自2013年北京太陽(yáng)宮愛琴海購(gòu)物公園開業(yè)以來，紅星商業(yè)至今已經(jīng)發(fā)展了5年時(shí)間。

作為紅星美凱龍旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)，這家獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的公司在今年初正式更名為“愛琴海商業(yè)集團(tuán)”（下稱“愛琴�！保�。

愛琴海的核心業(yè)務(wù)是資產(chǎn)管理，它對(duì)自己的定位也是一家資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。2016年以來，愛琴海大力發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，借此迅速擴(kuò)張，規(guī)模也有了明顯提升。

截至目前，愛琴海商業(yè)已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、昆明、無錫、蘭州、唐山、大同等近60個(gè)城市，簽約70余個(gè)項(xiàng)目，其中已開業(yè)項(xiàng)目達(dá)12個(gè)。

愛琴海商業(yè)集團(tuán)CEO兼總裁張華容

顯而易見，嘗到了輕資產(chǎn)甜頭的愛琴海有意向變得越來越“輕”。愛琴海商業(yè)集團(tuán)CEO兼總裁張華容在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)的專訪時(shí)表示，在已拓展的70余個(gè)項(xiàng)目中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目比例約為50％，此后這一比例還會(huì)逐步提高。

此前，愛琴海對(duì)外公布的目標(biāo)是到2020年覆蓋100家購(gòu)物中心。張華容坦承，隨著輕資產(chǎn)模式的逐步成熟，未來這一數(shù)據(jù)還會(huì)發(fā)生變化。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：愛琴海商業(yè)拓展項(xiàng)目的模式有哪些？

張華容：目前我們從戰(zhàn)略規(guī)劃里面是這樣的，會(huì)有三種模式，第一是租賃的。第二個(gè)是我們收購(gòu)或者是入股的，比如說我們現(xiàn)在慈溪和貴陽(yáng)兩個(gè)項(xiàng)目就是收購(gòu)的，未來也有可能我們談商業(yè)物業(yè)的股權(quán)合作。第三種就是輕資產(chǎn)管理模式，第三種占比是比較大的。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：輕資產(chǎn)占比多少？

張華容：應(yīng)該是50％左右。這一比例會(huì)提高的，因?yàn)殡S著我們門店數(shù)的增加，品牌影響力會(huì)慢慢擴(kuò)大，而且我們現(xiàn)有開發(fā)的速度，不一定比我們輕資產(chǎn)簽約的速度快，自己去買地、入股、拍地，速度還是會(huì)慢一些。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：在你們的輕資產(chǎn)模式中，有一個(gè)特色是介入式管理，能介紹下嗎？

張華容：介入式管理已經(jīng)成為我們公司的常態(tài)了。早期大家對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的理解就是，不就是替我們招招商嗎？但是到了12、13年我是這樣告訴他們，如果你需要我們招商的話，可以不要找我們合作，我?guī)湍阏猩虥]有問題，甚至招商傭金我們都不需要，交朋友好了。如果要讓我管理，要從拿地開始，規(guī)劃、建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)，并且后面涉及到了融資資本運(yùn)作、后面的資產(chǎn)退出，都要介入，給他們做好整合管理。過程中，我們不推薦設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商單位，但是我告訴你標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)。剛剛（開始）合作伙伴跟你接觸的時(shí)候，他認(rèn)為你是要介入他的業(yè)務(wù)。但是當(dāng)你介入的時(shí)候，首先不產(chǎn)生關(guān)系，能夠幫他既能節(jié)約成本又能產(chǎn)生效益的時(shí)候，合作伙伴是非常愿意接受介入這個(gè)角色的�，F(xiàn)在我們還在做，并且也都非常成熟了，已經(jīng)不需要跟合作伙伴解釋了，有很多合作伙伴做不到這樣。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你說涉及到融資資本運(yùn)作，是指幫合作伙伴找錢嗎？

張華容：我們不給他們找錢，我們就是給他們提供找錢的方法和可能性。我們只能讓他的產(chǎn)品，為找錢的可能性服務(wù)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)本身，商業(yè)地產(chǎn)它最基礎(chǔ)的一個(gè)屬性，應(yīng)該是具備金融屬性，如果說這個(gè)資產(chǎn)，在物業(yè)主產(chǎn)權(quán)方的手中，不具備金融屬性的話，其實(shí)它未來的運(yùn)營(yíng)價(jià)值就不大，它不自由，不靈活。通過我們一系列的商業(yè)運(yùn)作之后，就形成了商業(yè)體的實(shí)質(zhì)，賦予了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的可能性。無論是寫字樓、公寓、聯(lián)合辦公、購(gòu)物中心，都具備了這種商業(yè)的功能和流動(dòng)性。在這個(gè)流動(dòng)的過程當(dāng)中，我們對(duì)它經(jīng)營(yíng)的這種豐滿度和回報(bào)率的數(shù)據(jù)，都可以直接導(dǎo)致它有更好的融資渠道，或者是融資的獲價(jià)空間的可能性。第三個(gè)，目前對(duì)于商業(yè)物業(yè)在整個(gè)資本運(yùn)作領(lǐng)域，它相較于地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，有更多的融資空間，它所適應(yīng)的融資產(chǎn)品和融資渠道也會(huì)更多。所以我們?cè)趶慕邮诌@個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過程當(dāng)中，以及我們運(yùn)營(yíng)管理的結(jié)果，應(yīng)該是對(duì)于他們?nèi)谫Y最好的保障。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：愛琴海商業(yè)的現(xiàn)金流如何？

張華容：我們不需要融資，我們公司是輕資產(chǎn)管理公司。我輕資產(chǎn)管理公司，我沒有資產(chǎn)就沒有成本，我最大的成本是人力成本。還有一個(gè)租賃成本，商場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中，租賃成本就能覆蓋了。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你們輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一塊管理費(fèi)是怎么收的呢？

張華容：輕資產(chǎn)的費(fèi)用，第一個(gè)部分是跟合作方之間前期的所有的服務(wù)提供的費(fèi)用，屬于叫前期的商業(yè)建造的一個(gè)服務(wù)費(fèi)，就是我剛才講到的純介入式管理，到項(xiàng)目開業(yè)的過程當(dāng)中。后期我們還有一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的一個(gè)收取，這個(gè)是根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況來做一定比例的提取，大概10％左右。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：那輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率如何？

張華容：這個(gè)不一定，目前我們還沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)對(duì)外。其實(shí)這個(gè)行業(yè)里面，有一些統(tǒng)一的上市公司的數(shù)據(jù)，利潤(rùn)率還可以，但是要有規(guī)模，規(guī)模小，利潤(rùn)就很差，因?yàn)槟愕某杀臼且欢ǖ模��?guī)模越大，利潤(rùn)率越高。我們自己不融資，我們項(xiàng)目都會(huì)融資。你到一定程度要有融資的行為，要不然項(xiàng)目就白做了。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：你們和一些房企的輕資產(chǎn)合作目前很多都是項(xiàng)目層面的，有沒有考慮和大型房企在集團(tuán)層面展開批量型的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目合作？

張華容：我們正在談這種可能性，我們不排除。也逐步地在增加吧，希望地方上合作過的一些再增加一些。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：此前你們計(jì)劃到2020擁有100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)計(jì)劃有變嗎？

張華容：過去五年到今天，我們戰(zhàn)略方向是沒有變化的，但是數(shù)據(jù)會(huì)有變化。因?yàn)榈?018年簽約項(xiàng)目已經(jīng)70個(gè)以上了，2020年我們相信會(huì)簽約更多的項(xiàng)目，至于開業(yè)多少個(gè)呢？我相信根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和逐步成熟的運(yùn)營(yíng)模式，這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)有一些變化。但是我們整體發(fā)展的戰(zhàn)略和步驟是沒有變化的。到現(xiàn)在為止，我們輕資產(chǎn)管理的項(xiàng)目的總量，應(yīng)該是排在行業(yè)前二三位的。

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 謝敏敏）