說到現(xiàn)在的實(shí)體商業(yè)，在很多不太逛街的人腦海中，可能會(huì)飄過三個(gè)字“不景氣”。這種想法其實(shí)應(yīng)該變一變了。
商業(yè)體是實(shí)體商業(yè)的晴雨表。從去年開始，上海的商業(yè)體進(jìn)入了“變革期”：不再是小打小鬧、小修小補(bǔ)的調(diào)整，一批地標(biāo)性商業(yè)體大手筆更新甚至關(guān)門易主。淮海路太平洋去年底關(guān)門、曲陽(yáng)路上的商務(wù)中心即將關(guān)門、徐家匯東方商廈與浦東第一八佰伴都經(jīng)歷了較大調(diào)整等等，類似的消息頻頻。
這一系列動(dòng)作背后，是上海商業(yè)版圖正在發(fā)生著變化。上海中心城區(qū)是上海商業(yè)最主要的承載地，為了不在新一輪比拼中淘汰，上海這些區(qū)終于不約而同開始拼了。
郊區(qū)商業(yè)體咄咄逼人，中心城區(qū)壓力山大
前幾天聽一位經(jīng)營(yíng)連鎖商場(chǎng)多年的高管抱怨說，現(xiàn)在上海中心城區(qū)的商業(yè)體都感覺壓力山大。為啥？“網(wǎng)店雖然來勢(shì)洶洶，但實(shí)體商場(chǎng)都受影響，現(xiàn)在商場(chǎng)最大的壓力來自于同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)�！薄�
郊區(qū)商業(yè)體的發(fā)展近年咄咄逼人。處在近郊的閔行，去年商業(yè)綜合體開得就格外熱鬧。虹橋天地、仲盛、龍之夢(mèng)熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場(chǎng)、新華聯(lián)購(gòu)物中心火爆開業(yè)人潮涌動(dòng)，怡豐城、萬象城、上海城開中心、顓橋萬達(dá)廣場(chǎng)或即將開業(yè)或施工如火如荼，還有號(hào)稱巨大體量的天空之城“天薈”正在建設(shè)中……短短一兩年，大量商業(yè)體涌入，瞬間彌合了閔行幾十年的商業(yè)空白�！�
現(xiàn)在的新型商業(yè)體，經(jīng)營(yíng)理念都差不多，可提供的體驗(yàn)和產(chǎn)品也差別不大，所以在閔行的一家新開商業(yè)體購(gòu)物娛樂，可能并不比在中心城區(qū)的某些老牌商業(yè)體購(gòu)物娛樂的體驗(yàn)要差，甚至由于前者是新開的，設(shè)施與服務(wù)會(huì)更好。閔行這些商業(yè)體就發(fā)揮了非常顯著的“截留效應(yīng)”：閔行本區(qū)居民基本消費(fèi)不必再大老遠(yuǎn)的跑到中心城區(qū)，松江、奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)的“滬C”自駕車主也能在閔行區(qū)找到不遜于上海市中心的商場(chǎng)。小編私下說，最受沖擊的中心城區(qū)應(yīng)該是徐匯，以前閔行人民都去徐家匯購(gòu)物，現(xiàn)在至少80%的日常消費(fèi)可以在閔行轄區(qū)內(nèi)解決。
圖片說明：不久前開業(yè)的七寶萬科廣場(chǎng)，購(gòu)物體驗(yàn)很好。李成東攝
閔行只是郊區(qū)商業(yè)體逆襲的一個(gè)縮影，寶山、松江等地這兩年都有大體量、現(xiàn)代化的新型商業(yè)體涌現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐用褚荒瓴蝗ブ行某菂^(qū)購(gòu)物娛樂也完全沒有問題。
消費(fèi)市場(chǎng)的蛋糕逐年增大，但“分食者”的數(shù)量增長(zhǎng)更快。中心城區(qū)的一些商圈沒在商業(yè)環(huán)境變化中及時(shí)調(diào)整，就在不知不覺中落后，甚至面臨被淘汰的窘境。
最明顯的是四川北路，如今走一走，“沒啥人氣”是最直觀感受。小編讀大學(xué)時(shí)，全上海除南京路、淮海路之外，四川路是響當(dāng)當(dāng)?shù)姆笔ⅰ５缃襁@條商街除了最北端的綜合性商業(yè)體“龍之夢(mèng)”還勉強(qiáng)算得上熱鬧之外，其他都一片冷清；連號(hào)稱“相對(duì)生意不錯(cuò)”的巴黎春天，也難掩蕭條，離巴黎春天不遠(yuǎn)的寶大祥青少年用品商店還縮小了門面，將一塊黃金位置出讓給其他商鋪。
圖片說明：落寞的四川北路。蔣迪雯攝
調(diào)整轉(zhuǎn)型是主題 各區(qū)各有謀劃與側(cè)重
去年以來，上海多個(gè)中心城區(qū)不約而同“啟動(dòng)”了大規(guī)模的商業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)型。
黃浦、徐匯商業(yè)資源豐富，前者的南京路、淮海路與豫園商城都是全國(guó)有名，后者的徐家匯則是上海人腦海中根深蒂固地的繁華之地。在商業(yè)轉(zhuǎn)型上，黃浦與徐匯都拿出了壯士扼腕的勇氣：短期的稅收不考慮，一批商業(yè)體暫時(shí)關(guān)停，商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行脫胎換骨的調(diào)整。
未來兩三年，黃浦三大市級(jí)商圈將有21個(gè)商業(yè)體進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，調(diào)整面積達(dá)78萬平方米，項(xiàng)目直接投資超過100億元，商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)形態(tài)、文化生態(tài)等都要進(jìn)行同步調(diào)整。這個(gè)力度還是很大的，像南京路上的市百一店、東方商廈、永安百貨，淮海路上的太平洋百貨、國(guó)購(gòu)中心、市百一店淮海店、婦女兒童用品中心等等一批老店、名店都會(huì)變樣。
圖片說明：即將調(diào)整的永安百貨。黃浦區(qū)供圖
在這輪調(diào)整中，徐匯動(dòng)手最早，位于徐家匯商圈的太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、美羅城、東方商廈徐匯店去年都啟動(dòng)了關(guān)門調(diào)整，而且改的“面目全非”。太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)被拆除重建，將來是一座與數(shù)碼產(chǎn)品無關(guān)的小型商業(yè)體；美羅城原來主營(yíng)的數(shù)碼產(chǎn)品業(yè)務(wù)大幅縮減，將向其他業(yè)態(tài)發(fā)展；大家閨秀范的東方商廈徐匯店以后改走“潮范”，要對(duì)標(biāo)巴黎老佛爺那樣的買手店。其實(shí)更大變化是，在徐匯區(qū)政府規(guī)劃中，以后徐家匯不以發(fā)展商業(yè)為主，要轉(zhuǎn)型成為商務(wù)商業(yè)核心區(qū)。新鴻基開發(fā)的商務(wù)項(xiàng)目已提上日程表，所以如今徐家匯的商業(yè)體轉(zhuǎn)型也是朝著為商務(wù)人群服務(wù)的方向。
圖片說明：東方商廈徐匯店。徐匯區(qū)供圖
作為商業(yè)大區(qū)，靜安的商業(yè)轉(zhuǎn)型同樣謀定在先。今年，南京西路一東一西都會(huì)有新項(xiàng)目：東面大體量商業(yè)體大中里會(huì)開門營(yíng)業(yè)，將引入20多家國(guó)內(nèi)首店，著名的星巴克烘焙工廠也會(huì)落戶；西面會(huì)開出全球第二家的蘋果全球旗艦店。南京西路商圈文化氛圍厚重深遠(yuǎn)，去年享有“最美書店”美譽(yù)的“鐘書閣”入駐芮歐百貨、代表西方現(xiàn)代潮流文化的高端品牌Prada、快時(shí)尚品牌ZARA分別入駐花園洋房榮氏故居和陜西北路203號(hào)平安大樓、中國(guó)第一個(gè)浸入式戲劇專用劇場(chǎng)亮相北京西路1013號(hào)，文化與商業(yè)在“潤(rùn)物細(xì)無聲中”中融合，正成為靜安商業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。
圖片說明：享有“最美書店”美譽(yù)的鐘書閣去年入駐芮歐百貨。馬松 蔣迪雯攝
還有的區(qū)另辟蹊徑：盡管地處中心城區(qū)，但家門口的商業(yè)也經(jīng)營(yíng)得有聲有色。比如，楊浦中原城市廣場(chǎng)是楊浦重點(diǎn)打造一個(gè)社區(qū)商圈，距離五角場(chǎng)商圈才2公里，但堅(jiān)持錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，靠著消費(fèi)水平親民與消費(fèi)體驗(yàn)逐步升級(jí)，硬是能把五角場(chǎng)商圈溢出的客流吸引過來 ；長(zhǎng)寧的上海天山百盛引入韓國(guó)最大的時(shí)裝零售公司衣戀集團(tuán)，對(duì)天山百盛進(jìn)行全面改造調(diào)整，重新定位為城市奧特萊斯，去年的銷售額翻了幾倍。
總之，調(diào)整肯定是近年商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主題，已經(jīng)成為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者與各個(gè)區(qū)域執(zhí)政者的共識(shí)。有專家認(rèn)為，上海單體商業(yè)體肯定會(huì)經(jīng)過一輪大洗牌，轉(zhuǎn)不過來的會(huì)倒閉，但肯定會(huì)有一批新的適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)與消費(fèi)趨勢(shì)的商業(yè)體凸顯出來。而在這個(gè)過程中，上海的商業(yè)版圖或許也會(huì)發(fā)生改變，動(dòng)得快、動(dòng)得方向準(zhǔn)的區(qū)域會(huì)繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)或者脫穎而出，反之亦然。
基礎(chǔ)設(shè)施與周邊配套，政府部門還要加把力
實(shí)體商業(yè)調(diào)整歸根到底是屬于市場(chǎng)行為，哪里開什么商場(chǎng)、讓哪種業(yè)態(tài)進(jìn)來，政府做得最多的是規(guī)劃、是引導(dǎo)，決定權(quán)最終還在企業(yè)手中；但商業(yè)調(diào)整背后也需要政府有關(guān)部門推一把，尤其在基礎(chǔ)設(shè)施與周邊配套建設(shè)上要“加把力”。
黃浦、靜安看到了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的購(gòu)物趨勢(shì)：商家要能利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析消費(fèi)者，消費(fèi)者要能隨時(shí)隨地進(jìn)行線上線下互動(dòng)體驗(yàn)。黃浦提出，未來要免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋三大商圈，讓消費(fèi)者可以隨時(shí)隨地自由上網(wǎng)；靜安提出，利用區(qū)域內(nèi)的大數(shù)據(jù)企業(yè)集聚的資源，為商圈提供大數(shù)據(jù)分析的技術(shù)支持。小編認(rèn)為，這兩個(gè)區(qū)域在商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的“脈”搭得還挺準(zhǔn)。
不過，有些中心城區(qū)的重要商圈，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面還差了口氣。比如，小編家住五角場(chǎng)商圈附近，對(duì)五角場(chǎng)的商業(yè)變化感受最深。去年上半年，合生國(guó)際廣場(chǎng)開業(yè)，補(bǔ)足了五角場(chǎng)商圈的第五個(gè)角，這是五角場(chǎng)商圈規(guī)模和體量最大的商業(yè)體， 其中的合生匯商場(chǎng)完全仿效國(guó)外的購(gòu)物中心模式，商業(yè)氛圍與體驗(yàn)都非常好，開業(yè)以來人氣都很足，特別受到周邊家庭消費(fèi)者的歡迎。不過，合生匯對(duì)其他四角的商業(yè)帶動(dòng)力并不是太大。小編發(fā)現(xiàn)，不知道出于何種原因，五角場(chǎng)下沉廣場(chǎng)的自動(dòng)升降電梯絕大部分時(shí)間處于“停擺”狀態(tài)，因此，很多家庭消費(fèi)者提著大包小包，只能乘坐滾梯在五角場(chǎng)下沉廣場(chǎng)上上下下穿行，非常不方便。特別是很多家庭消費(fèi)者帶著嬰兒車，在沒有自動(dòng)升降電梯的情況下，基本上無法從合生匯到達(dá)其他商業(yè)體。正是因?yàn)橥ㄐ胁豁槙�，阻止了人氣最旺的合生匯的商業(yè)效應(yīng)溢出。
圖片說明：中服上海免稅店去年落戶悅達(dá)889，帶動(dòng)曹家渡商圈的人氣。杜晨薇攝
再比如，曹家渡商圈周邊居民很多，有非常大的消費(fèi)需求，但曹家渡商圈整體建設(shè)緩慢，沒有足夠的商業(yè)體量滿足周邊居民消費(fèi)，周邊的曹家渡花鳥市場(chǎng)、滬西電影院等都沒有得到很好的開發(fā)利用，與新興商業(yè)體也沒有形成良好的互動(dòng)。曹家渡地處上海的靜安、普陀、長(zhǎng)寧三區(qū)交界，又都不是三區(qū)各自建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)，所以多年發(fā)展比較遲緩。三區(qū)政府相關(guān)部門完全可以在周邊環(huán)境建設(shè)上拿出相應(yīng)的規(guī)劃和舉措，讓這塊老商圈的“顏值”亮一亮。
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