓房密度沒(méi)有那么高，“空中走廊”顯得很空，也很枯燥。賽特的每項(xiàng)新舉措都會(huì)認(rèn)真考慮是否與賽特商圈這個(gè)區(qū)域協(xié)調(diào)。（北京現(xiàn)代商報(bào)）