如今的購物中心長(zhǎng)年累月不間歇地舉辦各類文化藝術(shù)展，各類好玩有趣的創(chuàng)新業(yè)態(tài)首店品牌也優(yōu)先進(jìn)駐購物中心，諸如場(chǎng)景和體驗(yàn)性十足的創(chuàng)新超市新物種、跨界主題餐廳、文創(chuàng)咖吧、熱血沸騰的電競(jìng)館、種類多樣的無人售貨機(jī)、共享商業(yè)新模式、酷炫的各種活動(dòng)等等，于是既能飽眼福又能風(fēng)雨無阻運(yùn)動(dòng)1萬步順便吃個(gè)小甜品解饞的購物中心成為我了解商業(yè)世界的最佳窗口。

購物中心進(jìn)入大陸不過短短二十幾年，但憑借野蠻生長(zhǎng)的速度趕上了海外購物中心發(fā)展數(shù)十年的歷程。購物中心已與醫(yī)院學(xué)校一樣成為市民生活密不可分的基礎(chǔ)生活設(shè)施，其作為各類業(yè)態(tài)的集成者，無論零售餐飲娛樂還是教育服務(wù)各類業(yè)態(tài)的變化均能第一時(shí)間在購物中心中體現(xiàn)，最前沿的商業(yè)技術(shù)和商業(yè)理念也往往第一時(shí)間在購物中心中獲得應(yīng)用。

新購物中心仍在快速增加，存量時(shí)代為時(shí)尚早

今年GFA商業(yè)建筑面積3萬平方米以上各類集中性商業(yè)設(shè)施新開業(yè)量預(yù)計(jì)仍將遠(yuǎn)超500座，其中，8萬平方米以上大型購物中心今年將達(dá)到300座，20萬平方米以上的巨型購物中心則超過20座，奧特萊斯則繼續(xù)維持高增長(zhǎng)預(yù)計(jì)新增50個(gè)與去年持平。

購物中心開業(yè)數(shù)量逐年增加，部分城市商圈出現(xiàn)過度競(jìng)爭(zhēng)空置率高企，停業(yè)、爛尾及出售項(xiàng)目不時(shí)出現(xiàn)。但新建及規(guī)劃中項(xiàng)目仍然源源不斷涌現(xiàn)，存量時(shí)代遠(yuǎn)未到來。

三四線城市今年新開業(yè)項(xiàng)目大幅上升

就城市而言，下沉三四線城市與穩(wěn)固一二線城市并不矛盾，其中三四線城市今年新開業(yè)項(xiàng)目大幅上升且知名連鎖機(jī)構(gòu)旗下項(xiàng)目數(shù)量增幅顯著，一二線城市仍深受大集團(tuán)的青睞，但由于供地減少，故北京等個(gè)別城市未來新項(xiàng)目數(shù)量不及往年。

就今年新開業(yè)大型項(xiàng)目所在城市來看，上海高達(dá)11家、杭州、蘇州、重慶、佛山、深圳、西安、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市緊隨其后。

一線和一點(diǎn)五線城市核心商圈瀕于飽和，加之人口外擴(kuò)，故市中心新購物中心的發(fā)展優(yōu)勢(shì)反不及人口導(dǎo)入?yún)^(qū)軌交站上蓋知名發(fā)展商新項(xiàng)目。但三四線城市人口規(guī)模小，故商業(yè)旺市大多依然集中在市中心區(qū)域。

玩家眾多，市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)低于百貨及超市業(yè)

購物中心業(yè)同樣符合二八原則，僅20％的購物中心經(jīng)營(yíng)出色，運(yùn)營(yíng)平平甚至虧損項(xiàng)目不在少數(shù)，雖然項(xiàng)目過量供應(yīng)，行業(yè)玩家眾多，市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)低于百貨及超市業(yè)，故擁有運(yùn)營(yíng)能力和資金實(shí)力的大集團(tuán)依然有商機(jī)，紛紛調(diào)高了拿地及收購項(xiàng)目計(jì)劃，由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土地價(jià)格高企，兩三個(gè)集團(tuán)聯(lián)合拿地共同開發(fā)的案例在一二線城市迅速增加，成熟購物中心運(yùn)營(yíng)商（如萬達(dá)、大悅城、印力、新城控股）更加大了輕資產(chǎn)輸出管理的力度。

當(dāng)然，對(duì)于業(yè)內(nèi)專業(yè)人士而言，也大大增加了職位升遷的騰挪空間，百姓大大增加了選擇度，但對(duì)于不具備專業(yè)能力的發(fā)展商而言，愈演愈烈的客流爭(zhēng)奪戰(zhàn)則是痛苦的。必須指出，由于購物中心總量高企且運(yùn)營(yíng)購物中心的要求極高，分割銷售的項(xiàng)目基本不存在任何希望，故不具備相關(guān)資源的企業(yè)當(dāng)放棄新進(jìn)入購物中心行業(yè)的想法將項(xiàng)目整體出售予更具資質(zhì)的大鱷。

就今年新開業(yè)項(xiàng)目背后的發(fā)展商來看，萬達(dá)、新城控股、銀泰、龍湖、凱德、華潤(rùn)、萬科印力、永旺夢(mèng)樂城、紅星商業(yè)、保利、王府井、大融城可謂是今年國(guó)內(nèi)大型購物中心開發(fā)案的十二大主導(dǎo)者，且均在發(fā)力加速發(fā)展，其中榜首萬達(dá)一舉達(dá)到了50家的天量，且2018年仍將維持在50家的高度。新城控股2018年計(jì)劃開17座吾悅廣場(chǎng)，至2020年更要在全國(guó)開出100座購物中心。

商機(jī)與陷阱并存

有人歡喜有人愁，大量嶄新的購物中心開業(yè)的同時(shí)，大批老破小的存量商業(yè)物業(yè)被迫進(jìn)行大規(guī)模改造甚至不得不轉(zhuǎn)型為美食城或辦公用途，傳統(tǒng)百貨與賣場(chǎng)不斷停業(yè)。以購物中心最發(fā)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)也最充分的上海為例，十年前開業(yè)的第一代第二代購物中心幾乎已悉數(shù)進(jìn)行或正在進(jìn)行大規(guī)模的資產(chǎn)優(yōu)化提升工程改造。

開放式的街區(qū)型購物中心及盒子型購物中心內(nèi)的室內(nèi)主題街區(qū)與日俱增，聯(lián)合辦公，臨時(shí)店，藝展活動(dòng)，精神消費(fèi)越來越火，創(chuàng)新業(yè)態(tài)和首店、時(shí)髦的網(wǎng)紅、接地氣的老字號(hào)不同類型特色企業(yè)均受到購物中心的追捧。文創(chuàng)業(yè)態(tài)尤其復(fù)合型書店、創(chuàng)意家居用品店、黑科技專業(yè)店、自帶IP光環(huán)的兒童樂園、體育娛樂結(jié)合的跨界品牌、健康綠色環(huán)保主題店均發(fā)展迅速蓬勃發(fā)展。

變種的主題購物中心成為購物中心新物種，藝術(shù)主題購物中心、文旅主題購物中心、體育主題購物中心、教育主題購物中心、娛樂主題購物中心紛紛破土而出。

引資與出海

今年進(jìn)入大陸的外資購物中心發(fā)展商日益增多，從早先的港臺(tái)華商及東南亞華僑資本為主，擴(kuò)展到日本永旺夢(mèng)樂城、北歐宜家薈聚、美國(guó)西蒙、法國(guó)歐尚、意大利佛羅倫薩小鎮(zhèn)、韓國(guó)樂天世界，再到如今的美國(guó)Taubman、日本三井等等，越來越多外資機(jī)構(gòu)開始投資中國(guó)購物中心市場(chǎng)。但另一方面，隨著自信心的增加，在海外投資建設(shè)購物中心的中資機(jī)構(gòu)也在悄然增加，例如中建集團(tuán)美國(guó)紐約項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)法國(guó)巴黎項(xiàng)目，勒泰集團(tuán)美國(guó)洛杉磯項(xiàng)目等等。

主力店類型之變

從今年大型購物中心的主力店來看， 引進(jìn)傳統(tǒng)百貨作為主力店的幾乎僅存在于百貨集團(tuán)投資的購物中心內(nèi)（如王府井、金鷹、華地、銀泰、天虹旗下百貨購物中心），大賣場(chǎng)型超市的占比也較往年下降，傳統(tǒng)精品超市開店數(shù)量基本維持不變，受超市新物種的帶動(dòng)中型生鮮超市占比顯著提升，創(chuàng)新型的菜場(chǎng)集市也冒頭進(jìn)駐購物中心。早已成為標(biāo)配的影院進(jìn)一步攀升，主力店的類型愈加多元化，各類娛樂跨界業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新法寶，復(fù)合型文創(chuàng)書店、 新型美食廣場(chǎng)/美食集市、兒童游樂體驗(yàn)館、家居生活館、服飾集合店、城市奧萊備受追捧。

營(yíng)銷活動(dòng)之變

就一二線城市來看，購物中心越來越多且越建越大，消費(fèi)者越來越見多識(shí)廣，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。于是市場(chǎng)部承擔(dān)著越來越重要的作用。

商場(chǎng)體量大，活動(dòng)場(chǎng)地隨之增多，市場(chǎng)部的發(fā)揮空間就越大；第二是自帶流量的品牌或商場(chǎng)少，因?yàn)樯虉?chǎng)數(shù)量多，所以大家只能各掃門前雪（商場(chǎng)輻射距離由之前的十公里五公里退縮至三至二公里），要獲得額外的客流，就需要營(yíng)銷策劃來做文章；第三是自媒體目前占據(jù)主導(dǎo)地位，因此導(dǎo)致不論商場(chǎng)還是品牌，都越來越多地通過微信大號(hào)來做宣傳，商場(chǎng)都是好吃好玩好看，品牌都是網(wǎng)紅打卡圣地，雖然實(shí)際情況可能并不是如此，但不可否認(rèn)這是目前主流的建立形象方式；第四是商場(chǎng)越來越看中口碑，比如活動(dòng)都要舉辦“首展”，與大牌設(shè)計(jì)師合作，引進(jìn)大IP，包括即將開始的圣誕新年點(diǎn)燈儀式等等，總之在規(guī)格上是你追我趕唯恐落后。

解碼熱門商場(chǎng)

最后總結(jié)一下上海、蘇州幾家熱門商場(chǎng)的特點(diǎn)，以下商場(chǎng)大小不一，特點(diǎn)各不相同，但都堪稱堅(jiān)持不懈努力奮斗終有所成的選手。

小而美系列

K11

整體商業(yè)環(huán)境，不論是視覺、聽覺、嗅覺，俱佳，已超出商業(yè)項(xiàng)目本身的范疇，甚至形成了某種精神圖騰。

浦東嘉里城

高端社區(qū)定位清晰，將溫馨舒適性氛圍盡可能做到最佳。

無限極薈+湖濱道

精致、特色品牌多，環(huán)境舒適，上升空間大。

芮歐百貨

轉(zhuǎn)型升級(jí)典型代表案例之一，擁有最高人氣之一的地下美食層和最集中的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，特色鮮明。

尚嘉中心

做為經(jīng)營(yíng)奢侈品的高端購物中心，雖在先天地段上不如南西陸家嘴，但其在VIP會(huì)員維護(hù)頗多投入與創(chuàng)意心機(jī)，會(huì)員享有各項(xiàng)增值尊享服務(wù)，今年同比銷售直線上升。

大且精致系列

iapm

近年上海高端購物中心代表作，就建筑設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)及品牌組合來看，都堪稱滬上最高水平。

靜安大悅城

最具IP感的商場(chǎng)之一，年輕定位極其清晰，精準(zhǔn)的營(yíng)銷活動(dòng)持續(xù)不斷，堪稱驚喜不斷的購物中心。

興業(yè)太古匯

新晉項(xiàng)目，與眾不同的半開放式街區(qū)設(shè)計(jì)，眾多亮點(diǎn)品牌和形式多樣的營(yíng)銷活動(dòng)，氣場(chǎng)上頗有英式購物中心與日式百貨混合體之感，其走勢(shì)值得長(zhǎng)期關(guān)注。

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)

當(dāng)年不被看好，通過長(zhǎng)期的調(diào)整與每周不斷的活動(dòng)成功逆襲成為滬上最成功的區(qū)域型開放式生活購物中心，開業(yè)十年求新求變的心依然不變，HUB NOVO、小不點(diǎn)大視界兒童劇場(chǎng)、精致會(huì)員中心、光譜大寧、品味……想看趣味玩法多樣的調(diào)整改造非大寧國(guó)際莫屬。

蘇州永旺夢(mèng)樂城

雖然遠(yuǎn)在蘇州，既無大型活動(dòng)，品牌也并非高大上但非常接地氣，各層面的細(xì)節(jié)服務(wù)——隨處可見的精致座椅、配套設(shè)施竟力壓素以精致聞名的港資購物中心一頭的超人性化衛(wèi)生間、免費(fèi)租用的卡通童車、兒童層設(shè)有安全地毯，無愧于以人為本贏得消費(fèi)者人心的典范案例。

此外，還有更多知名項(xiàng)目如美羅城、嘉亭薈、七寶萬科、來福士廣場(chǎng)等，由于篇幅所限不再一一細(xì)述。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 郭歆曄）