漢商集團(tuán)董事長張憲華日前在股東大會上表示，公司自持商業(yè)面積47萬平方米，按2萬元/平方米計算市價達(dá)94億元，而公司目前總市值約28.7億元。
中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于歷史和行業(yè)原因，百貨類上市公司普遍持有較多的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，和漢商集團(tuán)的情況類似，有多家企業(yè)自持的物業(yè)市價超過公司市值。
業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況前幾年尤其普遍，隨著近兩年百貨業(yè)的估值恢復(fù)，這種情況有所減少。重資產(chǎn)的零售企業(yè)可以通過資產(chǎn)證券化盤活自有物業(yè)資產(chǎn)，獲取物業(yè)升值收益。
物業(yè)市價超市值
百貨企業(yè)的所有物業(yè)主要有兩種形式，分別是自有物業(yè)與租賃物業(yè)。
與漢商集團(tuán)同處湖北省武漢市的零售企業(yè)鄂武商A和武漢中商也持有大量商場類物業(yè)。2017年報顯示，截至2017年12月31日，鄂武商A持有商場類自有物業(yè)138萬平方米，武漢中商持有商場類自有物業(yè)37.11萬平方米，按照張憲華所說的“按2萬元/平方計算”，鄂武商A和武漢中商持有的自有物業(yè)市價分別達(dá)到276億元和74億元。而截至中國證券報記者發(fā)稿時，鄂武商A和武漢中商的市值分別是110億元和23.9億元。
中國證券報記者梳理了36家百貨業(yè)上市公司年報發(fā)現(xiàn)，自有物業(yè)占比較高、數(shù)量較大的百貨上市公司存在市值明顯低于物業(yè)市價的現(xiàn)象。其中，自有物業(yè)面積最多的歐亞集團(tuán)，截至2017年末，共持有各類業(yè)態(tài)自有物業(yè)308萬平方米，分別位于吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、海南、北京、河南等省份，按照2017年廣發(fā)證券給出的0.7萬元/平方米的價格估算，目前其自有物業(yè)市價接近215億元。截至記者發(fā)稿時，歐亞集團(tuán)市值為36.2億元。山東地區(qū)的區(qū)域百貨品牌銀座股份，截至2017年末自有物業(yè)117萬平方米，而目前市值僅為37.6億元。
百貨公司成“隱形土豪”
隨著近幾年商業(yè)物業(yè)租金不斷攀升，自有物業(yè)讓百貨企業(yè)“手中有房、心中不慌”，多家企業(yè)都表示自有物業(yè)很大程度降低了公司的運(yùn)營成本。
北京城鄉(xiāng)表示，自持物業(yè)能帶來保障。北京市場房價的變化帶動房屋租金水平上漲，對房租敏感性高的百貨商場的經(jīng)營業(yè)績帶來不利影響，造成經(jīng)營成本負(fù)擔(dān)加重。公司現(xiàn)有營業(yè)及辦公場所所屬物業(yè)絕大部分為公司自有，未來不會受到商業(yè)物業(yè)租金價格波動的影響，有效降低經(jīng)營風(fēng)險，為公司的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營提供保障，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險能力。
零售企業(yè)的資產(chǎn)多是位于核心商業(yè)地段的物業(yè)，但因?yàn)闀嫼怂愕仍颍@些資產(chǎn)往往沒有反映在公司的財務(wù)報表中。有財務(wù)人士向中國證券報記者指出，公司自持物業(yè)列入固定資產(chǎn)，出租物業(yè)則列入投資性房地產(chǎn)。固定資產(chǎn)根據(jù)初始成本入賬，按年計提折舊。如果是投資性房地產(chǎn)，則可以按公允價值計量或按成本計量，公允價值每年根據(jù)市價進(jìn)行重估調(diào)整，成本與固定資產(chǎn)類似，每年計提折舊。隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，自有物業(yè)價值已經(jīng)翻番，但財務(wù)數(shù)據(jù)并沒有隨之更新，因此其價值被低估，百貨公司成為“隱形土豪”。
從資本市場的估值角度看，百貨業(yè)上市公司被低估的情況已經(jīng)有所改善。零售領(lǐng)域投資人士邊瀟男告訴中國證券報記者，在二級市場上，百貨業(yè)上市公司自持物業(yè)超過市值的情況在2013年至2014年期間非常普遍，當(dāng)時主要原因是百貨受電商沖擊業(yè)績嚴(yán)重下滑，市場對其預(yù)期極度悲觀，市盈率從20倍以上持續(xù)下跌至10倍，導(dǎo)致市值跌至自有物業(yè)價值以下。2017年初以來，百貨估值修復(fù)到16倍-20倍以上，這種情形已大幅減少。
不過，有業(yè)內(nèi)專家指出，很多投資者按自有物業(yè)價值作為衡量零售公司估值安全邊際的標(biāo)尺，當(dāng)市值顯著低于自有物業(yè)價值時，有投資者會認(rèn)為公司價值被顯著低估�！暗沁@種邏輯是有瑕疵的，因?yàn)樽鳛槎壥袌鐾顿Y者，對上市公司經(jīng)營影響力微小，即使自有物業(yè)價值非常高，作為小股東，也不可能采取行動讓公司將自有物業(yè)價值變現(xiàn)。”
通過資產(chǎn)證券化盤活
這些趴在財務(wù)報表之下的隱形財富可以采取多種方式盤活，最簡單的方式是直接出售。
2017年12月1日，大連友誼公告，擬將公司所屬分公司友誼賓館、新友誼商店所占用的經(jīng)營資產(chǎn)與負(fù)債以及營業(yè)樓房產(chǎn)等多項(xiàng)資產(chǎn)，合計以4598.89萬元出售給大連友誼集團(tuán)有限公司，增加公司2017年度利潤的金額約為2190萬元。
茂業(yè)系也曾將相關(guān)公司旗下的優(yōu)質(zhì)百貨資產(chǎn)剝離，轉(zhuǎn)而買入市場熱門的其他概念資產(chǎn)。中百集團(tuán)和武漢中商還分別因自有物業(yè)遇到拆遷而在2017年收到了6.36億元和4.4億元的拆遷補(bǔ)償款。
邊瀟男指出，如果公司有意愿，還可以采取資產(chǎn)證券化的方式，將自有物業(yè)盤活，類似蘇寧、紅星美凱龍過去曾操作的一些案例。
2017年9月，*ST友好曾公告稱擬以商業(yè)物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)開展創(chuàng)新型資產(chǎn)，但由于市場發(fā)行利率整體走高，相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)作不具備明顯的融資成本優(yōu)勢，將會加重公司后續(xù)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，于11月終止了此項(xiàng)運(yùn)作。
茂業(yè)商業(yè)也于今年4月份公告稱擬以子公司茂業(yè)百貨持有的東門店為抵押擔(dān)保開展資產(chǎn)證券化。茂業(yè)商業(yè)表示，通過此次交易，公司可以盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道；提高公司資金和資產(chǎn)使用效率，提高資產(chǎn)流動性，達(dá)到盤活資產(chǎn)存量的目的；同時補(bǔ)充流動資金。
此前有消息稱，隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化（ABS）市場的成熟和制度完善，中國版公募房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）將出爐，其中經(jīng)營性物業(yè)有望成為公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)之一。目前美國REITs按物業(yè)類型排名，第一大物業(yè)類型就是商場類。專家指出，重資產(chǎn)零售企業(yè)通過資產(chǎn)證券化可以獲取物業(yè)升值收益、回收大量現(xiàn)金，未來仍有巨大的操作空間。
（來源：中國證券報 作者：常佳瑞）
