聯(lián)商專欄：規(guī)劃不科學，社區(qū)商業(yè)就失去個性；抹殺了個性，社區(qū)商業(yè)也就失去人情趣味。

社區(qū)商業(yè)尷尬

條塊分割：我們身邊的社區(qū)商業(yè)，大體有三種，一是城市中心區(qū)的社區(qū)商業(yè)，二是新建改建住宅區(qū)的商業(yè)，三是鄉(xiāng)村升級改造的社區(qū)商業(yè)。這三種社區(qū)，在土地所有權和功能歸屬方面，基本上是由行政權屬條塊分割過的，尤其是現(xiàn)存社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點，歸屬權限多次變更，有的已經(jīng)找不到法規(guī)文書線索，這種生態(tài)基因導致商業(yè)網(wǎng)點的現(xiàn)狀差異非常大，現(xiàn)有商業(yè)行政主管機構、房產歸屬機構、商業(yè)專業(yè)檢測機構都有權參與管理，但是都不愿意深入涉及。

規(guī)劃缺位：新建改建和城中村翻建過程中，新的城區(qū)功能規(guī)劃階段，商業(yè)規(guī)劃往往滯后或者缺位，很多情況下是依照城建功能或者政治功能定位為主導，將商業(yè)功能規(guī)劃邊緣化，作為后期補充，用打補丁的方法適當補救。有的高新科技區(qū)定位的跨區(qū)域規(guī)劃，其它功能項目基本落位三五年了，商業(yè)主管機構無法發(fā)力，商業(yè)實施方案不見蹤影，人大代表建言獻策、社區(qū)居民正面呼吁，效果不佳。

疏解整治：在主要城區(qū)閑雜流動人口劇增、各類雜貨店、餐飲店參差不齊、城管安全風險加大的情況下，用疏解整治的手段整頓社區(qū)各類服務設施的經(jīng)營秩序，清除雜亂攤販是有必要的，大多數(shù)居民是歡迎的。但是，后續(xù)的問題在于，減少這些個性化商業(yè)攤點，沒有及時規(guī)劃新增個性化、多樣化商業(yè)網(wǎng)點，或者新規(guī)劃網(wǎng)點功能單調，導致社區(qū)居民生活消費不方便，甚至空缺，部分區(qū)域的蔬果漲價與此多多少少是有些關系的。

社區(qū)商業(yè)的尷尬究竟在哪里？筆者以為在商業(yè)規(guī)劃隊伍缺失，商業(yè)專業(yè)規(guī)劃話語權就得不到認可，前期規(guī)劃方向定位等功能缺位、后期運營維護功能也容易缺位，很多網(wǎng)絡話題就這樣出來了。那么，方向在哪里？

落實差異化規(guī)劃

近5年來，城市社區(qū)商業(yè)環(huán)境出現(xiàn)很對新的變化（如圖），科學合理的定位規(guī)劃，成為重要的前瞻性任務，搞清楚定位規(guī)劃，才能夠更好地討論落實社區(qū)商業(yè)的任務目標。從消費升級的現(xiàn)實狀況看，社區(qū)消費層級豐富，具備以下四級規(guī)劃條件。

第一、確定跨區(qū)域商業(yè)體，確定輻射城市大部分消費區(qū)域的綜合體購物中心，是確定相關社區(qū)商業(yè)的大前提之一，它有利于確定社區(qū)商業(yè)的產品定位，突出特色、互為補充，滿足不同消費層級需求。

第二、確定區(qū)域商業(yè)體，在社區(qū)周邊，已經(jīng)存在的具有歷史的傳統(tǒng)商業(yè)體，一部分相對老化，需要調整改造升級，一部分屬于改造或者新建，形成新的商圈。與此毗鄰的社區(qū)商業(yè)產品選擇，也要遵循彼此依存、互相平衡的原則，減少商業(yè)資源浪費。

第三、提升社區(qū)商業(yè)體，城市中心區(qū)域有很多這樣的中小規(guī)模的社區(qū)商業(yè)體，在城鄉(xiāng)臨界區(qū)域、村鎮(zhèn)整合以后興建改造的新型社區(qū)，則缺乏這樣的商業(yè)體，或者規(guī)模不夠、或者功能相對單一，急需要深度規(guī)劃、推進建設。

第四、加快鄰里中心規(guī)劃建設，街區(qū)式或者單體商業(yè)產品，在目前城市社區(qū)消費結構中比較缺乏。在疏解整治中又剔除了跳蚤市場、快閃店、臨時組織廣場促銷等大眾消費文化，社區(qū)商業(yè)趣味性大大衰減，留下了亟待解決的規(guī)劃課題。

四種成長途徑

嵌入式：

顧名思義，商業(yè)體融合在各個社區(qū)之中，如圖所示，是一個較為典型的商業(yè)、文化相互嵌入融合的社區(qū)，超市和SC在居民區(qū)中，居民利用很方便，服務設施也較為齊全，消費者滿意度很高。在距今10年左右規(guī)劃建設的新式社區(qū)，形成了這個較好的案例，前期規(guī)劃建設有綜合的平衡。最近改建的村鎮(zhèn)社區(qū)，缺乏這種規(guī)劃，老舊小區(qū)商業(yè)改造升級，由于產權歸屬復雜，也很難按照規(guī)劃思路改造。

合圍式：

周邊是社區(qū)或者居住功能區(qū)，環(huán)繞在中間的是一組商業(yè)體，在美國新澤西州有一處典型的環(huán)形合圍式社區(qū)商業(yè)�；�本結構見示意圖。筆者在考察兩周中，較為詳細地走訪了周邊全部店鋪，作為近年來開發(fā)的新型居住區(qū)，商業(yè)面積、多種功能、彼此距離，都顯得便捷、舒適，三個商業(yè)體之間停車位置大約800左右。

值得一提的是右邊（東北方向）的跳蚤市場，來自早期的自由市場的概念，目前還在保留，每個周四下午開市，附近居民自己制作的蔬菜、面包、香腸、奶茶等都可以申請出來擺攤，情趣十足。

觀望式：

社區(qū)和商業(yè)體相距較遠，最近也在3公里，如圖所示。這里的購物中心本來規(guī)劃的是跨區(qū)域大型商業(yè)體，由于周邊一定距離的社區(qū)商業(yè)體缺位，社區(qū)居民不得不開車或乘坐公共交通來到這里，社區(qū)生活不便利的情況下，將跨區(qū)域定位規(guī)劃的商業(yè)體當作社區(qū)商業(yè)利用。對于社區(qū)居民來說，這個商業(yè)體屬于觀望距離的，不方便用，但是不得不用。

時限式：

簡單理解為短期經(jīng)營的集市、市場。在規(guī)定時間內，經(jīng)營某種產品，一般時間限定在一天、一周、10天或者幾個月，可以叫快閃店，也可以叫定制化集市，也可以叫社區(qū)流動服務站。

這種形式的社區(qū)商業(yè)體，是傳統(tǒng)社區(qū)市場的升級形式，定制化痕跡明顯，可以使生活日配必須品，也可以是文化主題互動活動，以非商品的服務產品為主，比如商業(yè)售賣樣式的文化演出。商品和文旅合作的創(chuàng)新作品等等。是新興起的社區(qū)商業(yè)產品。在一些市場化氣息較濃的新開發(fā)商業(yè)地產區(qū)域常見，比如祥云小鎮(zhèn)中的周末藝術集市。

由于產品規(guī)劃相對缺位，社區(qū)管理歸屬往往凸顯行政化痕跡，所以，在疏導的名義下，多數(shù)社區(qū)商業(yè)監(jiān)管者將這種趣味化集市產品清除了。

這樣講，當然不是否定社區(qū)商業(yè)監(jiān)管，那么，社區(qū)商業(yè)應該怎么監(jiān)管、疏導呢？參考國際社區(qū)商業(yè)運營管理做法，提幾點不成熟的個人思考：

管控疏導原則

其一、應建立商業(yè)專業(yè)為主的管控規(guī)則和方法，包括規(guī)劃階段的管控疏導對象，商業(yè)運營監(jiān)督管理的對象、管理標準、管理評價結果公示等等。由于沒有專業(yè)規(guī)矩，必然會出現(xiàn)行政化執(zhí)行替代，假如，這種替代行為將商業(yè)的個性亮點與雜亂污點混為一談，結果就悲劇了。

其二、應建立硬件、軟件定期評價會審機制，有條件的社區(qū)，應建立商業(yè)業(yè)主沙龍，定期專題討論商業(yè)服務提升的話題，自律、自覺發(fā)展本區(qū)域的商業(yè)產品，搞好社區(qū)文化共建。避免一陣風式的行政行為打亂很不容易培養(yǎng)起來的商業(yè)人氣。

其三、社區(qū)商業(yè)的上級主管商務機構，應建立專業(yè)化規(guī)劃、店鋪展示系統(tǒng)、品牌及商品組合系統(tǒng)、接待服務系統(tǒng)、交易信譽系統(tǒng)的規(guī)范培訓機制，面向社區(qū)行政監(jiān)管者、店鋪投資者、運營管理者、店鋪服務者、物流配送者，專題展開商業(yè)基礎教養(yǎng)培訓。

其四、與國際化社區(qū)商業(yè)管理交流，比如臺灣的街區(qū)里長管理機制，日本的町村商業(yè)街管理機制、區(qū)域自治聯(lián)合體機制，學習借鑒以專業(yè)隊伍管理專業(yè)產品的社會良性互動體系，培養(yǎng)社區(qū)商業(yè)服務產品和服務標桿，煥發(fā)社區(qū)商業(yè)活力，也就是煥發(fā)社區(qū)生命力，夯實和升級城市服務基礎，在基礎層面打造城市服務名片，扎扎實實地推動社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展。

（文/聯(lián)商高級顧問團成員潘玉明，本文系聯(lián)商網(wǎng)特別策劃“社區(qū)商業(yè)冷思考”系列報道，僅代表作者觀點。）