3月27日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳攜副總裁兼首席財(cái)務(wù)官廖明舜、副總裁兼資本中心總經(jīng)理黃文鐘，以及資本中心副總經(jīng)理陶驍杰一眾出席寶龍地產(chǎn)2017年度業(yè)績(jī)會(huì)。
與往年無(wú)異，都是熟悉的面孔。
在發(fā)布會(huì)一開(kāi)始，總裁許華芳先生便對(duì)現(xiàn)場(chǎng)媒體記者表示自己很開(kāi)心，原因在于“寶龍地產(chǎn)的兩個(gè)評(píng)級(jí)，包括標(biāo)普跟穆迪都有業(yè)績(jī)的提升”。
另一方面，能夠使得平時(shí)面對(duì)媒體顯得較為拘謹(jǐn)許華芳毫不掩飾內(nèi)心喜悅的，其實(shí)還有另外一個(gè)原因：“寶龍地產(chǎn)全年的分紅達(dá)到了25分港幣的歷史新高，相較2016年增長(zhǎng)了56％�！�
從現(xiàn)場(chǎng)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年，寶龍地產(chǎn)確實(shí)也取的了不錯(cuò)的成績(jī)，全年收入是155.93億，較2016年的142.96億增長(zhǎng)9.1％；毛利潤(rùn)為52.25億，毛利率較2016年升了1個(gè)百分點(diǎn)到33.5％；核心利潤(rùn)為22.66億元，大幅提升了40.8％；凈利潤(rùn)為38.68億元，實(shí)現(xiàn)40.7％的增長(zhǎng)。
美中不足的，凈負(fù)債方面上升到86.8％，還被在現(xiàn)場(chǎng)的媒體記者“揪了個(gè)正”。
“今年銷(xiāo)售350億是合理增長(zhǎng)”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2017年，寶龍地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額為208.82億元，雖然這一數(shù)據(jù)較2016年同期上升約18.4%，但距離大房企似乎越來(lái)越遠(yuǎn)。
在當(dāng)日業(yè)績(jī)會(huì)，許華芳宣布將2018年銷(xiāo)售目標(biāo)定為350億元，這一目標(biāo)較2017年大幅提升68%，并稱(chēng)未來(lái)三年，寶龍的合約銷(xiāo)售復(fù)合增長(zhǎng)率將超50%。
值得一提的是，寶龍地產(chǎn)2017年的銷(xiāo)售比2016年僅有16個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。對(duì)此，有現(xiàn)場(chǎng)媒體指出，寶龍地產(chǎn)是否是受整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模上的壓力，所以大幅提高銷(xiāo)售目標(biāo)。
許華芳給出的回答是，寶龍350億元銷(xiāo)售目標(biāo)是合理的增長(zhǎng)預(yù)期。
據(jù)其介紹，2017年，寶龍地產(chǎn)新增土地項(xiàng)目18個(gè)，項(xiàng)目總建面386萬(wàn)平方米，當(dāng)中環(huán)渤海占比14%，長(zhǎng)三角城市群占84%，海西地區(qū)占1%。期間，寶龍地產(chǎn)還新進(jìn)入南京、紹興、舟山等城市。
這些土地儲(chǔ)備，使得寶龍新增貨值700億元。截至2017年底，寶龍地產(chǎn)總土儲(chǔ)1409萬(wàn)平方米，60%分布在長(zhǎng)三角，其中有585萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備在環(huán)杭州灣大灣區(qū)內(nèi)，總貨值1214億元。
許華芳稱(chēng)，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)有貨值大概為2200多億，因此“定下這個(gè)指標(biāo)還是不高，應(yīng)該說(shuō)我們很有信心去做得更好，所以定下一個(gè)比較好的目標(biāo)，希望能做得更好”。
許華芳同時(shí)表示，寶龍地產(chǎn)在推行369發(fā)展體系，希望能把速度提更高一點(diǎn)：“以前更注重產(chǎn)品的個(gè)性化、特點(diǎn)，對(duì)速度這方面可能會(huì)稍微忽視一點(diǎn)，在今年會(huì)加強(qiáng)對(duì)速度的打造。”
據(jù)許華芳介紹，把目標(biāo)提升68%另一方面，是寶龍地產(chǎn)2017年在上�！坝泻脦资畠|沒(méi)法賣(mài)”，這部分的項(xiàng)目“只能等一等，把去年的節(jié)奏往后移”，該部分項(xiàng)目將在今年推出。
他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“我們公司的邏輯，都是根據(jù)自己的節(jié)奏去走，也不會(huì)去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長(zhǎng)，應(yīng)該就是我們想要的一個(gè)結(jié)果�！�
對(duì)于公司2017年凈負(fù)債率指標(biāo)不夠理想，許華芳也表示，上述未能推出的項(xiàng)目對(duì)該部分指標(biāo)造成了影響，“如果去年在上海賣(mài)個(gè)六十億，無(wú)論銷(xiāo)售規(guī)�；蚴秦�(cái)務(wù)指標(biāo)方面，可能都會(huì)更加漂亮�！�
資本中心副總經(jīng)理陶驍杰接過(guò)許華芳話(huà)稱(chēng)，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)模式和高增長(zhǎng)的內(nèi)房股不太一樣，另外寶龍的經(jīng)常性收入對(duì)利息的覆蓋以及持續(xù)兩年都在1.1倍以上，負(fù)債率上升，但寶龍的流動(dòng)性壓力還是比較小。
根據(jù)寶龍地產(chǎn)最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露，該公司總資產(chǎn)954.9億元，凈資產(chǎn)為294.7億元，現(xiàn)金跟銀行存款為99.5億元；總債務(wù)355.36億元，當(dāng)中長(zhǎng)期債務(wù)257.8億，短期債務(wù)97.5億元。
“新零售是未來(lái)最大想象空間”
在近兩年來(lái)的業(yè)績(jī)會(huì)上，新零售成為了寶龍地產(chǎn)每一場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)中必講的話(huà)題，也是外界媒體對(duì)寶龍地產(chǎn)最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。
據(jù)了解，2017年寶龍地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的提升，也帶動(dòng)了租賃收入的成長(zhǎng)，去年實(shí)現(xiàn)18.04億元，同比增長(zhǎng)了29.7％。同時(shí)，寶龍商業(yè)在過(guò)去五年的復(fù)合成長(zhǎng)率達(dá)到26.7％。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，寶龍地產(chǎn)目前開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)有36家，商業(yè)管理面積為350萬(wàn)平米方米，年客流量超過(guò)4億人次。
按照計(jì)劃，未來(lái)三年寶龍地產(chǎn)將在2018年開(kāi)業(yè)3家，2019年規(guī)劃開(kāi)業(yè)9家，2020年新開(kāi)4家，屆時(shí)寶龍商場(chǎng)總數(shù)將達(dá)到52家。
副總裁兼資本中心總經(jīng)理黃文鐘也表示，期間，寶龍地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力有所提升。長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入有效提高了跟利息的覆蓋，公司的經(jīng)常性收入2017年達(dá)到22.9億，經(jīng)常性收入占營(yíng)業(yè)收入的比例是達(dá)到15％，經(jīng)常性收入的利息的覆蓋是1.1倍，投資物業(yè)價(jià)值為392億。
黃文鐘進(jìn)一步表示，商業(yè)方面，寶龍地產(chǎn)定下來(lái)五年內(nèi)年復(fù)合25%，未來(lái)的想象空間是線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合的新零售。
對(duì)于新零售，寶龍正試圖做一些銜接，不久前成立的“創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室”便是這當(dāng)中的行動(dòng)之一。據(jù)悉，該項(xiàng)目用以專(zhuān)注探索線(xiàn)下實(shí)體店的體驗(yàn)升級(jí)，把一些前沿的技術(shù)在線(xiàn)下進(jìn)行利用，比如說(shuō)掃碼購(gòu)物、店內(nèi)導(dǎo)航、智能收銀、門(mén)店SASS系統(tǒng)以及無(wú)人店技術(shù)應(yīng)用等。
同時(shí)，寶龍地產(chǎn)還在包括像京東金融、無(wú)人支付、自助自費(fèi)的終端，人體工學(xué)的電子競(jìng)技椅設(shè)計(jì)方面都在做出一些嘗試。
“包括我們?cè)谶@種新門(mén)店的門(mén)售，我們都有一些很好的合作�！秉S文鐘進(jìn)一步稱(chēng)。
許華芳接著表示：“整個(gè)新零售，可能是在寶龍未來(lái)的最大想象空間，也是本人在這個(gè)時(shí)間內(nèi)思考得最多的問(wèn)題�！�
但其稱(chēng)，短時(shí)間內(nèi)還沒(méi)有特別多的透露，即使是去年跟互聯(lián)網(wǎng)公司的合作也還只是一個(gè)很基礎(chǔ)的合作，“公司在一直跟他們中高層有更多的探索，希望有更廣泛的、大范圍的合作。”
“智慧商業(yè)這個(gè)題目，我個(gè)人感覺(jué)我們公司可能會(huì)提得多一點(diǎn)，也想得早一點(diǎn)。如果你這個(gè)特點(diǎn)或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能體現(xiàn)出來(lái)，就是你的創(chuàng)新能力�！弊詈�，許華芳還不厭其煩地解釋。
這或許也是寶龍地產(chǎn)布局新零售的初衷。
以下為寶龍地產(chǎn)控股有限公司2017年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司今年目標(biāo)350億，是否感受到了規(guī)模上的壓力，所以提高了這么大的銷(xiāo)售目標(biāo)？公司凈負(fù)債有點(diǎn)偏高，融資成本和資金上是不是有一些壓力？新零售這塊，因?yàn)槿ツ暌灿懈恍┚�(xiàn)上互聯(lián)網(wǎng)的巨頭合作，能不能透露一下一些詳細(xì)的合作情況，或者今年會(huì)不會(huì)有一些新的進(jìn)展？
許華芳：謝謝你的問(wèn)題，今年定350億，我覺(jué)得兩個(gè)方面，一是我們?nèi)ツ耆〉玫耐恋剡�是不錯(cuò)的，所以還是一個(gè)合理增長(zhǎng)的概念。
要說(shuō)跟去年比較大幅增長(zhǎng)68％，有一個(gè)很重要的原因，去年上海有好幾十億沒(méi)法賣(mài)，所以這部分只是等一等，把去年那個(gè)節(jié)奏往后移，我認(rèn)為是這樣去理解。我們公司的邏輯，已經(jīng)都是根據(jù)自己的節(jié)奏去走，也不會(huì)去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長(zhǎng)，應(yīng)該就是我們想要的一個(gè)結(jié)果。
對(duì)于商業(yè)的想法，我們也同樣還是充滿(mǎn)信心，因?yàn)檎麄�(gè)商業(yè)的理解，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面還是做得非常久，又非常專(zhuān)注的。
負(fù)債率的指標(biāo)，確實(shí)公司的角度也是相對(duì)不夠理想的，還是剛才那句話(huà)，可能還是上海這幾十億影響了指標(biāo)，如果在上海賣(mài)個(gè)六十億，那無(wú)論從銷(xiāo)售規(guī)模跟指標(biāo)，都會(huì)更加舒服和漂亮。
對(duì)于寶龍來(lái)說(shuō)，我們還是走得相對(duì)穩(wěn)健一點(diǎn)，精益求精是我們的基本戰(zhàn)略。在融資方面，我們公司有一個(gè)特點(diǎn)，我們市場(chǎng)很多，其實(shí)融資的渠道和平臺(tái)是非常多的，除了有境外發(fā)債，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在就有批完了還沒(méi)用的100億額度，還有很多沒(méi)有抵押的資產(chǎn)可以使用，所以現(xiàn)在看國(guó)內(nèi)，其實(shí)錢(qián)還是能拿到的，在于你能不能拿到便宜的錢(qián)。
新零售可能是在寶龍未來(lái)的最大想象空間，也是本人在這個(gè)短時(shí)間內(nèi)思考得最多的問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)還沒(méi)有特別多的透露。
應(yīng)該說(shuō)去年跟互聯(lián)網(wǎng)公司還是一個(gè)很基礎(chǔ)的合作，但是我們也一直在跟他們中高層、高層有更多的探索，希望有更廣泛的大范圍合作，這個(gè)是我今年給到同事的一個(gè)大目標(biāo)，但是又不是一個(gè)100%要完成的目標(biāo)，我們希望能實(shí)現(xiàn)，但是這個(gè)東西是一種探索未來(lái)的發(fā)展，我本人也會(huì)參與這個(gè)新零售推進(jìn)的過(guò)程。
陶驍杰：凈負(fù)債率方面，寶龍商業(yè)模式和高增長(zhǎng)的內(nèi)房股還是不太一樣，但從另外一點(diǎn)可以看到，我們整個(gè)經(jīng)常性收入對(duì)利息的覆蓋已經(jīng)持續(xù)兩年都在一倍以上，超過(guò)一倍，未來(lái)我相信這個(gè)比率應(yīng)該會(huì)更好，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，雖然負(fù)債率上升，但是我們的壓力是比較小的。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司未來(lái)發(fā)展的重心還是在商業(yè)這塊嗎？有沒(méi)有考慮一些辦公室或者普通的住宅樓這邊？新零售這塊，公司智慧零售概念還是比較新的，這是想要領(lǐng)先的一個(gè)發(fā)展方向？
許華芳：一直以來(lái)，商業(yè)是寶龍的一個(gè)特點(diǎn)，也是優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，我們從1990年就開(kāi)始做房地產(chǎn)，無(wú)論是住宅還是辦公都是我們的老本行，一直都在做。
從我的邏輯來(lái)說(shuō)，還是把它當(dāng)成兩個(gè)聲音。房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的聲音，我們還是積極往上，商業(yè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)也依然存在，每年開(kāi)五個(gè)左右的商場(chǎng)，到2020年要超過(guò)50個(gè)商場(chǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)要25%。
我認(rèn)為在未來(lái)五年時(shí)間里，這個(gè)雙輪驅(qū)動(dòng)會(huì)一直存在。我們會(huì)根據(jù)取得項(xiàng)目的情況做不同的產(chǎn)品。
智慧商業(yè)這個(gè)題目，我個(gè)人感覺(jué)我們公司可能會(huì)提得多一點(diǎn)，也想得早一點(diǎn)，有沒(méi)有故意要在行業(yè)里面，沒(méi)有這個(gè)出發(fā)點(diǎn)，本質(zhì)上企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就是這個(gè)維度。如果特點(diǎn)或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能體現(xiàn)出來(lái)，就是你的創(chuàng)新能力。
我很深刻能感受到未來(lái)商業(yè)必須是往智慧方向發(fā)展，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，只是現(xiàn)在確定這個(gè)畫(huà)面是什么畫(huà)面，大家共同在探索過(guò)程中。
某種程度來(lái)說(shuō)，一個(gè)是自私地為企業(yè)角度去理解，另外一個(gè)角度是希望為這個(gè)行業(yè)，共同把這個(gè)智慧商業(yè)探索得更準(zhǔn)一點(diǎn)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2017年是中國(guó)樓市調(diào)控政策非常緊密的一年，包括限貸、限購(gòu)、限價(jià)等，管理層是怎樣看待這些強(qiáng)調(diào)控的，這些對(duì)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有沒(méi)有什么影響？
許華芳：怎么去看這個(gè)行業(yè)？這兩年誰(shuí)都想不出來(lái)這么多的調(diào)控，但是要反過(guò)來(lái)去看，相信過(guò)去這兩年房地產(chǎn)的規(guī)模跟發(fā)展的增長(zhǎng)也是絕無(wú)僅有的。
銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積可能去年是歷史新高，未來(lái)要破都很難。哪怕你覺(jué)得調(diào)控很多，它依然是很厲害。
不要把調(diào)控當(dāng)作一個(gè)很負(fù)面的去理解，其實(shí)這個(gè)調(diào)控往往反映的是過(guò)去這兩年是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最好的兩年，所有公司的規(guī)模、效應(yīng)跟利潤(rùn)增長(zhǎng)都是最高的，我不認(rèn)為調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)有很大壓力。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)公司的銷(xiāo)售表現(xiàn)有沒(méi)有影響？
許華芳：肯定有一些影響，特別是一些城市的調(diào)控力度是非常厲害的。就像寶龍30%左右的市場(chǎng)規(guī)模在上海，去年這一部分就影響非常大了。
但是總不能一個(gè)城市就一直調(diào)控，其實(shí)上海調(diào)控的政策陸續(xù)放開(kāi)了，允許去賣(mài)了，但是對(duì)價(jià)格的限價(jià)紅線(xiàn)還是守著，不允許漲。
還是我剛才講那個(gè)邏輯，不允許漲但是現(xiàn)在允許賣(mài)了，去年是不允許你漲也不允許你賣(mài)。所以，可能不同企業(yè)對(duì)調(diào)控的政策影響差別很大，主打一線(xiàn)的影響就大一點(diǎn)，主打三四線(xiàn)的可能就影響小一點(diǎn)。但全國(guó)都有發(fā)展，去年銷(xiāo)售也會(huì)非常理想，這是個(gè)人觀點(diǎn)。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 李奕和 黎倩）
