過去的一兩年里，國內(nèi)各地標(biāo)桿性商場陸續(xù)完成了大規(guī)模改造，調(diào)整后大多取得了不錯(cuò)的效果。大規(guī)模調(diào)改，可以說是老商場不甘于被淘汰，做出的積極反應(yīng)。

日本零售業(yè)早在10年前就開啟了轉(zhuǎn)型，派小沃就從中整理了4個(gè)成功的百貨業(yè)改造案例，供各位參考。

大丸心齋橋店

“不一樣的大丸百貨”

·心齋橋商業(yè)街，大阪代表性的繁華商業(yè)區(qū)之一

·在大丸松坂屋的協(xié)同下，店鋪差異化突出

·大丸收購的帕克時(shí)尚購物中心將垂直裝置在當(dāng)中

2009年2月，大丸拿出379億日元，迅速買下大阪心齋橋的崇光百貨，當(dāng)時(shí)這個(gè)店面積約為4萬平米，和臨接的大丸本館、南館合并后面積約為7.75萬平米，是當(dāng)時(shí)西日本面積最大的城市中心型購物中心，或者叫綜合商業(yè)體。

廢除原來崇光店食品賣場，增加30多歲的年輕客群商品、女士茶吧等新經(jīng)營功能產(chǎn)品，靠近時(shí)尚購物中心理念，被認(rèn)為是老式百貨店業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的試金石。

改造后的大丸心齋橋店沿街分布，分為南館、本館和北館，在此次改造中，“依舊是百貨，但是是不一樣的大丸百貨”為設(shè)想，著手調(diào)整舊的百貨店格局，以期拉攏青年客群，并且由建筑師Vories設(shè)計(jì)，外觀是新哥德式，穩(wěn)重而浪漫。

按定位差異化布局，大丸南館定位為游客群體，里面有很多免稅店和適合入境客的產(chǎn)品組合；北館是原來的崇光百貨，2009年被大丸收購以后，進(jìn)行了初步改造，客流量不錯(cuò)；至于本館目前仍在改造中，預(yù)計(jì)明年開業(yè)。

為了營造整體商環(huán)境，大丸當(dāng)時(shí)還租賃改造大丸心齋橋店附近的空置店鋪，經(jīng)營時(shí)尚雜品，與館內(nèi)品牌互補(bǔ)，調(diào)動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的人氣。整合心齋橋的崇光店以后，緊接著將大丸梅田店改造成具有“去百貨化”特點(diǎn)的租賃店樣板店，其網(wǎng)站主題語也公開引導(dǎo)消費(fèi)者：“雖然是百貨店···”，暗示消費(fèi)者：大丸百貨全面轉(zhuǎn)型了。

阪急百貨

“全球最美櫥窗”

·在2012年改造完以后，2013年業(yè)績便達(dá)到1千700多億日元

·在2015年又進(jìn)行了深度改造，2016年業(yè)績?yōu)閮汕�兩百億日元

·阪急百貨的改造方式稱得上是“全方位”，產(chǎn)品組合開合有道，過渡有理

位于梅田商圈的阪急百貨是日本綜合百貨店代表，始建于1929年，可以說是日本歷史最為久遠(yuǎn)的百貨大樓之一，也是日本最大規(guī)模的百貨店之一，在亞洲地區(qū)具有極高人氣。

阪急電車的創(chuàng)始人小林一三為了給沿電車線住民和乘客提供方便，大膽構(gòu)想到開設(shè)由電車地鐵直營的百貨店，因此阪急百貨店是世界上首個(gè)交通樞紐百貨店，便利的交通為阪急百貨店提供了穩(wěn)定的客源，業(yè)績蒸蒸日上。

在日本泡沫經(jīng)濟(jì)后，阪急百貨在內(nèi)的百貨業(yè)業(yè)績一路下滑。為了提升品質(zhì)，將阪急百貨提升至世界級的高度，在2005年開始對阪急百貨進(jìn)行半封閉改造。此次改造花了整整7年時(shí)間，投入數(shù)十億元。

大量的投入在業(yè)績上的“回報(bào)”也很明顯，2012年重新開業(yè)之后，在日本百貨業(yè)還在走下坡的時(shí)候，“獨(dú)自爬坡”的阪急百貨業(yè)績當(dāng)年便增長了約35億元人民幣。

在本次改造中，阪急百貨有個(gè)大膽的嘗試，即在整體營業(yè)面積只有8萬平米情況下，仍拿出20％的面積做體驗(yàn)區(qū)以及主題區(qū)。

改造之后打造的“全球最美櫥窗”、“全球最高的挑空廣場”成了阪急百貨乃至大阪市區(qū)的新地標(biāo)，這種魄力，在當(dāng)時(shí)是令業(yè)內(nèi)咂舌的，但是此舉也確實(shí)為梅田阪急帶來了意想不到的業(yè)績，以及年均客流量升至5000萬人/次。

除此之外，對后臺(tái)數(shù)據(jù)分析也很重視。不論是消費(fèi)者層面還是產(chǎn)品業(yè)績層面，阪急百貨都進(jìn)行了精細(xì)化的管理并為前臺(tái)經(jīng)營政策提供了高頻指導(dǎo)。針對大數(shù)據(jù)分析，阪急百貨在近60個(gè)百貨柜臺(tái)當(dāng)中，推出了一個(gè)集合所有熱門產(chǎn)品的柜臺(tái)。同時(shí)還提供一對一深度體驗(yàn)，高端顧客可以安靜在此享受服務(wù)。

阪神百貨

“高級的阪急，平民的阪神”

·阪神百貨的產(chǎn)品側(cè)重點(diǎn)第一是食品

·站著享用特產(chǎn)的美食廣場“Snack Park”

同屬H2O控股集團(tuán)的阪神百貨，在2007年以前，阪神和阪急為兩家不同的百貨公司，兩家經(jīng)營特色鮮明，有“充滿高級感的阪急，平民的阪神”之說。2007年10月1日，阪急百貨店和阪神百貨店進(jìn)行合并，在此基礎(chǔ)上設(shè)立阪急阪神百貨店。

2018年年9月，阪神百貨剛完成第一部分改造開業(yè)，阪神百貨的產(chǎn)品側(cè)重點(diǎn)第一是食品，第二是時(shí)尚類雜貨，服飾產(chǎn)品，與阪急百貨形成了一定的差異化，基本做到了互補(bǔ)，但還是有一部分重疊。

大阪市北區(qū)的阪神百貨店梅田總店，曾因改建而停止?fàn)I業(yè)、站著享用特產(chǎn)的美食廣場“Snack Park”在本次改造中復(fù)活。

Snack Park 在1957年百貨店開業(yè)當(dāng)初，作為“小吃中心”開始營業(yè)。以拉面及蛋包飯等菜單為中心向顧客提供餐點(diǎn)，價(jià)位在300至400多日元，也被稱為“立食圣地”，令人倍感親切。

梅田總店計(jì)劃銷售額中的食品所占比例從現(xiàn)在的約45%提高至50%以上。阪神梅田總店店長·小森榮司表示“重視日常飲食豐富程度的人有所增加。對‘食之阪神’所抱有的期待感也日益增長”。

GRAND FRONT

“知識之都”

·運(yùn)營一年間，共吸引了5300萬人次，比預(yù)期人流高出50%

·Grand front以“交流共享、創(chuàng)意無限、開拓未來、打造魅力街區(qū)”為主題

Grand Front是日本僅次于東京銀座的第二大商業(yè)區(qū)，被稱為“日本關(guān)西最后的黃金寶地”。Grand Front是由政府和私人組織結(jié)合一起開發(fā)的項(xiàng)目，但此模式不僅沒有帶來管理上的混亂，還一改車站僅作為交通樞紐的單一性，為該地區(qū)注入了嶄新的魅力和活力。

Grand front大阪整體項(xiàng)目從南至北，由4幢大樓組成，包括了購物中心、寫字樓、洲際酒店、高端公寓等。運(yùn)營一年間，共吸引了5300萬人次，比預(yù)期人流高出50%。Grand front至今任然是梅田地區(qū)重要商業(yè)項(xiàng)目之一。

作為一個(gè)主打了“創(chuàng)新、體驗(yàn)”的購物中心，Grand front脫穎而出的秘籍就是“知識之都”。以“交流共享、創(chuàng)意無限、開拓未來、打造魅力街區(qū)”為主題，希望通過引進(jìn)新型業(yè)態(tài)促進(jìn)商業(yè)化發(fā)展，創(chuàng)造出具有創(chuàng)新型、集約型的場所空間，以此提升自己的品牌價(jià)值及競爭力。為此，大阪Grand front的12家開發(fā)商聯(lián)合組織經(jīng)營起名為“知識之都”的項(xiàng)目。

比如有：

— 樂敦藥業(yè)憑借自身豐富的醫(yī)藥知識，配比出美味營養(yǎng)的素食大餐，在品嘗這些美味的同時(shí)、還欣賞植物成長的每個(gè)過程。

— “The lab”體驗(yàn)館坐落在北座負(fù)一樓至三樓，整體面積為3100平方米，主要為大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)等非零售類型企業(yè)，提供了科學(xué)技術(shù)、產(chǎn)品發(fā)明的展示與交流場所。

— 在由近畿大學(xué)研究所開設(shè)的魚餐廳中，顧客不僅能品嘗到由該研究所繁殖的珍惜魚類，客人的意見也成為改進(jìn)研究成果的重要依據(jù)。

“知識之都”在北座裙樓的高層引進(jìn)了共享辦公空間，該場所與寫字樓相聯(lián)。由辦公室、咖啡館、會(huì)議室等幾大部分組成。Grand front不僅會(huì)針對入駐企業(yè)定期舉行沙龍、培訓(xùn)等活動(dòng)，還搭建起了名為“大阪創(chuàng)新”的空間，只需提供全年10萬日元的會(huì)員費(fèi)，就能享受如商業(yè)伙伴介紹、基金風(fēng)投見面等支持服務(wù)，Grand Front希望以此嫁接起企業(yè)與企業(yè)之間的橋梁。

啦啦寶都世博城

“一站式吃喝玩樂”

·以“游玩”、“教育”、“購物”為主題，代表了日本最新商業(yè)理念

·八大主題體驗(yàn)場館打造最強(qiáng)“體驗(yàn)牌”

2015年11月19日，日本新開了一家名叫啦啦寶都世博城（LaLaport Expocity）的購物中心，這個(gè)全日本最新的商業(yè)項(xiàng)目被稱為是日本目前最大的復(fù)合型商業(yè)設(shè)施，也被認(rèn)為是日本娛樂體驗(yàn)購物中心的新花樣。

LaLaport &EXPOCITY由三井不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，以“游玩”、“教育”、“購物”為主題，代表了日本最新商業(yè)理念。項(xiàng)目占地面積17萬平米。啦啦寶都世博城整體設(shè)計(jì)呈鉆石型狀分布，最外圍是停車場，依高速公路而建，分為平面停車場和立體停車場兩部分，總計(jì)有4100個(gè)停車位。

項(xiàng)目擁有8大娛樂館，是將“體驗(yàn)型購物中心”概念具象化的代表設(shè)施。啦啦寶都世博城市擁有306家商鋪，業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、娛樂、教育以及服務(wù)等。

其中，零售業(yè)態(tài)占比高達(dá)77%，以服飾品牌為主，其余為配飾、食品、化妝品、家居生活用品等零售業(yè)態(tài)。餐飲和服務(wù)類業(yè)態(tài)分別占有14%、9%的比例。項(xiàng)目為3層建筑，除了主館以外，還擁有美食空間和娛樂空間，餐飲街和8大娛樂體驗(yàn)館都分布于此。

NIFREL海游館：綜合美術(shù)館、動(dòng)物園和水族館的概念

NIFREL海游館分為“色彩”、“技術(shù)”、“wonder moment”、“水邊”、“動(dòng)”、“羈絆”7大主題區(qū)域。通過照明、音樂和映像實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)型展示和藝術(shù)感營造；館內(nèi)游客與水生生物的距離也比一般水族館要近，更設(shè)有可雙手伸入水槽直接觸摸動(dòng)物的環(huán)節(jié)。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首個(gè)體驗(yàn)型英語教育設(shè)施

OSAKA ENGLISH VILLAGE設(shè)有兩層，是主要面向中小學(xué)生的體驗(yàn)型交流設(shè)施，以場景式的英語教育為特色。館內(nèi)整體重現(xiàn)了美國街道及文化，比如有旅行社、飛機(jī)機(jī)艙、電視臺(tái)、百老匯、料理教室、考古場等場景，學(xué)生將在各個(gè)場景進(jìn)行相應(yīng)的英語對話以及游戲體驗(yàn)。

神奇寶貝EXPO體驗(yàn)館：日本首個(gè)體驗(yàn)型益智設(shè)施

以“寓教于樂”為概念、“神奇寶貝”為主題推出日本首個(gè)體驗(yàn)型娛樂設(shè)施，不僅擁有娛樂、餐飲、購物等功能，更是面向兒童開發(fā)了有助于提高交流能力的娛樂項(xiàng)目。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首個(gè)體驗(yàn)型英語教育設(shè)施

OSAKA ENGLISH VILLAGE設(shè)有兩層，是主要面向中小學(xué)生的體驗(yàn)型交流設(shè)施，以場景式的英語教育為特色。館內(nèi)整體重現(xiàn)了美國街道及文化，比如有旅行社、飛機(jī)機(jī)艙、電視臺(tái)、百老匯、料理教室、考古場等場景，學(xué)生將在各個(gè)場景進(jìn)行相應(yīng)的英語對話以及游戲體驗(yàn)。

ENTERTAINMENT FIELD：日本首個(gè)小羊肖恩主題公園

以“小羊肖恩”卡通形象為主題的體驗(yàn)型游樂公園，重現(xiàn)了動(dòng)畫內(nèi)的世界，并推出各種互動(dòng)活動(dòng)，孩子們可與小羊肖恩一起游戲互動(dòng)。這也是日本首個(gè)常設(shè)型的肖恩主題園。除此之外，區(qū)域內(nèi)還設(shè)有教育項(xiàng)目——繪畫小鎮(zhèn)，通過3D技術(shù)將參與活動(dòng)的孩子的繪畫作品投射在街區(qū)墻上。

大阪世博城市109電影院：世界首家同時(shí)擁有次時(shí)代IMAX以及4DX觀影體驗(yàn)

大阪世博城市109電影院擁有高18m（相當(dāng)于6層建筑），寬26m的日本最大熒屏，次時(shí)代音響系統(tǒng)等領(lǐng)先于一般電影院的超前設(shè)備，將觀影體驗(yàn)進(jìn)一步升級。另外，設(shè)有4DX影廳，擁有動(dòng)感坐席、風(fēng)、香味、閃光、噴水等15種特殊效果，給予觀影者最真實(shí)的刺激體驗(yàn)。

ANIPO：動(dòng)物主題移動(dòng)游樂園

在購物中心的入口處設(shè)有可移動(dòng)的動(dòng)物主題樂園，包括有空中散步模擬體驗(yàn)的飛行自行車、水槍樂園、迷你汽車、充氣游樂園等娛樂項(xiàng)目。

OSAKA WHEEL：日本最大的摩天輪

高度超過120m的日本最高摩天輪OSAKA WHEEL預(yù)計(jì)將在2016年春開業(yè)。區(qū)別于一般摩天輪，將打造內(nèi)部布置超豪華的吊艙。此外，將以摩天輪為主題推出系列餐飲和紀(jì)念品，夜晚配合摩天輪景色展開各式精彩表演等。

作為日本代表性的大型家庭休閑娛樂場所，LaLaport& EXPOCITY的雜品和餐飲類聚客能力非常強(qiáng)，但是，服飾類相對較弱，一些和服飾相關(guān)的品類客流也不是很樂觀，本地居民消費(fèi)集中在商場的超市區(qū)域。

除了日本，在國內(nèi)也有幾家正在經(jīng)歷改造的傳統(tǒng)物業(yè)改造項(xiàng)目，派小沃就舉例兩個(gè)比較有特色的。

港匯恒隆廣場

“邊改造邊運(yùn)營”

·地鐵上蓋項(xiàng)目，交通便捷使其盡得人流之利

·實(shí)力演繹如何邊改造邊運(yùn)營

·投入高達(dá)10億人民幣的全方位改造

港匯恒隆廣場為地鐵上蓋項(xiàng)目，交通便捷使其盡得人流之利。當(dāng)然，好地段有些時(shí)候并不意味著就有好生意，港匯恒隆廣場在當(dāng)時(shí)建筑空間創(chuàng)新且超前的設(shè)計(jì)方式，讓其作為上海標(biāo)桿性項(xiàng)目稱霸了近二十年。

而隨著日新月異的市場變化，港匯恒隆廣場從2017年起，便開啟了規(guī)模最大的改造升級，改造目的則在于鞏固港匯恒隆廣場的在全國購物中心中的優(yōu)勢地位。

本次歷時(shí)3年的大改造，投入高達(dá)10億人民幣，改造工程包括外立面、天花、地坪、動(dòng)線、硬件設(shè)施等方方面面，可以說本次的工程量和資金投入不亞于再重建一個(gè)購物中心。

此番大概最為醒目的便是拆除39級大臺(tái)階和改造十分old fashion的外立面，從港匯恒隆廣場官網(wǎng)透露的外立面效果圖來看，清空了原本的噴泉水池和大臺(tái)階，將入口移到一樓，平臺(tái)開闊的空間使項(xiàng)目正門變身為露天廣場。

按照規(guī)劃，該區(qū)域在改造完成后，將承擔(dān)開放式藝術(shù)廣場的角色，與藝術(shù)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體合作進(jìn)行露天表演、街頭藝術(shù)等文藝活動(dòng)，不僅為自家項(xiàng)目聚集人氣更是提升徐家匯商圈的活力。

項(xiàng)目外立面的改造則是拆除原本封閉的墻面，大面積采用玻璃幕墻，不僅為街鋪提供了十分醒目的廣告價(jià)值，更使項(xiàng)目外立面更為現(xiàn)代化，在徐家匯商圈中充滿視覺沖擊力，達(dá)成“吸睛”目的，進(jìn)一步提升人氣，以及租金。

港匯恒隆廣場在項(xiàng)目策劃之初，為確保商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)效益最大化，采取了“分期分區(qū)”開發(fā)的策略。而在本次改造中，為將租金損失最小化則采取了邊改造邊運(yùn)營的策略。

不僅可以調(diào)節(jié)資金的投入，以及隨著時(shí)間的發(fā)展將效益再轉(zhuǎn)為投入，而且還可以根據(jù)未來市場發(fā)展變化，預(yù)留變化調(diào)整的彈性空間。

盡管在改造期間商場租金收入數(shù)據(jù)有所下降，但改造的成果也在逐漸展現(xiàn)。自開始改造以來，為減少客流損失，港匯恒隆廣場在主題展覽和活動(dòng)中投入了不小精力，比如：迪士尼樂園新年奇妙主題展、《美女與野獸》電影主題展、《權(quán)力的游戲》主題展等。

盡管大改造確實(shí)影響了項(xiàng)目業(yè)績，但港匯恒隆廣場在主題展及節(jié)日營銷活動(dòng)上的發(fā)力，提升了項(xiàng)目的吸客能力并向外傳達(dá)自身獨(dú)特品味與格調(diào)。

2017年的改造主要表現(xiàn)在品牌調(diào)整上，且力度非常大。整體來看，港匯恒隆廣場深化了中高端定位，將常見品牌替換為精致且極具個(gè)性的品牌，部分主力店則進(jìn)行了閉店升級裝修。而今年則開始進(jìn)行外立面和大臺(tái)階的改造。

第一百貨商業(yè)中心

“進(jìn)階現(xiàn)代百貨”

·從傳統(tǒng)百貨更新為現(xiàn)代百貨

·讓年輕人駐足、讓中年人光顧、讓老年人懷舊、讓游客記憶

·懷舊復(fù)古與潮流時(shí)尚的結(jié)合之地

市一百店曾是當(dāng)時(shí)全國百貨公司之首，曾創(chuàng)下中國百貨公司單日和年接待顧客數(shù)量最多的記錄，無比風(fēng)光。然而，市一百店因老百貨商業(yè)性質(zhì)而缺乏競爭力、消費(fèi)客群單一、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員則對非零售、新零售業(yè)態(tài)缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此在百貨業(yè)面臨電商沖擊、同質(zhì)化而進(jìn)入寒冬期時(shí)，市百一店也危機(jī)四伏。

作為百聯(lián)集團(tuán)“十三五”規(guī)劃創(chuàng)新轉(zhuǎn)型重點(diǎn)項(xiàng)目之一，第一百貨商業(yè)中心在改造之初便以“讓年輕人駐足、讓中年人光顧、讓老年人懷舊、讓游客記憶”為創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級方向，從傳統(tǒng)百貨更新迭代為現(xiàn)代百貨。

轉(zhuǎn)型升級后的第一百貨商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布為品質(zhì)購物、餐飲體驗(yàn)、年輕族群樂活，并以此分成三個(gè)主題館，1至2層是“大劇院”、3至6層是梧桐主題、7層則是懷舊復(fù)古的“弄堂”主題。

七樓的“弄堂”亮點(diǎn)在于“100弄”，作為一個(gè)主打“情懷牌”的文化空間，首期展就定主題為“上海復(fù)古生活展”，120多個(gè)搪瓷杯、吸引了眾多新、80多個(gè)“三五”牌臺(tái)鐘有72個(gè)時(shí)刻，記錄了一個(gè)個(gè)上海時(shí)刻，濃縮了半個(gè)多世紀(jì)以來上海人的生活。其中還有多媒體上海老游戲等互動(dòng)內(nèi)容，讓顧客能夠用新鮮的視角來體驗(yàn)“老上�！钡奈兜�。

如果說市百一店是讓中年人光顧、讓老年人懷舊，那原東方商廈就是以讓年輕人駐足、讓游客記憶，原市百一店與東方商廈通過位于3、4、5、7樓的連廊連接，在原東方商廈中布局了都市前沿、冬季花園、探索發(fā)現(xiàn)、慢生活四大主題。

整個(gè)購物中心還將把“自有品牌+少量買手制+場景式營銷”與精心挑選的現(xiàn)有聯(lián)營品牌進(jìn)行多元整合，引入國際美食市集、空中花園、體驗(yàn)式書店等。

原市百一店的主體建筑曾獲得過“亞洲最佳建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”，并且還是近代歷史保護(hù)建筑，因此此番改造中外立面和內(nèi)部立柱、樓梯都得完整保留，無疑是讓本次改造束手束腳。

但第一百貨商業(yè)中心另辟蹊徑，用LED燈帶勾勒出老建筑絕美線條，據(jù)派小沃了解，在本次外立面改造中，為了讓所有LED燈帶都能安裝在窗戶里面，還為此縮小了六、七百平方米的營業(yè)面積，在夜色中更加奪目的第一百貨商業(yè)中心，由此煥然一新。

最后

日本零售業(yè)背后是一個(gè)看不到的嚴(yán)密的組織運(yùn)行管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆��?wù)操作體系，整體上顯示出轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的戰(zhàn)略膽識和氣魄。如今單體百貨有沒有出路，關(guān)鍵點(diǎn)在于機(jī)制與改造思路。百貨轉(zhuǎn)型也不僅僅只有購物中心化一種模式，實(shí)際上是差異化、多樣化、生活化、場景化、數(shù)據(jù)化、主題化的混合。

有不少百貨店，經(jīng)過改造以后，硬件升級了，商品也升級了，但性價(jià)比、服務(wù)場景沒有升級，光弄了一點(diǎn)吃的，看起來很熱鬧，解決不了百貨轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)問題，吃東西的人與買東西的人常常不是一伙的。傳統(tǒng)百貨改造如何從本質(zhì)上去理解零售，除了玩出特色更需要從實(shí)際需求出發(fā)，加上智能技術(shù)和大數(shù)據(jù)的支撐，未來的零售會(huì)更人性化和現(xiàn)代化。