調(diào)控加緊 房企各出高招突圍商業(yè)地產(chǎn)
2011年初秋，未見樓市十月旺季前夕慣常的喧囂，二三線城市限購五大標(biāo)準(zhǔn)地出臺(tái)又帶給樓市一絲涼意。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷深入，房企融資渠道受阻，庫存量不斷攀升，許多業(yè)內(nèi)人士直呼樓市開始退燒降溫，房地產(chǎn)投資亦將揮手告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。
據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，在公布了2011年中報(bào)的65家上市房企中，有四成企業(yè)出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑現(xiàn)象。對(duì)此，分析人士表示，調(diào)控下房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，相當(dāng)一部分房企在下半年很可能遇到更多“難題”。在政策調(diào)控、用工荒加劇、品質(zhì)升級(jí)等多重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營和盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，很多企業(yè)開始采取新的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
調(diào)控漸深房企謀轉(zhuǎn)型找出路
二三線城市限購五大標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的消息帶來了調(diào)控從緊的信號(hào)，大量房地產(chǎn)企業(yè)庫存量不斷攀升，銷量萎縮、融資渠道收窄、融資成本上升，資金流動(dòng)性日益收緊。面對(duì)日益增大的經(jīng)營壓力，不少房企開始尋找新出路。經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的“洗禮”，傳統(tǒng)做住宅的地產(chǎn)大佬將目光投向被譽(yù)為“綠洲”的商業(yè)地產(chǎn)，紛紛致力于各大中心城市綜合體的打造。
行業(yè)新領(lǐng)軍者恒大地產(chǎn)近年保持著每年翻番的業(yè)績(jī)，很大程度上得益于其在住宅市場(chǎng)上規(guī)�；�?cái)U(kuò)張，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備從2006年的600萬平方米擴(kuò)張到2010年底的近1億平方米，銷售額在此期間增長(zhǎng)了近20倍。要想保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為其當(dāng)務(wù)之急。恒大董事局主席許家印表示，今年下半年恒大地產(chǎn)不會(huì)大幅購入土地。投資城市綜合體及商業(yè)地產(chǎn)已被恒大地產(chǎn)視為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一步。
不僅恒大地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等地產(chǎn)大鱷都表示要增持商業(yè)地產(chǎn)。萬科地產(chǎn)今年放出“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”的口風(fēng)，并且在北京、西安、東莞和武漢等地積極啟動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
“窮極思變”，在調(diào)控毫無松懈可能的情況下，中小型房企也在積極尋找發(fā)展新業(yè)務(wù)，放言“要么死要么變”，或抱團(tuán)求生，或聯(lián)絡(luò)實(shí)力雄厚的大型房企進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目合作，或嘗試跨界，進(jìn)入新能源、新材料、礦業(yè)等領(lǐng)域，忙得不亦樂乎。
頻繁的樓市調(diào)控、保障房的推進(jìn)以及人口結(jié)構(gòu)的變化，迫使房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，步入轉(zhuǎn)型期。對(duì)于全國多如繁星的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在當(dāng)前的市場(chǎng)及政策環(huán)境下，開拓思路，大膽嘗試轉(zhuǎn)型，也許是必須面對(duì)的課題。明智的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，或許真的會(huì)迎來海闊天空。
順勢(shì)而行住宅產(chǎn)業(yè)化提速正當(dāng)時(shí)
住宅產(chǎn)業(yè)化，即以商品住宅作為最終產(chǎn)品，通過向上下游產(chǎn)業(yè)延伸所形成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，其上游包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑施工、建材采購，下游則含蓋物業(yè)管理、家居裝潢甚至家電等諸多行業(yè)。一輪輪政策調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了上、下游相關(guān)領(lǐng)域反向突破的擴(kuò)展與延伸現(xiàn)象，代表了行業(yè)的一種意識(shí)，開啟了一扇合縱連橫的溝通之窗，某種程度上說是其走向健康發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)步之道。國家對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的推廣，產(chǎn)業(yè)化配套的利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，讓開發(fā)商們看到了利益和產(chǎn)業(yè)化的競(jìng)爭(zhēng)力，選擇跟進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化成為眾多企業(yè)的共識(shí)。
12年前萬科地產(chǎn)就敏銳地把握住住宅產(chǎn)業(yè)化契機(jī)，開始嘗試產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，成為綠色地產(chǎn)領(lǐng)頭羊。近年來，更是加速住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。盡管面臨諸多政策瓶頸和產(chǎn)業(yè)鏈困擾，仍矢志不渝地挖掘住宅產(chǎn)業(yè)化這座金礦。
大量采用預(yù)制構(gòu)件，大幅度縮短現(xiàn)場(chǎng)安裝的工期，降低建設(shè)成本，加快開發(fā)周期，提高建筑品質(zhì)，形成滾動(dòng)開發(fā)。據(jù)悉，目前萬科地產(chǎn)采用產(chǎn)業(yè)化建造的項(xiàng)目，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)施工誤差以毫米計(jì)的要求。
保利地產(chǎn)也與多個(gè)行業(yè)品牌實(shí)行了戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，廣西保利日前與35家精裝品牌達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，以住宅產(chǎn)業(yè)化確保了精裝產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的推行，以規(guī)�；倪\(yùn)營模式擴(kuò)張了市場(chǎng)版圖，實(shí)現(xiàn)了品牌影響力的飛躍。
企業(yè)如何有效地整合房地產(chǎn)上下游資源，進(jìn)而形成合作和采購固定化，將對(duì)企業(yè)擴(kuò)張的質(zhì)量產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。住宅產(chǎn)業(yè)化背后房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)手間的競(jìng)爭(zhēng)，是全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力的競(jìng)爭(zhēng)。
更有效率的整合產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)商突破思維，做大、做強(qiáng)的新路徑。未來政策與資源的傾斜，將使抓住產(chǎn)業(yè)化契機(jī)的企業(yè)獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展后勁。
經(jīng)歷了料峭寒春、艱難苦夏，處在競(jìng)技場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商開始思考企業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)革新，積極應(yīng)對(duì)，應(yīng)勢(shì)突圍，順道而行。我們有理由期待接下來的是豐碩金秋，行業(yè)將走向更為寬廣、健康有序的繁榮之路。
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