在羊城廣州，體育西路地鐵站由于爆棚的人流量，常被戲稱為“地獄西站”，這里的日人流量可達60萬人次。
從“地獄西站”D出口走出來，轉(zhuǎn)個小彎便能看到包裹著銀灰色幕墻的天河城購物中心�！疤旌映�(TEE MALL)”的標(biāo)識鮮少人會感到陌生，因為它的身上戴著“中國第一商城”的光環(huán)。
天河城購物中心誕生在1996年2月，彼時國內(nèi)并沒有所謂的購物中心，所在的廣州天河片區(qū)也只是一片名為“苗圃”的荒蕪之地。如今，逾20年過去，全國各地一大批不同規(guī)模的購物中心如雨后春筍般拔地而起，商業(yè)地產(chǎn)早就成為香餑餑；曾經(jīng)平平無奇的“苗圃”上也已崛起商業(yè)金礦——天河路商圈，在全國十大購物中心里天河路商圈占了三個席位。
作為開荒者的天河城，二十年來仍舊風(fēng)光無限。在最新公布的一項數(shù)據(jù)里，今年上半年天河城廣場租金達5.32億元，排在上海恒隆廣場、成都IFS之后，與后者差距僅有0.47億元。
有文章曾這樣形容它：天河城是后來造MALL者必定朝拜的“圣地”。有意思的是，目前看來，這樣的“圣地”似乎有著連鎖化復(fù)制的可能性。
去年6月，天河城集團實現(xiàn)北上掘金，在天津和平區(qū)金街造起的天津天河城正式開業(yè)；而在有著廣州第四商圈之稱的萬博商圈，也即將迎來番禺天河城的進駐。
20年商圈進化史
當(dāng)人們盤點起中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)時，廣州天河城注定是一個無法忽視的時代標(biāo)記。
90年代的廣州天河路是怎樣的？在《中國第一MALL解析》這本書里，作者將其形容為“一片充滿無數(shù)可能的荒地”。
當(dāng)時，天河體育中心正南方的這片地方被叫做“苗圃”，在許多老廣州人記憶里，大概怎么也想不到，這樣的一片荒蕪、毫無商業(yè)氣氛的種菜之地竟會長出大商業(yè)，甚至于拉開國內(nèi)購物中心時代的帷幕。
1992年8月，這片荒地上奠下“天河城”的基石；1996年2月，敲鑼打鼓，天河城一大一小兩間店打開店門，迎來第一批顧客。
在之后的十幾年間，天河城已然成為一個坐落于廣州城市新中軸線上、占據(jù)天河商圈的中心位置的大型購物中心，日平均客流量達到30萬人次，節(jié)假日客流量一天可超80萬人次，且20多年來營業(yè)額一直位列全國前茅。
直到今天，它仍舊是購物中心業(yè)內(nèi)長久的談資和深研的標(biāo)本。最為津津樂道的是天河城集團以8.4億元股本金，舉債9000萬美元建成的天河城廣場，在7年發(fā)展后就還清全部銀行借款，12年后就收回投資回報。
在被高贊為“商業(yè)神話”的背后，除了選址上的得天獨厚、軌道交通的紅利，以及商戶組合成熟、商圈輻射成型等因素，值得一提的是只租不售、產(chǎn)權(quán)完整的運營模式。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，天河城購物中心的商鋪產(chǎn)權(quán)采取的是不容分割的模式，只能租、不能賣，保持產(chǎn)權(quán)完整。據(jù)悉，天河城廣場的租戶受嚴格的租約約束，且須接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理。
不過，在購物中心實現(xiàn)盈利的漫長過程，全自持模式雖然有利于購物中心保持統(tǒng)一規(guī)劃與打造品牌形象，但也考驗著開發(fā)商強大的資金實力與投資心態(tài)。直到今天，天河城還是維持這種只租不售的商業(yè)模式，親自引進主力店、運作全業(yè)態(tài)。
數(shù)據(jù)顯示，從開業(yè)至今，天河城的租金收益已增加逾6倍，年均報酬率超11%。
然而，天河城要書寫不老神話并不是一件容易的事。
近年來，中國購物中心呈現(xiàn)噴井式發(fā)展。據(jù)報告顯示，截至2017年底，全國大中型購物中心項目數(shù)量已超過4500家；同時，2018年上半年，全國新開業(yè)購物中心已達203個。有數(shù)據(jù)預(yù)測，到2025年中國購物中心數(shù)量將達到10000家左右。
同時，在廣州商圈內(nèi)競爭同樣激烈，尤其是天河城所在的天河路商圈。以天河路為核心軸線，在不到一公里的沿路聚集了天河城、正佳廣場、太古匯、天環(huán)廣場、萬菱匯等大型商業(yè)綜合體。其中，前三者多年位居中國購物中心銷售額排行榜前十。
在這樣的競爭下，盡管仍在購物中心第一梯隊里，但天河城購物中心近幾年銷售額和利潤增長幅度較小，租金收入增速也有逐年遞減的趨勢。
在控股公司粵海投資公布的半年報中，這一情況似乎有所好轉(zhuǎn)，2018年上半年，天河城購物中心實現(xiàn)租金收入5.05億港元，在近三年內(nèi)首次實現(xiàn)同比增長，期間平均出租率接近99.9%。
面對零售新業(yè)態(tài)出現(xiàn)、購物中心噴涌而出的景象，天河城也在近幾年探索轉(zhuǎn)型升級，按照市場定位調(diào)整場內(nèi)經(jīng)營品牌及業(yè)態(tài)組合，包括引進休閑服務(wù)及體驗式店鋪，迎合新的消費習(xí)慣和氛圍。
對于天河路商圈的崛起與競爭，天河城集團董事長黃啟寧曾表示，其一方面帶來壓力，另一方面也帶來了更多客流與機遇。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)已由粗放型進入調(diào)整期，購物中心逐漸由“單打獨斗”轉(zhuǎn)向“商圈聚集”，實體商場要靠聚堆才能保持影響力，反之位置偏遠、孤零零的項目則難以做好。
對天河城來說，積極融入商圈、借助商圈聚集效應(yīng)，或許也是其應(yīng)對商圈化競爭的有效方法之一。
“天河城模式”復(fù)制
發(fā)展近十年后，天河城購物中心東西兩角陸續(xù)崛起甲級寫字樓——粵海天河城大廈和五星級酒店——粵海喜來登酒店，形成三位一體的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項——天河城廣場，占地4.03萬平方米，總建筑面積31.10萬平方米。
這樣，天河城集團也從單一的購物中心開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合商業(yè)地產(chǎn)運營商，業(yè)務(wù)橫跨購物中心、百貨零售、寫字樓、酒店、物業(yè)管理等領(lǐng)域。
值得一提的是，在百貨業(yè)態(tài)上，除天河城百貨于1996年8月作為天河城購物中心主力店同時開張后，天河城集團相繼在廣州番禺萬博中心、北京路、東圃、奧體，佛山金融城，東莞第一國際以及天津等開設(shè)百貨及奧特萊斯門店。截至目前，天河城集團旗下共經(jīng)營9間百貨門店，實現(xiàn)百貨從單店到連鎖經(jīng)營的突破。
回到購物中心上來，身處商業(yè)地產(chǎn)商跑馬圈地的時代，天河城集團似乎也開始按捺不住，加之天河城模式的成功性、廣州天河城發(fā)展面臨瓶頸，一直蝸居廣州的天河城集團終于開始邁出擴張步伐，進行“天河城模式”輸出。
2010年，天河城集團以3.09億元競拍拿下天津金街南端地塊，位于天津市核心商圈，是當(dāng)?shù)厮d建的地鐵三號線和四號線交會站上蓋。
2017年6月，天津天河城正式開業(yè)，成為天津最知名的“濱江道-和平路”商圈一員。開業(yè)當(dāng)天，商戶開業(yè)率近9成，27個品牌首次入津，首日客流約20萬。
據(jù)官網(wǎng)資料顯示，天津天河城總體量達20萬平方米，相當(dāng)于兩座廣州天河城的規(guī)模，跨越地下5層和地上8層，是目前天津市最具規(guī)模的雙地鐵同時兼有公交總站的購物中心。
對于蟄伏近20年的擴張動作，有天河城內(nèi)部人士曾透露，早在1999年，廣州天河城經(jīng)營步入正軌后，天河城集團就開始籌劃第二個購物中心。此后，天河城集團曾多次嘗試異地發(fā)展，包括其間與東莞虎門步行街合作，但由于“水土不服”、投資受限等原因均告終。
為何能夠順利落地天津？此前高力國際咨詢服務(wù)部華南區(qū)董事陳厚橋在接受媒體采訪時曾指出，廣州天河城建成以后吸引不少城市政府拋來橄欖枝，邀請他們?nèi)ギ?dāng)?shù)亻_拓，而天津天河城則是天津政府招商引資的結(jié)果。不過，房屋拆遷、歷史建筑拆遷修復(fù)、購物中心建設(shè)等各種因素，使得這個北上項目誕生的時間跨度拉長至8年。
除了帶著源于廣州片區(qū)名的“天河”外，天津天河城項目在不少方面也都深深烙著母體的印記。以業(yè)態(tài)組合為例，廣州、天津兩個項目均是 “百貨+超市+品牌專賣店+影院+餐飲”的組合布局，零售、生活配套、餐飲按4:3:3分配比例。此外，天津天河城項目還帶上了廣州購書中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌。
最為關(guān)注的還是，天津天河城項目能否實現(xiàn)“天河城模式”的成功復(fù)制，再創(chuàng)商業(yè)神話？
有業(yè)內(nèi)人士認為，天河城集團20年來深耕廣東，異地復(fù)制不可避免帶來品牌效應(yīng)的減弱。此外，與彼時廣州天河城可謂占盡“天時地利人和”的情況相比，如今的商業(yè)環(huán)境、不同的城市及商圈特點等原因，都很難使得天津項目完全克隆復(fù)制廣州天河城的成功。
有不同觀點認為，天津天河城不一定要完全“照搬”原有的模式，若在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和比例上大力調(diào)整，引進多元業(yè)態(tài)，優(yōu)化購物動線，不僅能夠順勢實現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，還能實現(xiàn)不一樣的“天津天河城模式”。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱粵海投資財報獲悉，開業(yè)于2017年6月26日的天津天河城購物中心，截至6月30日止出租率達95.5%，期間租金收益為448.8萬港元；截至2017年末，出租率達96.7％，近半年的時間收益為8151.2萬港元。
而在今年披露的半年報中，上半年購物中心平均出租率已達97.4%，期間收益為7825.1萬港元。與天津天河城相隔2公里內(nèi)的大悅城上半年收益為1.99億元、恒隆廣場為9000萬港元。
對比來看，相比分別于2011年、2014年進駐天津市場的大悅城、恒隆廣場來說，天津天河城的表現(xiàn)可圈可點；長期而言，天津天河城這個發(fā)源于異地的商業(yè)品牌，如何在天津購物中心圈內(nèi)突圍、再造神話是值得時間檢驗的問題。
（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 林心林）
