一場(chǎng)關(guān)于購(gòu)物的“狂歡”剛剛落幕，天貓、京東等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的“雙11”交易額都再創(chuàng)新高。

正當(dāng)所有人的目光都投向互聯(lián)網(wǎng)“雙11”的時(shí)候，實(shí)體零售商業(yè)似乎又被人遺忘。

在深圳，實(shí)體商業(yè)的分布主要以各個(gè)“商圈”為主，比較有名的包括東門(mén)商圈、華強(qiáng)北商圈等。在互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊下，有多少商圈能夠存活？當(dāng)然，深圳的各大商圈有冷有熱。這時(shí)，不妨將目光投向一個(gè)新興商圈——豪宅區(qū)商圈。

豪宅底層商鋪人氣低

“這里的高檔小區(qū)都入住好幾年了，但底下的商鋪卻開(kāi)了關(guān)、關(guān)了開(kāi)，現(xiàn)在基本都關(guān)門(mén)了�！奔易∩钲跒橙�湘海尚小區(qū)的馮先生告訴證券時(shí)報(bào)記者，“除了一家賣(mài)車(chē)的店，已沒(méi)剩下幾家店在經(jīng)營(yíng)了�！�

記者在深圳灣三湘海尚小區(qū)周邊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這條原本以“深圳灣1街”為名打造的商業(yè)街，其實(shí)是三湘海尚小區(qū)的底層商鋪。已經(jīng)有點(diǎn)發(fā)黃的廣告牌寫(xiě)著“為后海金融總部配套一座商務(wù)街區(qū)”，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)這條商業(yè)大街的期望。不過(guò)，記者沿東濱路轉(zhuǎn)入中心路發(fā)現(xiàn)，三湘海尚小區(qū)的底層商鋪絕大部分已經(jīng)關(guān)門(mén)，一些店鋪被圍擋了起來(lái)，仍在經(jīng)營(yíng)的店鋪多數(shù)以養(yǎng)生美容、教育機(jī)構(gòu)等類(lèi)型為主，而商鋪招租的廣告異常顯眼。

在三湘海尚附近的曦灣華府、恒裕濱城等高檔小區(qū)，同樣有許多臨街商鋪空置。曾有媒體報(bào)道，2011年曦灣華府端頭轉(zhuǎn)角處一間僅35平方米的商鋪曾經(jīng)以每平方米48萬(wàn)元的單價(jià)售出，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳西部的“鋪王”紀(jì)錄。而這附近的三湘海尚、曦灣華府、吉祥龍、卓越維港等小區(qū)目前的二手房均價(jià)普遍在每平方米13萬(wàn)元以上，是深圳豪宅分布最為密集的區(qū)域。

“這邊雖然臨近后海總部基地，但小區(qū)的底商人氣很低，購(gòu)物多數(shù)會(huì)去附近的寶能太古城和海岸城�！狈课葜薪殛惤�(jīng)理告訴記者，“這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)多年，這邊的商業(yè)人氣一直起不來(lái)，所以我們一般都只做住宅買(mǎi)賣(mài)，很少有工商鋪的買(mǎi)賣(mài)。深圳底商店鋪比較慘的就是深圳灣豪宅商業(yè)圈了�！�

豪宅區(qū)的商鋪人氣低，這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在深圳灣。此前，位于福田CBD的深圳君尚百貨中心店傳來(lái)結(jié)束營(yíng)業(yè)的消息。而有媒體報(bào)道，在深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)香蜜湖，經(jīng)營(yíng)多年的東海城市廣場(chǎng)也傳出要改造，記者在現(xiàn)場(chǎng)也發(fā)現(xiàn)一些空置的鋪位。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上目前一些商業(yè)項(xiàng)目確實(shí)是有過(guò)剩的現(xiàn)象，但住宅小區(qū)底商不屬于去庫(kù)存難的項(xiàng)目，所以政府也需要積極關(guān)注，適當(dāng)進(jìn)行業(yè)態(tài)改造，這樣底商的發(fā)展才會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。

大型商圈冷熱不均

不過(guò)，大型商圈與住宅底商及小型商業(yè)存在本質(zhì)的區(qū)別，大型商圈主要以購(gòu)物中心為主。

目前，深圳的購(gòu)物中心往往是作為一種商業(yè)配套出現(xiàn)在城市綜合體。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，辦公樓加購(gòu)物中心的模式是物業(yè)租售最合理的方案，而住宅的價(jià)格也會(huì)因?yàn)橘?gòu)物中心的存在而得到助推。不過(guò)，深圳的購(gòu)物中心也是冷熱不均。就在華強(qiáng)北片區(qū)，世紀(jì)匯購(gòu)物中心和緊鄰的華強(qiáng)北九方購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況就一直是“冰火兩重天”。

不過(guò)，深圳一些商圈依舊在互聯(lián)網(wǎng)電商的夾擊下取得不錯(cuò)的戰(zhàn)績(jī)。在“雙11”之前，深圳傳統(tǒng)的商圈東門(mén)剛經(jīng)歷了一場(chǎng)“商戰(zhàn)”，這已經(jīng)成為東門(mén)商圈多年來(lái)的大型年底促銷(xiāo)活動(dòng)。雖然在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，東門(mén)商戰(zhàn)也在“苦苦掙扎”，但在各路商家積極轉(zhuǎn)型和大力促銷(xiāo)下，今年的情況似乎有所好轉(zhuǎn)。據(jù)各大商家的不完全統(tǒng)計(jì)，僅在10月27日，就有超過(guò)百萬(wàn)市民涌入東門(mén)商圈。太陽(yáng)百貨公布的數(shù)據(jù)顯示，在其店慶期間的銷(xiāo)售總額破1.5億元，同比增長(zhǎng)55%。

第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，到今年年末，深圳購(gòu)物中心新增供應(yīng)量將達(dá)到140.8萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供應(yīng)從發(fā)展初期2002年的7.18萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2018年上半年的638.2萬(wàn)平方米。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心表示，整體來(lái)看在住宅市場(chǎng)受政策影響較大的時(shí)期，不限購(gòu)不限貸的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨熱，今年10月一、二手商鋪成交均有小幅上漲，并有望在一段時(shí)間內(nèi)保持不錯(cuò)的成交態(tài)勢(shì)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，需求決定價(jià)值，熱門(mén)商圈依然受到廣泛關(guān)注，會(huì)保持租售兩旺的態(tài)勢(shì)；豪宅片區(qū)人流量偏小，商業(yè)需求整體不大，短期內(nèi)并不會(huì)有明顯起色。

“深圳的購(gòu)物中心都差不多，就是超市+餐飲+品牌店+電影院，最多就是有沒(méi)有網(wǎng)紅店的差別，逛哪里都一樣。”市民陳小姐的話(huà)代表了不少人的心聲，也道出了大肆擴(kuò)張的深圳大型購(gòu)物中心面臨的一個(gè)共同考驗(yàn)——同質(zhì)化問(wèn)題。

（來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 吳家明）