大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則
選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營。“天時(shí)”是指商家對投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營過程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。
城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。
城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。
商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。
商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。
1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素
商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
�。�1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對選址條件有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長，流動(dòng)時(shí)間相對分散。有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。
�。�2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。
�。�3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。
�。�4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。
2、交通狀況
城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。
3、商業(yè)環(huán)境
選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。
一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。
另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場。一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。
還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢�；蜷_辦大商場不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。
4、地形特點(diǎn)
選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。
5、城市規(guī)劃的要求
城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。
在選擇店址過程中要對以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。
經(jīng)營計(jì)劃與競爭環(huán)境調(diào)查
謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)成功的要件。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。購物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。在擬訂的狀況下，設(shè)定對商圈內(nèi)面對競爭或排除競爭作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營計(jì)劃。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購物中心開始經(jīng)營時(shí)亦不能免除經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整。
投資估價(jià)之前必需先行擬訂購物中心的整體經(jīng)營計(jì)劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動(dòng)等，其后把類似具有競爭性的業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營面積、營業(yè)額來計(jì)算其坪效及依商圈內(nèi)客層的所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費(fèi)潛力計(jì)算后求得供給不足量，據(jù)以與擬開發(fā)的購物中心相比較，從經(jīng)營者能力、才力、財(cái)力及經(jīng)營特色、立地條件等方面決定承受風(fēng)險(xiǎn)度，作為擬制購物中心經(jīng)營計(jì)劃的初步基礎(chǔ)。具有擬訂的購物中心預(yù)期經(jīng)營績效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。
1.競爭形勢
兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。競爭者在同一商圈內(nèi)所居的競爭地位，在商圈內(nèi)供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產(chǎn)的命運(yùn)。當(dāng)購物中心進(jìn)入市場爭取了需求者的認(rèn)同，在現(xiàn)有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補(bǔ)足，從競爭者手中攻克市場，或采用創(chuàng)新的手法創(chuàng)造吸引力，攻占市場。
競爭是進(jìn)步的源泉，沒有競爭的狀態(tài)即屬壟斷的市場，并非消費(fèi)者之福。
�。�1）大規(guī)模經(jīng)營：
由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。任何為達(dá)到經(jīng)營目的的不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效的計(jì)劃預(yù)以克服，快速地達(dá)成經(jīng)營商圈的特性。
�。�2）整合需求：
購物中心多功能的經(jīng)營計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿足。購物中心充分掌握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。
�。�3）消費(fèi)資訊提供者：
消費(fèi)市場的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。
�。�4）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色：
近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。這一種革命性的變化，使購物中心經(jīng)營成功的機(jī)會(huì)大幅提升，政府開始重視購物中心的發(fā)展，并列入政策，促進(jìn)其發(fā)展及給予實(shí)質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。
�。�5）行銷策略的配合
購物中心運(yùn)用團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化的計(jì)劃性行銷，年度內(nèi)采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業(yè)狀況一波波地計(jì)劃性提升，并通過“時(shí)間區(qū)分使用”有效地規(guī)劃，降低坪效。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣場的變化，通過業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營目標(biāo)。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。開發(fā)者脫離房東的心態(tài)，利用每個(gè)商店的經(jīng)營者聯(lián)合成立的組織及累積的基金，適時(shí)有效地用于行銷策略的推動(dòng)，形成良性循環(huán)，以更佳的業(yè)績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。
2.經(jīng)營業(yè)績
購物中心采取計(jì)劃性經(jīng)營的模式，因此在初期即設(shè)定預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，根據(jù)規(guī)定商圈鎖定客層，依消費(fèi)者需求條件，預(yù)估可能的消費(fèi)額，設(shè)定預(yù)期的營業(yè)額。營業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購物中心增加經(jīng)營業(yè)績，購物中心的開發(fā)經(jīng)營者可采用下列的手段加以提升：
�。�1）賣場滿載：
賣場面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場人潮，產(chǎn)生賣場集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。購物中心計(jì)劃性經(jīng)營是以顧客導(dǎo)向、長期經(jīng)營為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會(huì)有商機(jī)的經(jīng)營心態(tài)。為使賣場滿載應(yīng)采取經(jīng)營客層策略的步驟為：
A、創(chuàng)造集客效果，提高集客力。
B、對進(jìn)入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設(shè)定的客層比較。
C、由以上步驟比較的結(jié)果，評(píng)估原始客層經(jīng)營的比例，掌握客源。
D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場的顧客建立客層關(guān)系。
E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。
F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。
G、提升顧客對購物中心的認(rèn)同感。
H、讓購物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場心理占有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。
以下說明前面所敘述的經(jīng)營手段：
�。�2）集客力：
賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務(wù)的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動(dòng)、結(jié)合電子化的資料歸集運(yùn)用與快速服務(wù)、商業(yè)與社會(huì)責(zé)任結(jié)合以達(dá)到經(jīng)營業(yè)績的目標(biāo)。
�。�3）需求整合：
運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。購物中心亦可采取區(qū)隔市場的設(shè)計(jì)配合行銷計(jì)劃，展現(xiàn)強(qiáng)而有力的競爭優(yōu)勢，呈現(xiàn)較佳的經(jīng)營業(yè)績。
3.創(chuàng)造附加的營業(yè)面積
從坪效的指標(biāo)觀察，坪效仍表現(xiàn)每坪的平均收益，其主要手段在于創(chuàng)造賣場經(jīng)營效益，從開發(fā)經(jīng)營者分析，亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營面積著手。其主要項(xiàng)目如下：
（1）中庭新產(chǎn)品發(fā)表會(huì)，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營業(yè)面積。
�。�2）活動(dòng)造型銷售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷售。
�。�3）不占面積賣場。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創(chuàng)造效果。
�。�4）避免賣場面積空置，降低坪效。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。
�。�5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營面積的擴(kuò)大。其中包含時(shí)間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。
4.讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進(jìn)入賣場
無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效果更是可觀。
購物中心的開發(fā)經(jīng)營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經(jīng)營，一旦經(jīng)營業(yè)績效果開始發(fā)揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個(gè)經(jīng)營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊(duì)等待爭取參與經(jīng)營的廠商形成一股熱流。對購物中心的商譽(yù)評(píng)估及其效益評(píng)估，大多要求該購物中心的經(jīng)營者提供等待廠商的名冊，以呈現(xiàn)商譽(yù)價(jià)值程度及經(jīng)營效益的持續(xù)性。
購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。依筆者規(guī)劃賣場的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)經(jīng)營者不但不收分文，尚給予相當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼額度，希望某個(gè)知名廠商參加經(jīng)營。在投資效益評(píng)估作業(yè)時(shí)，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評(píng)估該案的整體經(jīng)營效益及該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。而政府同樣讓具有較高經(jīng)營能力者及能創(chuàng)造經(jīng)營效益者開發(fā)經(jīng)營，當(dāng)然開發(fā)經(jīng)營者同時(shí)采用此一思考模式去執(zhí)行該項(xiàng)投資計(jì)劃案。
5.經(jīng)營者的能力與財(cái)力
基于人與地的計(jì)劃可行性評(píng)估理念，通常在立地條件之外，必須結(jié)合良好的經(jīng)營者能力與財(cái)力，才能邁向成功之路。當(dāng)經(jīng)營計(jì)劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計(jì)供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營計(jì)劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營能力及適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會(huì)減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。
購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。
購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是為今后培育競爭實(shí)力的必要條件。
6.經(jīng)營特色
經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當(dāng)然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各個(gè)商店以及建立營運(yùn)后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計(jì)出來，加上計(jì)劃并不是完整而無缺點(diǎn)，對這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計(jì)劃及全盤的營運(yùn)計(jì)劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。
購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計(jì)劃與改變互動(dòng)，這就是一項(xiàng)最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運(yùn)之中”。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費(fèi)者心中。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色。
7.立地條件
�。�1）立地條件分析
購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因?yàn)轭櫩褪琴徫镏行乃囈陨娴脑�，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點(diǎn)必須探討：
A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。
B、有多少人可能成為購物中心的顧客。
C、經(jīng)過購物中心的營運(yùn)，實(shí)際的來客數(shù)如何。
影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會(huì)成長、人口的都市化與流動(dòng)人口。除購物中心有效的經(jīng)營計(jì)劃促使消費(fèi)者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費(fèi)者消費(fèi)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。
�。�2）商圈客層分析
在經(jīng)營計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標(biāo)。由于本項(xiàng)分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評(píng)估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆⻊?wù)。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財(cái)務(wù)的命脈，否則理想亦無從實(shí)現(xiàn)。
通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。
購物街空間設(shè)計(jì)的分析
由于購物中心的設(shè)計(jì)發(fā)展，相當(dāng)重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計(jì)的議題打轉(zhuǎn)。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時(shí)在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件（通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計(jì)手法處理），代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強(qiáng)烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個(gè)店面?zhèn)�別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個(gè)一個(gè)的小店家，因此，沿著購物街的長度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動(dòng)。
北美地區(qū)在接下來的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計(jì)的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設(shè)計(jì)，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購物街類似獨(dú)立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。
不過，當(dāng)設(shè)計(jì)師意識(shí)到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時(shí)，前述之『店面與購物街融為一體』的設(shè)計(jì)手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設(shè)計(jì)，以誘導(dǎo)購物者產(chǎn)生興趣，到各個(gè)樓層逛逛，同時(shí)，更進(jìn)一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計(jì)手法。演進(jìn)到這個(gè)階段，購物街終于被發(fā)展成一個(gè)建筑的獨(dú)立個(gè)體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強(qiáng)烈的性格。
隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng)（或稱之為模距秩序）的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，以不超過1.5公尺寬為原則；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。
整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距統(tǒng)一。
購物中心綠地維護(hù)及管理
�。ㄒ唬┰O(shè)施維護(hù)
1.維護(hù)管理生態(tài)綠地配置設(shè)施原則，應(yīng)明確訂定如下：
生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。除必要外不得供汽車進(jìn)入。
生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。
生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。
2.設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目：
�。�1）土木設(shè)施維修
考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。
散步道—具生態(tài)性（如透水性高）及自然性，每日清掃。
水溝—考慮清理的難易度，2-3個(gè)月清理。
鋪面—易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。
游憩設(shè)備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。
景觀家具—盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。
�。�2）水電設(shè)施維修
燈具—燈泡的更新、管線的維修。
水池—設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。
灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。
�。�3）植栽維護(hù)
除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)：
喬木—定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。
灌木—修剪、補(bǔ)植、疏植。
草花—疏植、更換。
草皮—修剪、雜草清除等。
�。ǘ┰O(shè)施維護(hù)原則
設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡述如下：
1.土木、水電：每年定期修繕、檢測、更新。
2.草坪修剪及草屑清運(yùn)：平均每年修剪12次。
3.喬木修剪及清運(yùn)：依樹冠生長情況而定，以每年修剪一次為原則。
4.除草：植穴及花壇每天需除草一次。
5.中耕、施肥：每年中耕、施肥三次。
6.零星維護(hù)事項(xiàng)：花木補(bǔ)植、病蟲害防治及其他零星事宜。
針對上述各項(xiàng)目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計(jì)劃。
購物中心的交通改善計(jì)劃
大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會(huì)發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。
一般對于交通問題的改善策略，不外乎運(yùn)輸系統(tǒng)管理（TSM）及運(yùn)輸需求管理（TDM）。TSM指的是現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運(yùn)輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。
問題一：道路擁堵。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。
改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。
1、路口標(biāo)志、信號(hào)無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號(hào)設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。
2、購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。
3、行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動(dòng)線及車行動(dòng)線，最好此二者的動(dòng)線予以分隔。
問題二：停車問題。大型購物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來往，造成停車問題。
改善對策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計(jì)算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時(shí)依先前運(yùn)輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機(jī)車的來往數(shù)來計(jì)算所需的停車位數(shù)，因?yàn)橐勒障嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計(jì)算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。
除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。
問題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾
改善對策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對于停車場、公共汽車場、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。
問題四：衍生交通需求超過周邊運(yùn)輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過衍生交通需求評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計(jì)量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準(zhǔn)仍然不佳。
改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模及強(qiáng)度，必要時(shí)縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強(qiáng)度。
購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)
就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。
一、環(huán)境細(xì)節(jié)
由于購物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購物中心的設(shè)計(jì)者通常可以做一些以裝飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造與提高，而能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力及優(yōu)美的環(huán)境。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會(huì)議廳、會(huì)議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識(shí)別的要求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格。
二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場
對于購物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會(huì)的中心區(qū)。但在設(shè)計(jì)時(shí)常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得過為舒適，其所需的尺度可能會(huì)造成停車者需走很長的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個(gè)會(huì)引人注意的中心。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜�，使戶外休息區(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。
顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因?yàn)樗粌H在父母親購物時(shí)提供兒童一個(gè)可被照顧的場所，同時(shí)也成為一個(gè)地標(biāo)，這個(gè)地標(biāo)也可塑造出購物中心的特色。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動(dòng)游戲設(shè)施，它們對于購物中心而言也是一種財(cái)源。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。
三、地景設(shè)置
�。ㄒ唬┤肟诖髲d
入口大廳為進(jìn)入購物中心后第一處場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。因而設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。
（二）中庭
中庭為購物中心的焦點(diǎn)，對于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計(jì)除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強(qiáng)烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。若購物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識(shí)，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。
對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因?yàn)殡m然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營業(yè)項(xiàng)目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強(qiáng)烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而強(qiáng)烈經(jīng)營購物中心整體的企業(yè)形象，如入口大廳、中庭、停車場、洗手間等公共空間皆是可以經(jīng)營的場所。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購物中心開發(fā)者的需求做完整而不受干擾的規(guī)劃。其中尤以中庭為最佳場所。
中庭之所以是塑造企業(yè)形象的最佳場所，主要是因?yàn)樗ǔＪ琴徫飫?dòng)線的交會(huì)點(diǎn)，同時(shí)也經(jīng)常是購物路線的中點(diǎn)，因而它多塑造成一可停留休息的場所，供購物者休息及相約等候。這種停留性的特質(zhì)有別于入口大廳及停車場的通過性特質(zhì)，它會(huì)使購物者在該處停留休息，并有時(shí)間及心情瀏覽周圍的環(huán)境。因而在深具特色的中庭建立清楚的企業(yè)意象，對于購物者而言是最易接受其訊息的。
在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對于購物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購物者的視線，建立購物中心的印象。
�。ㄈ敲嫜b飾
購物中心若具有多層樓面，則面對中庭、挑空的樓面部分，也應(yīng)視所需予以樓面裝飾。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計(jì)的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計(jì)相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。
四、鋪面材料
在購物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問題不能單獨(dú)被提出來討論，它必須考慮整個(gè)基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。其他影響鋪面選擇的因素包括：
1、花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。
2、外觀：牽涉其紋理、顏色等。
3、工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。
4、土壤特性：以下便針對材料原則及其特性，及其使用性一并討論：
�。ㄒ唬┧槭伱�
碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。同時(shí)它很便宜，適用于停車場�；旧纤娜秉c(diǎn)是鋪設(shè)于停車場時(shí)，可能會(huì)因?yàn)檩喬L動(dòng)使石頭飛起而造成危險(xiǎn)。
�。ǘ┞咽伱�
卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。它可以散亂的排列，但同時(shí)也適合于整齊的鋪設(shè)。它們因受水沖擊因而是圓形無尖角的，較碎石具有安全性。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，在選色時(shí)可以有多種選擇。
�。ㄈ┯蹭伱�
最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及工程品質(zhì)。它通常與其它材料混合使用。若利用不同形式的施工方式則可有許多裝修的樣式，包括清水式、條紋式、噴霧式、噴沙式、粉刷式等。
�。ㄋ模┦覂�(nèi)鋪面
室內(nèi)鋪面設(shè)計(jì)的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展示場等。
（五）大型單元鋪面
鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。若選擇人造石，則有較多的顏色及紋理可供選擇。
（六）小型單元鋪面
小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。磚必須先做防酸等處理。磚及鋪面材料必須鋪設(shè)于水泥沙漿上。瓷磚及馬賽克對于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應(yīng)性。
購物中心的建筑本體規(guī)劃
在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對未來承租戶設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)劃。雖然如此，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、商店單元設(shè)計(jì)時(shí)仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計(jì)的彈性，以適應(yīng)未來可能的用途改變的需要。
一、 結(jié)構(gòu)
�。ㄒ唬┙ㄖ耐ㄓ眯�
任一建筑的結(jié)構(gòu)均應(yīng)能在該棟建筑物的生命期中滿足安全的需求，同時(shí)亦應(yīng)能有部分的彈性以適應(yīng)未來可能改變用途時(shí)所需。但是經(jīng)濟(jì)層面亦應(yīng)同時(shí)考慮。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。
購物中心需要高度的適應(yīng)性。承租戶、傳輸方式及販?zhǔn)蹖蛹?jí)皆可完全地變更。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動(dòng)，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。
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有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。經(jīng)濟(jì)的跨距應(yīng)為5到5.5公尺。對于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)乘以2。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。
1.梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。
2.平板結(jié)構(gòu)的最大優(yōu)點(diǎn)在于其所提供的樓層凈高最大，但在挑空時(shí)，尤其靠近柱子時(shí)容易削弱樓板結(jié)構(gòu)。
3.預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運(yùn)用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因?yàn)樗鼈內(nèi)灰揽苛�，這使得它們在不規(guī)則平面及特殊要求時(shí)并不適用。但無論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速及較經(jīng)濟(jì)的方式。
4.鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過15公尺以上的建筑物。盡管在多層建筑內(nèi)需在鋼骨上施做防火被覆，但是在特殊的情況下仍可無須其它的外裝而輕易地使用，尤其是柱子需要大量荷重時(shí)更佳。
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需要建筑地下室時(shí)，開挖、護(hù)堤壁、下水道、防水及機(jī)械通風(fēng)等項(xiàng)目為主要的工程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費(fèi)要高的多。意外問題通常在開挖地下室時(shí)產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。地下室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費(fèi)越大。
雖然如此，以地下室空間作為汽車停車場、服務(wù)入口及通路或儲(chǔ)藏空間都是不錯(cuò)的配置。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費(fèi)是最少的。
柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購物空間柱距。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。
在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。例如一組停車位所需空間為16.5m×5.5m,則可以5.5m×5.5m的柱距面積作為商店空間的單位，梁深60cm,12-15cm厚的樓板，便可適用停車及商店所需的機(jī)能空間。
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最常被用來施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種：
1.鋼構(gòu)架及空間衍架。
2.拉美拉式構(gòu)架（Laminated Timber）或portal式衍架。
3.混凝土制的皺板或薄殼。
4.預(yù)力梁。
影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距及面積�？缇嘣酱�，重量的減輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。
二、室內(nèi)購物廊-Mall
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有關(guān)室內(nèi)空間的部分主要是建立親切感、對比及活動(dòng)。在購物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣－－冬暖夏涼－－，同時(shí)也利用特殊的植物、鳥類、聲音及香味，并要求商家將店面及其貨品直接開放至人行步道，以塑造獨(dú)特、良好的購物空間。無論如何，購物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。
商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。由人行步道的兩側(cè)上、特別是作為注意力焦點(diǎn)的開放性空間上便應(yīng)能看見商店內(nèi)的展示細(xì)部。另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄以至感覺太過擁塞。人行步道9-4公尺寬似乎是合宜的。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。
雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。雙層式商店可以一層在停車層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。
在水平配置型式的大型購物中心內(nèi)，有時(shí)很難誘使購物者離開樓層，前往另一個(gè)樓層購物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%，以避免該層成為主要層。
購物中心的公共區(qū)域必須創(chuàng)造出吸引人的環(huán)境，使其能至該處購物。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。但如下數(shù)項(xiàng)論點(diǎn)則是無意義的：
1.室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。雖然需維持購物中心內(nèi)合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時(shí)購物者必須脫下大衣，反而不利購物。
2.巨大的聲響能夠創(chuàng)造生命力及活力。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個(gè)購物空間可能因此變得嘈雜混亂。
3.對外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對內(nèi)則不需要。事實(shí)上，入口對于在購物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項(xiàng)重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有明顯易辨的特性。
�。ǘ┙裹c(diǎn)中庭
在圍封型的購物中心內(nèi)，多會(huì)有中庭作為購物中心的焦點(diǎn)。中庭廣場多位于各個(gè)主要商店形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動(dòng)使用，如集會(huì)、流行展示、動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場所。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點(diǎn)。
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在購物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。
�。ㄋ模┐怪眲�(dòng)線
垂直動(dòng)線分有各種形式，各有其特點(diǎn)及適用性：自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購物者的連續(xù)動(dòng)線且減輕Mall內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。
自動(dòng)步行走道比自動(dòng)手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動(dòng)手扶梯的階梯夠?qū)�，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點(diǎn)便是它需要比自動(dòng)手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。
電梯比上述二者更為普通，且它所使用的面積比上述二者都少很多。顧客使用時(shí)也比較不會(huì)緊張。若與自動(dòng)手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。它可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載。同時(shí)它也比自動(dòng)手扶梯快，安裝費(fèi)用也較為便宜。但反過來說，它形成擁塞，且容易故障。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒有可見的景觀。
然而電梯對于連接Mall及停車場時(shí)是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車及手推車，所以一臺(tái)大容量的電梯比兩臺(tái)小容量的電梯來得好。
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購物中心的入口以大片的雙向玻璃門最為普通。自動(dòng)門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時(shí)容易產(chǎn)生問題。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進(jìn)入購物中心。
�。┩な綌偽唬↘iosk）及自動(dòng)販賣機(jī)
獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟�、咖啡店、�?bào)攤、花店及美發(fā)店等，同時(shí)也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。
在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來源。它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r(jià)值過高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。
獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。
在購物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲(chǔ)物柜。
（七）Mall的設(shè)施與配件
雕塑作品能在購物中心中創(chuàng)造出強(qiáng)烈的視覺焦點(diǎn)，但需注意其尺度應(yīng)與Mall的尺度相配合，卵石通常用來作為雕刻周圍的地面材料，以避免顧客接觸或攀爬雕刻。
開放式的噴泉在圍封式的購物中心內(nèi)較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)摹?/P>
在某些購物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOGO百貨入口廣場即是。在購物中心內(nèi)背景音樂也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來設(shè)計(jì)，因?yàn)樗阋杂绊戀徫镎叩男那榕c購買欲望，背景音樂應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動(dòng)播放。
超過50家商店單元的購物中心，其商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖便很重要，集中放在購物中心各入口處及服務(wù)臺(tái)的印有商店名稱的簡單平面圖、背景說明等便是最有效的指導(dǎo)與廣告。
�。ò耍﹫D案與招牌
招牌應(yīng)該大而簡單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。對于購物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上。
�。ň牛┭b修
在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。當(dāng)然有時(shí)相對的高分貝環(huán)境可用來創(chuàng)造“市場意象”的氣氛，但這并不適用所有的案例，如在以強(qiáng)調(diào)氣氛格調(diào)的精品服飾店等為主的購物中心便不適用此種設(shè)計(jì)。
�。ㄊ┵徫镏行膬�(nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn)
店面裝修的材料使用通常因個(gè)別的商店設(shè)計(jì)而有所差異，但仍有一些一般性的原則：
1.一般商店
應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。可使用多種材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過于沖突、對立的組合應(yīng)避免。
2.地下室層
�。�1）服務(wù)區(qū)的最小凈高，即到樓板下方或梁底為5.5公尺。
�。�2）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的最小凈高為5.0公尺。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。
（3）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。
3.地面層
（1）商店單元的最小凈高，即到樓板下方或梁底為4.8公尺。
（2）樓板荷重應(yīng)可達(dá)390千克/平方米。
�。�3）商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進(jìn)行內(nèi)部裝修。
2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。
4.樓梯
混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時(shí)便需一并被設(shè)計(jì)。裝修及欄桿則可依承租戶所需由承租戶自行負(fù)責(zé)。
5.盥洗設(shè)備
盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配置。其裝修包括：
�。�1）隔間墻及天花板需上二度漆。
�。�2）地板需用防水材料。
�。�3）木工部分需上三度油漆。
�。�4）在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺(tái)。
6.服務(wù)區(qū)
（1）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲(chǔ)藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。
�。�2）給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。
�。�3）統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。
�。�4）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。
7.商店店面及招牌
商店店面及招牌的設(shè)計(jì)需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建筑師共同設(shè)計(jì)。
8.法令的遵行
開發(fā)者在進(jìn)行開發(fā)時(shí)應(yīng)能就法規(guī)部分做完善的檢查，避免日后因法規(guī)的問題造成使用的禁止或中斷，導(dǎo)致承租戶損失。承租戶部分也應(yīng)對法令限制有所了解，避免不當(dāng)?shù)氖褂�，尤其是變更使用等，以免造成自身及開發(fā)者的損失。
9.其他
開發(fā)者的工作并不包括如下各項(xiàng)：
�。�1）商店店面及入口大門。
�。�2）商店的裝修。
�。�3）油漆、地板裝修。
�。�4）除廁所外的天花板。
�。�5）除廁所外的裝潢。
（6）服務(wù)線路的安裝。
以上數(shù)項(xiàng)依歐、美的慣例都是承租戶的工作，需與開發(fā)者協(xié)商后進(jìn)行。臺(tái)灣地區(qū)在實(shí)際開發(fā)時(shí)對歐、美的做法可采取參考的態(tài)度，是否依循仍要取決于開發(fā)者與承租戶的協(xié)商結(jié)果。
三、立面設(shè)計(jì)
建筑設(shè)計(jì)主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個(gè)方面：其一是環(huán)境本身及建筑物可能對其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設(shè)計(jì)本身所能提供的程度。
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環(huán)境中的每件元素對于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動(dòng)的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。因而如果有任何對于環(huán)境上的影響，建筑師都必須有所了解。
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建筑物外墻的實(shí)際功能是作為內(nèi)部空間的屏障與隔離，同時(shí)也提供安全的屏障。因而建筑師需注意每一立面的品質(zhì)。
建筑外墻立面的設(shè)計(jì)對于建筑物的成功與否有相當(dāng)大的關(guān)系。種種的立面裝修使建筑物能融合入環(huán)境中、賦予周圍環(huán)境生氣、定義其范圍、創(chuàng)造公眾的認(rèn)同感及好奇心，創(chuàng)造公司的意象并給予建筑物藝術(shù)層面的表現(xiàn)。另一方面立面能配合地景規(guī)劃，提供一舒適愉悅的都市空間。
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在沿街式商店地面層立面通常都作為展示面。因而，它也提供了一種最便宜、多樣多彩且通常是具有說明性的立面。雖然，這不是指那些大多數(shù)店面開向內(nèi)廷的圍封式購物中心。對于面向內(nèi)廷的購物中心而言，無開窗的地面層墻面可能是必要的，但也仍應(yīng)盡可能嘗試將其設(shè)計(jì)的活潑、多彩及多樣化。除此之外也應(yīng)考慮招牌、旗座等位置。
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在購物中心外部商店店面設(shè)雨棚有許多好處，最重要的一點(diǎn)就是它將人行步道拉近商店，且它也像是一個(gè)廣告以說明入口所在，同時(shí)能避免所展示的物品被太陽直曬。當(dāng)然，雨棚有許多種形式，它也可以配置于二樓的高度，使其能與人行步道有較大高差，避免形成壓迫感。雨棚最小高度多半取決于：
1.雨棚的寬度，以達(dá)到適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。常用的準(zhǔn)則是由人行道的邊緣劃45度線到雨棚的前端。
2.人行道上方的高度不會(huì)破壞立面，多半是2.5公尺左右。
3.人行道上能使適當(dāng)大小的光線進(jìn)入，而無須過多的人工輔助光線。
4.避免影響到交通信號(hào)、指示系統(tǒng)及標(biāo)志、旗幟及光源。
5.避免影響店門口的招牌。
6.二樓立面所能提供或避免使用的程度。
7.建筑設(shè)計(jì)上的需要。
8.預(yù)算。
9.對建筑結(jié)構(gòu)而言，最合適的雨棚深度。
10.街道設(shè)施如共車站牌等位置。
就設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)而言，若能將雨棚等突出物與建筑物一并設(shè)計(jì)將是較好的做法，如果它是后來再加上的，也需考慮建筑的景觀。以此觀點(diǎn)而言，不透光的雨棚是比較具有可行性的，它同時(shí)也較能控制室內(nèi)陽光的射入量。
（五）二樓立面
在水平配置形式的購物中心，二樓多作為儲(chǔ)藏空間及服務(wù)空間，因而容易形成無開口的空白立面。此時(shí)需與雨庇、廣告招牌、企業(yè)標(biāo)志等結(jié)合，塑造活潑有力的立面。
（六）服務(wù)區(qū)
由于服務(wù)區(qū)作業(yè)量很大，因而對于購物空間的景觀來說有較為不利的影響。服務(wù)區(qū)的立面以磚砌及混凝土皆可，不必使用精美的面材或裝修，因?yàn)樗鼈兒苋菀滓蜇浳锏陌徇\(yùn)造成瑕疵。
服務(wù)區(qū)通常會(huì)有一些無法確定的位置或預(yù)知的孔、管線等需要在墻面上開口，因而使用較小尺寸的裝修單元較為適當(dāng)（如墻磚、可塑性材料如混凝土等）。
四、商店店面及可見的內(nèi)部
圍封式的購物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的特點(diǎn)，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。
在圍封式的購物中心內(nèi)，沒有天氣的問題。商店櫥窗則喪失了傳統(tǒng)的展示功能，因?yàn)樵诖祟愘徫镏行膬?nèi)，就像在百貨公司，顧客與貨品的關(guān)系成為直接面對面的形式。而且在夜晚的時(shí)候，購物中心安全上的要求可以很輕易地滿足，因?yàn)樗灰獙all的入口關(guān)閉即可。
在商店店面及可見的內(nèi)部設(shè)計(jì)上，具有如下一般性原則：
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每一間商店單元與Mall的關(guān)系乃取決于商業(yè)準(zhǔn)則，但每一個(gè)商店單元關(guān)系的影響層面則是取決于各家單元的設(shè)計(jì)。在某些案例中，開發(fā)者會(huì)對某些方面的設(shè)計(jì)予以控制。
（二）商店的外觀及大小
很明顯的，有不同的承租戶會(huì)塑造不同外觀及大小的商店。這樣的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致在開發(fā)購物中心時(shí)會(huì)有很多“標(biāo)準(zhǔn)單元”出現(xiàn)。因而，在規(guī)劃每一個(gè)零售店時(shí)應(yīng)建立在同一個(gè)基礎(chǔ)上，避免設(shè)計(jì)出很多專用、獨(dú)特卻無更改彈性的空間單元。例如，家具店需要大片的樓地板面積但僅需小的正面，它們同時(shí)希望能有足夠長度的櫥窗來展示它們的產(chǎn)品；糖果店不僅需要小的正面（3公尺-5.5公尺之間），而且需要小的販?zhǔn)蹍^(qū)深度（6公尺-9公尺之間）。這兩種不同空間需求的店面應(yīng)能找出其間的模矩關(guān)系，最好的結(jié)果即最大的賣場乃是最小賣場的樓地板面積的倍數(shù)組合。
每一個(gè)承租戶對于商店的外觀及大小都有其獨(dú)特的注重點(diǎn)。因而在商店的設(shè)計(jì)及配置的細(xì)部討論時(shí)，承租戶及其建筑師應(yīng)該要參與，使它們的店能符合購物中心的一般形式。
在法國，購物中心的開發(fā)者必須提出一份完整的規(guī)劃給未來的承租戶。其中包括販?zhǔn)垲A(yù)測及預(yù)算，商店室內(nèi)配置計(jì)劃，建筑師所建議的商店店面形式等。這對于塑造整體的空間形式及企業(yè)形象有很大的幫助。
五、殘障者使用計(jì)劃
區(qū)內(nèi)供公眾使用的室內(nèi)、外空間的各類通道及設(shè)施，均應(yīng)依照相關(guān)規(guī)范及法令規(guī)定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規(guī)劃設(shè)計(jì)。需管制的要點(diǎn)如下：
�。ㄒ唬┰谫徫镏行膬�(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使用設(shè)施的標(biāo)志。
�。ǘ┮澜ㄖ夹g(shù)規(guī)則規(guī)定，百貨商場必須設(shè)置的殘障者使用設(shè)備包括：
1.室外引導(dǎo)通路。
2.坡道及扶手。
3.避難層出入口。
4.室內(nèi)出入口。
5.廁所盥洗室。
而視實(shí)際需要自由設(shè)置的設(shè)備包括：
1.室內(nèi)通路走廊。
2.樓梯。
3.升降機(jī)。
�。ㄈ┕堈险呤褂玫钠碌溃淦露炔坏贸^1:12。供殘障者使用的內(nèi)外通路、走廊有高低差時(shí)亦同。
（四）前項(xiàng)坡道、通路、走廊之高低差未達(dá)75公分者，其坡度不得超過規(guī)定。
（五）供殘障者使用的避難層出入口、室內(nèi)出入口、剪（收）票口，其凈寬度不得小于80公分，且地板應(yīng)順平，以利輪椅通行。
�。┢溆�，如樓梯、升降梯、衛(wèi)浴設(shè)備、觀眾席構(gòu)造及停車位皆需依法規(guī)規(guī)定所示予以管理。
�。劢ㄖ缹W(xué)］崇尚色彩建筑
色彩：建筑的霓裳
建筑色彩關(guān)系一個(gè)城市的形象，特色和品位至關(guān)重要。北京大學(xué)教授朱自煊說，以老北京來說，灰墻、灰瓦和綠樹構(gòu)成了北京城市色彩的基調(diào)，透出古都渾厚、樸實(shí)、寧靜的文化底蘊(yùn)，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都?xì)馀�。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍(lán)天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風(fēng)采。城市色彩是與環(huán)境相互融合，長期形成的，貴在統(tǒng)一與和諧。
談到如何從城市設(shè)計(jì)的角度看城市色彩時(shí)，中國建設(shè)文協(xié)環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)秘書長王明賢對此頗有共識(shí)。他舉例說，深圳的高樓和道路構(gòu)成新的城市空間形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代色彩，頗有視覺沖擊力；廈門以碧藍(lán)色的大海為背景，帶有裝飾性的建筑色彩鮮艷，三角梅點(diǎn)綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。
建筑更新與色彩的混亂
現(xiàn)在城市的發(fā)展迅速，使許多城市在色彩中迷失了自己。一些城市對色彩缺乏認(rèn)真研究，競相模仿，相互攀比，追求豪華，反倒形成了色彩上的混亂與無序，失去了特色。
中國建筑師學(xué)會(huì)建筑理論與創(chuàng)作委員會(huì)學(xué)術(shù)委員、高級(jí)建筑師布正偉從建筑師的角度，提出了清除城市色彩的視覺污染的措施。他認(rèn)為，面對城市色彩問題，我們不僅要從現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)理論方面去提高，而且，更應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化我們在城市建設(shè)中的務(wù)實(shí)精神。首先，從視覺心理衛(wèi)生的高度，下決心去抵制甚至最終禁止那些色澤惡劣的屋頂琉璃瓦、室內(nèi)外墻瓷磚、幕墻玻璃、廣場鋪裝等材料的使用和生產(chǎn)。其二，大張旗鼓地整頓雜亂無章的大小廣告和字標(biāo)，還城市建筑原形、原色以清白。再者，不能讓煙灰、沙塵奪去城市的色彩。我們有信心系統(tǒng)而深入地從民族傳統(tǒng)、地域文化、城市文脈、場所意義以及個(gè)性表現(xiàn)等不同層次和層面上去探索未來城市的色彩創(chuàng)造。
傳承文明 負(fù)載歷史
城市色彩的美感建立在和諧的秩序之上，這種和諧應(yīng)體現(xiàn)于城市環(huán)境中的統(tǒng)一與變化的關(guān)系中。過去的城市建筑由于取材于自然，更由于有較持久而穩(wěn)定的文化觀念、倫理習(xí)俗的影響，往往能夠獲得協(xié)調(diào)的色彩效果，古都北京即為一例。隨著社會(huì)的發(fā)展，面對多元文化的沖擊和新材料新工藝的出現(xiàn)，建筑色彩在城市環(huán)境中逐漸呈現(xiàn)混亂的局面，這多少反映出社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中缺乏整體意識(shí)的社會(huì)價(jià)值觀。
城市是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而城市的顏色在這系統(tǒng)工程中決不是可有可無的。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會(huì)到城市的精神。城市的色彩是歷史積淀的過程，不能人為地規(guī)定在短時(shí)間內(nèi)滿城涂上一種顏色，弄得整個(gè)街道像劣質(zhì)的布景，缺乏歷史的真實(shí)性。而立交橋等構(gòu)筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。畫蛇添足既是金錢的浪費(fèi)，又是美學(xué)的墮落。
規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點(diǎn)
艾柏哈德，柴德勒（Eberhard Zcider）長期以來大力倡導(dǎo)復(fù)合式使用開發(fā)計(jì)劃的先進(jìn)，他認(rèn)為這種開發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來很多正面的影響。他的公司所開發(fā)的港灣廣場購物街（Gdllery at Harborplace），是一個(gè)集合四種使用機(jī)能的開發(fā)計(jì)劃，有獨(dú)門精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個(gè)街廓之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明"湯普森聯(lián)合建筑師事務(wù)所在巴爾地摩內(nèi)灣畔所設(shè)計(jì)的港灣廣場北面。柴德勒簡單的解說圖，很清楚地解釋了，如何將建筑物內(nèi)部使用的計(jì)畫與外部都市空間的規(guī)劃內(nèi)容，相互結(jié)合在一起。建筑師以圖文并茂的解說文字，說明如下：
規(guī)劃內(nèi)容方面的考量重點(diǎn)
l.雖然港灣廣場，已經(jīng)抓到一個(gè)都會(huì)型人行空間場所的重要精神，不過，這些人行通道與市中心地區(qū)的連系關(guān)系，還是相當(dāng)薄弱�！抖咧饕倪B系，是透過卡佛特街（Calvert Street，是往北通往市中心商業(yè)區(qū)的主要道路）》。
2. 之想要在這一塊介于普瑞特街（Pratt Street，通往巴爾地摩內(nèi)灣）與卡佛特街之間的街廓上開發(fā)成功，最關(guān)鍵的因素，就是要把這一條人行軸線上的活動(dòng)，延伸越過卡佛特街，并創(chuàng)造出一個(gè)很能吸引人目光的焦點(diǎn)（包括許多家商店、餐廳、街道活動(dòng)、表演）。
3.將這一類人行軸線的活動(dòng)焦點(diǎn)再往下延伸，延著普瑞特街的港邊散步道，來到東端的旅館入口；另一方面，延著卡佛特街，一條騎樓空間通到市中心以及辦公大樓的大廳。
4.除了西南角有活動(dòng)焦點(diǎn)之外，其他三個(gè)角落也都有不同的『活動(dòng)』，以便在環(huán)繞基地四周的街道上，創(chuàng)造出一個(gè)適合人行的環(huán)境。但除此之外，還賦予這一棟建筑物三個(gè)面向的立面，都各具不同的格調(diào)，以區(qū)分出其不同的使用機(jī)能——分別是購物、旅館及辦公空間。
5. 為了把西南角的人行焦點(diǎn)，在視覺上及實(shí)質(zhì)空間上，延伸進(jìn)入建筑物，就必須注入各種不同活動(dòng)的活力泉源（例如：商店、餐廳、酒吧、旅館大廳及辦公大樓），使這一棟建筑物更加豐富。
6.電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達(dá)高處，這一個(gè)舉動(dòng)，本身就可以變轉(zhuǎn)成一件『活動(dòng)』。電扶梯緩緩地往上移動(dòng)，人們的視野因而展開，可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。
7.在第五層樓配置了旅館的公共性機(jī)能，但是也同時(shí)在南側(cè)提供了一個(gè)公共平臺(tái)，海港美麗的景色，盡收眼底，同時(shí)也可以感受到海港的活力。
8. 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街（South Street），進(jìn)入本旅館。
9. 旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達(dá)空中花園的平臺(tái)，使走道空間更為豐富、有變化性。
10.本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。
11.辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進(jìn)入，讓辦公大樓有其獨(dú)特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。而辦公大樓的大廳，也透過電扶梯與購物廊之間產(chǎn)生連結(jié)。
12.汽車與巴士可以�？吭诼灭^的南大街入口。有很充裕的停等空間，并可從此處直接進(jìn)入旅館的停車場。
13.旅館大廳的接待區(qū)，設(shè)置于一樓，可以由普瑞特街及南大街進(jìn)入。
14.旅館的附屬性設(shè)施：餐廳、會(huì)議廳、酒吧，可以由旅館的大廳或是購物廊，直接進(jìn)入。
15.公共停車場，可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。所有的裝卸貨與服務(wù)動(dòng)線，都設(shè)于建筑物內(nèi)部的室內(nèi)通道中，也一樣可以由卡佛特街與南大街進(jìn)入。
建筑意象方面的考量重點(diǎn)
16.創(chuàng)造建筑物外觀的整體感，在視覺上整合成一棟建筑物的感覺（而不是把低層部突顯出來，處理成一段基座的造型）。
17.將本建筑物的造型，作為銜接市中心的高層建筑群之量體尺度，與港濱低矮的亭篷式建筑物之中介角色。
18.運(yùn)用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當(dāng)中，但是同時(shí)也賦予其強(qiáng)烈的獨(dú)特性格，以助于本開發(fā)在市場競爭之下，還可以存活下來。
19.在視覺上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。
20.電扶梯持續(xù)不斷的往上移動(dòng)，將活動(dòng)以對角線的方向，帶進(jìn)本建筑物里。這種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。
21.透過各個(gè)平臺(tái)，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動(dòng)，在人們一踏入大廳時(shí)，就可以一覽無遺，而且可以掌握很清楚的方向感。
22.透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。
從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計(jì)如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動(dòng)、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強(qiáng)化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設(shè)計(jì)者，在做一個(gè)都會(huì)型購物中心開發(fā)案時(shí)，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來的都市設(shè)計(jì)觀點(diǎn)。在這個(gè)案例中，這種都市設(shè)計(jì)的觀點(diǎn)，關(guān)心如何在一個(gè)全面推動(dòng)的都市更新案中，強(qiáng)化該地區(qū)的特色，并且修正現(xiàn)存都市環(huán)境中，空間在尺度上、人行動(dòng)線上、視覺上的不連續(xù)性。在其他不同的都市環(huán)境條件下，可能需要考慮不同的因素，但是，都是以同樣的論述觀點(diǎn)來發(fā)展。
城郊區(qū)域型購物中心配置
所有自二次大戰(zhàn)以后才陸續(xù)發(fā)展成形的新興購物中心類型中，最具影響力的就屬位于城郊的區(qū)域性購物中心，它不但對都市的形態(tài)產(chǎn)生影響，而且對于購物中心的設(shè)計(jì)也造成相當(dāng)大的沖擊。正當(dāng)戰(zhàn)后歐洲人在尋求如何調(diào)整過去都市發(fā)展的紋理，以重建飽受炮火摧殘的市中心區(qū)、或是建立新鎮(zhèn)時(shí)，所產(chǎn)生的新需求與新環(huán)境條件之際，在北美地區(qū)，某些大城市的外圍地帶，過去曾是小機(jī)場與農(nóng)場的區(qū)域，也出現(xiàn)了新型態(tài)的城郊型區(qū)域性購物中心。這類購物中心，完全擺脫了諸如都市紋理之類的限制條件，根據(jù)商場內(nèi)部經(jīng)營的需要，自由地發(fā)展出理想的空間型態(tài)。結(jié)果，該類商場型態(tài)，經(jīng)過一連串成功的轉(zhuǎn)型，來自世界各地的開發(fā)商與建筑師歷經(jīng)二十年，最后終于訂定出一套購物中心設(shè)計(jì)的規(guī)劃綱領(lǐng)，在這段漫長的追尋歷程當(dāng)中，他們的目標(biāo)，就是要找出最新的商場營建技術(shù)、設(shè)計(jì)原則與商場標(biāo)準(zhǔn)的典范。
城郊型購物中心的型態(tài)發(fā)展沿革，可以簡單地用幾個(gè)階段、或幾個(gè)從它持續(xù)演變出來的子類型，來扼要說明之�；旧希话阏J(rèn)為最早出現(xiàn)的城郊型購物中心，是由一群臨時(shí)搭設(shè)、販?zhǔn)鄹黝惿唐返男∨褡铀M成，一開始，該商場的組織架構(gòu)，相當(dāng)松散而且非常不正式，周圍環(huán)繞著大面積的停車場，并在篷子與篷子之間的路面，鋪上地坪，猶如一條露天的人行購物街。不過，很快地，這些商場的平面，或多或少都做了程度不一的調(diào)整，例如：在伊利諾州斯科基市（Skokie）的老歐嘉商場（Old Orchard，1956年開幕）的平面，就被簡化，變得比較井然有序，因此奠定了購物中心的平面配置原則。
這些配置原則，完全依照那些販?zhǔn)坌∨褡又凶馍碳业慕M合特性而定，尤其刻意配合少數(shù)大型的“主力”或具有“磁力”的百貨公司的特色，因?yàn)檫@些百貨公司，是吸引顧客前來此地最重要的賣點(diǎn)，還有許多小的店面單元，則靠過路性的購物人潮量，來維持生意。為了尋找最適當(dāng)?shù)纳虉鲂蛻B(tài)，以維系這種小店家依賴百貨公司主力店生存的依存關(guān)系，因而產(chǎn)生了一套典型的平面配置方式，以商場內(nèi)"主力"商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場最冷清的角落之間（即使只有極少的顧客會(huì)經(jīng)過的角落）的距離最短，同時(shí)，盡量使主要購物人潮，可以十分方便地從一家主力商店逛到另一家。這些“風(fēng)車形”、“啞鈴形”“L形”或“十字形”的平面配置方式，分別針對具有一個(gè)、二個(gè)、三個(gè)、四個(gè)“磁力”商店的購物中心，而精心發(fā)展出來，這幾個(gè)配置方式，在過去，也一直都是接續(xù)下去的所有商場發(fā)展演進(jìn)階段中，最廣為采用的基本規(guī)劃概念圖。
入口設(shè)計(jì)的詮釋方法
在討論關(guān)于購物街與中央空間的設(shè)計(jì)主題與問題時(shí)，有時(shí)候也很難避免不談到歷史上的建筑范例。在米蘭的拱廊商場中，曼哥尼師法圣彼得教堂，而且很確定地是，此舉并不是因?yàn)樗V心妄想要?jiǎng)?chuàng)造出一樣的宏偉空間，而是基于他希望能挑出一種類似的空間需求，來解決這種類似教堂中殿般簡狀拱頂交叉部分的空間；而在本書中所討論的許多購物中心案例里，其所采用之大教堂大廳基本剖面的形式，也就是類似許多古典建筑的類型。舉例而言，關(guān)于如何在購物街/中殿立面上，整合屋頂拱圈之重量較輕的結(jié)構(gòu)體與低樓層重量較大之結(jié)構(gòu)體的問題，對于哥德式以及文藝復(fù)興式建筑物而言，這是最常碰到的典型設(shè)計(jì)問題，因此該設(shè)計(jì)就以類似的手法，營造出面對購物街/中殿空間的回廊柱距空間的縮小版；然而，為了營造中央空間，再度又衍生出另一個(gè)問題，就是如何達(dá)到既可以維持中殿空間所帶來的空間延續(xù)性，卻又使空間本身保有某些獨(dú)特的空間高潮。
根據(jù)前述的這一些討論，我們或許就可以理解，為什么購物中心入口的設(shè)計(jì)特色，通�？雌饋矶际悄７職v史建筑物的造型（然而手法并不太高明），因?yàn)檫@些設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，都是基于類似的設(shè)計(jì)考量——都為了在建筑物的外觀立面上，表現(xiàn)出購物街的剖面空間韻律，同時(shí)又要使這個(gè)剖面空間的韻律與大門的尺寸，在立面上互相融合在一起。
關(guān)于上述的這一項(xiàng)入口設(shè)計(jì)考量，位在泰晤士河上游京斯頓（Kingston）已規(guī)劃完成之班鐸購物中心（Bentall Centre），其設(shè)計(jì)就清楚地說明了一個(gè)最常見的處理手法；在該商場中，四層樓高之購物街的剖面空間，向外延伸到街道立面上，然后在立面上的這一個(gè)交接點(diǎn)，伸出一個(gè)較小的雨庇，以呼應(yīng)購物廊上方的圓拱造型，購物街剖面穿插在立面上，形成了一個(gè)符合行人尺度的、有頂蓋式的入口。圣路易斯購物中心的案例，則說明了北美地區(qū)在這一類的入口安排上，常用的二種設(shè)計(jì)版本，二者的目標(biāo)都是要協(xié)調(diào)二種不同的尺寸；所謂的二個(gè)尺寸就是指，將購物街剖面同樣大小的幾何形，簡單地復(fù)制在立面上，使入口部分出現(xiàn)二種不同的尺寸規(guī)格。
入口設(shè)計(jì)還面對另一項(xiàng)難題，就是在既存的、尺度較大的構(gòu)件上，如何試著用一種具有說服力的整合手法，將較小的元素結(jié)合上去，因此，設(shè)計(jì)手法的推敲發(fā)展，就鎖定在如何達(dá)成這個(gè)目標(biāo)（包含如何處理界于二個(gè)極端尺度間的中間尺度的元素）。舉例而言，位于巴爾地摩郡的白沼澤購物中心（White MarshCenter，于1981年開幕），以及拉斯維加斯的時(shí)尚廣場（Fashion Show），就是采用這樣的一種復(fù)制元素的手法，將大門元素的尺寸縮小，以形成商場真正的入口，因?yàn)閷⒊叽缈s小的效果，可以使人們將注意焦點(diǎn)集中在入口的點(diǎn)上。這個(gè)設(shè)計(jì)構(gòu)想，在三度空間上更真實(shí)呈現(xiàn)的一個(gè)案例，就是大洋洲建筑師事務(wù)所（Architects Oceania）與RTKL聯(lián)合建筑師事務(wù)所，在雪梨聯(lián)合設(shè)計(jì)的港濱節(jié)慶市集廣場（Harbourside Festival Markets），這個(gè)案例令人想起，類似于西薩"佩里（Ccsar Pelli）在紐約炮臺(tái)公園的采光大廳中，所采用的縮小圓拱圈的造型。
入口設(shè)計(jì)策略的另一個(gè)詮釋手法，乃是將一層一層的墻面，穿插配置在進(jìn)入購物中心的路徑上面，使該路徑穿透一道一道的墻，而且這種手法也不斷地提醒訪客入口路徑的設(shè)計(jì)主題，這種設(shè)計(jì)手法，在實(shí)際墻厚不足的情況下，或許也可以彌補(bǔ)從室外空間進(jìn)入商場室內(nèi)世界，空間轉(zhuǎn)換之緩沖區(qū)太短的情形。
帕莎迪納廣場（Plaza Pasadena）的入口，就是一個(gè)實(shí)例，在該商場中，有一條短的、圓拱形的入口購物街，與主要的購物街交錯(cuò)，同時(shí)以一道穿進(jìn)去的獨(dú)立墻面，拉開入口空間的序幕，猶如位在圓拱立面盡頭的一道凱旋門。許多位于美國的城郊型購物中心，其沒有開窗、像一個(gè)箱子之量體的單調(diào)外觀，特別喜歡采用這種造型富某些變化、三度空間的設(shè)計(jì)手法，有的是將一層一層的墻面設(shè)計(jì)成不同的樣子，有的則是在整個(gè)箱型量體后面，再加上一個(gè)實(shí)的量體，只有在入口的部分，才裂開一個(gè)口，例如：核心廣場/圣塔安娜商場的百貨公司的入口，就是這樣設(shè)計(jì)的。
最后，這樣的入口特質(zhì)，可以被發(fā)展成真正的三度空間門廊，配置在建筑外墻上。在南灣蓋樂瑞雅購物中心里，以及再度被點(diǎn)到名的水晶峰商場，其室內(nèi)購物街不同的幾何形，被加以運(yùn)用而產(chǎn)生尺度較小的亭篷式建筑物，這些亭篷建筑所配置之處，就像入口前面的警衛(wèi)室。在前者案例中，植栽、一座噴泉、以及一些桌椅，從商場的中央空間到這個(gè)入口遮蔽物之間，散置在各個(gè)角落，這段空間的營造，幾乎就像是商場內(nèi)部中央空間的縮小翻版。在南街海港的17號(hào)碼頭中，這個(gè)設(shè)計(jì)原則，更延伸至室外，創(chuàng)造出一個(gè)復(fù)層式的門廊空間，將室內(nèi)的劇院，往外延伸至建筑物的外觀上，來處理鄰接的開放空間。
購物街外觀的表現(xiàn)手法，使人們開始討論『新的購物中心類型在都市設(shè)計(jì)中所蘊(yùn)含之意義』的問題，但是，在探討這一方面的問題前，我們有必要先提出一個(gè)更進(jìn)一步的設(shè)計(jì)議題，這個(gè)議題在最近這幾年來，變得越來越重要。
我國購物中心的開發(fā)策略
在我國當(dāng)前條件下，開發(fā)購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購物中心項(xiàng)目，二是商業(yè)管理公司開發(fā)的商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的購物中心項(xiàng)目。
發(fā)展商的不同將決定未來購物中心不同的經(jīng)營思想。地產(chǎn)公司憑借多年開發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)采取將開發(fā)好的購物中心出售出去的做法，實(shí)行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”；而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營思想，通常會(huì)實(shí)行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國外的購物中心大多采取 “三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離，把購物中心交由專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。
1、地產(chǎn)商發(fā)展購物中心拓寬了地產(chǎn)公司開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的新途徑
從2001年中開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的旗艦萬達(dá)與沃爾瑪達(dá)成了長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作項(xiàng)目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟(jì)南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河，萬達(dá)將陸陸續(xù)續(xù)在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時(shí)，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內(nèi)知名品牌也將加盟各城市的萬達(dá)國際購物廣場，從而形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、集團(tuán)式發(fā)展的態(tài)勢。萬達(dá)國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業(yè)黃金地段再添一把大火，并為周圍地區(qū)帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
2、商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式
商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，以實(shí)現(xiàn)與商戶共贏為目標(biāo)，進(jìn)而將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系。根據(jù)2001臺(tái)灣地區(qū)大型店鋪總覽的調(diào)查，百貨公司已朝向大型化發(fā)展、進(jìn)駐購物中心也將是臺(tái)灣百貨業(yè)未來的競爭重點(diǎn)；而且量販店也大多與購物中心相結(jié)合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發(fā)展策略對于購物中心的價(jià)值提升將會(huì)產(chǎn)生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺(tái)灣地區(qū)的大型購物中心，憑借其強(qiáng)大的競爭能力已經(jīng)逐漸在零售領(lǐng)域成為主流。購物中心以一位經(jīng)營管理者的身份出現(xiàn)，將招攬?jiān)S多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進(jìn)場經(jīng)營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專賣店進(jìn)駐大型購物中心己成為業(yè)者的一種普遍選擇，也將帶動(dòng)臺(tái)灣地區(qū)的零售業(yè)發(fā)生更為劇烈的演變。
3、開發(fā)購物中心的基本思路和關(guān)鍵控制因素
零售業(yè)是一個(gè)比較傳統(tǒng)的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是新興的行業(yè)、發(fā)展很快的行業(yè)。房地產(chǎn)商和零售商進(jìn)行結(jié)合的前景應(yīng)該是非常廣闊的，因?yàn)橹袊牧闶凼袌隹臻g還很大。所以在未來的購物中心開發(fā)中，我們首先要統(tǒng)一理念、共同開發(fā)。這樣就可以準(zhǔn)確定位，在設(shè)計(jì)上少走彎路，力求招商和基建的同時(shí)進(jìn)行，更有效地去爭取時(shí)間、減少購物中心的開發(fā)成本、避免不必要的浪費(fèi)、提高物業(yè)的使用效率，縮短投資回報(bào)期。其次，我們應(yīng)該注意優(yōu)勢互補(bǔ)、利益共享。零售商有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產(chǎn)商有雄厚的開發(fā)實(shí)力和資金實(shí)力，也有良好的開發(fā)土地。需要的只是雙方的協(xié)調(diào)與合作。
商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開發(fā)和經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)雙贏。對房地產(chǎn)公司而言，如果房產(chǎn)不能順利銷售出去，風(fēng)險(xiǎn)是很大的；而對于商業(yè)公司而言，如果沒有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無法更快地發(fā)展和壯大，競爭實(shí)力也不能得到增強(qiáng)，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)商業(yè)公司與地產(chǎn)公司的將是極為可能的。
從國內(nèi)的情況看，能夠?qū)I(yè)進(jìn)行購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司還不是很多，專業(yè)的建筑院所也難以完成購物中心的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，因?yàn)橘徫镏行牡脑O(shè)計(jì)不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業(yè)的極深理解和準(zhǔn)確把握。在購物中心的整體設(shè)計(jì)上，國內(nèi)有不少購物中心缺乏一個(gè)鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個(gè)個(gè)性化和本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)來說，是要為此而承受很大風(fēng)險(xiǎn)的。作為一個(gè)國際化程度比較高的產(chǎn)業(yè)來說，購物中心實(shí)現(xiàn)國際化與本土化的有機(jī)結(jié)合是置關(guān)重要的，而本土化的概念對不同地區(qū)又將具有不同的特點(diǎn)，決不是一個(gè)簡單的“土洋結(jié)合”的問題，而是洋模式與本地區(qū)以及購物中心個(gè)體的風(fēng)俗、文化底蘊(yùn)、消費(fèi)傾向、市場環(huán)境等等諸多方面的結(jié)合問題。當(dāng)前最需要我們的購物中心業(yè)者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現(xiàn)出來。所有的發(fā)展商都希望自己建設(shè)的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經(jīng)營上的局限，建立準(zhǔn)確而且正確的市場定位是最為重要的一點(diǎn)，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過市場的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類、服務(wù)消費(fèi)者的范圍、競爭性的價(jià)格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類以及相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價(jià)值的課題。
4、購物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”
購物中心已經(jīng)進(jìn)入到了追求特色化的時(shí)代，特色正在成為購物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時(shí)讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進(jìn)行調(diào)整和完善，其實(shí)這在現(xiàn)在來說，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。
定位中高檔層面的廣州時(shí)代廣場目前引進(jìn)了旅游廣場和高檔家具中心，為時(shí)代廣場的特色增加了“分?jǐn)?shù)”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運(yùn)動(dòng)，首先以電影院吸引消費(fèi)者，然后再加入攀巖等運(yùn)動(dòng)的元素；中華廣場也特意開辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬國廣場引進(jìn)了史奴比餐廳和電器城。
5、購物中心要注重自身價(jià)值的創(chuàng)造與提高
購物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業(yè)店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運(yùn)營上進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，購物中心除了要規(guī)劃好市場的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專業(yè)化的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)、購物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購物中心業(yè)者所關(guān)注的重點(diǎn)�？傮w而言，購物中心的價(jià)值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來的營業(yè)收入來維持持續(xù)的運(yùn)營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計(jì)與分析上積極為商戶創(chuàng)造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價(jià)值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業(yè)店品牌的號(hào)召能力，這三個(gè)因素的集合，創(chuàng)造了商戶的營業(yè)收入，也創(chuàng)造和增加了購物中心自身的價(jià)值。
6、探索購物中心的“三權(quán)分離”的經(jīng)營開發(fā)體制
零售業(yè)的一般業(yè)態(tài)，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發(fā)、自己經(jīng)營、自我管理。與之不同，購物中心是開發(fā)與經(jīng)營分開，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其責(zé)，實(shí)行真正的分工合作，從而構(gòu)成了購物中心雙主體運(yùn)行的統(tǒng)一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，發(fā)揮商業(yè)公司在商業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，因?yàn)橘徫镏行膬?nèi)的專業(yè)店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費(fèi)用將大大降低，購物中心營業(yè)員人均所負(fù)責(zé)的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同類的單體店；購物中心實(shí)行的是特色化、細(xì)分化和專業(yè)化的經(jīng)營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強(qiáng)。
購物中心的污水處理系統(tǒng)
一、污水系統(tǒng)
在規(guī)劃污水系統(tǒng)前需先調(diào)查基地所在地區(qū)是否有公共污水下水道系統(tǒng)。若有公共污水下水道系統(tǒng)，基地范圍內(nèi)的污水便可直接排放至該處，若無公共污水下水道系統(tǒng)，由于購物中心內(nèi)可能產(chǎn)生的污水應(yīng)為生活用水及廚房的雜排水，并無工業(yè)廢水等，因而僅需配合排放的廢水量設(shè)置適宜的污水處理設(shè)施，使區(qū)內(nèi)的污水經(jīng)過處理后，達(dá)到法規(guī)規(guī)定的放流水標(biāo)準(zhǔn)后排放至一般下水道系統(tǒng)或承受水體。
�。ㄒ唬� 污水處理設(shè)施配置
污水處理設(shè)施的配置位置應(yīng)單獨(dú)位于較隱蔽的場所，避免破壞購物中心商圈的景觀及活動(dòng)。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向?qū)⑽鬯幚碓O(shè)施配置于地勢較低及基地內(nèi)的排水管線末端處，有利于完整地處理區(qū)內(nèi)所有的污水。污水處理設(shè)施最好配置于一處。其設(shè)置可配合購物中心的分期分區(qū)發(fā)展，分期建設(shè)。所使用的處理方法應(yīng)由專業(yè)人員設(shè)計(jì)并決定。
�。ǘ� 計(jì)劃污水量
污水量的計(jì)算可通過如下步驟進(jìn)行：
1.處理對象人口數(shù)
根據(jù)各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級(jí)市場等的分類，分別計(jì)算各空間內(nèi)的處理對象人口數(shù)，將各空間的人口數(shù)相加后匯總即為該全區(qū)的處理對象人口數(shù)。
2.平均污水量
用各使用空間的每人每日產(chǎn)生的污水量乘上各空間的處理對象人口數(shù)，所得的數(shù)值即為該空間每日的平均污水量。
各空間的平均污水量相加匯總后即為購物中心每日所產(chǎn)生的平均污水量。
二、污水排水設(shè)備
（一） 基本原則
1.排水系統(tǒng)應(yīng)避免出現(xiàn)終端管，但因清潔口的需要而延長至合適的位置時(shí)則不在此限。
2.雨水排水管不得與污水處理設(shè)備所接續(xù)的污水管及雜排水管相接續(xù)。
3.含有對下水道及污水處理設(shè)備有害的油脂（grease）、可燃性廢水、土砂等排水系統(tǒng)，或含有能再生、再利用物質(zhì)的排水系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置截留器截留之。
4.排水管應(yīng)設(shè)置清潔口或其他清潔方式清潔管內(nèi)，避免阻塞。
5.排水系統(tǒng)上應(yīng)有排水口空間等防護(hù)措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設(shè)施等排水，應(yīng)行間接排水。
6.與排水系統(tǒng)接續(xù)的器具類，均應(yīng)具備存水彎。
7.與排水系統(tǒng)接續(xù)之高溫排水，原則上應(yīng)冷卻至40度以下后才排放。
�。ǘ� 排水系統(tǒng)工程的配管
1.排水管接合部應(yīng)具水密性，避免植物的根或土砂進(jìn)入。
2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。
3.無論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。
�。ㄈ� 存水彎
1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。
2.器具存水彎之水封部應(yīng)容易檢查，且在便于清潔處設(shè)置清潔口。
3.不得設(shè)置雙重存水彎。
�。ㄋ模� 截留器
1.截留器應(yīng)裝設(shè)于易于清潔保養(yǎng)的位置。
2.截留器應(yīng)裝設(shè)通氣管。
3.營業(yè)用大廚房或類似場所應(yīng)設(shè)置足夠容量的油脂截留器。
4.營業(yè)性質(zhì)的洗滌場，應(yīng)設(shè)置能分離不溶性物質(zhì)如線頭等的截留器。
三、間接排水
�。ㄒ唬� 需行間接排水裝置
需行間接排水的裝置分為機(jī)械設(shè)備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的排水。在購物中心內(nèi)出水口需要使用間接排水的機(jī)械設(shè)備包括：
1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關(guān)食品儲(chǔ)存或加工的設(shè)備。
2.給水水池及水箱的溢、排水管。
3.洗碗機(jī)、洗滌機(jī)、脫水機(jī)。
4.飲水機(jī)、飲料用冷水器、給茶器等。
四、通氣設(shè)備
（一）一般事項(xiàng)
1.排水立管上部，應(yīng)以伸頂通氣管向上延長，并向大氣開放。
2.個(gè)別通氣方式或回路通氣方式應(yīng)設(shè)有通氣立管。
3.間接排水系統(tǒng)或其它特殊排水系統(tǒng)的通氣管，不得與其它通氣系統(tǒng)相連接，應(yīng)單獨(dú)有效直接地排向大氣。若此等排水設(shè)施有兩套以上系統(tǒng)時(shí)，不同種類的排水系統(tǒng)仍應(yīng)獨(dú)立排放。
4.通氣立管不得與雨水立管相連接。
5.大型油脂截留器應(yīng)設(shè)置通氣管。
6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結(jié)成液狀而積留在管底，其橫向通氣管應(yīng)向上斜，且不得有凹部存在。
購物中心的消防系統(tǒng)規(guī)劃
提示：本文僅在于提供購物中心消防系統(tǒng)的規(guī)劃中的內(nèi)容要點(diǎn)，資料列之具體指標(biāo)雖與我國國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核對，但不承諾沒有誤差。引用前，務(wù)必請會(huì)員認(rèn)真依據(jù)國家或地方之標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，以防止出現(xiàn)任何偏差。特別聲明——準(zhǔn)確指標(biāo)和相關(guān)數(shù)據(jù)請嚴(yán)格依據(jù)我國國家標(biāo)準(zhǔn)GB來制定實(shí)行。
一、 建筑物的防火
二、消防主管機(jī)關(guān)及資格
三、一般原則
�。ㄒ唬榱嗽诨馂�(zāi)發(fā)生時(shí)能很快地?fù)錅缁鹈纾竺娣e的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門及防火樓板做防火分隔。建筑技術(shù)規(guī)則第七十九條規(guī)定：“防火構(gòu)造建筑物或防火建筑物，其總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應(yīng)按每1500平方公尺，以具有一小時(shí)防火時(shí)效的防火墻、防火樓板及甲種防火門窗區(qū)劃分隔。
（二）入口大廳及過道等都必須以耐燃的材料來建筑。
（三）煙塵的排出需藉由可開啟的門窗及機(jī)械排煙來處理，可開啟的門窗同時(shí)也利于消防人員自外部進(jìn)入救災(zāi)。若建筑物采用如帷幕墻等不能開啟的墻面，則需設(shè)有緊急進(jìn)口或緊急用升降梯，以利消防人員及其設(shè)備進(jìn)入救災(zāi)。
（四）所有的樓梯都必須能自成一封閉獨(dú)立空間，且該門需具有1.5小時(shí)防火時(shí)效。
�。ㄎ澹┳詣�(dòng)警報(bào)設(shè)備應(yīng)與管理中心及工程師辦公室連接，同時(shí)亦需依法設(shè)置自動(dòng)撒水頭。依法在重點(diǎn)位置設(shè)置消防隊(duì)專用出水口。同時(shí)亦需注意通風(fēng)換氣的需要，特別是地下室的服務(wù)區(qū)部分。
�。┛稍诟魃痰陠卧牡觊T處設(shè)置撒水設(shè)備，以形成一消防撒水網(wǎng)，阻斷火勢的蔓延。
�。ㄆ撸┎Ａе破凡贿m用于做為防火區(qū)劃的墻面。
四、防火避難設(shè)施
�。ㄒ唬┏鋈肟�
商場的樓地板面積合計(jì)超過500平方公尺者，其直通樓梯應(yīng)在避難層的適當(dāng)位置，開設(shè)兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應(yīng)直接通向道路，其他各處可開向?qū)?.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應(yīng)接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計(jì)算值，但上述使用性質(zhì)之總樓地地板面積超過1500平方公尺時(shí)，36公分應(yīng)增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。
避難層以外之樓層，通達(dá)供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計(jì)算值；地面層以下的樓層，27公分應(yīng)增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應(yīng)裝設(shè)甲種防火門。
�。ǘ┳呃�
在同一層樓內(nèi)的居室樓地板面積在200平方公尺以上（地下層時(shí)為100平方公尺以上），其走廊兩側(cè)有居室者，其走廊配置應(yīng)在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時(shí)，其坡度不得超過1/10，并不得設(shè)置臺(tái)階。防火建筑內(nèi)各層連接直通樓梯的走廊通道的墻壁，應(yīng)為防火構(gòu)造或不燃材料。
（三）樓梯
樓梯應(yīng)能完全隔離煙及火。任何建筑物自避難層以外的各樓層均應(yīng)設(shè)置一座以上的直通樓梯（包括坡道）通達(dá)避難層或地面，樓梯位置應(yīng)設(shè)于明顯處所。若避難層上層的樓地板面積超過400平方公尺，其他任一層超過240平方公尺，或地下層樓地板面積在200平方公尺以上，則應(yīng)設(shè)置兩座以上的直通樓梯。
自樓面居室任一點(diǎn)至樓梯口的步行距離不得超過30公尺，15層以上的建筑物則應(yīng)減為20公尺。避難層自樓梯口至屋外出入口的步行距離不得超過30公尺。通達(dá)3層以上供商場或類似使用的樓層，應(yīng)設(shè)置安全梯及特別安全梯，通達(dá)5層以上，供商場或類似使用的樓層，至少應(yīng)有一座特別安全梯。
1.安全梯構(gòu)造
�。�1）室內(nèi)安全梯的構(gòu)造
安全梯間四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，天花板及墻面，應(yīng)以不燃材料裝修。進(jìn)入安全梯的出入口，應(yīng)裝設(shè)安全門，其構(gòu)造應(yīng)符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門，并不得設(shè)置門檻；安全門的寬度不得小于安全梯的寬度。安全門應(yīng)向避難方向開啟。安全梯間應(yīng)設(shè)有緊急電源之照明設(shè)備，其開設(shè)采光用的向外窗戶或開口者，應(yīng)與其他窗戶或開口或非防火構(gòu)造的外墻等相距90公分以上。
（2）戶外安全梯的構(gòu)造
安全梯應(yīng)為防火構(gòu)造。安全梯與建筑物任一開口間的距離，除至安全梯的安全門外，不得小于2公尺，但開口面積在1平方公尺以內(nèi)，并裝置鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定玻璃者不在此限。出入口應(yīng)裝設(shè)符合甲種防火門或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門規(guī)定的安全門，但從室外走廊連接安全梯者，其出入口應(yīng)免裝設(shè)安全門。對外開口面積應(yīng)在2平方公尺以上。
�。�3）特別安全梯構(gòu)造
自室內(nèi)至安全梯，應(yīng)由陽臺(tái)或排煙室開始進(jìn)入。樓梯間及排煙室的四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，其天花板及墻面的裝修應(yīng)為不燃材料。樓梯間及排煙室，應(yīng)設(shè)有緊急電源的照明設(shè)備。其開設(shè)采光用固定窗戶或在陽臺(tái)外墻開設(shè)的開口，除開口面積在1平方公尺以內(nèi)并鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定者外，應(yīng)與其他開口相距90公分以上，但在防火帶范圍內(nèi)，不得開口。自室內(nèi)通陽臺(tái)或進(jìn)入排煙室的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種防火門，自陽臺(tái)或排煙室進(jìn)入樓梯間的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種或乙種防火門。
樓梯間與排煙室或陽臺(tái)之間所開設(shè)的窗戶應(yīng)為固定窗。
建筑物達(dá)15層以上或地下層3層以下者，各樓層的特別安全梯樓梯間與排煙室或樓梯間與陽臺(tái)的面積，不得小于各該層居室樓地板面積3%。
供商場使用的直通樓梯總寬度，以該建筑物各層中任一樓層（不包括避難層）商場的最大樓地板面積每100平方公尺，樓梯寬60公分為計(jì)算值。但若其面積之和達(dá)到建筑面積1/8且大于15平方公尺者，應(yīng)再增加樓梯寬度。
一棟建筑物在不同的樓層有兩種以上不同用途，直通樓梯總寬度應(yīng)逐層核算，以使用較嚴(yán)（最嚴(yán)）的樓層為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同一樓層有兩種以上的不同用途，該樓層的直通樓梯寬度應(yīng)分別計(jì)算后合計(jì)。
建筑物在5層以上的樓層供公眾使用時(shí)，應(yīng)設(shè)置樓梯通達(dá)可供避難使用的屋頂平臺(tái)，其面積不得小于建筑面積的1/2。在該面積范圍內(nèi)不得建造其他設(shè)施。
�。ㄋ模� 排煙設(shè)備
1.排煙設(shè)備
每層樓地板面積超過5000平方公尺者應(yīng)設(shè)置排煙設(shè)備。但每100平方公尺以內(nèi)以分隔墻或防煙壁區(qū)劃分隔者不在此限。所謂防煙壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。
2.排煙設(shè)備構(gòu)造
排煙壁區(qū)劃范圍內(nèi)任一部份至排煙口的水平距離不得超過45公尺。排煙口、排煙風(fēng)道（管）及其他與火煙接觸的部份，均應(yīng)以不燃材料建造。排煙風(fēng)道（管）貫穿防煙壁部份的空隙，應(yīng)以水泥砂漿或以不燃材料填充。
需要電源的排煙設(shè)備，應(yīng)有緊急電源及配線的設(shè)置。
建筑物高度超過30公尺或地下層樓地板面積超過1000平方公尺的排煙設(shè)備，應(yīng)將控制及監(jiān)視工作集中于中央管理室。
3.緊急升降梯間及特別安全梯的進(jìn)風(fēng)排煙設(shè)備
緊急升降梯間及特別安全梯的進(jìn)風(fēng)排煙設(shè)備應(yīng)設(shè)置可開向戶外的窗戶，若無，則需開設(shè)排煙口，并直接連通排煙管道。排煙管道應(yīng)垂直裝置，其頂部直接通向戶外。若設(shè)有每秒鐘可進(jìn)、排4立方公尺以上，并可隨進(jìn)風(fēng)口、排煙口的開啟而自動(dòng)操作的進(jìn)風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)者，則可不受上述限制。
�。ㄎ澹┚o急照明設(shè)備
依建筑技術(shù)規(guī)則第一百零四條的規(guī)定，商場的居室部份及自居室至避難層所需經(jīng)過的走廊、樓梯、通道及其他平時(shí)依賴人工照明的部份應(yīng)設(shè)置照明設(shè)備。緊急照明的構(gòu)造應(yīng)依建筑技術(shù)規(guī)則建筑設(shè)備編的規(guī)定。
�。┚o急用升降梯
建筑物高度超過10層樓以上部份的最大一層樓地板面積，在1500平方公尺以上者，至少應(yīng)設(shè)置一座；超過1500平方公尺時(shí)，每達(dá)到3000平方公尺設(shè)置一座。
五、消防設(shè)備
（一）滅火設(shè)備
1.室內(nèi)消防栓
各層樓地板面積在500平方公尺以上者需設(shè)室內(nèi)消防栓。建筑物在第六層以上樓層或地下室層或無開口的樓層，各層樓地板面積在150平方公尺以上者亦需設(shè)室內(nèi)消防栓。但建筑物為防火構(gòu)造，且內(nèi)部裝修材料使用阻燃材料耐火板者，則面積可加倍計(jì)算。
2.自動(dòng)灑水設(shè)備
建筑物在第六層以上，第十層以下的樓層，各層的樓地板面積在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一層以上的樓層，各層的樓地板面積在100平方公尺以上者需設(shè)置自動(dòng)灑水設(shè)備。
室內(nèi)停車空間部分可有自動(dòng)灑水設(shè)備、自動(dòng)干粉滅火設(shè)備、自動(dòng)二氧化碳滅火設(shè)備、自動(dòng)泡沫滅火設(shè)備或自動(dòng)揮發(fā)性液體滅火設(shè)備等選擇設(shè)置。但室內(nèi)停車空間的外墻開口面積（非金屬門窗部分）達(dá)1/2以上，或各樓層防火區(qū)劃范圍內(nèi)停車位數(shù)在20輛以下者可免設(shè)置。
在大型購物中心內(nèi)，灑水設(shè)備是不可或缺的設(shè)備。即使是防火區(qū)劃已經(jīng)小到無須設(shè)置灑水系統(tǒng)，仍以設(shè)置為宜。
設(shè)置灑水系統(tǒng)必然會(huì)使天花板降低，在設(shè)計(jì)樓高時(shí)應(yīng)予以考慮。
3.消防水管及消防立管
除了灑水系統(tǒng)之外，消防水管也應(yīng)有所規(guī)范。消防水管的長度及配置位置應(yīng)能完全覆蓋Mall內(nèi)所有的面積，甚至它提供一個(gè)功能，即在剛起火而火場溫度尚未能啟動(dòng)灑水系統(tǒng)之前，便能以此系統(tǒng)撲滅火源。
�。ǘ﹫�(bào)警設(shè)備
建筑物應(yīng)依規(guī)定設(shè)置報(bào)警設(shè)備，其受信機(jī)（器）應(yīng)集中管理，設(shè)于總機(jī)室或值班室。但若依建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)有自動(dòng)灑水系統(tǒng)的樓層，可免設(shè)報(bào)警設(shè)備。第六層以上設(shè)火警自動(dòng)報(bào)警設(shè)備的樓層應(yīng)裝設(shè)廣播設(shè)備。
