針對公司究竟是否存在利潤調(diào)節(jié)，上交所連環(huán)發(fā)出16個(gè)問題，4月17日，新城控股以3萬字的超長篇幅回應(yīng)上交所的質(zhì)疑。
公司表示，因執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，增加歸母凈利潤6.62億元，另外，新收入準(zhǔn)則中合同取得成本相關(guān)的調(diào)整，不影響公司2018年度營業(yè)收入。
同時(shí)，公司坦言目前存在三、四線城市存貨居高、去化率低，以及重資產(chǎn)持有吾悅廣場是否有可持續(xù)性等風(fēng)險(xiǎn)。
6成存貨集中三、四線城市
4月17日，新城控股（601155.SH）給上交所回復(fù)函顯示，2018年，公司總可售貨值3378億元，一、二線城市占比47.94%，其余全部集中在三、四線城市。
公司的三、四線城市市場，包括長三角地區(qū)和非長三角地區(qū)，可售貨值分別為1372.05億元和386.39億元，兩者合計(jì)1758.44億元，合計(jì)占比公司當(dāng)年可售貨值的52.06%。
2018年末，公司存貨余額1455.73億元，三、四線城市部分，在長三角地區(qū)和非長三角地區(qū)的存貨分別為602.50億元和291.85億元，合計(jì)占比公司存貨余額的61.44%。
而且，當(dāng)年存貨規(guī)模已是當(dāng)年期末總資產(chǎn)的44.07%，同比增長90.59%，主要是2018年在長三角地區(qū)新增土地儲(chǔ)備164幅（總建筑面積4773.24萬平方米）。
2018年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約額2210.98億元，對應(yīng)當(dāng)年總可售貨值，年度去化率為65.45%。但這一狀況馬上在2019年上半年被打破，受政策影響，公司住宅產(chǎn)品去化能力已經(jīng)呈現(xiàn)出下降趨勢。
回復(fù)函顯示，2019年1月，公司新推出房產(chǎn)項(xiàng)目18個(gè)，開盤當(dāng)月平均去化率54.45%，加上年初未售貨值，2019年第一季度實(shí)際可售貨值為1519.27億元，實(shí)際銷售467.14億元，去化率30.75%。
公司稱，在2018年和2019年第一季度，公司在三、四線城市的房地產(chǎn)合同銷售額占比分別為50.72%及59.51%，受調(diào)控政策持續(xù)影響，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四線城市房地產(chǎn)向去化率同比有所下降。
公司存貨6成集中在三四線城市市場，且這個(gè)市場受當(dāng)?shù)厝丝谠鏊偌熬用窨芍涫杖�、購房政策調(diào)整等因素影響波動(dòng)較大，公司未來在三、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售存在較大不確定性。
數(shù)據(jù)顯示，最近幾年公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)節(jié)節(jié)攀升，2018年達(dá)到了1165.67天，而上年同期為798.65天。
商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否成包袱？
除住宅產(chǎn)品外，持有商業(yè)地產(chǎn)是新城控股實(shí)施”地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的一個(gè)重要策略。
在這方面，公司更傾向于以重資產(chǎn)形式持有商業(yè)地產(chǎn)，外界認(rèn)為公司在住宅業(yè)務(wù)之外培養(yǎng)新的增長點(diǎn)。
截至2018年末，公司持有并運(yùn)營吾悅廣場96座，其中，公司以重資產(chǎn)形式持有數(shù)量為89座，占比93.68%。
所謂重資產(chǎn)，就是投資、開發(fā)、建設(shè)并自行負(fù)責(zé)運(yùn)營，這種模式缺點(diǎn)在于對資金需求、運(yùn)營水平等要求較高，回收資金成本周期較長。
公司持有商業(yè)地產(chǎn)，主要是通過出租物業(yè)和收取管理費(fèi)來獲得收入，這一點(diǎn)，公司已經(jīng)嘗到了“甜頭”：2018年，公司在“商業(yè)物業(yè)出租及管理”板塊實(shí)現(xiàn)收入22.13億元，2017年為10.19億元，同比增長117%。
雖然公司看重商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入增速，分擔(dān)住宅業(yè)務(wù)板塊的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)未來也存在不小的擔(dān)憂。
在公司重資產(chǎn)持有的89座吾悅廣場中，有24座位于二線城市，45座位于長三角地區(qū)的三、四線城市，20座位于其他地區(qū)的三、四線城市，公司所持商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市占比高達(dá)73%。
結(jié)合三、四線城市商業(yè)環(huán)境以及電商業(yè)務(wù)等影響來看，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面投入過多和回收周期太長，或會(huì)成為“包袱”。
而且，未來在商業(yè)地產(chǎn)拓展規(guī)模和數(shù)量上能否持續(xù)增長亦存在不確定性。
回復(fù)函顯示，2018 年度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益占?xì)w母凈利潤的比例為 26.78%，主要是公司在當(dāng)年在建及新開業(yè)的吾悅廣場投入較多、規(guī)模較大、數(shù)量較多所致。
（來源：斑馬消費(fèi) 作者：沈庹）
