龍湖集團(tuán)控股有限公司副總裁胡若翔
感謝主辦方觀點(diǎn)的邀請，今天我跟大家分享的內(nèi)容可能稍微微觀一些，簡單給大家介紹一下龍湖雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。
龍湖集團(tuán)是2017年明確了四大主航道業(yè)務(wù)，分別是：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓以及物業(yè)服務(wù)，接下來我們會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這四條主航道業(yè)務(wù)的發(fā)展，當(dāng)然創(chuàng)新業(yè)務(wù)龍湖也一直在嘗試，包括酒店、產(chǎn)城和養(yǎng)老。
龍湖第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目會(huì)在今年10月份在重慶開業(yè)，我們采取的運(yùn)營模式是養(yǎng)老公寓的形式，我們也希望通過先行打版，提升機(jī)構(gòu)運(yùn)營與服務(wù)的能力。這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)的比例還不大，還處于打磨的階段，當(dāng)然也不排除未來會(huì)形成新的主航道業(yè)務(wù)。
龍湖一直強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長，我們的目標(biāo)是在未來幾年，銷售規(guī)模和核心凈利潤每年都能實(shí)現(xiàn)20%以上的增長。
這是去年四條主航道業(yè)務(wù)的業(yè)績，C1是我們地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，去年銷售規(guī)模突破了1000億，今年對外的目標(biāo)是2000億，是能夠確保完成的，對地產(chǎn)開發(fā)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們的目標(biāo)是穩(wěn)定在行業(yè)前10，也不會(huì)追求太高的規(guī)模。
C2是商業(yè)運(yùn)營的業(yè)務(wù)，去年租金收入超過25億，累計(jì)開業(yè)的項(xiàng)目超過26個(gè)，對商業(yè)的目標(biāo)是力爭進(jìn)入行業(yè)前5。C3是長租公寓，這是我們最新的主航道業(yè)務(wù)，經(jīng)過去年一年的發(fā)展，截止到去年年底累計(jì)開業(yè)了1.5萬間，進(jìn)入了17個(gè)城市，今年的目標(biāo)是新開業(yè)5萬間。
對長租公寓這項(xiàng)業(yè)務(wù)我們的目標(biāo)是力爭進(jìn)入行業(yè)前三。C4是我們的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，截止到去年年底，我們的合約管理面積超過2億平方米，管理的戶數(shù)達(dá)到173萬戶，對于物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)，我們還是希望穩(wěn)居行業(yè)前10。
再詳細(xì)看看我們的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對后去市場判斷，我們有兩個(gè)判斷，第一，我們認(rèn)為市場的不確定性是非常大的，調(diào)控模式從原來中央的一刀切調(diào)換到因城施策，分城調(diào)控，有些熱點(diǎn)城市從量價(jià)關(guān)系、成交趨勢來看，市場已經(jīng)在見頂了，但是突然調(diào)控政策一加碼，在一二手房價(jià)格倒掛的情況下，政府還要參與搖號(hào)，激發(fā)了更多的需求，拉長了房地產(chǎn)調(diào)控的周期。
同時(shí)地方政府被動(dòng)調(diào)控，限制性政策隨著市場輪動(dòng)，力度從松到緊，控制范圍不斷加大，加大了市場的不確定性。因?yàn)楦鞣N政策的疊加效應(yīng)是非常強(qiáng)的，再加上陸續(xù)出臺(tái)的長效機(jī)制，我們覺得這是在共同加大市場的不確定性。
在客戶維度，我們監(jiān)測到的客戶信息指數(shù)，可以看到市場的熱度還在，但是隨著市場的波動(dòng)而變化明顯，同樣具有很大的不確定性。最后是企業(yè)端，我們看到在去杠桿的背景下，企業(yè)無論是資金壓力還是資金成本都在快速上漲，所以無論是政策、市場、客戶還是企業(yè)都在相互影響、交互博弈，共同加大了市場的不確定性。
第二方面是城市的輪動(dòng)非常明顯，由于城市的基礎(chǔ)和調(diào)控的力度不同，不同城市在上漲的時(shí)點(diǎn)和持續(xù)的時(shí)長方面出現(xiàn)了明顯的差異。從2015年至今，可以很清晰地把城市輪動(dòng)分為四輪城市，輪一城市是2015年一季度到二季度開始快速上漲，這是以一線城市和四小龍為代表的，也迎來了持續(xù)的非常嚴(yán)厲的政策調(diào)控。
緊接著是輪二城市，在2016年年初開始，以杭州、成都、無錫、青島這些強(qiáng)二線城市為代表，這些城市今年上半年還是比較好的，當(dāng)然也看到這些城市在陸續(xù)進(jìn)行調(diào)控政策加碼，市場進(jìn)入盤整期。輪三城市是2016年年底開始的，以重慶、西安、常州、沈陽這些城市為代表，這些城市今年上半年的市場依然非�；馃帷�
輪四城市是今年年初開始啟動(dòng)的，這里面主要是以城市群里面的一些強(qiáng)三四線城市為主，像紹興、汕頭、湖州等等。今年輪二和輪三的城市市場非�；馃岬�，這也是龍湖重點(diǎn)布局的城市，我們接下來也會(huì)繼續(xù)做好相關(guān)的投資，確保業(yè)績穩(wěn)定增長。
截止到目前龍湖已經(jīng)進(jìn)入了40個(gè)城市，深耕7大城市群，我們基本上完成了全國一二線城市的全布局，在這兩年城市輪動(dòng)日趨明顯的背景下，我們也抓住了一些機(jī)會(huì)。
2017年我們有5個(gè)城市的銷售規(guī)模超過了100億，今年預(yù)計(jì)會(huì)超過8個(gè)，這40個(gè)里面有1/4是三四線城市，對三四線城市的投資布局。龍湖的原則是精投資，我們以重潛力、輕投機(jī)為原則，把握好城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)。
龍湖是2009年在香港主板上市的，在上市的前一年，2008年龍湖的銷售規(guī)模首次突破了100億，2017年銷售規(guī)模首次突破1000億。
從100億到1000億龍湖用了10年時(shí)間，龍湖以每年不超過銷售回款10%的刻度，持續(xù)保持了另外幾條主航道的投資強(qiáng)度，特別是我們對商業(yè)運(yùn)營這條線，截止到目前龍湖已經(jīng)獲取了75個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，將原始地價(jià)和建安加上，總投資達(dá)到了950億。
右邊是我們每年運(yùn)營租金的收入情況，2017年我們的運(yùn)營租金收入是46億，今年我們的運(yùn)營租金收入會(huì)超過70億，到2020年會(huì)達(dá)到150億，這里面有60億是商業(yè)租金收入，60億是物業(yè)服務(wù)，還有30億是長租公寓收入，這部分的收入也是龍湖未來發(fā)展的一個(gè)重要的穩(wěn)壓器和跨越周期的重要保障。
下面看一下C2商業(yè)運(yùn)營。先看看商業(yè)運(yùn)營的投資布局。對于商業(yè)項(xiàng)目，龍湖一直高度聚焦于一線和強(qiáng)二線，并且在這些城市堅(jiān)定地做規(guī)�；途W(wǎng)格化的布局，特別重點(diǎn)布局地鐵上蓋等重要的交通軌道節(jié)點(diǎn)，我們拿的75個(gè)項(xiàng)目里面，地鐵上蓋項(xiàng)目有18個(gè)，已經(jīng)開業(yè)了26個(gè)，剩下的都在建設(shè)當(dāng)中。
接下來龍湖的商業(yè)開業(yè)的速度會(huì)迅速增加，今年會(huì)新開三個(gè)，明后年我們每年會(huì)有超過10個(gè)以上的天街開業(yè)，到2020年龍湖旗下的商業(yè)開業(yè)數(shù)量會(huì)累計(jì)超過50個(gè)，商業(yè)租金的收入會(huì)超過60億。
在商業(yè)的建造方面，龍湖一直致力于打造極致化的產(chǎn)品，購物中心對龍湖而言不僅僅是一個(gè)建筑載體，更是一個(gè)有溫度的空間，所以對商業(yè)項(xiàng)目我們不會(huì)簡單地做復(fù)制，每個(gè)商場的空間布局、規(guī)劃定位都不一樣，每一個(gè)天街都有自己的劇本，每個(gè)天街都是一個(gè)超級IP，我們致力于打造龍湖商業(yè)的超級IP集群，為消費(fèi)者提供極致差異化的歡樂體驗(yàn)。
在商業(yè)數(shù)據(jù)化運(yùn)營方面，每個(gè)商場都通過建造完善的軟硬件搭建，這里面主要包括了wifi、智能化停車、人臉識(shí)別和探針等等，同時(shí)我們也會(huì)打通外部數(shù)據(jù)，包括大眾點(diǎn)評、高德地圖等等，構(gòu)建數(shù)據(jù)端口，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集。
我們會(huì)通過線上平臺(tái)、粉絲社區(qū)等方式跟用戶進(jìn)行互動(dòng)，提升洞察，另外我們也會(huì)與租戶進(jìn)行高頻深度的互動(dòng)，及時(shí)洞察消費(fèi)趨勢，分享先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。我們從租戶處得到的數(shù)據(jù)也會(huì)返回平臺(tái)，影響我們的運(yùn)營決策。
這兩年商業(yè)通過精細(xì)化的運(yùn)營也取得了不錯(cuò)的業(yè)績，龍湖商業(yè)在過去三年無論是租金收入、客流量還是銷售額都取得了每年30%以上的增長，我們的商業(yè)運(yùn)營毛利也超過70%。
我們?nèi)ツ?月份在重慶獲取的沙坪壩項(xiàng)目，是一個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目，是五軌合一的，是地鐵站和高鐵站的上蓋，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目我們的命名是重慶龍湖光年，這個(gè)項(xiàng)目體量是48萬平米，其中有21萬是持有商業(yè)，是我們的天街。
這個(gè)正在建設(shè)中的TOD項(xiàng)目將成為我們以空間服務(wù)于高鐵、地鐵、社區(qū)人流的綜合設(shè)施，為重慶人民打造美好生活。
下面是我們的C3，長租公寓業(yè)務(wù)，這是我們最新的一條主航道業(yè)務(wù)，目前進(jìn)展順利，發(fā)展速度也非�？欤ツ觊_業(yè)了1.5萬間，今年我們的目標(biāo)是新開5萬間，到今年年底累計(jì)開業(yè)6.5萬間。
截止到6月30號(hào)，我們新獲取的項(xiàng)目已經(jīng)超過了6萬間，進(jìn)入了30個(gè)城市，大部分項(xiàng)目在今年年底都會(huì)開業(yè)，所以今年年底累計(jì)開業(yè)6.5萬間的目標(biāo)是能夠完成的。
長租公寓目前的獲取方式是以輕、重、中三種方式并舉的。我們長租公寓的品牌是冠寓，目前已經(jīng)形成了三條成熟的產(chǎn)品線，開展以開業(yè)的冠寓還是以松果這條產(chǎn)品線為主。
C4物業(yè)服務(wù)，龍湖已經(jīng)進(jìn)入了52個(gè)城市，我們從去年才開始外接物業(yè)，但是速度非�？�，我們合約管理面積的2億平方米里面有1/3是我們自己的項(xiàng)目，2/3是外接物業(yè)，就是去年一年的時(shí)間，外接的1.2億平方米。
外接物業(yè)里面有兩個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，一個(gè)是我們接管了重慶西站的物業(yè)服務(wù)，這是西南片區(qū)最大面積的高鐵站，另外是重慶兩江新城的悅來片區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目占地超過18萬平米，我們除了負(fù)責(zé)這里面的會(huì)展物業(yè)之外，對城市道路的綠化和維護(hù)任務(wù)也要負(fù)擔(dān)起來。
這兩年龍湖物業(yè)也在大力發(fā)展科技物業(yè)，通過科技物業(yè)增效提升物業(yè)服務(wù)收入，我們的物業(yè)服務(wù)收入的毛利也是突破了20%。
雙輪驅(qū)動(dòng)是龍湖未來理想的發(fā)展模式，其中一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是地產(chǎn)開發(fā)，不斷地做空間制造、銷售，再投資，制造新的空間，再銷售，形成一個(gè)閉環(huán)，不斷產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
另外一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)在不斷地長大，一方面我們的自持空間越來越多，我們已獲取的75個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里面對應(yīng)的自持空間超過700萬平米，就算我們已開業(yè)的26個(gè)商場，我們自持的已開業(yè)的商場的商業(yè)面積超過260萬平方米，再加上今年年底我們累計(jì)要開業(yè)的長租公寓6.5萬間，所以自持空間不斷增多。
我們通過物業(yè)服務(wù)延伸到更多的管理空間，我們物業(yè)合約管理面積是2億平方米，今年年底我們實(shí)際的接管面積會(huì)超過8000萬平方米，這里面對接的是服務(wù)，這和另外一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)是不一樣的，我通過服務(wù)鏈接人和空間，不斷地產(chǎn)生收入。
我們發(fā)現(xiàn)數(shù)字化變革的時(shí)代已經(jīng)悄然來臨，一方面物聯(lián)網(wǎng)正在實(shí)現(xiàn)無處不在的數(shù)據(jù)集成，體驗(yàn)、位置、服務(wù)也越來越重要。我們在做人和空間的工作，過去人和信息、人和物、人和人之間產(chǎn)生了非常多的商機(jī)，龍湖將致力于做人和空間連接的未來的體驗(yàn)。
我們的自持空間越來越多，通過物業(yè)服務(wù)延伸到了更多的管理空間，接下來我們會(huì)打造大數(shù)據(jù)平臺(tái)，加深人和場景的結(jié)合，以技術(shù)促進(jìn)服務(wù)迭代，構(gòu)建更廣闊的生態(tài)空間。
龍湖將會(huì)致力于為城市發(fā)展和人居生活尋找更好的空間服務(wù)方案，做有生命的空間，有溫度的服務(wù)，攜手我們的客戶共同打造更美好的生活。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 胡若翔）
