去年一整年都沒有公開面對(duì)香港資本市場的王振華，今天終于回歸新城發(fā)展在香港舉行的2018全年業(yè)績會(huì)。
3月11日上午，應(yīng)對(duì)完一眾投資者近1個(gè)小時(shí)不斷提問后，王振華帶領(lǐng)新城發(fā)展的老班底——行政總裁呂小平、首席財(cái)務(wù)官陸忠明及資本市場部總經(jīng)理張峰轉(zhuǎn)戰(zhàn)媒體業(yè)績會(huì)。
作為比較早發(fā)布業(yè)績的內(nèi)房股公司，王振華顯得底氣十足：“應(yīng)該說，2018年新城的業(yè)績非常亮麗�！�
根據(jù)年報(bào)，2018年新城發(fā)展完成合約銷售2211億元，同比增長74.8%，銷售覆蓋全國77個(gè)城市的350個(gè)項(xiàng)目，操盤項(xiàng)目現(xiàn)金回款率達(dá)到92%。
利潤及財(cái)務(wù)方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利約191億元，同比增長40.3%，歸屬于股東的核心溢利約56.6億，同比增長83.4%。凈負(fù)債率較上年100%下降至78.6%，在手現(xiàn)金共計(jì)約477億元，現(xiàn)金與短期債務(wù)比達(dá)到1.8倍。
向好的業(yè)績同樣反映在派息上，根據(jù)董事會(huì)決議，2018年新城發(fā)展將派發(fā)年末股息每股0.3元，同比增長85.3%。
另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，3月10日，新城發(fā)展股價(jià)盤中一度上升近10個(gè)點(diǎn)，達(dá)到7.93港幣每股。
值得注意的是，銷售保持高速增長的同時(shí)，新城發(fā)展的融資成本同樣水漲創(chuàng)高。
2018年，新城發(fā)展的借款利息高達(dá)40.25億元，較2017年增長60%，扣除向客戶預(yù)售的所得款項(xiàng)利息后，總?cè)谫Y成本約9.7億，同比上漲約15%。
年報(bào)中的吾悅廣場“秘密”
作為典型“以住養(yǎng)商”模式的房企，投資物業(yè)發(fā)展情況是新城繞不開的話題。
翻閱新城發(fā)展2018年年報(bào)，期內(nèi)，公司投資物業(yè)公允價(jià)值收益達(dá)到32.85億，較2017年13.58億暴增142%；與此同時(shí)，非流動(dòng)資產(chǎn)中，投資物業(yè)的估值也從2017年末235億增長至2018年的407.6億。
對(duì)此，CFO陸忠明回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)稱，由于進(jìn)入投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)既包括開業(yè)項(xiàng)目，也包括未開業(yè)項(xiàng)目。因此，2017年13億的公允值收益對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是43個(gè)項(xiàng)目，而2018年則對(duì)應(yīng)72個(gè)。
據(jù)其介紹，截至2018年底，新城已獲取96個(gè)吾悅廣場的土地儲(chǔ)備，其中有20多個(gè)的土地證還沒有拿到，所以暫時(shí)沒有記錄進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表。
另據(jù)年報(bào)顯示，2018年底，新城累計(jì)已開業(yè)吾悅廣場42個(gè)，實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入21.16億元，同比增長107%；2019年，新城將新開業(yè)22個(gè)吾悅廣場，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入40億元。
值得一提的是，雖然商業(yè)如今已成為新城雙輪驅(qū)動(dòng)中的重要一環(huán)，但吾悅廣場背后的邏輯仍離不開銷售。
據(jù)管理層透露，每個(gè)動(dòng)輒20-50萬方的吾悅廣場中，平均自持面積只有9萬方左右，而扣除車位等，最后實(shí)際可租面積平均下來大概是6萬方左右，如果達(dá)到100個(gè)廣場的水平，大概是600萬方的可租面積。
換而言之，大部分商業(yè)仍是銷售物業(yè)，而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年剛剛回歸新城的少帥王曉松，目前就是負(fù)責(zé)商業(yè)中的開發(fā)板塊。
另一方面，盡管投資物業(yè)為開發(fā)商帶來諸如公允收益、資產(chǎn)增加等正面回報(bào)，但持有重資產(chǎn)、漫長的投資回報(bào)期同樣會(huì)產(chǎn)生大量的資金沉淀，對(duì)房企的現(xiàn)金流將是巨大考驗(yàn)，此前萬達(dá)就因此不得不轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
對(duì)于投資物業(yè)的回報(bào)期，呂小平透露，按平均每個(gè)吾悅廣場6.5億的總投入計(jì)算，預(yù)計(jì)每個(gè)吾悅廣場前十年的平均租費(fèi)收入可以達(dá)到1.32億元，投資回收期可控制在6年以內(nèi)。
他同時(shí)指出，因?yàn)榻Y(jié)合了住宅銷售的綜合體開發(fā)模式，投資物業(yè)的回收期將更短，對(duì)集團(tuán)整體的現(xiàn)金流壓力會(huì)有所緩解。
不過從2018年租金表現(xiàn)來看，僅有3個(gè)吾悅廣場（武進(jìn)吾悅廣場、吾悅國際廣場及青浦吾悅廣場）的全年租金及收入超過1億元，其中培育期最長的武進(jìn)吾悅廣場和吾悅國際廣場于2012年開業(yè)，至今已有6年，租金收入的增速則在20%左右。
此外，開業(yè)一年左右的吾悅廣場租費(fèi)水平則在5500萬元-6500萬元左右，由此，要達(dá)到管理層預(yù)期的每個(gè)吾悅廣場前十年的平均租費(fèi)1.31億元，似乎還有一定挑戰(zhàn)。
1.1億平米土儲(chǔ)與一萬億貨值
除投資物業(yè)外，新城發(fā)展在住宅開發(fā)上依舊表現(xiàn)搶眼。
王振華透露，截至目前，新城土地儲(chǔ)備已高達(dá)1.1億平方米，可以產(chǎn)生的貨值超過1萬億元，而平均土地成本則僅為每平方米為2518元。其中，僅2018年新城就通過招拍掛和收購方式，新增貨值超過5200億。
不過，新城的土地儲(chǔ)備中，大部分仍集中在長三角地區(qū)，占比達(dá)50.2%，另外中西部地區(qū)占比28.9%，渤海灣為15.7%，珠三角則僅有5.2%。反應(yīng)到銷售貢獻(xiàn)，長三角的合約銷售貢獻(xiàn)占比為60%，中西部21.73%，環(huán)渤海15.07%，珠三角2.59%。
王振華坦言，從2017年開始進(jìn)入大灣區(qū)到現(xiàn)在，新城在該區(qū)域的成長速度相對(duì)較慢，目前公司也在增加對(duì)大灣區(qū)的投資力度。
另外，因?yàn)榇鬄硡^(qū)獲取土地的性質(zhì)和長三角不一樣，大多都是城改和舊改的方式來進(jìn)行，所以新城在進(jìn)入大灣區(qū)的策略是和大灣區(qū)的一些成功的城改和舊改公司進(jìn)行聯(lián)合。
而坐擁逾億平方米的土地儲(chǔ)備，如今新城在擴(kuò)儲(chǔ)上也變得更加謹(jǐn)慎從容。
按照王振華的計(jì)劃：“土地儲(chǔ)備還是按照3年到4年的去化，不會(huì)囤積太多的土地�！�
具體分布上，新城在一二線城市的土儲(chǔ)約占比50%左右，在長三角的三四線城市占30%左右，其他城市還有20%。
談及未來，對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場，王振華顯得頗為樂觀：“房地產(chǎn)對(duì)一二線的城市已從調(diào)控轉(zhuǎn)向穩(wěn)定階段，對(duì)三四線也是逐步放松，總體比去年12月到今年1月好得多�！�
不過他同時(shí)指出，今年三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度下降，說明大家對(duì)未來市場不是很看好。
事實(shí)上，在經(jīng)過去年緊縮的融資環(huán)境后，今年以來的貨幣政策已稍顯寬松，給房企帶來了大量的資金，與此同時(shí)，未來一兩年也將是房企還債的高峰期。
對(duì)此，王振華透露：“新城已經(jīng)拿到了80億的公司債，還有4億美金的債券未批復(fù)，加上今年新城的凈資產(chǎn)達(dá)到500億元，相對(duì)應(yīng)的公司債、銀行間中票和超短融額度都提升到200億元，融資的空間還是比較大�！�
值得關(guān)注的是，新城控股前不久曾發(fā)布公告稱，將與新城發(fā)展共同投入不超過500億發(fā)展新項(xiàng)目。
業(yè)績會(huì)現(xiàn)場，陸忠明表示：“上述計(jì)劃主要是希望通過新城發(fā)展融資平臺(tái)資金的投向，增加港股平臺(tái)對(duì)新城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益比例，投資主要還是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目�！�
據(jù)其透露，目前新城發(fā)展在項(xiàng)目上的權(quán)益比大概是67%，如果通過共同投資，會(huì)增加整個(gè)港股的權(quán)益比，對(duì)項(xiàng)目的權(quán)益比大概會(huì)影響5到6個(gè)點(diǎn)。
顯然，在去年私有化告吹之后，王振華正在加大對(duì)旗下這個(gè)港股平臺(tái)的重視。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 黎倩 陸欣）
