據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。其中，全國十大城市商業(yè)市場累計存量已達5267.75萬平方米，再次刷新歷史新高。而在過去五年間，中國購物中心總量也以年21%的速度快速增長，預計到2017年僅一二線城市購物中心總量將再增長60%。屆時，預計全國核心商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的資產(chǎn)價值可達數(shù)萬億元。
面對這樣一筆龐大的商業(yè)存量，以及當下商業(yè)地產(chǎn)供給過剩、同質化競爭嚴重的困境，如何盤活存量資產(chǎn)、繼而更好的生存下去成為亟待解決的難題。這導致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化需求大幅急增。為此，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化管理，以降低融資成本、提高資金周轉。諸如大悅城地產(chǎn)的“大資管”戰(zhàn)略、銀泰的“類REITs”產(chǎn)品等等。
從各企業(yè)已嘗試的途徑來看，大致可歸結為標準REITs、準REITs及專項資產(chǎn)管理計劃。只是從目前的情況來看，雖然商業(yè)地產(chǎn)證券化的市場非常巨大，但我國的資產(chǎn)證券化程度應該說還是嚴重不足的。
此次，搜鋪網(wǎng)就對各企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑做了一番梳理。大家不妨一起來看看。
其中，“匯賢產(chǎn)業(yè)信托”和“Dynasty REIT”均有李嘉誠的身影。前者——匯賢產(chǎn)業(yè)信托的發(fā)行方是李嘉誠旗下長江實業(yè)，注入資產(chǎn)則是中國大陸辦公樓購物中心，其最特別之處就是——這是香港首只以人民幣計價在香港交易所上市的產(chǎn)品。從介紹來看，以人民幣計價的原因或許是當初為了吸引內地土豪的投資。而后者——Dynasty REIT由長江實業(yè)持有13.9%的新加坡物業(yè)管理公司ARA Asset Management分拆而來，分別在上海、南京及大連三個城市持有三個商用物業(yè)項目，這是長江實業(yè)繼匯賢房地產(chǎn)信托（87001.HK）后，再次將內地房產(chǎn)分拆上市。
還有不得不說的凱德。在“凱德中國零售房地產(chǎn)信托及凱德中國商用信托CRCT”上市之前，凱德已在中國運行了兩個私募基金凱德中國零售房地產(chǎn)開發(fā)基金及凱德中國零售房地產(chǎn)孵化基金，這三個基金共同涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程全周期，集團旗下另擁有酒店式公寓為標的的雅詩閣公寓信托。用一句話來概括凱德商用融資模式的操作路徑，大概就是“私募基金與REITs互動”，即私募基金介入風險高、收益高的開發(fā)和并購環(huán)節(jié)，待購物中心培育成熟后再出售給REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉。國內的星浩資本曾嘗試復制凱德模式但未能成功。
同樣復制凱德“私募資金+REITs模式”的還有鵬瑞利，其于2011年在新加坡上市的“鵬瑞利中國零售信托PCRT”，不僅在中國成都、沈陽、佛山等城市投資有項目，還在新加坡投資了加東廣場（Katong Mall，已改名為112 Katong），耗資9000萬元翻新唐城坊（Chinatown Point），翻新耗資1億7700萬元買下的贊美廣場（CHIJMES）等等。
而在國內，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在摸索資產(chǎn)證券化路徑。
首先是以單個項目為基礎資產(chǎn)包的專項支持計劃，這對國內商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式而言可謂是一次創(chuàng)新。諸如“東證資管-青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，2016年6月22日，新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場項目以10.5億元轉讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃，將該物業(yè)證券化。這是商業(yè)地產(chǎn)領域首個以大型商業(yè)綜合體為目標資產(chǎn)的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目，上海青浦吾悅廣場項目的經(jīng)營收入將成為資產(chǎn)專項計劃的收益來源。再比如“北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項計劃”，這是國內首單抵押型類REITs和國內單只規(guī)模最大的類REITs項目，規(guī)模達75億元，刷新了由彩云之南酒店類REITs（58億元）一直保持的單只體量最大的企業(yè)ABS紀錄。
其次是由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)已有物業(yè)打造的資產(chǎn)支持專項計劃。比如，中國資本市場首家以信托公司作為原始權益人的類REITs產(chǎn)品“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”，標志著資產(chǎn)證券化成為盤活存量非標產(chǎn)品的有效渠道；而海印股份，則對資產(chǎn)證券化進行了中國式的創(chuàng)新，在其看來，并不需要像REITs那樣將商業(yè)物業(yè)真實賣給專項計劃（SPV），只要有租賃物業(yè)的收益權就可打包裝入專項計劃，就算物業(yè)已抵押，只要抵押權人不反對就行。而且，“即便有些不是海印的資產(chǎn)，只是簽了10年或20年的租約，像這種物業(yè)也可以當做基礎資產(chǎn)”。
大悅城地產(chǎn)也在今年9月份首創(chuàng)了中國第一個房地產(chǎn)核心基金，交易對價明顯高于市場對房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。交易完成后大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權并將繼續(xù)擔任資產(chǎn)管理人管理旗艦項目。大悅城地產(chǎn)大悅城作為基金的管理人擁有運營杠桿，可以通過部分持股實現(xiàn)對項目的運營控制。通過基金管理模式，大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益，提高股東回報，釋放資產(chǎn)價值。而這只是大悅城輕資產(chǎn)管理輸出三步走的第一步，之后，大悅城將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，針對一二線城市的核心項目做老項目改造。大悅城在基金中或占20%-30%的股份，剩下的則引入投資者，規(guī)�；驅⑦_幾百億元。未來所有的大悅城項目將由這些不同的基金持有，大悅城地產(chǎn)將通過參與這些基金撬動資本，投資發(fā)展新的項目，減少自身資本性開支。
當然，除了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，國內還有其他資產(chǎn)證券化案例。比如針對賓館酒店，中國金茂推出的“金茂酒店信托”，資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店及辦公、零售及觀光區(qū)、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店等；開元酒店推出的“開元產(chǎn)業(yè)信托（01275）”，資產(chǎn)包括杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村等，其收入來源為酒店物業(yè)收取的租金收入和酒店周邊配套產(chǎn)生的其他租金收入，2014年總收入2.68億元港幣。抑或是“Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托”，其基礎資產(chǎn)包括上海綠地集團19家位于中國境內的酒店物業(yè)，總計價值約人民幣210億元，這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs。其他還有針對辦公樓、酒店式公寓、物流園、工業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、養(yǎng)老物業(yè)等推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。甚至于，可以考慮將北京華聯(lián)、天虹等非購物中心項目打包上市，通過資產(chǎn)證券化盤活傳統(tǒng)商場。
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