編者按：我們處在一個前所未有的創(chuàng)新時代，預(yù)測未來已經(jīng)非常艱難，要如何才能做到更進(jìn)一步——重構(gòu)未來？對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，這是一個特別的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業(yè)都在調(diào)整自身的戰(zhàn)略和模式。無論如何，一切關(guān)于未來的猜想，想要重構(gòu)未來，都應(yīng)是基于過去的經(jīng)驗和總結(jié)。
故此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊——觀點(diǎn)指數(shù)，通過分析標(biāo)桿房企2018年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“艱難一年”系列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應(yīng)對艱難的2018年？又為2019年打下了什么樣的基礎(chǔ)？他們怎樣重構(gòu)自己的未來？
袁世凱二公子袁克文有句名言，“十有九輸天下事，百無一可意中人”。
在近十年的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)中，似乎沒有哪一年不是“注定不平凡的一年”�！白罾щy的一年”也是各大網(wǎng)站每年年終盤點(diǎn)時最常用的臺詞。
無論是個人還是企業(yè)，順風(fēng)順?biāo)臅r刻總是少數(shù)，艱難才是生命中的常態(tài)。
不過，這個“難”字既然還能喊得出來，也就說明還沒有到山窮水盡的地步。市場寒冬中悄然消逝的企業(yè)，可能已經(jīng)沒有心情和力氣喊出“難”字了。
對老牌央企華潤置地來說，雖然遠(yuǎn)不至于這么艱難，但2018年確實不能算是順利的一年。
吳向東走后怎樣？
2018年華潤置地最大的新聞，莫過于吳向東的出走。
2016年復(fù)出后，市場就傳出了吳向東在寶萬之爭扮演“關(guān)鍵先生”的誅心之論。自從他擺脫宋林案陰影之后，就一直久居幕后，只出任助理總經(jīng)理兼董事。名義上華潤置地的最高長官是董事會副主席唐勇，歷次華潤置地的業(yè)績會也都由唐勇出面主持。
看起來，沒有名分的吳向東似乎與華潤置地的聯(lián)系早已式微。不過在中國，歷史告訴我們，真正的權(quán)力從不直接來源于名分。
雖然所有公開場合中站在臺前的都是唐勇，但華潤置地發(fā)展的軌跡卻未曾遠(yuǎn)離過吳向東的指向。彼時的張大為、唐勇、李欣三人組更像是分工明確的執(zhí)行陣容，而非三足鼎立的共同決策組合。這幾年來，吳向東則低調(diào)而又事無巨細(xì)地掌握著全局。
10月16日，市場消息開始發(fā)酵。作為實際掌權(quán)者的吳向東，被傳將要離開華潤置地，加盟華夏幸福——這聽起來就像是郁亮跳槽去了恒大當(dāng)副總裁一樣，令人意想不到的事情。
不過考慮到華潤置地的央企屬性，以及華潤置地之上還有華潤集團(tuán)等因素，吳向東離開的決定，似乎也并沒有那么難以理解。
供職華潤25年，施加影響16年，掌握權(quán)力5年，華潤置地早已烙上了吳向東的印記。吳向東走后怎樣，這個問題的關(guān)心者大概多數(shù)是吃瓜群眾和八卦愛好者。但是對華潤置地的投資者和市場人士來說，吳向東走后華潤置地會怎樣，才是更加重要的問題。
值得注意的是，吳向東并不是獨(dú)自離開，隨他一同前往華夏幸福的還有華潤置地的前CFO俞建。
從2014年至今，華潤置地財務(wù)杠桿穩(wěn)健和融資渠道暢通，大部分功勞都要?dú)w于俞建。俞建作為吳向東轉(zhuǎn)任華夏幸福的先鋒官，剛上任就發(fā)行了118億元的新債務(wù)，足以證明其在融資方面的高超技術(shù)。
針對吳向東和俞建的離開，華潤置地在管理架構(gòu)上已經(jīng)做出了相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)華潤置地下半年的公告，唐勇取代吳向東就任華潤置地黨委書記，而后又獲委任為首席執(zhí)行官，李欣就任公司總裁，張大為獲任董事會副主席，而俞建的執(zhí)行董事和執(zhí)行委員會成員職位，則由沈彤東取代。
吳向東時代的三人組，終于成為了他離開后的共同掌舵者。張大為、唐勇、李欣三人的分權(quán)和共同決策，也會更加理性與穩(wěn)健。
不過，分散的權(quán)力或許也意味著，華潤置地短期內(nèi)不會再有吳向東這樣有魄力的指揮者，和敢于立下萬象城軍令狀的開拓者。
央企屬性下，華潤置地或?qū)⒗^續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。已被證明有效的吳向東路徑，大概也將在沒有吳向東的情況下，繼續(xù)延伸下去。
商業(yè)地產(chǎn)巨像
不管再過多少年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)可能都會是吳向東這25年中留下的一個傳說。
近年來，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)一直是業(yè)內(nèi)佼佼者，甚至讓人很難挑出毛病。
2018年前11個月中，華潤置地的投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約85.59億元，其中11月份的租金收入為8.33億元。商業(yè)地產(chǎn)平均每月為公司貢獻(xiàn)7.78億元，而且處于逐步上升的態(tài)勢。其中2018年上半年租金收入的年平均增長率達(dá)到了26.5%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
注：2017年華潤置地年報列呈貨幣為港幣，本圖表采用2017年12月31日匯率近似計算
與現(xiàn)金流匹配的是商業(yè)地產(chǎn)的毛利率，據(jù)華潤置地半年報披露，2018年上半年包括酒店在內(nèi)的投資物業(yè)毛利率從2017年的63.5%上升至66.6%。如果按照這個趨勢發(fā)展下去，華潤置地2018年投資物業(yè)毛利可達(dá)57億元以上。
長期穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流入，可以說是企業(yè)的“六味地黃丸”。變成利潤的租金收入進(jìn)則可分紅，退亦可償債。據(jù)年中業(yè)績會披露，上半年華潤置地的現(xiàn)金余額約為609億元，同比上升了42%，償債能力大幅提高。
但是，巨額租金收入背后是重資產(chǎn)全持有的商業(yè)模式，這意味著資金的沉淀，而資金沉淀向來是商業(yè)地產(chǎn)的沉疴頑疾。
10月12日，華潤置地宣布南寧投資、華潤置地珠海、華潤投資創(chuàng)業(yè)、世博土地控股與中國人壽保險設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)基金，初期總資金達(dá)150億元人民幣。
即使是商業(yè)地產(chǎn)實力雄厚的華潤置地，也要采取聯(lián)合設(shè)立基金的方式來輕化資產(chǎn)。雖然利用了金融手段，但這在央企中依舊是穩(wěn)健之舉。
令人感到巧合的是，吳向東傳出離職消息也是在10月份，這或許是吳向東在華潤置地留下的最后一個重大決策。
根據(jù)半年報，截止2018年6月底，華潤置地商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為1067.2億元，占集團(tuán)資產(chǎn)總值的近五分之一，擁有在營商業(yè)面積717萬平方米，包含28個購物中心，在建及擬建投資物業(yè)總樓面面積共計893萬平方米，已布局全國49個城市。
在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100榜單中，華潤置地連續(xù)三年奪得榜首。吳向東開創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)帝國，至今規(guī)模地位幾乎無人能撼動。
不過，商業(yè)地產(chǎn)終究不是華潤置地的主業(yè)，再耀眼的副業(yè)，也無法替代住房開發(fā)的銷售收入。而華潤置地的住房開發(fā)銷售，在整體下行的房地產(chǎn)市場中，注定也無法獨(dú)善其身。
住宅地產(chǎn)微瀾
“做到行業(yè)前十是力所能及的事情。”唐勇在年中業(yè)績會上如是說到。
不過這舉重若輕的表述背后，是第一季度銷售情況的不甚如意。前三月僅完成年度銷售目標(biāo)的19.8%，讓華潤置地?zé)o緣房企銷售前十的行列。
四五月份雖然短暫回到了前十之列，但六月份第十一的銷售排名，再次讓華潤置地感到有些難受。同時，由于新城上半年的直道超車，在持續(xù)整個下半年的彎道中，華潤置地再也沒有機(jī)會反超新城。
有賴于下半年的穩(wěn)健增長，以及另一個老對手的突然掉隊，華潤置地終于重回前十，“力所能及”的說法也得以有驚無險地落地。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)
排名波動的背后，是拿地、市占率、信用評級以及融資渠道的激烈競爭，華潤置地終于還是守住了前十。
住宅的開發(fā)銷售仍是華潤置地的不二主業(yè)，回顧過去的銷售情況，已從2013年的663.06億元增長到2018年的2106億元，五年之間翻了三倍半。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)
2016、2017年的兩年市場高潮期讓華潤置地順?biāo)兄郏?018年上半年的市場仍然都是一片祥和景象，但下半年整個房地產(chǎn)行業(yè)似乎都沒過幾天好日子。
集中的償債壓力和嚴(yán)厲的調(diào)控政策是每個房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍，不過多虧穩(wěn)健的央企做派以及遠(yuǎn)超同行的商業(yè)地產(chǎn)收入，華潤置地的日子在銷售排名的波折中過得還算不錯。
年末，華潤置地超額完成了年初1830億元的銷售目標(biāo)，無論是排名還是銷售額，都交出了一份不錯的答卷。
或許是因為簽約銷售額沒有受到太大的影響，華潤置地在2018年的拿地節(jié)奏甚至比2017年還要快很多。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計
2017年全年，華潤置地在土地市場上總共收獲了64宗土地，最少的月份只有1宗。而2018年前11月，華潤置地總計收購了81宗土地，總樓面面積1826.57萬平方米，應(yīng)占樓面面積1325.15萬平方米，權(quán)益土地出讓金846億元。
華潤置地出手頻率較2017年明顯加快，共有三個月拿地數(shù)量超過十宗，甚至下半年的土地流拍和底價成交潮也沒有放緩拿地。據(jù)計算，2018年華潤置地土地收購總樓面面積、應(yīng)占樓面面積以及權(quán)益土地出讓金，分別增長69.28%、63.67%以及44.48%。
看好長遠(yuǎn)市場或許是華潤置地在這個樓市冬天頻繁出手拿地的理由之一，又或許是華潤置地在吳向東在位最后一年中為華潤置地儲藏的冬糧。
2018年，吳向東的離去或許不會讓華潤置地有很大的改變，但是時間遲早會改變所有，無論是華潤置地、整個行業(yè)還是我們自身的未來。
和平年代中不會有喊出粉碎車輪的“風(fēng)暴降生”丹妮莉絲，歷史的車輪仍將繼續(xù)前進(jìn)。2019年的華潤置地怎樣，我們拭目以待。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 原銘澤）
