工業(yè)地產(chǎn)熱興起的原因是什么？未來前景如何？哪類工業(yè)地產(chǎn)更值得關(guān)注？為此，本刊記者專訪了自身工業(yè)地產(chǎn)專家、戴德梁行工業(yè)部華東區(qū)主管、董事蘇智淵。
《投資有道》：近期工業(yè)地產(chǎn)升溫的主要原因有哪些？
蘇智淵：這一波工業(yè)地產(chǎn)熱潮大概是從去年下半年開始的。出現(xiàn)這波熱潮的主要因素有：首先，隨著上海住宅和商業(yè)用地價(jià)格的飆升和對人民幣升值的預(yù)期，工業(yè)地產(chǎn)投資商的熱情開始復(fù)蘇。一些渴望實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的企業(yè)也開始進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，成為企業(yè)平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的一種方法。
第二，房產(chǎn)調(diào)控對住宅的限制越來越緊，而工業(yè)地產(chǎn)受到政策影響較小，不少的地產(chǎn)基金也開始投向工業(yè)地產(chǎn)。
《投資有道》：很多做住宅為主的開發(fā)商進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的動機(jī)有哪些？
蘇智淵：主要還是市場層面的原因。越來越多的開發(fā)商開始嘗試不同的物業(yè)類型，工業(yè)地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)鏈均衡化的選擇。
另外，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模型已經(jīng)從原來純粹的工業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)向綜合性質(zhì)的工業(yè)社區(qū)。大項(xiàng)目的住宅、商業(yè)和辦公部分的配套比例與生產(chǎn)性物業(yè)的比例一般為7﹕3。這樣的話，以前從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商可以很快從配套這部分自己比較熟悉的產(chǎn)品獲得收益。
工業(yè)地產(chǎn)適合長期投資
《投資有道》：工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相比，哪個更具投資潛力？
蘇智淵：短期內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)盈利會低于商業(yè)地產(chǎn)，但長期看，比如10年或者20年，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值潛力就會凸顯出來。這主要是工業(yè)地產(chǎn)前期進(jìn)入的成本較低，比如土地成本較低。
《投資有道》：商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的盈利模式有什么不同？
蘇智淵：二者盈利模式大同小異。
對于開發(fā)商而言，可售可租；對于運(yùn)營商來說，主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營，獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)；對于小業(yè)主來說，一是自營商業(yè)賺取利潤，二是取得租金。
《投資有道》：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有什么特點(diǎn)？
蘇智淵：工業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是與政府、政策關(guān)系緊密，所以，短期內(nèi)不太可能形成完全市場化的運(yùn)作方式。這主要是因?yàn)橹钡?007年中國大陸才推出工業(yè)土地“招拍掛”制度，工業(yè)地產(chǎn)的土地逐步形成市場化運(yùn)作。在實(shí)際操作中，政府并不看重工業(yè)土地的土地收益，而是更看重其帶來的稅收、就業(yè)等效益。
科學(xué)園類地產(chǎn)或是黑馬
《投資有道》：國內(nèi)投資商在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域形成的主要發(fā)展模式是什么？
蘇智淵：目前國內(nèi)形成的工業(yè)地產(chǎn)主要有三類：物流類倉庫、生產(chǎn)制造業(yè)廠房和科學(xué)園（研發(fā)園）。物流類倉庫成本低風(fēng)險(xiǎn)小，受到外資機(jī)構(gòu)青睞，他們的投資大約有80%指向這個方向，而大多數(shù)國內(nèi)企業(yè)也在復(fù)制這一模式。
另外，科學(xué)園類地產(chǎn)是應(yīng)當(dāng)被關(guān)注的一類。前兩類園區(qū)本身與周邊的住宅和商業(yè)環(huán)境有一定的相斥性，除了必備的配套設(shè)施外，通常很少有住宅或商業(yè)項(xiàng)目希望臨近上述兩類工業(yè)園區(qū)。但科學(xué)園類地產(chǎn)的主要客戶是企業(yè)總部或研發(fā)中心，工作人口以高學(xué)歷人口為主，對于周邊的住宅和商業(yè)配套要求很高。因此科學(xué)園類地產(chǎn)會對周邊的住宅和商業(yè)地產(chǎn)帶來很多正面影響。這類地產(chǎn)的未來潛力和對周邊的輻射作用是巨大的。
《投資有道》：目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在哪些問題？
蘇智淵：目前工業(yè)地產(chǎn)的最大問題在于大量工業(yè)用地粗放型利用、區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局趨同、地區(qū)間政策性惡性競爭等。而解決這些問題的關(guān)鍵在于各級政府制定產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的科學(xué)性、合理性。
《投資有道》：下半年工業(yè)地產(chǎn)的走勢如何？
蘇智淵：下半年工業(yè)地產(chǎn)投資會更加活躍，外資與國內(nèi)投資商會進(jìn)入一輪新的圈地?zé)岢薄６A(yù)計(jì)有較快租金增長的市郊商務(wù)園與高標(biāo)準(zhǔn)倉庫會是投資主要方向，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，將成為投資新熱點(diǎn)。
由于土地指標(biāo)的逐年減少，上海工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)基本從土地經(jīng)濟(jì)過渡到樓宇經(jīng)濟(jì)。也就是說，更多工業(yè)園區(qū)正從原先的土地批租模式轉(zhuǎn)為自建項(xiàng)目對外租售，類似西郊商務(wù)園這種能夠吸引企業(yè)入駐并產(chǎn)生高稅收的研發(fā)辦公樓產(chǎn)品成為主流產(chǎn)品。
《投資有道》：工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走勢會是怎樣？
蘇智淵：未來，工業(yè)地產(chǎn)會在不同的地區(qū)分化發(fā)展。長三角等地目前已無過多的工業(yè)土地資源，所以對價(jià)格敏感的企業(yè)將逐漸向內(nèi)陸遷移，一些中西部城市，比如長沙、西安等將會成為他們的主要去處。所以，工業(yè)土地的價(jià)格將來會成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個決定性力量。
（來源：投資有道 胡瓊）
