謝尚偉：新時(shí)代下商用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)策略

中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可能持續(xù)強(qiáng)化的新時(shí)代特征如下：

1、新技術(shù)

5G / 無(wú)卡、無(wú)現(xiàn)金支付 /  AI  / 自動(dòng)駕駛 

2、新經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì) L型走勢(shì)，極有可能處于下降通道。不用太悲觀，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位居全球第二，降速發(fā)展勢(shì)成必然。

3、新人口結(jié)構(gòu)

70、80后佛系中年/90、95、00后是正在崛起的中堅(jiān)；自由、執(zhí)著于自身所長(zhǎng)、興趣愛好，城市間的流動(dòng)可能遠(yuǎn)高于前輩。人口老齡化，養(yǎng)老、養(yǎng)生銀發(fā)經(jīng)濟(jì)/人口出生率增速放緩或下降，人口紅利漸盡……

4、新金融環(huán)境

證券市場(chǎng)制度創(chuàng)新，為獨(dú)角獸企業(yè)回歸創(chuàng)造條件；創(chuàng)業(yè)板、新3板融資能力持續(xù)下降

金融創(chuàng)新：ABS、REITS、私募基金持續(xù)發(fā)展 / 地方債風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)/ 剛性兌付成為過(guò)去

5、新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

技術(shù)、經(jīng)濟(jì)，教育持續(xù)推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，服務(wù)業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展期。

6、新文化戰(zhàn)略

文化復(fù)興/文旅、文化產(chǎn)業(yè)走強(qiáng)/重慶逐漸成為旅游網(wǎng)紅城市

7、新政策環(huán)境

房地產(chǎn)供給側(cè)改革深化，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)化調(diào)整機(jī)制建立：租購(gòu)并舉；租購(gòu)?fù)瑱?quán)將持續(xù)深化

長(zhǎng)租公寓/特色小鎮(zhèn)，正在形成資本追逐的風(fēng)口 ……

8、新城市競(jìng)爭(zhēng)力思路

高鐵爭(zhēng)奪/人才爭(zhēng)奪/產(chǎn)業(yè)圈構(gòu)建/健康良性可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力構(gòu)建……

9、新稅制環(huán)境

金稅3期 /稅收征管進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代/無(wú)紙化時(shí)代/繼企業(yè)稅號(hào)之后，個(gè)人稅號(hào)或?qū)⑼瞥?

10、新政治環(huán)境

新憲法確立，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)治理的穩(wěn)定性、確定型必然拉長(zhǎng)，為下一個(gè)10年持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造扎實(shí)環(huán)境11、一帶一路從藍(lán)圖到落地，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界連接逐漸擺脫被周邊掣肘的海洋通路的唯一性

12、新零售

線上電商（A/J/S/X）+T“集體下地”，參股、改造、賦能實(shí)體商業(yè)、實(shí)體零售渠道。

加速傳統(tǒng)零售渠道的轉(zhuǎn)型、升級(jí) ：品類擴(kuò)展、場(chǎng)景革命 、消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)化 、線上/線下流量復(fù)合交織。

制造強(qiáng)國(guó) 、環(huán)保生態(tài) 、金融導(dǎo)向性管控 、精準(zhǔn)扶貧 、西部（重慶）崛起……中國(guó)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)嵾M(jìn)程在波折中持續(xù)前行；對(duì)機(jī)構(gòu)型商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)影響最大的兩個(gè)方面：金融創(chuàng)新證券化+ 稅制優(yōu)化，有望在未來(lái)3年內(nèi)落地；總體樂觀，局部失衡，是常態(tài)。

影響商用不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的核心因素

1、地段是影響價(jià)值首要因素,包含“區(qū)域、交通、景觀、資源”

2、內(nèi)容選擇（定位、招商）是影響價(jià)值的第二要素

3、物業(yè)本身硬件條件（包括改造的可能性）是制約內(nèi)容選擇及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)條件

4、物業(yè)本身可視性、可達(dá)性也是制約物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要因素 。

5、區(qū)域人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，是影響商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期價(jià)值的決定性因素

商用不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值維度

1、減少物業(yè)管理費(fèi)及資產(chǎn)維護(hù)成本支出

2、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流

3、貢獻(xiàn)社會(huì)服務(wù)價(jià)值及城市形象價(jià)值

4、為資產(chǎn)去化或資本化提供了可能性

5、激活物業(yè)所在片區(qū)的綜合價(jià)值

商用不動(dòng)產(chǎn)保值增值的重要因素

1、選商。

招商團(tuán)隊(duì)正確選商是前提 。

2、扶商

物業(yè)價(jià)值的良性增值，主要有賴于租戶良好的經(jīng)營(yíng)面及周邊區(qū)域的成熟，尤其是租戶的經(jīng)營(yíng)面是物業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的重要因素。 養(yǎng)鋪的主要是租戶。

3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

基礎(chǔ)條件、外部通達(dá)性、停車便利性、人口的持續(xù)增長(zhǎng)

4、動(dòng)態(tài)評(píng)估、租賃條件調(diào)整

合約期控制、租金模式 、商家盈利狀況的持續(xù)跟蹤及分析、周邊租賃行情及供給 ……  

選商策略。

態(tài)組合合理性/租金貢獻(xiàn)值 /品牌帶動(dòng)力/客流帶動(dòng)/符號(hào)化意義/承租人實(shí)力 /承租人自身營(yíng)銷能力

業(yè)態(tài)/品類：方向正確才有意義

品牌：決定經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)認(rèn)可度基本面

投資人身份：品牌直營(yíng)/加盟/聯(lián)合投資，決定了對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)的投入程度。

加速招商的策略

1、生意邏輯的清晰梳理，是前提。

1生2，2生3，3生萬(wàn)物； 從0到1，從1到N…… 

2、決策效率，決定把握機(jī)會(huì)的概率

3、合作模式的多元化，可以大幅度提升合作可能性。

4、首輪合作條件具有市場(chǎng)比較優(yōu)勢(shì)

扶商策略

1、理解租戶經(jīng)營(yíng)管理痛點(diǎn)及核心需求，提前為租戶創(chuàng)造好良好的軟硬件環(huán)境

工具：租戶服務(wù)指南

包含從“物業(yè)交付到租戶日常營(yíng)業(yè)”涉及的體系內(nèi)外的辦事流程、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、報(bào)事報(bào)修、發(fā)票獲取、對(duì)應(yīng)部門及聯(lián)絡(luò)方式、工具表單、營(yíng)業(yè)安全注意事項(xiàng)及通行的經(jīng)營(yíng)指引；這個(gè)需要結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目特質(zhì)梳理。

2、對(duì)租戶意見/建議的高效反饋，充分溝通，建立良好、和諧、彼此信賴的租賃合作關(guān)系。

工具：

投訴建議管道/限時(shí)回復(fù)機(jī)制 /定期巡訪：觀察、傾聽、評(píng)估/風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警/備選租戶提前甄選 

資產(chǎn)激活的思路

1、以未來(lái)視角，探索資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)承載各種內(nèi)容的各種可行性

方法論： 城市 / 人 /生活 / 科技/ 產(chǎn)業(yè)  / 政策

2、內(nèi)容落地的多維推導(dǎo)

商業(yè)  /辦公 （聯(lián)合辦公）/住宿（酒店/公寓/民宿）/產(chǎn)業(yè)（醫(yī)療/ 養(yǎng)老/教育培訓(xùn) /文化/生產(chǎn)……）

3、以未來(lái)視角+自身資源，探索資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的各種可行性

A、租賃模式

固定租金/固定租金結(jié)合營(yíng)業(yè)額分成兩者取其高/純抽成

B、投資自營(yíng) （前提是符合公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略及自身資源準(zhǔn)備）

C、聯(lián)合投資，股權(quán)合作，產(chǎn)業(yè)孵化

提高資產(chǎn)盤活效率的舉措

1、廣開渠道，整合外部資源

聘請(qǐng)專業(yè)公司/團(tuán)隊(duì)提供顧問咨詢，控制前期系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：方向與產(chǎn)品（若自身商業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足）

定位策劃、業(yè)態(tài)租戶、目標(biāo)租戶梳理、建筑空間及機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)、租賃政策制定、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、重要節(jié)點(diǎn)排期、經(jīng)營(yíng)管理作業(yè)文件、人員專業(yè)訓(xùn)練

聘請(qǐng)多家租售代理，增加引入目標(biāo)客戶數(shù)量

招租的過(guò)程其實(shí)也是最直接、最真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研

資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略視角

目標(biāo)清晰

有判斷�；貓�(bào)實(shí)現(xiàn)的路徑是長(zhǎng)期持有 還是 短線操作（銷售導(dǎo)向） 

1、長(zhǎng)期持有的基礎(chǔ)

有錢、有保增值預(yù)期、有團(tuán)隊(duì)、有資本金融化管道或安排 。

2、長(zhǎng)線持有的要求：

戰(zhàn)略耐性+具有高度市場(chǎng)化、持續(xù)微創(chuàng)新的團(tuán)隊(duì) 。

3、要點(diǎn)： 想象力+專業(yè)力 +兌現(xiàn)力

4、短線操作要點(diǎn)

4.1產(chǎn)品方向正確：具有小單元獨(dú)立出售及經(jīng)營(yíng)的可行性

比如：開放式街區(qū)化、小單位

4.2產(chǎn)品爆點(diǎn)突出：戶型好、空間好、贈(zèng)送率高（露臺(tái)、外擺）、停車位足。

4.3物業(yè)工程條件配置高： 給排水、電量 、煙道 、荷載 、排污、空調(diào)機(jī)位、衛(wèi)生間 齊全，并具有前瞻性 。

4.4使用成本低：單元物業(yè)空調(diào)選型、電梯選型以及其他高頻率使用設(shè)備選型符合使用經(jīng)濟(jì)、維護(hù)經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)

租賃糾紛處置

1、唯一依據(jù)：租賃合同及相關(guān)雙方簽署的書面文件

嚴(yán)格執(zhí)行書面文件，并在費(fèi)用催收方面注意書面合法證據(jù)取得、存檔。

2、高效：不能無(wú)目標(biāo)、不作為的拖延……

3、收支（賠付）兩條線：不可混談，但可沖抵 。

4、有條件的開放租賃權(quán)益轉(zhuǎn)換，降低無(wú)力經(jīng)營(yíng)租戶抗性及損失，促使經(jīng)營(yíng)不善的租戶幫業(yè)主方尋求新租戶，降低空置風(fēng)險(xiǎn)。接手租戶必須符合總體要求、合同必須重新簽訂，要收取一定比例的合同換簽過(guò)戶費(fèi)。

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)

1、新零售：線上頭部公司的創(chuàng)新業(yè)態(tài)及品牌；科技發(fā)展推動(dòng)的創(chuàng)新商業(yè)實(shí)踐

2、長(zhǎng)租公寓 ：產(chǎn)業(yè)風(fēng)口期，處于多頭搶灘，試錯(cuò)，做大規(guī)模期；

3、民宿 ：文化旅游高速發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)窗口期；

4、培訓(xùn)教育/健身運(yùn)動(dòng)：長(zhǎng)期強(qiáng)化趨勢(shì)

5、養(yǎng)老大健康 ：老齡化、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)

6、文創(chuàng) ：存量問題資產(chǎn)的內(nèi)容再造，如北倉(cāng)、鵝嶺二廠、金山意庫(kù)、苗兒石

7、聯(lián)合辦公：大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，風(fēng)投基金產(chǎn)業(yè)孵化的群體性實(shí)驗(yàn)

8、特色小鎮(zhèn)：大城市周邊的農(nóng)村土地集約化創(chuàng)新利用，重在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與內(nèi)容的構(gòu)建

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)切入點(diǎn)

1、成長(zhǎng)型大社區(qū)的生活街區(qū)

2、中小型商業(yè)體 （5-7萬(wàn)平方米）

3、城市中心或有故事沿革的文旅街巷再造

4、老舊廠房的新內(nèi)容注入，新形式包裝，價(jià)值重塑

商業(yè)地產(chǎn)金融資本安排

方向：REITS/ABS/機(jī)構(gòu)型并購(gòu)/傳統(tǒng)銀行融資（產(chǎn)權(quán)抵押融資、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流融資）

基礎(chǔ)：

1、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，單一產(chǎn)權(quán)。

2、人口凈流入趨勢(shì)近期顯性，且可持續(xù)

3、產(chǎn)品好，業(yè)態(tài)承載范圍廣，具有高可塑性潛質(zhì)

4、專業(yè)團(tuán)隊(duì)，高效持續(xù)創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)

5、財(cái)報(bào)清晰、持續(xù)、真實(shí)，長(zhǎng)租約占比少（不超過(guò)20%）。

總體而言，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正在由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡，商業(yè)地產(chǎn)局部供應(yīng)過(guò)剩、消費(fèi)升級(jí)啟動(dòng)、電商頭部公司的線下創(chuàng)新實(shí)踐，支持存量經(jīng)營(yíng)的金融、稅制安排將初步落地，四者疊加將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)化的新玩兒法。

同時(shí)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、投資價(jià)值的市場(chǎng)觀點(diǎn)必然持續(xù)兩極分化；由于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)由城市、人口、區(qū)域、定位、資源導(dǎo)入效率、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理、消費(fèi)市場(chǎng)升級(jí)變革等多種因素有關(guān)，將呈現(xiàn)長(zhǎng)周期特征，商業(yè)地產(chǎn)的大錢也只會(huì)屬于有未來(lái)視角，資本雄厚，有戰(zhàn)略耐性的公司。

另外，由于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)周期屬性，決定了商業(yè)地產(chǎn)在很長(zhǎng)時(shí)間維度都只是地產(chǎn)企業(yè)的一種投資配置，而不會(huì)再出現(xiàn)純粹以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的公司。

TIPS：成文于2018年3月25日重慶謝家灣；歡迎關(guān)注原創(chuàng)微信公號(hào)《商業(yè)這點(diǎn)事兒》，專欄作者接受付費(fèi)咨詢及專題培訓(xùn)，有意者聯(lián)系微信xsw758394397。謝尚偉：商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派/16年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；商業(yè)地產(chǎn)理論派/10年筆耕不輟，專業(yè)碼字逾100萬(wàn)；商業(yè)地產(chǎn)理想派/與社會(huì)公眾共創(chuàng)人生美好記憶；商業(yè)地產(chǎn)樂天派/人類不變態(tài)，實(shí)體商業(yè)永續(xù)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)哲學(xué)派/唯歡聚社交，不可替代。