繼沈陽(yáng)、長(zhǎng)春后，日前，RET睿意德聯(lián)合中商數(shù)據(jù)在哈爾濱發(fā)布首張冰城商業(yè)地圖。
意在通過(guò)對(duì)哈爾濱營(yíng)業(yè)以及潛在商業(yè)項(xiàng)目的盤(pán)點(diǎn)與梳理，展現(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)；同時(shí)希望廣大熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)人士能透過(guò)此圖了解哈爾濱商業(yè)現(xiàn)階段的面貌與格局。
此次統(tǒng)計(jì)的商業(yè)類(lèi)型涉及購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街及其他類(lèi)型商業(yè)（如：奧特萊斯）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，目前哈爾濱共有90個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，已知營(yíng)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，潛在商業(yè)項(xiàng)目為30個(gè)；存量項(xiàng)目體量超500萬(wàn)㎡，而在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上將迎來(lái)逾300萬(wàn)㎡的有效商業(yè)放量。
而通過(guò)對(duì)哈爾濱商業(yè)項(xiàng)目的盤(pán)點(diǎn)，近年來(lái)，冰城商業(yè)的發(fā)展軌跡呈以下特點(diǎn)：
1. 城市新商圈日益崛起，傳統(tǒng)商圈活力指數(shù)下降
隨著城市人口由城市中心向城市周邊外溢，商業(yè)項(xiàng)目因人口需求的變化而向城市周邊轉(zhuǎn)移。近三年，東北各主要城市均已形成了除傳統(tǒng)商圈外的多中心的商業(yè)發(fā)展格局。哈爾濱也不例外，在道里商圈、南崗商圈的基礎(chǔ)上又形成了群力商圈、哈西商圈等新商圈。而伴隨新商圈的成熟和崛起，城市傳統(tǒng)商圈的活力卻有所下滑。一方面，城市中心的土地資源愈發(fā)稀缺，核心區(qū)很難產(chǎn)生新的商業(yè)供應(yīng)，而原有的商業(yè)項(xiàng)目受制于硬件條件，逐漸喪失對(duì)消費(fèi)者的吸引力；另一方面，城市新區(qū)商圈的崛起滿(mǎn)足了區(qū)域內(nèi)人口就近式的消費(fèi)需求，當(dāng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在功能上、多樣性上有效滿(mǎn)足了消費(fèi)者日常生活的商業(yè)需求后，這部分原本屬于傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)者自然就被分化。人是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，消費(fèi)者的流失讓傳統(tǒng)商圈的活力下行，而未來(lái)，隨著中藝項(xiàng)目、銀泰城項(xiàng)目、綠地中央廣場(chǎng)等項(xiàng)目的入市，群力商圈與哈西商圈將進(jìn)一步促進(jìn)城市西南部地區(qū)的商業(yè)繁榮。與此同時(shí)，哈爾濱東部及東南部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展相對(duì)缺失，未來(lái)或因需求的增加而有一定的商業(yè)機(jī)會(huì)。
2. 商業(yè)需求持續(xù)增加，未來(lái)江北商業(yè)或?qū)⑿纬沙鞘行律倘?/strong>
近年來(lái)，隨著松北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日趨完善，地產(chǎn)商相繼進(jìn)駐，區(qū)域人口的密度有所增加的同時(shí)，也帶來(lái)了基于生活方方面面的便利性、休閑娛樂(lè)性的商業(yè)需求。目前，松北區(qū)的商業(yè)供給相對(duì)缺乏，體量不足百萬(wàn)平，且項(xiàng)目在地理位置上相距較遠(yuǎn)，不足以形成聚合效應(yīng)。盡管，預(yù)計(jì)2019年入市的華潤(rùn)萬(wàn)象匯項(xiàng)目能在一定程度上彌補(bǔ)松北區(qū)的商業(yè)不足，但需求的增長(zhǎng)、供應(yīng)的短缺仍是亟待解決的問(wèn)題。而這也為發(fā)展商提供了一個(gè)商業(yè)投資的方向與契機(jī)——哈爾濱城市化的路徑是不斷向北進(jìn)行擴(kuò)張，區(qū)位條件和人口的持續(xù)增加從某種程度上決定了未來(lái)江北商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)或?yàn)樽越o自足，即以區(qū)域的住宅為依托，以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)需求為主，輻射整個(gè)江北區(qū)，并且形成新的城市商圈。
3. 核心區(qū)商業(yè)有待升級(jí)，商業(yè)需成為展示城市形象的窗口
商業(yè)是一座城市魅力的外在表象，作為冰雪文化旅游城市，商業(yè)是哈爾濱對(duì)外的一種形象展示。然而，縱觀目前哈爾濱兩大核心區(qū)的商業(yè)，南崗商圈僅有松雷商業(yè)大廈、遠(yuǎn)大購(gòu)物中心的級(jí)次略高；中央大街沿線的道里商圈僅有金安國(guó)際、麥凱樂(lè)的品牌相對(duì)知名，其余商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)不足，且缺乏特色和代表性，難以展現(xiàn)哈爾濱獨(dú)特的城市個(gè)性和風(fēng)貌，也難以與當(dāng)下消費(fèi)者高層次的消費(fèi)需求相匹配。而在城市核心區(qū)大體量商業(yè)用地資源稀缺的情況下，原有的商業(yè)物業(yè)亟需進(jìn)行空間改造、業(yè)態(tài)和品牌的調(diào)整，尋求商業(yè)項(xiàng)目的二次升級(jí)。通過(guò)挖掘?qū)俚氐奈幕厣�，融入城市的人文精神，打造既能滿(mǎn)足消費(fèi)者品質(zhì)型消費(fèi)的需求，又能成為人們認(rèn)識(shí)、了解哈爾濱的城市新商業(yè)名片，如同是新天地之于上海，寬窄巷子之于成都，充分發(fā)揮商業(yè)展示城市形象的窗口作用。
此次發(fā)布的哈爾濱商業(yè)地圖中，所統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目?jī)H為純商業(yè)，統(tǒng)計(jì)體量不包含酒店、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)。由于城市中的商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)別多，信息涉及面較廣，地圖中未能囊括所有，此番呈現(xiàn)在公眾面前的哈爾濱商業(yè)地圖的意義并非大而全，而是希望能給看到這份分布圖的商業(yè)地產(chǎn)人士一些行業(yè)的思考與啟發(fā)。
（來(lái)源：RET睿意德）
