距離北辰購(gòu)物中心北苑店轉(zhuǎn)手不足半年，曾作為京北地區(qū)規(guī)模最大百貨商廈之一的北辰亞運(yùn)村店也將停業(yè)。近日，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店貼出公告，宣布該店由于經(jīng)營(yíng)調(diào)整，將于2018年1月8日停止?fàn)I業(yè)。這是北京北辰系購(gòu)物中心的最后一店，此前北辰商業(yè)已有三家商業(yè)物業(yè)停業(yè)轉(zhuǎn)型。專家認(rèn)為，北辰正逐漸退出零售經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，專注打造物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊，但近期存量商場(chǎng)改寫字樓扎堆，需注意市場(chǎng)飽和度。
北京最后一店停業(yè)
傳出2018年1月8日停止?fàn)I業(yè)消息不久，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店內(nèi)已經(jīng)有了明顯的撤退痕跡。12月3日，北京商報(bào)記者看到，二層化妝品鞋品和三層女裝柜臺(tái)，都有三到四家店鋪撤掉貨架和品牌產(chǎn)品，搬離購(gòu)物中心。
一位經(jīng)營(yíng)兒童服飾的銷售表示，因?yàn)樯碳遗c該購(gòu)物中心的合同都是12月底到期，所以大家會(huì)陸續(xù)在12月底之前撤出北辰購(gòu)物中心，“從此以后再也沒有北辰購(gòu)物中心了”，這位銷售人員言語(yǔ)中略帶落寞。不過，這種零星進(jìn)行的撤店，尚未影響到該購(gòu)物中心的客流量，甚至因?yàn)榧磳⒊冯x，部分商家給出了5折甚至3折的大幅折扣，引來(lái)了更多的消費(fèi)者，一層超市、四層女裝和五層兒童及運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)域，都出現(xiàn)了客流量的一個(gè)小高潮，但北京商報(bào)記者注意到，大部分前來(lái)購(gòu)物的，都是中年消費(fèi)者。
針對(duì)會(huì)員積分和預(yù)付卡，北辰也貼出了處理方案公告。自2017年12月21日起，消費(fèi)者可到購(gòu)物中心辦理退卡，退卡將于辦理退卡手續(xù)次日起10個(gè)工作日內(nèi)，到達(dá)退卡人的工商銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。此外，北辰購(gòu)物中心停業(yè)后，未消費(fèi)的電子券在2018年4月30日前可進(jìn)行等價(jià)值指定禮品兌換，逾期積分清零。不過，退卡有較為嚴(yán)格的規(guī)范，北京商報(bào)記者向商家了解到，預(yù)付卡的姓名必須與本人相符合才可以退卡，現(xiàn)在已經(jīng)有部分消費(fèi)者在三層辦公區(qū)登記，具體退款還得等到12月21日以后。
北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店是是北辰實(shí)業(yè)旗下北辰商業(yè)所經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式以聯(lián)營(yíng)為主，出租、自營(yíng)為輔。購(gòu)物中心共有5層，一層是北辰購(gòu)物中心的超市，二層主要經(jīng)營(yíng)鞋品、珠寶、化妝品、箱包以及眼鏡等，三層以女裝和配飾為主，四層多位男裝和內(nèi)衣品牌，五層為兒童服飾及用品、床品、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、小家電和美食城。
亞運(yùn)村店是北辰系購(gòu)物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰購(gòu)物中心還經(jīng)營(yíng)著北辰時(shí)代生活廣場(chǎng)店、北辰時(shí)代名門百貨店和北辰購(gòu)物中心北苑店，但在近兩年相繼被關(guān)閉，其中，北辰時(shí)代購(gòu)物中心北苑店變身“上品+”，由上品折扣整租并進(jìn)行更新改造，成為上品進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊的首家旗艦店。
轉(zhuǎn)型寫字樓
閉店的消息已經(jīng)證實(shí)，下一步轉(zhuǎn)型方向還尚未清晰。但多位商戶、工作人員向北京商報(bào)記者表示，此次關(guān)停并非調(diào)整改造，很可能轉(zhuǎn)型寫字樓而非購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。
在商場(chǎng)五層的家電區(qū)域，一位商戶向北京商報(bào)記者表示，商場(chǎng)給出的停業(yè)理由是經(jīng)營(yíng)調(diào)整和裝修，“但實(shí)際上并不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)效果不好閉店，而是因北辰購(gòu)物中心的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)原因決定閉店，至于以后發(fā)展方向是否還開購(gòu)物中心，聽消息說(shuō)幾率不大�！�
對(duì)于店鋪接下來(lái)將去往何處，這位商家表示，自己的店鋪由總公司負(fù)責(zé)，在12月合同到期的時(shí)候由總公司安排具體分配哪個(gè)區(qū)域或者商場(chǎng)，但這幾年電子產(chǎn)品在購(gòu)物中心的銷量并不好，收益一般。北京商報(bào)記者觀察到，雖然其他店鋪有少量消費(fèi)者駐足觀看或購(gòu)買，但該電子產(chǎn)品店內(nèi)沒有一位消費(fèi)者。
商場(chǎng)一樓服務(wù)臺(tái)人員也表示，集團(tuán)上級(jí)已經(jīng)明確2018年1月7日停業(yè)后，不會(huì)再開成購(gòu)物中心，“具體會(huì)變成什么，需要根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的安排，集團(tuán)內(nèi)部都還不清楚具體方向。”
一位北辰集團(tuán)停車場(chǎng)保安很肯定地向北京商報(bào)記者表示，北辰購(gòu)物中心將轉(zhuǎn)型寫字樓，雖然北辰購(gòu)物中心開業(yè)已有多年，但是北辰集團(tuán)主要以地產(chǎn)、寫字樓為主，且這些年集團(tuán)在購(gòu)物中心方面并不掙錢，所以打算把北辰購(gòu)物中心改為寫字樓，不再?gòu)氖律虉?chǎng)百貨方面的業(yè)務(wù)。
北京商報(bào)記者注意到，北辰實(shí)業(yè)持有并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)涵蓋了會(huì)展、酒店、寫字樓、公寓和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，面積超過 127 萬(wàn)平方 米，其中120萬(wàn)平方米均位于北京亞奧核心區(qū)，包括國(guó)家會(huì)議中心、北京國(guó)際會(huì)議中心、北辰洲際酒店，均與北辰購(gòu)物中心系出同門。
對(duì)于北辰購(gòu)物中心下一站具體轉(zhuǎn)型何方，北京商報(bào)記者嘗試采訪集團(tuán)方面，因周末原因，截至發(fā)稿，并未取得聯(lián)系。
收縮零售板塊
盡管大多數(shù)猜測(cè)都集中在宏觀調(diào)控上，但不可否認(rèn)的是，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店正失去競(jìng)爭(zhēng)力，采訪中，部分消費(fèi)者用“暗淡”、“疲憊”、“風(fēng)格老舊”來(lái)形容這個(gè)在1997年擴(kuò)建改造之初，創(chuàng)造出30%年均投資回報(bào)率和“北辰現(xiàn)象”的昔日強(qiáng)者。
北辰購(gòu)物中心的老去，從年報(bào)業(yè)績(jī)可見一斑。根據(jù)10月27日北辰實(shí)業(yè)發(fā)布的2017年第三季度報(bào)告顯示，2017 年 1-9 月，商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入 14,573 萬(wàn)元；據(jù)2016年三季度報(bào)顯示，上年同期商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入 17,983 萬(wàn)元，同比下滑19%。這種接近20%的下滑幅度，自2014年起，連續(xù)出現(xiàn)在北辰實(shí)業(yè)有型物業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告中。而在2013年之前，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為個(gè)位數(shù)。“現(xiàn)在的商場(chǎng)，要做電商無(wú)法做到的高級(jí)服務(wù)，深度挖掘體驗(yàn)以及延伸線上明星產(chǎn)品的價(jià)值，傳統(tǒng)商場(chǎng)不轉(zhuǎn)型就只能死掉。”北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出。
在2017年中期年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)也正視了這個(gè)問題，“商業(yè)物業(yè)受經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商沖擊的疊加影響。”有報(bào)道稱，北辰實(shí)業(yè)總經(jīng)理李偉東曾在8月17日香港召開的2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公開表示，扭轉(zhuǎn)下滑的趨勢(shì)還是比較艱難，所以北辰在商業(yè)物業(yè)上的策略還是選擇逐步退出，重點(diǎn)是發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，北辰關(guān)停北京最后一家購(gòu)物中心，意在收縮零售板塊，回歸了房地產(chǎn)商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的角色，將物業(yè)運(yùn)營(yíng)工作交給專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，更多以物業(yè)合作的方式開發(fā)，享受業(yè)主的租金收入，不再培養(yǎng)自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去直接做運(yùn)營(yíng)�！氨背秸诼纬芍鳡I(yíng)業(yè)務(wù)的清晰化，在戰(zhàn)略上更多傾向于物業(yè)經(jīng)營(yíng)。它本質(zhì)上是一家地產(chǎn)公司，更多是通過打造物業(yè)，獲得資產(chǎn)價(jià)值，不同于通過物業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的王府井�！�
寫字樓扎堆存隱患
轉(zhuǎn)型寫字樓，對(duì)正在老去的北辰購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，是一個(gè)穩(wěn)妥的選擇。據(jù)2017年第三季度報(bào)顯示，前三季度，北辰商業(yè)業(yè)態(tài)收入1.46億，會(huì)議中心5.7億，寫字樓5.2億，酒店5.9億，商業(yè)業(yè)態(tài)在北辰整個(gè)布局中占比不足8%。
北京商報(bào)記者在安居客搜索發(fā)現(xiàn)，同處亞運(yùn)村的北辰時(shí)代大廈日租金10元/㎡，距離北辰購(gòu)物中心直線距離不足2公里的盤古大觀可達(dá)到13元/㎡/天，在整個(gè)北京寫字樓租賃市場(chǎng)屬于中上水平。北辰實(shí)業(yè)也在2017年半年報(bào)中指出，雖然北京市寫字樓市場(chǎng)受供應(yīng)量增長(zhǎng)和吸納量放緩的雙重影響,空置率小幅上升,但租金水平相對(duì)穩(wěn)定，維持在高位。
郭增利指出，轉(zhuǎn)型寫字樓，這是目前很多企業(yè)在進(jìn)行存量改造時(shí)熱衷的方式，北京商務(wù)氛圍比較強(qiáng)，寫字樓投入小、不復(fù)雜，收益較商場(chǎng)租金高。但需要警惕的是，近期存量商場(chǎng)改寫字樓扎堆，可能勢(shì)頭太猛，各個(gè)行業(yè)都有一定的市場(chǎng)承受能力，寫字樓也會(huì)有自己的市場(chǎng)容量和飽和度，這會(huì)帶來(lái)一種新的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
縱觀北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店停業(yè)后的亞奧商圈，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)目前僅剩下新奧購(gòu)物中心、亞運(yùn)村華堂和天虹新奧店。2017年年初，華訊股份完成了對(duì)飄亮購(gòu)物中心的收購(gòu)，并承擔(dān)飄亮購(gòu)物中心15億元人民幣的負(fù)債。郭增利認(rèn)為，亞奧商圈本身區(qū)域優(yōu)勢(shì)良好，既有高端消費(fèi)人群，又有鳥巢水立方這種旅游景點(diǎn)，但是一直以來(lái)缺乏龍頭的帶動(dòng)，有明顯的多點(diǎn)布局特點(diǎn)，實(shí)際上是以社區(qū)消費(fèi)為主，在和周邊商圈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，消費(fèi)力被周邊更小的區(qū)域商圈蠶食，并未形成區(qū)域商圈影響力。好消息是，隨著新奧購(gòu)物中心的發(fā)展，有望成為亞奧商圈的龍頭，可能會(huì)帶動(dòng)整個(gè)商圈的發(fā)展。
（來(lái)源：北京商報(bào) 吳文治 曲英杰 實(shí)習(xí)記者 劉卓瀾）
