萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的投資典型策略就是長(zhǎng)線投入，做城市的經(jīng)營(yíng)者。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥巨資進(jìn)行長(zhǎng)期大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最具示范意義的項(xiàng)目，總建設(shè)歷時(shí)5年(2005~2009年)，是萬(wàn)達(dá)城市綜合體中業(yè)態(tài)最完善的典型代表。2010年8月20日沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，當(dāng)日計(jì)數(shù)統(tǒng)計(jì)，人流量竟達(dá)10萬(wàn)人次，這是沈陽(yáng)任何一個(gè)商業(yè)體開(kāi)業(yè)未曾達(dá)到的數(shù)字。本文以沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例來(lái)探討萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)模式成功的五個(gè)要素。

　　成功要素之一：企業(yè)戰(zhàn)略

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略是爭(zhēng)取大宗土地做綜合性開(kāi)發(fā)使用，在某些城市通過(guò)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)對(duì)其區(qū)域的發(fā)展發(fā)揮影響力;沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)把這一戰(zhàn)略運(yùn)用得很充分。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與政府合作改造開(kāi)發(fā)工業(yè)老區(qū)鐵西，不僅優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更重要的還在于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)借助政府的信譽(yù)、行政效率、規(guī)劃的長(zhǎng)效性，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)可靠的事業(yè)與品牌。2010年隨著鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與鐵西區(qū)政府再次牽手，在興華街的最北段北一路上再建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(已于2012年8月開(kāi)業(yè))，開(kāi)創(chuàng)了“一條興華街上，兩座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”里程碑式的建設(shè)奇跡。

　　【作者點(diǎn)評(píng)】

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主線，將商業(yè)管理、酒店、旅游服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)和百貨等領(lǐng)域的多元化發(fā)展作為核心戰(zhàn)略。其多元化的戰(zhàn)略包括產(chǎn)品的多元化、市場(chǎng)的多元化，投資區(qū)域的多元化和資本的多元化等多個(gè)方面。通過(guò)多元化的發(fā)展，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)務(wù)的范圍，平衡投資的風(fēng)險(xiǎn)，抓住歷史的時(shí)機(jī)，取得穩(wěn)固的發(fā)展。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行區(qū)域性整體開(kāi)發(fā)，以期獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，它注重長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)而非短期盈利，注重品牌的建設(shè)而非利潤(rùn)的獲取;并與政府建立與保持良好的合作關(guān)系。

　　成功要素之二：價(jià)值理念

　　沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)貫徹了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的企業(yè)愿景，通過(guò)制定周詳縝密的重建方案，致力于老工業(yè)城區(qū)改造，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷探索商業(yè)生存發(fā)展新模式和更優(yōu)越的居住理念，讓不同階層的家庭都能擁有更具品味的生活。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是最早向全國(guó)進(jìn)軍的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，在2004年以前，已經(jīng)持有了各個(gè)城市廣泛的土地儲(chǔ)備，最早以低成本完成了在全國(guó)一、二線城市的基本布局。目前，其在全國(guó)土地儲(chǔ)備為2000萬(wàn)平方米左右，遙遙領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不斷增加其在三、四線城市的投資。其長(zhǎng)線投資的社會(huì)價(jià)值主要體現(xiàn)在城市綜合體給社會(huì)、政府、百姓所帶來(lái)的持續(xù)的長(zhǎng)期收益。

　　【作者點(diǎn)評(píng)】

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不斷致力于城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。作為城市的建設(shè)者，為客戶提供一整套工作、文娛、休閑及居住方案，打造中國(guó)城市的綜合新生活。更重要的是通過(guò)提供豐富的工作、居住空間以及娛樂(lè)休閑服務(wù)，使客戶在生活品質(zhì)上有較大的提升。企業(yè)以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)建設(shè)城市為方針，為多個(gè)城市成功提升城市品牌形象。

　　跨區(qū)域發(fā)展是我國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度比較高的沿海城市。但是，萬(wàn)達(dá)的成功在于，除了在這樣的城市發(fā)展，更多地在向不被大家看好的三、四線城市滲透。很多人不看好萬(wàn)達(dá)的投資方向，但當(dāng)你發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)在宜昌、紹興、淮安的成功，就會(huì)理解王健林的智慧，萬(wàn)達(dá)的遠(yuǎn)見(jiàn)。一旦在點(diǎn)上突破，區(qū)域集約開(kāi)發(fā)也就成為自然。

　　成功要素之三：運(yùn)營(yíng)管理

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)經(jīng)過(guò)25年的發(fā)展后，已成功地建立起總部建設(shè)系統(tǒng)、商管系統(tǒng)、設(shè)計(jì)系統(tǒng)、酒店系統(tǒng)、文化系統(tǒng)、百貨系統(tǒng)六大管理體系，強(qiáng)化集團(tuán)的集權(quán)管理。推行以資金、人才、市場(chǎng)及文化為主的整合策略。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在集團(tuán)層面成立了項(xiàng)目管理中心，負(fù)責(zé)沈陽(yáng)公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售業(yè)務(wù)的指導(dǎo);集團(tuán)商管公司，負(fù)責(zé)沈陽(yáng)公司商業(yè)自持部分招商、運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的指導(dǎo);集團(tuán)設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)城市綜合體的項(xiàng)目前設(shè)計(jì)工作及施工圖階段對(duì)沈陽(yáng)公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo);集團(tuán)酒店公司負(fù)責(zé)國(guó)際酒店管理機(jī)構(gòu)的引進(jìn)及代表業(yè)主方參與酒店管理，同時(shí)負(fù)責(zé)酒店建設(shè)過(guò)程中對(duì)沈陽(yáng)公司的業(yè)務(wù)指導(dǎo);集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)部負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)院線、大歌星、大玩家等文化產(chǎn)業(yè)的定位及建設(shè)過(guò)程中對(duì)沈陽(yáng)公司的指導(dǎo);萬(wàn)千百貨公司負(fù)責(zé)未來(lái)百貨的經(jīng)營(yíng)及建設(shè)過(guò)程中對(duì)沈陽(yáng)公司的指導(dǎo)。這種分工明確、相互合作、互相制約的完善管理體系，保證了萬(wàn)達(dá)速度、萬(wàn)達(dá)品質(zhì)，特別是確保了訂單模式的成立。

　　沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采用租售結(jié)合的方式，自持物業(yè)與出租物業(yè)結(jié)合。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目提供了相對(duì)穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流。沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)策略上，是以購(gòu)物中心的租金收入及酒店、百貨的經(jīng)營(yíng)收入為自持物業(yè)母體，寫字樓、可售商鋪、配套住宅物業(yè)以出售為主，兩者互相配合，相得益彰。正因?yàn)槿绱耍�萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的綜合純利逐年穩(wěn)步上升，沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的自持物業(yè)都采取了企業(yè)自己管理的模式，并提供招商輔導(dǎo)和經(jīng)營(yíng)扶持，取得了很好的效果;大量持有物業(yè)客觀上也要求開(kāi)發(fā)商合理組合業(yè)態(tài)、用心經(jīng)營(yíng)，持續(xù)提升物業(yè)品牌形象，從而使其物業(yè)不斷保值、升值。

　　【作者點(diǎn)評(píng)】

　　運(yùn)營(yíng)管理是指企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)用和經(jīng)營(yíng)管理的能力。截至2012年12月31日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年銷售額1200億元，年納稅200億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)60個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、20家五星級(jí)酒店、700塊電影銀幕、36家連鎖百貨店、30家量販KTV。在這一時(shí)期內(nèi)，物業(yè)銷售、租賃、酒店、文化產(chǎn)業(yè)及百貨等經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)理想。綜合來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在業(yè)務(wù)上穩(wěn)步發(fā)展中有所增長(zhǎng)，負(fù)債率控制到合理的范圍內(nèi)，減少了投資的風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)能力較好。

　　成功要素之四：收益模式

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略就是在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目中，不以萬(wàn)千百貨為核心，而是把購(gòu)物中心做大做強(qiáng)。就沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)而言，在一個(gè)老工業(yè)舊區(qū)中，一個(gè)或幾個(gè)百貨的存在，都無(wú)法改變商業(yè)和居住的品質(zhì)、格局，只有強(qiáng)大的購(gòu)物中心、完善的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能形成萬(wàn)達(dá)商圈。因此萬(wàn)達(dá)集團(tuán)采取了先用購(gòu)物中心帶動(dòng)周邊的商業(yè)，開(kāi)始一系列的城市綜合體的配套設(shè)施，再把萬(wàn)千百貨打造成為沈陽(yáng)鐵西區(qū)的商業(yè)地標(biāo)建筑。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的購(gòu)物中心是賺取商業(yè)利潤(rùn)的主要來(lái)源。因此，在其“商業(yè)+地產(chǎn)”模式中，購(gòu)物中心的強(qiáng)大無(wú)疑可以提升物業(yè)的價(jià)值，從而帶來(lái)可售房產(chǎn)部分毛利率的提高。更重要的是，由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)有很大一部分用來(lái)出租或自營(yíng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率較低，從而對(duì)保持資金鏈的流暢要求較高，而購(gòu)物中心的類金融業(yè)務(wù)特性有助于緩解商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力。在豐富的業(yè)態(tài)中，尤其是購(gòu)物中心、酒店、百貨的打造和成功經(jīng)營(yíng)對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)具有強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，使得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不斷攀升。

　　【作者點(diǎn)評(píng)】

　　收益模式就是企業(yè)賺餞的渠道。借助萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收益模式分析，可以更好地理解萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)模式。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的收益模式來(lái)源于物業(yè)銷售、物業(yè)租賃兩大類別，這兩大類別相輔相成，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)較大的份額。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司旗下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)有60個(gè)，持有收租物業(yè)面積1000萬(wàn)平方米，年租金收入60億元，銷售性物業(yè)2010年銷售總額600億元，2011年實(shí)現(xiàn)900億元，2012年突破1000億元大關(guān)。

　　成功要素之五：長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自2006年投入沈陽(yáng)鐵西區(qū)老工業(yè)城區(qū)改造以來(lái)，通過(guò)多年的發(fā)展形成了萬(wàn)達(dá)商圈，不僅道路交通狀況得到改善，其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套工程也迅速推進(jìn)，令這一地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫，為將來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。由于是老工業(yè)城區(qū)改造項(xiàng)目，與政府的密切合作可以在最短時(shí)間把握政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)的設(shè)想，以便及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略;同時(shí)可以全面提高企業(yè)資信和知名度，也可使投資項(xiàng)目更符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃。

　　【作者點(diǎn)評(píng)】

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直以來(lái)都非常注重企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)和長(zhǎng)期盈利能力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈豐富，注重優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也開(kāi)始涉足新的行業(yè)。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的業(yè)務(wù)涉及具有較好盈利水平的旅游地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也會(huì)進(jìn)軍未來(lái)會(huì)有廣闊前景的體育產(chǎn)業(yè)。

　　從時(shí)間的縱向看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)具有較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力。一方面，其主營(yíng)業(yè)務(wù)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)是盈利的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，另一方面，正在培育中的業(yè)務(wù)如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)學(xué)院等都在逐漸成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。從長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為“城市的建設(shè)者”，中國(guó)的城市建設(shè)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要組成部分，因此萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本身的業(yè)務(wù)定位具有較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?br /> 　�。▉�(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)-《店長(zhǎng)》 作者：趙艷豐）