購物中心行業(yè)的競爭形勢加速了行業(yè)細分。1月5日，凱德集團宣布通過旗下全資子公司凱德商用與印力商用置業(yè)有限公司聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、Triwater公司的第三方達成協(xié)議，向后者出售凱德集團在中國的20家購物中心項目公司的100%股權及相應負債，交易價格為17.059億新元（約合人民幣83.65億元），交易預計于今年二季度完成。凱德方面表示，交易有利于優(yōu)化集團資產配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質物業(yè)，進一步強化凱德集團在華五大核心城市群的業(yè)務布局，而從交易的另一方來看，接盤20家商場，也與其定位相似。業(yè)內人士認為，隨著購物中心的爆發(fā)式增長，如今行業(yè)競爭越來越激烈，這也在倒逼行業(yè)中的企業(yè)更精準地把握自身的角色定位，強化細分領域的優(yōu)勢。

邊緣項目變現(xiàn)

據(jù)介紹，此次股權交易涉及的20家購物中心，凱德集團通過旗下公司平均持有十年，項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內）。20家購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德集團僅有單一項目布局的非核心城市。據(jù)截至2017年6月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次出售項目分別占比集團在全球和中國購物中心資產規(guī)模的4%和7%，整體來看，對集團整體收入影響有限。

這并非凱德集團首次出售資產，在資產管理策略上，集團一直相對積極，多有出售成熟資產和收購成長性資產舉措。2017年6月、11月和12月，凱德集團分別以26.4億元人民幣、33.607億元人民幣和8.38億元人民幣收購上海國正中心100%權益、廣州樂峰廣場持有公司的所有股權和上海五角場商辦地塊。

公開資料顯示，凱德集團進入中國市場24年，在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。2013年推出“綜合體戰(zhàn)略”， 2017年，凱德集團在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿和蘇州中心，平均零售面積達13萬平方米以上，2017年也是凱德集團新開綜合體最多的一年，目前凱德集團在北京和上海分別擁有或管理8個商業(yè)地產項目。

放大優(yōu)勢策略

此次交易所獲資金凱德將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質物業(yè)，強化五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業(yè)務布局和規(guī)模優(yōu)勢。凱德集團首席運營官廖茸桐表示，重新配置后的資產組合將為集團在華業(yè)務注入更多活力，更契合消費需求的迭代升級，凸顯核心優(yōu)勢。

上述項目的開業(yè)也在一定程度上緩解了交易對集團持續(xù)盈利能力的影響。凱德集團介紹，上述六大綜合體的開業(yè)和收購樂峰廣場將提升集團在華購物中心今年的凈物業(yè)收入，抵消出售帶來的影響。這也在側面表明優(yōu)化資產組合、聚焦核心城市將提升集團整體的盈利能力。

交易的另一方印力，也有相似的邏輯。印力在官方聲明中表示，交易完成后，上述購物中心將全部由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標準進行提升�！斑@些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內，有助于提升我們商業(yè)網(wǎng)絡的廣度及深度，下沉核心區(qū)域市場及周邊城市群，能更好發(fā)揮平臺資源協(xié)同效應�！�

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，通過類似凱德集團資產項目的持續(xù)收購，萬科正在不斷擴大商業(yè)地產的資產規(guī)模，進而實現(xiàn)公司做大商業(yè)地產領域的實力。畢竟從萬科商業(yè)地產發(fā)展的導向看，未來商業(yè)板塊單獨上市的可能性很大。如果后續(xù)要上市，此次收購無疑是萬科擴充資產規(guī)模的重要一步。

市場玩家細分化

此次出售完成后，凱德集團在中國擁有或者管理49家購物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內。對于成熟資產出售，凱德集團方面稱，通過對資產組合的優(yōu)化，有利于進一步鞏固集團在華的“綜合體戰(zhàn)略”和“核心城市群戰(zhàn)略”，更好地釋放全產業(yè)鏈價值，提升多元業(yè)務的協(xié)同和規(guī)模效應，實現(xiàn)增值。凱德未來將繼續(xù)通過資產收購和積極的資產管理，在核心城市群集中力量擴大影響力和輻射范圍，保持并強化在核心市場的領先優(yōu)勢。

事實上凱德集團在大步邁進的同時也在收縮自己的產品線，聚焦綜合體。中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利告訴北京商報記者，一方面消費升級意味著定位更加精致的項目在未來幾年將迎來利好，但另一方面，該交易與凱德集團專注核心城市群和綜合體的戰(zhàn)略相符，資金投入到核心業(yè)務，也有利于如今的資產包升值。就印力而言，近年來在社區(qū)型購物中心的投入和研發(fā)力度都比較大，此次購買的項目，在對應的城市也是相對優(yōu)勢的項目。

如果以購物中心作為整體的大背景，郭增利指出，雙方各自的圖謀也體現(xiàn)出市場細分化趨勢。也有觀點指出，基于對市場把控的精準度，此前在多種類型的市場均有布局的企業(yè)在如今的岔路口更容易率先做出選擇。

此外，玩家的市場拓展理念或有不同，但對新戰(zhàn)略的積極性無一例外地說明了商業(yè)地產可觀的市場空間。正如印力所言：商業(yè)地產的發(fā)展將進入一個新時代。一方面，商業(yè)地產行業(yè)已進入存量競爭格局，面臨一輪新的改造升值機會，存量資產價值空間將被釋放；另一方面，電商開始紛紛布局線下，未來是線上和線下融合的時代�！疤炀W(wǎng)好搭，地網(wǎng)難建”，印力認為，相比線上平臺，線下入口更具有稀缺性。

（來源：北京商報 記者 吳文治 郭白玉 董家聲/文 李烝/制表）