房地產(chǎn)去庫存疊加電商沖擊、消費升級背景之下，中國商用物業(yè)已從開發(fā)進入運營和資產(chǎn)管理時代，給專業(yè)的商業(yè)運營管理公司帶來了擴張機會。
新加坡凱德集團邁出了自持物業(yè)之外的重要一步：品牌管理輸出。凱德將為那些擁有良好物業(yè)資質(zhì)而又缺乏運營能力的業(yè)主們提供管理服務，同時尋求進一步收購機會。
雖然有中糧大悅城、萬達商業(yè)等公司輸出管理在前，但具備30年商業(yè)運營管理經(jīng)驗、在全球擁有100多個商業(yè)項目的凱德，顯然更有能力和底氣去開拓這樣的市場。
凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐稱，凱德多年前首創(chuàng)房地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)發(fā)展路徑，此次輸出管理是對原有路徑的拓展，以多元化持續(xù)擴大規(guī)模和影響力。未來，凱德仍將以長期持有商業(yè)項目為主，輸出管理為輔，擴大購物中心及零售商網(wǎng)絡，增加營業(yè)收入。
凱德式輕資產(chǎn)輸出
長沙，這個住宅均價不到1萬/平方米的城市，卻是個十足的消費之城。
8月31日，凱德與長沙先導投資控股有限公司(以下簡稱先導)就湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同。凱德將以輸出管理和品牌的形式參與項目的資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運營和資產(chǎn)管理。這意味著，凱德商業(yè)地產(chǎn)的首個輸出管理和品牌項目正式落地。
湘江財富金融中心位于長沙重點發(fā)展的濱江新城中央商務區(qū)中心位置，未來將被打造成一個智能購物中心，預計將于2018年開業(yè)。
在廖茸桐看來，長沙是個消費型城市，居民消費能力與武漢相當，有些指標還略高于武漢�！伴L沙人不太愛買房，住宅價格不高，但愛消費�！彼f。
世邦魏理仕發(fā)布的《2015中國購物中心發(fā)展報告》對中國17個代表性城市零售市場發(fā)展水平按成熟、成長、潛力三個階段進行劃分，長沙與蘇州、青島等城市上榜潛力市場。
根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2015年末中國已開業(yè)購物中心超過4000家，未來數(shù)年后預計達10000家。中國商業(yè)地產(chǎn)整體過剩、回報率和資產(chǎn)增值提升空間大、專業(yè)人才缺乏。
廖茸桐說，凱德正是看到了國內(nèi)市場的痛點，希望借輸出管理擴大自己在商業(yè)地產(chǎn)上的規(guī)模和影響力。
他解釋，事實上凱德的房地產(chǎn)金融模式就是在輸出管理，基金和信托的股東也是項目業(yè)主，而現(xiàn)在直接選擇一個業(yè)主方，是更進一步地輕資產(chǎn)化。
在項目選擇上，凱德在華業(yè)務聚焦北京、上海、廣州、成都和武漢五大核心城市群，“輸出管理”也將聚焦一二線城市及其它已有業(yè)務的城市，選擇城市核心區(qū)并優(yōu)先考慮地鐵物業(yè)，打造中高端購物中心。
輸出管理的合作模式靈活，在建項目和運營中的項目均可，具體合作內(nèi)容以及是否輸出品牌，根據(jù)雙方需求和項目自身情況而定�？梢允轻槍ξ撮_業(yè)項目從資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商場管理、資產(chǎn)管理到升級改造的一站式、全鏈條專業(yè)服務，也可以是針對已開業(yè)項目進行管理和資產(chǎn)升級。
廖茸桐強調(diào)，輸出管理的核心是以長期經(jīng)營、與業(yè)主和物業(yè)共同成長的理念，進行運營管理和資產(chǎn)增值，因此選擇項目是長期的戰(zhàn)略性考慮。
廖茸桐坦言，目前電商對實體商業(yè)沖擊大，在嚴峻的商業(yè)競爭環(huán)境之下，凱德對于項目的選擇會更加慎重。會更青睞于在建項目，可以參與包括前期設計等多項內(nèi)容。也不排除以后輸出包括雅詩閣在內(nèi)的綜合體品牌，并在集團層面提供服務的可能。
盈利方面，廖茸桐表示，輸出管理收取管理費不是公司主要考慮的。凱德看重的是可以擴大商業(yè)網(wǎng)絡，形成規(guī)模效應。
目前，凱德在全球擁有上百家購物中心，15000個租約，并倚此建立了強勢的營銷網(wǎng)絡和商業(yè)網(wǎng)絡�？梢詭椭煜伦鈶魯U大業(yè)務規(guī)模和知名度，也方便為客戶引入優(yōu)質(zhì)資源。
拆解凱德金融
在輸出管理的同時，凱德也加緊了項目并購。8月19日，凱德集團旗下凱德商用中國信托(CRCT)以15億元人民幣價格收購成都凱丹廣場。
截至目前，凱德在中國38個城市管理著65個購物中心（56家已經(jīng)運營）。
廖茸桐表示，凱德集團的戰(zhàn)略是，輸出管理不會占很大比例，仍然是以收購為主，輸出管理為輔，繼續(xù)尋找合適的收購機會以擴大資產(chǎn)組合，同時通過第三方管理合同拓展網(wǎng)絡。
因此，在簽訂輸出管理業(yè)務的合同時，會考慮業(yè)主方是否愿意出售;簽訂的項目，在同等條件下，凱德將有優(yōu)先收購權。這使得凱德可以保證長期經(jīng)營，也可以在合適的時間，將合適的項目轉(zhuǎn)化成自持物業(yè)，大大降低篩選成本。
而通過信托或基金收購和持有商業(yè)項目正是凱德的強項。凱德實行地產(chǎn)基金+開發(fā)運營模式，旗下基金分為投資基金和開發(fā)基金。投資基金本身的風險不是很高，比較穩(wěn)定;開發(fā)基金風險高一點。
廖茸桐說，類似凱丹這樣的成熟項目，回報率已經(jīng)不錯，可用CRCT這樣的公募基金收購;有些不太成熟但有潛力的項目，就用私募來收購。投資項目的速度不像輸出管理那么快，凱德會兩者同步進行，首先要保證項目質(zhì)量，質(zhì)量大于數(shù)量。
凱德集團官方資料顯示，其在全球有20個基金，5個公募和15個私募基金。其中投資于中國物業(yè)的有12個(1個公募和11個私募)。截至6月30日，凱德集團旗下管理資產(chǎn)達2224億元人民幣。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，凱德聚焦中國業(yè)務的12只基金管理資產(chǎn)總額近600億元人民幣。其中，規(guī)模最大的當屬凱德商用中國信托，在中國六個城市擁有11個商業(yè)項目，資產(chǎn)規(guī)模達118億元人民幣，也是凱德集團目前唯一聚焦中國業(yè)務的公募基金。此外，規(guī)模超10億美元且聚焦中國業(yè)務的基金還有來福士中國基金、長寧來福士合資基金、朝天門地產(chǎn)信托、凱德商用中國發(fā)展基金III，均專注于商業(yè)地產(chǎn)特別是商業(yè)綜合體項目。
目前，房地產(chǎn)業(yè)界的一個共識是，長期持有項目和輸出管理，將成為實力開發(fā)商及運營商的兩大盈利模式。凱德無疑是其中佼佼者。
凱德集團財報顯示，2016年上半年，其在中國的購物中心凈物業(yè)收入同比增長6.1%，租戶銷售額同比增長7.3%。
廖茸桐表示，未來凱德將通過直接投資開發(fā)、合作并購、收購已運營的項目及輸出管理等多種方式，持續(xù)拓展業(yè)務。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道 記者：張曉玲 實習生：郭海惟）
