上港集團(tuán)出售上海星外灘項(xiàng)目這一重磅買賣有了新動(dòng)態(tài)。
10月16日，有消息稱，凱德集團(tuán)擬以128億元（約合18.5億美元），收購上海星外灘項(xiàng)目。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，如果這一交易能夠?qū)崿F(xiàn)，凱德集團(tuán)及其REIT附屬公司過去一年內(nèi)在大陸開發(fā)項(xiàng)目和創(chuàng)收房地產(chǎn)資產(chǎn)方面的投資已經(jīng)接近250億元。
盡管是商業(yè)地產(chǎn)的翹楚，但花128億元的大價(jià)錢收購一個(gè)不能散售的商辦項(xiàng)目，還是需要不小勇氣。
有業(yè)內(nèi)人士稱，若加上貸款，凱德此次收購星外灘所付出的代價(jià)將遠(yuǎn)不止128億元。
凱德128億欲購星外灘
10月11日，上港集團(tuán)通知聯(lián)交所，將以約127.9億元的保留價(jià)，將其在星港項(xiàng)目公司100%股權(quán)于政府支持的交易所掛牌上市。
盡管上港集團(tuán)在公告中稱并未確認(rèn)交易人，但有上海行業(yè)內(nèi)人士透露，凱德或是此次星外灘的新買家。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體隨后向凱德求證該消息，對方回應(yīng)，作為凱德集團(tuán)日常業(yè)務(wù)發(fā)展的一部分，會(huì)定期關(guān)注市場上的投資機(jī)會(huì)。如有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，會(huì)及時(shí)公告。
從上港集團(tuán)公告中獲悉，星外灘主要負(fù)責(zé)在上海市虹口區(qū)海門路55號(hào)地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。截至2018年6月30日，該在建項(xiàng)目已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2019年3月31日工程竣工。
截至目前，星外灘的主要資產(chǎn)均處于正常運(yùn)行狀態(tài)，2017年及2018年上半年，并無營業(yè)收入。截至2018年上半年，凈虧損734萬元，總資產(chǎn)為109.03億元，總負(fù)債約49.55億元。
資料顯示，星外灘項(xiàng)目是一幢多層建筑群，總占地面積約4萬平米，建筑面積約為42.76萬平米，包括2幢263米高的現(xiàn)代化超高層城市綜合體，4層商業(yè)裙房，地下6層地下室，因此又被稱為北外灘的“雙子樓”。
其中一幢大樓計(jì)劃完全用于辦公空間，另一幢則包括了21層的辦公室和24層服務(wù)式公寓。
上港集團(tuán)掛牌公告中稱，星外灘基準(zhǔn)日市場狀況下的股東全部權(quán)益價(jià)值評估值為127.86億元。其中，總資產(chǎn)的賬面價(jià)值108.09億元，評估價(jià)值176.41億元，增值率63.21%；負(fù)債的賬面價(jià)值48.55億元，評估值48.55億元，無增減值；凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值59.54億元，評估價(jià)值127.86億元，增值額68.32億元，增值率114.75%。
但值得關(guān)注的是，去年12月，上港集團(tuán)接盤金茂星外灘50%股權(quán)，價(jià)格為59.98億元，金茂就出售事項(xiàng)獲得收益約29.79億元。若按這個(gè)價(jià)格計(jì)算，彼時(shí)星外灘估值約為119.96億元，也意味著，將近一年的時(shí)間，星外灘的估值上升7.9億元。
對于此次出售，有利于進(jìn)一步推進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，優(yōu)化資源配置，并將有效確保項(xiàng)目收益、回籠資金、降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是官方的解釋。
不過，有上海業(yè)內(nèi)稱，上港此類企業(yè)并不太擅長于物業(yè)經(jīng)營，因此還是會(huì)更傾向于在物業(yè)增值以后轉(zhuǎn)讓出去快速套現(xiàn)，出售帶來的現(xiàn)金流可以進(jìn)行其他投資。
“虹口現(xiàn)在也是上海舊城改造和城市更新的重點(diǎn)之一，未來產(chǎn)業(yè)的集聚，也會(huì)讓這片區(qū)域內(nèi)的租金和物業(yè)有更高的增值空間，這時(shí)候轉(zhuǎn)讓，溢價(jià)的空間還是比較大的�！�
事實(shí)上，商辦項(xiàng)目不能散售，若加上貸款，凱德此次收購星外灘的代價(jià)將遠(yuǎn)不止128億元。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，以高價(jià)收購一個(gè)非散售項(xiàng)目，可以充分說明，凱德看好上海核心地帶的商辦投資價(jià)值。
他繼而解釋，在自由港建設(shè)過程中，星外灘這類項(xiàng)目未來可以形成較好的產(chǎn)業(yè)集群概念。項(xiàng)目可能在企業(yè)注冊等方面有優(yōu)勢，也就意味著，租金的潛在升值空間較大。
截至目前，凱德已在中國境內(nèi)收購了多項(xiàng)投資物業(yè)。有統(tǒng)計(jì)稱，如果這一交易實(shí)現(xiàn)，凱德集團(tuán)及其REIT附屬公司過去一年內(nèi)在大陸開發(fā)項(xiàng)目和創(chuàng)收房地產(chǎn)資產(chǎn)方面的投資已經(jīng)接近250億元人民幣。
外資內(nèi)地投資鏡像
10月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布2018年第三季度上海房地產(chǎn)市場報(bào)告。報(bào)告中披露，該時(shí)段中國房地產(chǎn)投資市場總成交量同比上升25%至536億元。
其中，上海仍然是國內(nèi)大宗物業(yè)投資的首選地，總成交額占全國六成，達(dá)到321億元，環(huán)比有較大漲幅，上升90%，同比上升69%。
辦公物業(yè)則主導(dǎo)上海大宗物業(yè)投資市場。在第三季度，上海辦公物業(yè)交易額達(dá)298億元，占上�？偝山涣康�88%。
由于國內(nèi)信貸政策不斷收緊，國內(nèi)投資者對于大宗物業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。相比之下，境外投資者卻更活躍，緊抓投資機(jī)會(huì)增加在中國的投資。
“到今年3季度末，上海大宗交易成交量約為560億元，交易買家以外資為主�！贝鞯铝盒兄袊鴧^(qū)投資及顧問服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成補(bǔ)充說，10筆交易中大約只有一個(gè)國內(nèi)買家。
與前兩年不同，今年的大宗交易市場中，外資的成色更重了些。戴德梁行市場投資部主管劉兵稱，事實(shí)上，這一趨勢從2017年開始就有所顯現(xiàn)，外資占去年全年交易量的21%。今年上半年占比為19%，上海的趨勢更加明顯。
他預(yù)計(jì)到今年年底，外資占全年大宗交易量將達(dá)到20%—25%的區(qū)間。
有分析認(rèn)為，外資參與國內(nèi)大宗交易的意愿提升，一方面是由于國家鼓勵(lì)中外資本加強(qiáng)合作，準(zhǔn)入門檻被放寬。
另一方面，近期匯率的波動(dòng)，增強(qiáng)了部分外資的購買力，境外投資者同時(shí)有相對低廉的融資成本，外資購買會(huì)出現(xiàn)更大的溢價(jià)空間。也就是說，這時(shí)候購買資產(chǎn)，會(huì)更合算。
對于一些追求穩(wěn)健收益、不偏好風(fēng)險(xiǎn)的外資基金來說，中國一些大體量、長周期且回報(bào)穩(wěn)定的一線城市核心物業(yè)也很有吸引力。
在區(qū)域選擇上，外資機(jī)構(gòu)或許也更青睞于流動(dòng)性較高的一線城市和強(qiáng)二線城市，領(lǐng)展在內(nèi)地持有的物業(yè)，就均位于一線城市。
凱德集團(tuán)總裁并主管中國區(qū)及投資業(yè)務(wù)的羅臻毓早前也稱，今年繼續(xù)聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五個(gè)城市群，資產(chǎn)的調(diào)整也將圍繞五個(gè)城市群進(jìn)行。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陳玲）
